不動産投資ローンの利用には審査に通過する必要があります。不動産投資ローンとなると借入金額も高額になる傾向にあり、申し込んでも審査に通るのか不安に感じる方もいるのではないでしょうか。もちろん、銀行側からみた際に「融資したい方」や、「融資を断りたい方」もいます。
そこで今回は、不動産投資ローンの審査について取り上げます。銀行が融資したい方、また逆に断りたい方の特徴など、金融機関が何を重視しているかを審査の面から解説します。
１．銀行が不動産投資ローンの審査で重視する要件
銀行が不動産投資ローンの審査で重視するのはどのような項目でしょうか。審査に通過するためには、銀行が重視する項目を理解しておきましょう。銀行が重視している項目は主に以下の点です。
1-1.返済能力
返済能力とは、融資を行った際に、返済計画に沿ってきちんと完済まで返済を続ける能力があるかどうかを判断するものです。
返済能力があると判断されるためには、その方の信用や属性が重要なポイントになります。具体的には大手企業の社員や医者、公務員の場合は返済能力があると判断され、融資限度額が高くなる傾向にあります。
もちろん、信用情報に傷がないことも条件のひとつです。仮に信用情報に傷がある場合は、審査に通る可能性は低いと考えたほうが良いでしょう。
1-2.自己資金の金額
自己資金としてどれだけの金額を用意できているかも審査において重要なポイントになります。なぜなら、自己資金が多く、頭金として入れる額が多ければ多いほど、融資金額も少なくなり、結果として融資における貸し倒れリスクが少なくなるからです。
また、自己資金としてまとまった金額をきちんと準備できているという事実を審査において重視する傾向があります。まとまった金額をきちんと準備できているということは、お金の管理がしっかりとできる方という判断にもつながるでしょう。
1-3.物件の収益や採算性、担保力
また、不動産投資ローンでは担保となる物件も重要です。担保とは、返済不能に陥った際にその物件を競売にかけて現金化し、融資金額の回収に充てるものです。担保価値が低ければ、融資金額が全額回収できない可能性もあるため、融資金額に見合った担保価値があるかどうかを審査において重視するのです。
２．銀行から融資を受けやすい方と断わられやすい方の特徴
では、銀行から融資を受けやすい方と断られやすい方にはどのような特徴があるのでしょうか。
2-1.融資を受けやすい方の特徴
融資を受けやすい方の特徴としてまず挙げられるのは、「安定かつ継続した収入がある」ことです。
また、保有資産が多い方や、他社からの借り入れ金額が少ない方、また健康であることも特徴として挙げられます。
つまり、融資した金額をきちんと返してくれる可能性が高い方であること、そして途中で返済が滞るリスクが少ない方が融資を受けやすいといえます。
2-2.融資を断られやすい方の特徴
融資を断られやすい方として挙げられるのは、勤務先がベンチャー企業であるなど不安要素が強い方や、信用情報に傷がある方、他社からの借り入れ金額が多い方、そして持病がある方などは銀行の融資担当者からはリスクが高いとうつり、融資に消極的になる傾向があります。
３．不動産融資を受けやすくなる準備
自己資金や担保評価に不安があったとしても、準備段階で融資を受けやすくなるコツをつかんでおくことで、審査に通りやすくなります。不動産投資ローンの審査に通りやすくなるためにも、以下の点を心がけておきましょう。
3-1.収益力の高い物件で審査を申し込む
申し込む本人の属性も重要ですが、担保となる物件の収益力も審査のうえで重要な位置を占めます。なぜなら、不動産投資ローンの返済はその物件から得た収益の中から支払われるものだからです。
担保となる物件が立地条件や周辺環境などから、長期的に安定して入居者が見込まれると判断される物件であることや、災害リスクの低い立地にあり、かつ物件のメンテナンスなど管理がしっかりと行われていることなどの条件を満たしているかを見極めてから申し込むようにしましょう。
3-2.複数の金融機関と提携している不動産会社経由で申し込む
不動産投資ローンの申し込み方法には、個人で申し込む方法と、不動産会社経由で申し込む方法があります。そして、提携している金融機関が多い不動産会社は、顧客に合った金融機関をいくつか紹介してくれるでしょう。できれば、紹介してくれるだけでなく、融資を受けるまでのサポートや、必要に迫られた際には借り換えの相談などが可能な不動産会社を味方に付けておくと安心です。
