ライフステージに合わせて住み替えを検討される方も多いのではないでしょうか。
住み替え時に、今の住宅ローンとは別に新たな住宅ローンを組んで住み替え先を購入し、2つのローンを同時に返済する「ダブルローン」という方法があります。ダブルローンを利用するメリットとデメリット、またダブルローン以外のおすすめ資金調達方法について説明します。
１． ダブルローンとは？住み替えに利用するのはどんな時？
ダブルローンとは、2本のローンを同時に利用すること、二重借り入れをすることをさします。主に、住み替えの時に、現在の自宅のローンと新規に購入する新しい自宅のローンを2本借り入れるケースでダブルローンの状態となります。
住み替えには新居の購入が先行する「買い先行」と、自宅の売却が先行する「売り先行」があります。ダブルローンは、買い先行のときに発生します。
1-1.買い先行の良い点と注意点
買い先行の良い点は、住む家の心配をしなくて良いということです。自宅から新居に引っ越しをすれば良いので、引っ越しは1回で済みます。また、仮住まいの必要もありません。
買い先行の注意点は、一時的に金銭的負担が大きくなるということです。自己資金で賄うにしても住宅ローンを組むにしても、自宅の売却代金以外でその資金を用意しなければなりません
。特に気を付けたいのは、“ダブルローン（二重ローン）”になることです。ダブルローンとは、ローンを２つ同時に組むことを言います。ダブルローンについては、後ほど解説します。
1-2.売り先行の良い点と注意点
売り先行の良い点は、資金計画を立てやすいというところです。自宅の売却代金を現在のローンの返済や新居の購入資金に充てることができます。自宅の売却価格によって資金計画を立てられるので、資金繰りに余裕が生まれます。
売り先行の注意点は、仮住まいが必要になるということです。自宅を売却したら、当然ですが自宅を引き渡さなければなりません。この時、新居が決まっていなければ、どこかに家を借りる必要が出てきます。
仮住まいといっても家賃は発生するので、その費用負担をしなければなりません。加えて、自宅から仮住まいへ、仮住まいから新居へと、２回引っ越しをする必要もありますので、この点にも注意が必要です。
２．住み替え時のダブルローン、ここがメリット
ダブルローンのメリットとして購入と売却のタイミングが合わなくても大丈夫な点があげられます。購入資金として売却代金を考慮していないので、自宅の売却のタイミングを合わせる必要がなく、気に入った家を見つけたらすぐに購入できます。
また、自宅を高値で売却できる可能性があります。購入と売却のタイミングが合わなくても良いので、ゆっくり時間をかけることができます。売却を焦ってしまうと、交渉に余裕がなくなり、立場が弱くなる恐れがあります。
売却に時間をかけられるということは、交渉に余裕が生まれるということです。仮住まいが不要な点もダブルローンのメリットです。ダブルローンの場合、新居を購入したら、すぐに引っ越しをすることができます。
もちろん、ゆっくり引っ越ししても問題ありません。いずれにしても、仮住まいを用意する必要はありません。
３．住み替え時のダブルローン、デメリットに注意
ダブルローンは、審査が厳しいです。現在のローン残高、年収、年齢などが審査基準となります。現在のローンに上乗せする形で新たなローンを組むため、やはりそれなりの年収であることが求められます。
年齢は返済期間と密接な関係があり、年齢が高くなるにつれて設定できる返済期間は短くなります。返済期間が短いということは、毎月の返済額が大きくなるので、ここでも現在のローン残高や年収が影響してきます。このように、ダブルローンの審査に通ることは、通常のローンに比べて難しくなります。
また、ダブルローンでは現在のローンに新たなローンが上乗せされるため、借入額が高額になります。問題は、毎月の返済額も高額になるということです。返済期間が延びるわけではありません。２つのローンを同時に返済しなければなりませんので、家計への負担は決して軽くはありません。
家が売れない場合、高額なローンを払い続けなければならない点にも注意が必要です。自宅を売却したその代金でローンを返済するため、自宅を売却するまでは２つのローンを払わなければなりません。
自宅はいつ売却できるかは分からず、新居購入後すぐに売却できることもあれば、なかなか売却できないこともあります。いずれにしても、家が売れるまでは、高額なローンを払い続けなければならない点はダブルローンのデメリットと言えるでしょう。
４．ダブルローンは避けたい。仮住まいも避けたい。そんな時は？
