老後に備え利便性が高くコンパクトなマンションなどに住み替える場合など、資金計画を入念に考えることが大切です。自宅の住み替えは人生でも体験することが少ないため、万が一にも失敗しないよう、住み替え時の失敗例から対策をご紹介していきます。
１．住み替えの失敗例とその原因
相続した実家が古くなったり、子どもの独立により広いマイホームが不要となった場合などライフサイクルの変化に伴いマイホームに求めることも変わっていきます。こうした場合、住み替えによって住まいに関する要望を満たしていくことが大切です。
しかし、マイホームの住み替えはそう頻繁に行うことではないため、経験から学ぶことができないうえ、多額の費用を伴うため失敗することのできない重要なイベントといえるでしょう。
1-1.「買い急ぎ」と「売り急ぎ」
不動産は、好条件の物件を見つけるのにも、また手持ちの自宅を売却し現金を手にするのにも時間が必要となる特徴があります。
物件の購入を急ぐ「買い急ぎ」やマイホームの売却を急ぐ「売り急ぎ」の状態となってしまいます。「買い急ぎ」では、価格交渉が難しくなるため購入価格は上がり、「売り急ぎ」では、買い手を見つけるために周辺相場よりも安く売りに出さざるを得ず売却価格は下がることとなります。
購入価格の上昇・売却価格の低下はどちらも住み替えの資金計画に悪影響を及ぼす要因となるため、余裕をもった住み替えスケジュールを組むようにしましょう。
1-2.売買のタイミングが合わず住み替えコストが増加
住み替えでは、現在のマイホームを売却し、その売却資金で住宅ローンを完済しつつ、新たな住宅ローンを契約し新居を購入・転居することが理想的な売買スケジュールです。しかし、売買のタイミングが合わないと新旧両方の住宅ローンを抱えるダブルローン状態に陥ってしまうことがあります。
また、現在のマイホームを売却してしまったにもかかわらず、新居の購入・引き渡しが遅れてしまうと賃貸住宅などへ仮住まいする必要があるため、引っ越し費用が２重にかかるうえ、敷金・礼金といった賃貸住宅の家賃も発生し住み替えコストが増加してしまう恐れがあります。
２．住み替えで失敗しないためには
住み替えを行う際、売り急ぎ・買い急ぎとならないよう余裕を持った売買を行うことが重要ですが、急がないからと言って売買タイミングを逸してしまうと住み替えコストが増加し、かえって資金繰りが悪化してしまう場合もあります。住み替えを成功させるには、売買条件に加え売買タイミングもよく検討することが大切です。
例えば、先に新居を購入してしまう「買い先行」のパターンでは、新居への住み替えがスムーズに行えるため住み替えコストを抑えることができます
。ただし、現自宅の売却完了まで２件マイホームを維持することとなるためダブルローンの返済負担に加え固定資産税などの維持コストの増加を招いてしまい、充分な資力・収入のある方でないと利用しづらいというデメリットがあります。
逆に「売り先行」のパターンでは、住宅ローンの返済負担やマイホームの維持コストの削減が期待できるなど資金繰りの心配は少なくなりますが、引っ越しが２回となるほか、仮住まいの家賃が必要となるなどのデメリットがあります。
いずれの場合も住み替えに関するコストが上乗せとなってしまい、新居の条件・設備を妥協し後悔したり、住み替え以後の資金繰りが悪化してしまうなどの住み替えの失敗を招いてしまうかもしれません。
３．ダブルローンも仮住まいも避けたい。そんな時は？
住み替えではダブルローンや仮住まいの利用といったマイホームの売買以外のコストを節約するため、売買のタイミングを調整することが重要なポイントとなります。
しかし、不動産は流動性が比較的低い資産であり、また売買の相手が見つかったとしても住宅ローンの審査や所有権の移転などで多くの手続きを行う必要があるため、実際に購入・売却が完了するまでには時間がかかります。そこで住み替えに際し「リースバック」を利用することも選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。
４．住み替えにはリースバックがおすすめ
リースバックは金融機関などに、自宅を売却し、以後は賃貸住宅として居住を継続できるサービスとなっています。似たようなサービスであるリバースモーゲージと異なり、住宅ローンが残っていても利用できるといった特徴があります。
リースバックでは申込後最短２週間で売却代金が得られ、それを元手に住宅ローンの完済を行うため返済負担の軽減や、固定資産税や設備修繕費用、火災保険の保険料の負担が無くなるといったメリットもあります。
また、売却後も賃貸住宅として引き続き居住可能なため、引っ越しなどの費用も不要となるなど住み替え費用の節約に繋がります。
リースバックを利用することで売買タイミングを調整しつつ魅力的な物件をじっくりと探すことも可能なほか、万が一意中の物件が見つからなかった場合はリースバックを取りやめ、再度購入し直すこともできます。
リースバックを利用することで住み替えに関する買い先行・売り先行パターンのデメリットの解決が期待できます。
4-1.リースバックならセゾンファンデックスのリースバックがおすすめ
セゾンファンデックスのリースバックには不動産調査に関する費用や、賃貸借契約時の礼金・事務手数料が無料となるほか、賃貸借契約の更新時手数料も不要となっています。
また、利用者への特典として家財を火災や落雷・水害・盗難などから保護する家財保険が自動付帯するほか、ハウスクリーニングやホームセキュリティといったサービスからお好みの１つを選んで無料で利用できるようになっています。
セゾンファンデックスのリースバックでは、一般的なリースバックのメリットに加え、賃貸借契約に関する費用や各種保険料といったコスト削減を行うことができます。査定は無料で行えるため、住み替えに際してセゾンファンデックスのリースバックを選択肢に加えてみることをおすすめします。
おわりに
〜住み替えの成功はコスト削減がポイント〜
マイホームの住み替えはマイホームを売り急いだり買い急いだりすると売買代金に悪影響を及ぼしてしまう恐れがあるため、時間に余裕をもってじっくりと取り組むことが重要です。
ただし、先に新居を購入する買い先行パターンではダブルローンのデメリットが生じ、マイホームを先に売却してしまう売り先行パターンでは仮住まいを利用するため引っ越し費用が２回分必要となるほか、家賃・敷金・礼金といった賃貸借契約のコストが生じます。
住み替えコストが増加してしまうと肝心の物件を購入する費用が不足してしまったり、以後の生活の資金繰りが悪化してしまう恐れがあるため、住み替えコストをいかに抑えるかが重要なポイントとなります。
そこで、リースバックを利用することで住み替えコストを削減することができます。リースバックは金融機関などにマイホームを購入してもらい、以後は賃貸住宅として引き続き居住できるため、売却代金による住宅ローンの完済に加え、引越し費用の負担を抑えることができます。
加えてセゾンファンデックスのリースバックでは賃貸借契約に関するさまざまな費用が無料となっているため、さらなるコスト削減が期待できます。住み替えを行う際はリースバックの利用も選択肢に加えることをおすすめします。
