自宅を担保に融資を受け、生存中の返済は利息のみを支払い、元本の返済は契約者が亡くなったときに行われる仕組みのリバースモーゲージへの関心が増えています。ただ、リバースモーゲージは誰でも利用できるわけではなく、利用できる年齢の基準が設けられているケースがほとんどです。
本記事ではリバースモーゲージの年齢制限について取り上げます。主に高齢者向けの融資制度であるリバースモーゲージの利用が可能な年齢は何歳から何歳までなのか、条件面を含めて解説します。
リバースモーゲージの利用は何歳からできる？
リバースモーゲージを提供している金融機関は多くありますが、そのほとんどが50歳以上を対象にしています。主な銀行および公的機関でリバースモーゲージを利用できる年齢について、以下のとおり表にしてみましたので参考にしてください。
民間機関でリバースモーゲージが利用できる年齢条件
| 金融機関 | 商品名 | 利用できる年齢 |
| 三菱UＦＪ銀行 | リバース・モーゲージ型 住宅関連ローン | 申込時の年齢が満60歳以上、借り入れ時満80歳未満 |
| 三井住友銀行 | リバースモーゲージ型住宅ローン「借り換え新時代」「住み換え新時代」 | 申込時の年齢が満50歳以上 （本人・配偶者とも） |
| みずほ銀行 | みずほ リ・バース60 | 申込時の年齢が満60歳以上 （同居の配偶者がいる場合、配偶者の申込時年齢が満60歳以上） |
| りそな銀行 | リバースモーゲージ型住宅ローン「あんしん革命」 | 申込時の年齢が満50歳以上 |
| 東京スター銀行 | リバースモーゲージ「充実人生」（利払いあり型） | 契約時年齢が55歳以上84歳以下 （配偶者50歳以上） |
| 楽天銀行 | リバースモーゲージ | 借入時年齢が満50歳以上 |
東京スター銀行が提供しているリバースモーゲージ「充実人生」には利払いあり型となし型の商品が用意されており、利払いあり型の場合は上記の表のとおりですが、利払いなしを選択する場合には、利用できる年齢が「契約時70歳以上84歳以下」に限定される点にも注意しておきましょう。
公的機関
公的機関では各都道府県の社会福祉協議会が「不動産担保型生活資金」として貸付を行っており、細かい条件は各自治体によって異なります。東京都社会福祉協議会の場合、利用できるのは以下のいずれの条件にもあてはまる方です。
- 申込者が単独で所有している不動産に居住していること
- 世帯の構成員が原則として65歳以上であること
世帯構成が次のいずれかであること
（1）単身
（2）夫婦のみ
（3）（1）および（2）と申込者もしくは配偶者の親が同居している
- 世帯員の収入が市区町村民税非課税または均等割課税程度の低所得世帯
一部のリバースモーゲージは年齢次第で契約条件が変わることがある
リバースモーゲージは商品によっては年齢次第で契約条件が変わるものもあります。
例えばりそな銀行が提供している「リバースモーゲージ型住宅ローン『あんしん革命』」の場合、申込時年齢が満50歳以上であれば申し込むことは可能ですが、債務者もしくは連帯債務者が満50歳以上満60歳未満の場合だと、融資限度額が担保評価額の30％（通常60％）に制限されます。
また、三菱UＦＪ銀行が提供している「リバースモーゲージ型住宅関連ローン」を利用する場合では、申込時の契約者の年齢が満75歳以上の場合、法定相続人全員を代表する法定相続人がカウンセリングに同席しなければなりません。
リバースモーゲージの年齢以外の利用条件注意点
リバースモーゲージを利用する際には年齢以外にも注意すべき点があります。
担保となる物件の土地評価額が低い場合
リバースモーゲージの利用には担保となる土地の評価額に一定の制限を設けているケースが多く見られ、一般的に評価額が1,500万円以上あることが条件とされています。そのため、立地が悪い郊外などの物件の場合、土地の評価額が1,500万円満たないケースもあり、そのような状況だとリバースモーゲージが利用できません。
また、リバースモーゲージの担保として提供できる不動産（土地）は住宅用地のみであり、山林などは対象外です。
担保とする土地は、抵当権の第一順位が設定できるものである必要がある
不動産を担保として融資を行うという性質上、リバースモーゲージの対象となる不動産には融資する金融機関が第一順位の抵当権を設定できるものでなければなりません。そのため、リバースモーゲージの審査の際に他の債権者が抵当権を設定していることが判明した場合、審査に通らないため、リバースモーゲージを利用できないことを覚えておきましょう。
マンションは対象外となるケースが多い
リバースモーゲージは不動産（土地と建物）を担保にして融資を受ける仕組みですが、建物よりも土地の評価額を重視して融資額を決定することから、必然的に戸建て住宅に利用が限定されます。もちろんマンションでも対象となるケースもありますが、戸建て住宅に比べると融資額が低くなる傾向は否めません。
資金使途は自由だが、事業性資金などには利用できない
リバースモーゲージで得た融資金額は原則として自由です。住宅ローン型と記載している商品の場合は、住宅のリフォームなどといった住宅関連費用に資金使途が特化しているケースもありますが、多くの場合、老後の生活を楽しむための旅行などといった娯楽費用や生活資金、介護費用などに使うことができます。
ただし、多くのリバースモーゲージ商品において、事業性資金としての利用は禁止されています。そのため、事業の立ち上げや資金繰りの費用などに使うことはできません。もし、資金使途違反が発覚した場合には、融資金額の一括返還を求められる可能性がありますので、契約時に記載されている資金使途以外の利用は絶対に避けるようにしてください。
おわりに
リバースモーゲージの利用にあたっては、年齢による制限があります。さらに年齢によって利用条件が変わるケースもありますので、利用を考える際には慎重に検討する必要があります。
また、リバースモーゲージを利用する際には、推定相続人全員の同意が必要であることも忘れないようにしましょう。
ただ、リバースモーゲージと同じように、不動産を活用して資金を調達できる方法でありながら、年齢の制限がなく利用できるリースバックをご存じでしょうか。
リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を得ることができ、さらにその後は賃料を支払うことで売却した不動産に住み続けることができるサービスです。また、資金使途もリバースモーゲージよりも広く設定されており、事業性資金などへの利用も可能です。さらに、契約時の特約によっては売却した家を将来買い戻すことも可能です。
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