買い先行は住まいの心配は必要ありませんが、ダブルローンの心配があります。反対に、売り先行は資金繰りの心配はありませんが、住まいの心配があります。どちらを選んでも課題はあります。
できれば「ダブルローンは避けたい」「仮住まいは避けたい」「引っ越しは1回にしたい」と考えるのは、自然なことです。このように考えられた方は、「リースバック」という方法を検討してみてはいかがでしょうか。
4-1.リースバックの特徴
リースバックとは、自宅などの不動産を売却し、その後買主からその不動産をリースし、利用を続けるというものです。一般的な特徴としては、以下のとおりです。
- 不動産を売却し、売却代金を受け取る（買主はリースバック会社）
- リースバック会社と賃貸借契約を結び、その不動産の利用を続ける
- 将来的に再度購入が可能
この特徴を、住み替えに活用した場合、以下のようなメリットを得られます。なお、ここではダブルローンを避けるため、新居購入の前にリースバックを利用すること（売り先行）を前提としています。
- ダブルローンを避けられる
- 自宅の売却代金を、ローン返済と新居購入の頭金に利用できる
- 自宅に住み続けることができるので、仮住まいの必要はない
- 引っ越しは、自宅から新居への1回で済む
ただし、自宅の売却後は家賃が発生しますので、注意が必要です。このようにして見ると、リースバックは「買い先行」と「売り先行」の特徴を併せ持つことが分かります。上手に利用することで、それぞれの良い点を活かすことができます。
4-2.セゾンのリースバック
リースバック商品の中で、おすすめを１つ挙げるとしたら、「セゾンのリースバック」です。以下で、セゾンのリースバックの特徴を、いくつかの項目に分けてご紹介します。
・買主がクレディセゾングループの企業
自宅を売却するとき、買主はクレディセゾングループのセゾンファンデックスとなります。クレディセゾンと言えば、セゾンカードでおなじみの東京証券取引所第一部上場の企業です。セゾンファンデックスは、そのクレディセゾンの完全子会社です。
・売却代金は、一括受け取り
自宅の売却代金は、セゾンファンデックスから一括して支払われます。融資ではありませんので、このお金をどのように利用するかは自由です。ローンの返済や新居購入の頭金に充てることも可能です。なお、売却する自宅は、一戸建てだけでなくマンションも対象となります。
また、不動産売買を行うときに掛かる調査費用や事務手数料などが、セゾンのリースバックでは不要となります。
・仮住まいは不要
リースバックは、自宅売却後、賃貸借契約を結ぶことで、引き続き自宅に住むことができます。しかし、自宅に住み続けることができるとは言え、賃貸借契約を結ぶ以上は、家賃や費用が発生します。
セゾンのリースバックは、賃料は低額、初期費用はほぼ不要です。初期費用がほぼ不要というのは、事務手数料、礼金は不要ですが、敷金は1ヵ月分を預け入れる必要があるからです。
また、セゾンのリースバックは、賃貸借契約を結ぶにあたり、保証会社と賃貸借保証契約を結びます。このとき発生する保証委託料についても、負担する必要があります。なお、保証委託料は、契約プランに応じて決められています。
その他、家財保険料や更新手数料については、セゾンのリースバックを利用する場合は必要ありません。
・最短２週間で契約可能
契約までの手続きが簡単で、期間が短いのも、セゾンのリースバックの特徴です。相談・問い合わせから契約・支払いまでは、最短で２週間とされています。
具体的な流れは、「相談・問い合わせ」「簡易審査」「面談・現地調査」「契約・支払い」となります。簡易審査で不動産の査定を行い、売買価格と家賃を暫定的に決めます。
面談・現地調査の段階で、正式な売買価格と家賃が提示されます。その条件で合意に至れば、売買契約と賃貸借契約を結び、売買代金が支払われます。
おわりに
住み替えをする場合、「新居の購入」と「自宅の売却」のどちらを先に行うかは、悩ましい問題です。どちらを先に行うにしても、良い点と注意すべき点があります。また、どちらもタイミングというものがあり、ご自身でコントロールできない部分があります。
住み替えをするにあたっては、できれば「ダブルローン」「仮住まい」「引っ越し２回」は避けたいものです。これらを避けるために、本記事では「リースバック」という方法をご紹介しました。リースバックを利用することで、これらの問題を避けられるということをご理解いただいたのではないでしょうか。
具体的なリースバック商品として「セゾンのリースバック」をご紹介しました。具体的な商品をご紹介することで、少しでもご自身がリースバックを利用した場合のことをイメージできたらと思います。あなたが住み替えを検討する中で、本記事が少しでもお役に立てれば幸いです。