3-3.借り入れ金額を少なくする
他社からの借り入れ金額が多いと、「この状態で追加の融資を行って、きちんと返済してくれるのか」と疑問を持たれる可能性が高くなります。できれば信用情報はきれいにしておくことをおすすめします。また、他社からの借り入れ以外にも携帯電話やクレジットカードなどで滞納情報などが残っていると審査に通る可能性が低くなります。
４．不動産融資で受けられる代表的メリット
不動産投資ローンを利用することで受けられるメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。代表的なメリットとして、以下のものが挙げられます。
4-1.自己資金が少額でもレバレッジを効かせた投資が可能
不動産投資では、融資を受けることでレバレッジ効果を得られるという特徴があります。ここでいうレバレッジ効果とは少ない自己資金で大きな利回りを生み出すことで、そのためには融資を受けることが前提になります。また、融資を受けることで、購入したい物件をタイミングを逃さず購入できる点もメリットといえるでしょう。
4-2.不動産投資で得た家賃はローン返済にまわせる
不動産投資ローンを利用して収益物件を購入できれば、それから得られる家賃収入をローンの返済に充てられます。空室リスクをきちんとコントロールできれば、収益の中から返済し続けることができるでしょう。このように不労収入を返済に充てられるところも、不動産投資ローンを利用するメリットです。
4-3.いち早く資産を増やすことができる
不動産投資ローンで融資を受け、複数の収益物件を保有することで、資産が増えるスピードを高められます。収益物件が少ないうちは家賃収入も少なく、なかなか資産が増えない状態になることもありますが、融資を受けながら物件を増やして規模を拡大することにより、家賃収入が増え、結果的に資産が増えるスピードが速くなるというメリットがある点も覚えておきましょう。
５．不動産融資を受けるために必要な書類一式
不動産投資ローンを申し込む際に必要となる書類は以下のとおりです。
本人関係書類
- 身分証明書
- 住民票
- 印鑑登録証明書
収入証明書類
- 所得証明書類
- 納税証明書
物件関係書類
- 物件概要書
- レントロール
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 登記簿謄本
- 公図
- 建築確認済証
ローン関係書類（必要に応じて）
- 返済用の通帳
- 返済予定表
実際に必要となる書類は、申込先の金融機関によって異なります。事前にどのような書類が必要か確認し、もれのないように準備しておきましょう。
６．不動産融資実行までの一般的な流れ
ではここで、不動産投資ローンの申し込みから融資実行までの一般的な流れについて解説します。
6-1.金融機関に申請する準備
申し込みに必要な書類を準備するとともに、申し込みを行うために金融機関にアポイントを取りましょう。その際、自身で金融機関を探すのもいいのですが、できれば実績のある投資仲間や不動産会社から紹介してもらう方がスムーズに運びます。
6-2.融資の審査申請
審査申請の段階では、金融機関側の融資担当者が申込者の属性や担保となる物件の情報を確認し、不動産投資ローンに申し込めるかどうかを審査します。そして、申し込めることが分かった時点で、書類などを提出し本格的な審査に入ります。
6-3.金融機関の審査
提出された書類を元に審査に入ります。合わせて信用情報機関へ照会をかけ、事故情報が登録されていないかも確認します。担保物件の評価も行うため、審査には1ヵ月程度かかるケースもあります。
6-4.融資可否の決定連絡
審査の結果、融資ができるかどうかの通知が届きます。融資が可能と判断された場合、融資額や金利、融資期間などの条件も教えてもらえます。
6-5.融資の実行
金融機関と金銭消費貸借契約を結び、抵当権設定登記などの手続きを経て融資実行となります。一般的に融資金額は申込者の口座に振り込まれます。その後返済開始となります。
おわりに
不動産投資ローンを申し込んだけれど審査に通らなかった場合、セゾンファンデックスの不動産投資ローンがおすすめです。
外国人の方も利用でき、自宅を共同担保にすることも可能です。収入や借入枠などの問題で銀行の融資条件に当てはまらない場合にも対応できますし、自己資金なしのフルローンも可能です。
不動産投資ローンの利用を考えており、銀行で断られた方はぜひセゾンファンデックスにご相談ください。
