さまざまな理由で、60歳の定年時に住宅ローンが残ってしまう方はいます。できれば定年時までに完済するのが理想ですが、子どもの教育費に思った以上にお金がかかってしまったり、当初予定したような収入の伸びがなかったなどで60歳の定年時までに完済できないケースは充分に考えられます。
では実際に60歳の定年時に住宅ローンが残っている方の平均残高はいくらなのでしょうか。60歳の定年時までに住宅ローンを完済する対処法や、60歳以降に住宅ローン完済のための資金を調達する方法も合わせて紹介しますので、参考にしてください。
１．60歳の住宅ローン平均残高はいくら？
金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査［二人以上世帯調査］（令和4年）」の結果によると、世帯主が60歳代で住宅ローンの残高が残っている方の金額と割合は以下のとおりとなっています。
| 50万円未満 | 50万円～100万円未満 | 100万円～200万円未満 | 200万円～300万円未満 | 300万円～500万円未満 | 500万円～700万円未満 | 700万円～1,000万円未満 | 1,000万円～1,500万円未満 | 1,500万円～2,000万円未満 | 2,000万円以上 | 無回答 |
| 3.6％ | 1.2％ | 3.6％ | 1.2％ | 4.8％ | 6.6％ | 6.6％ | 8.4％ | 6.6％ | 15.0％ | 42.5％ |
無回答以外の方の中で、最も多かった割合は2,000万円以上となっており、平均値は766万円です。ただ中央値が225万円であるところをみると、平均値である766万円よりも多くの金額が残っていることがわかります。
では、70歳代はどうでしょうか。
同じ調査で70歳代の住宅ローン残高をみると以下の結果になっています。
| 500,000円未満 | 500,000円～100万円未満 | 100万円～200万円未満 | 200万円～300万円未満 | 300万円～500万円未満 | 500万円～700万円未満 | 700万円～1,000万円未満 | 1,000万円～1,500万円未満 | 1,500万円～2,000万円未満 | 2,000万円以上 | 無回答 |
| 0.0％ | 0.9％ | 5.5％ | 2.8％ | 6.4％ | 6.4％ | 8.3％ | 7.3％ | 4.6％ | 6.4％ | 51.4％ |
70歳代となると、一番多い割合は700万円〜1,000万円未満で、平均は463万円、中央値は100万円です。60歳代と比べ、かなり残高が減っていることがわかります。
とはいえ、60歳の定年時に700万円以上、多い方は2,000万円以上の住宅ローン残債を抱えている現実を考えると、60歳の定年時までに住宅ローンを完済するための方法を早くから考え、実践する必要があるといえそうです。
２．60歳（定年）までに住宅ローンを完済する方法
では、60歳の定年時までに住宅ローンを完済する方法として、具体的にどのような方法が考えられるでしょうか。
2-1.住宅ローンを繰り上げ返済（期間短縮）する
まず考えられるのは繰り上げ返済（期間短縮）の利用です。まとまった資金ができたときには繰り上げ返済を行うことを考えましょう。最近ではインターネット経由で返済することで繰り上げ返済手数料が無料となる金融機関も多くなっていますので、手数料を気にせず返済できるのではないでしょうか。
そして、繰り上げ返済を行う際には、期間短縮型と返済額軽減型の2種類があることを覚えておきましょう。
期間短縮型とは、返済した金額を元本部分の返済にあて、その分返済期間を短くするタイプの繰り上げ返済です。それに対して、返済額軽減型とは、返済した金額分それ以降の毎月の返済額を少なくする方法で、どちらも利息削減効果は見込めますが、総返済額の削減効果が高いのは期間短縮型です。
60歳までに完済するためにも期間短縮型を選んで繰り上げ返済を行うようにしましょう。
2-2.より金利の低い住宅ローンに借り換える
現在はかなりの低金利下ですので、実際には難しいかもしれませんが、借り換えを行うこと自体は自由です。さらに、現在変動金利で借り入れしているなら、今後の金利上昇リスクを考慮し、固定金利に切り替えることを考えても良いでしょう。一般的に借り換えによって総返済額削減効果が得られる目安は以下のようにいわれています。
- 借り換え前と借り換え後の金利差が0.5％以上あること
- 残りの返済額が1,000万円以上あること
- 残りの返済期間が10年以上あること
もし、上記の条件に当てはまるなら、借り換えを考えても良いでしょう。ただし、借り換えの際には、新規借入のときと同様に審査を通過しなければなりません。転職したばかりなど、新規で借り入れたときと状況が変わっている場合は、審査に通らない可能性があります。
また、団体信用生命保険への加入についても、年齢が上がっていることや持病の悪化などの理由で加入ができない可能性もあります。民間の金融機関は住宅ローンの利用において団体信用生命保険への加入は必須ですので、団体信用生命保険への加入が難しいとなった場合にはフラット35を選択することになります。
また、借り換えを行うにあたっては、諸費用が発生します。諸費用も金融機関によって異なりますので、複数の金融機関で借り換えのシミュレーションを事前に行い、諸費用を支払っても借り換えの効果が得られるかを確認してから実行に移すようにしてください。
３．60歳（定年）以降の老後資金を調達する方法
60歳の定年までに完済ができなかった場合、退職金で返済を考える方もいます。もちろんそれも１つの方法ですが、退職金は老後資金として利用するためのものだと考え、仮に退職金で住宅ローンを完済するならば、退職金以外で老後資金を調達する方法を考えましょう。
実際に住宅ローンを返済したことによって生活資金が不足してしまった際に、この方法を知っておくと非常に役に立ちます。
3-1.リバース・モーゲージ
60歳以降の老後資金を調達する方法として、リバース・モーゲージがあります。リバース・モーゲージとは、自宅を担保にまとまったお金を借り、生きている間は利息のみを返済して亡くなったときに元本を返済するか、担保となっている自宅を売却して返済する方法です。
このリバース・モーゲージはフラット35を提供している住宅金融支援機構が「リ・バース60」という商品名で提供しているほか、民間の金融機関で提供しているところもあります。
リバース・モーゲージでは、担保となっている住宅を売却しても残債が残った場合に相続人が債務を返済するリコース型と相続人には債務の返済義務がないノンリコース型が用意されており、ほとんどの方がノンリコース型を選んでいます。
3-2.リースバック
もう１つの方法がリースバックです。リースバックは、自宅を売却してまとまった資金を得たあとは、賃貸借契約を結び、賃料を支払いながら自宅に住み続けられる仕組みです。リースバックを提供している業者は多くあり、セゾンファンデックスもリースバックを提供しています。
セゾンファンデックスのリースバックは、クレディセゾングループであるという安心感をはじめ、さまざまな事務手数料などの費用が無料となっている点で人気を集めています。また、契約者様限定サービスとして、契約後にさまざまな特典や優待サービスが用意されている点も魅力といえるでしょう。
リースバックを利用することのメリットは、売却することにより固定資産税などの支払いから解放されることや、将来買い戻したいと思ったときに買い戻せることです。もちろん、賃料の負担はあるものの、売却した家に住み続けられる点もメリットでしょう。
住宅ローンはできるだけ定年までに返済することが望ましいですが、なかなか計画通りに返済できないケースも考えられます。その場合は、ここで紹介した対処方法や、資金調達としてリバース・モーゲージやリースバックなどの方法があることを知っておきましょう。
また、今回の記事でリースバックに興味を持たれた方は、ぜひセゾンファンデックスにお問い合わせください。
