不動産投資を行うにあたり、高額な物件を購入する際には金融機関から融資を受ける必要があります。ただし、ご自身が住む物件ではないことから住宅ローンは利用できません。そのため、不動産投資で融資を受ける際には「不動産投資ローン」を利用することになります。
不動産投資ローンは銀行を始めノンバンクなど多くの金融機関で取り扱っており、それぞれで商品の特徴が異なります。本記事では、金融機関ごとの不動産投資ローンの特徴や審査基準について解説するとともに、審査に通りやすくするコツについてご紹介します。
１．不動産投資ローンの融資状況は？
どの金融機関にも共通して言えることですが、不動産投資ローンはあくまでも不動産賃貸業を営むことを目的とした融資です。そのため、売却益を目的とした不動産投資を行うようなケースに対しては融資を行いません。あくまでも事業に対する融資であり、金融機関側の不正融資を引き締める目的からも、近年はしっかりした事業計画や目標があるかについて厳しく審査を行う傾向にあります。
不動産投資への興味は増加傾向にあり、取引市場はコロナ前とそこまでの変化はないと言えるでしょう。
２．金融機関別不動産投資ローンの特徴
では、金融機関別の不動産投資ローンの特徴を見ていきましょう。
銀行
銀行には「都市銀行」や「地方銀行」、「信用金庫」などの種類があります。
都市銀行は対応エリアが広いことが特徴で、ほかの金融機関に比べても比較的低金利で融資を行っています。ただ、融資条件が良いことから、審査基準が厳しいと言われており、事業計画性ももちろんのこと、申込者の属性についてもかなりの信用性が求められます。
地方銀行は対応エリアが限られるといるものの、都市銀行並みの金利が適用されます。さらに、審査基準が都市銀行よりも緩めに設定されていることから、比較的融資を受けやすい傾向にあると言えるでしょう。属性についての信用性の審査は都市銀行と同様に厳しく設定されていますが、親族などに取引実績があれば、その関係から有利な条件で融資を受けられる可能性もあります。
信用金庫は銀行とは異なる性質を持っている金融機関で、地域の人々が会員となって相互扶助を行うことを目的としています。そのため、融資を受けようと思っている信用金庫の営業エリア内にご自身が住んでいる、もしくは購入しようとしている物件がないと融資が受けられないという実態があります。とはいえ、地域に根ざした取引を行っている特徴があることからも、親族などの取引実績によっては好条件での融資が期待できます。
政府関係金融機関
政府関係金融機関として知られている「日本政策金融公庫」が該当します。政府関係金融機関の特徴は、審査の際に個人の属性がそこまで重視されない点です。そのため、銀行系の金融機関で融資が受けられなかった方でも、日本政策金融公庫では融資が受けられたというケースもあります。また、固定金利のため、金利変動による不安から解放される点も魅力と言えるのではないでしょうか。
ノンバンク系金融機関
ノンバンク系の金融機関は銀行系や政府系に比べ、金利が高めに設定されている特徴があります。ただ、審査のスピードが早く、融資実行までにかかる期間がほかの金融機関に比べて短い点はメリットと言えるでしょう。また、個人の属性はもちろんのこと、物件の評価を最重視して融資額を決定するところもあります。
３．不動産投資ローンの審査が通らないケースとは
不動産投資ローンの審査が通らない可能性として考えられるのは、まず「頭金（自己資金）が少ない」ことです。不動産投資ローンの利用にあたっては、物件価格以外の諸費用も含めてかなりの金額がかかります。それらを含めて金融機関から融資を受けるオーバーローンは現実的ではありません。購入する物件の価値が非常に高いか、申込者の属性（資産状況）が非常に良いなどといった理由がない限り、審査に通ることは難しいでしょう。
同様に、担保として提供する物件の価値が低いと審査に通りにくい、もしくは希望した額までの融資を受けられない可能性があります。物件の築年数が古いなどといった理由で審査に通らないケースは充分に考えられます。また、申込者の属性によっても審査に通らない可能性があります。例えば年収が低い、もしくは年齢が高いなどといったケースだと、返済能力や事業の継続性が問われるため、金融機関としても融資を避ける傾向にあります。
４．審査に通るための対策とは
不動産投資ローンの審査に通るコツは、物件の価値を見極めることと、個人の属性を高めることです。前者の具体的な例としては、収益性の高い物件や築浅の物件を探すことで解決できます。収益性はその物件の周辺環境に大きく左右されますので、賃貸需要の有無、家賃相場についてもしっかりと調査しておきましょう。
そして、個人の属性を高めることも大切です。一般的に不動産投資ローンの審査に通りやすいのは、不動産投資の実績がある方や、自己資金がある方などです。したがって、自己資金を増やすことは審査に通りやすくなることにつながります。さらに、ローンの審査では、信用情報も必ずチェックされます。信用情報は国内に3つある信用情報機関に登録されており、照会することで事故情報の有無や他社からの借入金額などが分かります。他社からの借り入れが多いと、返済能力に問題ありとみなされる可能性がありますので、現在借りているローンはできるだけ返済しておくことや、利用していないクレジットカードは解約するなどの工夫が必要です。
また、共同担保を入れることで審査に通りやすくなる可能性があります。共同担保とは、借り入れの際に購入する物件だけでなく、ほかの不動産にも担保を設定することです。例えば購入する物件だけでは物件の評価が低い場合、自宅を担保に入れることで担保価値が上がり、融資を受けやすくなります。
ちなみにセゾンファンデックスが提供している不動産投資ローンでは、共同担保があればフルローンも可能です。
おわりに
セゾンファンデックスが提供する不動産投資ローンは、ほかの金融機関から断られた方でも相談することで融資が可能になるケースがあります。特にフルローンを考えている場合は、共同担保があれば融資を受けられる可能性もあります。通常、自己資金は購入物件の2～3割以上と言われています。中古物件や区分マンションなどであれば用意できるかもしれませんが、一棟物件だとなかなかそこまでの資金を準備することは難しいでしょう。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンは最高5億円までの融資が可能で、物件についてもワンルームから1棟物件まで幅広く対応しています。返済期間も最長25～30年と長期に設定されており、長い目での返済計画を立てることができます。また、審査によって決まりますが、金利も変動金利と固定金利が用意されており、固定金利が適用されれば金利上昇に伴う返済負担増を気にする必要もないでしょう。変動金利でも比較的低金利となっている点は魅力と言えます。
不動産投資は老後の資産形成の一つとしても注目され始めています。不動産投資に興味があり、始めたいと思っていながらも、金融機関からの融資を受けられるかどうか不安に思っている方は、ぜひセゾンファンデックスの不動産投資ローンの利用を検討してみてはいかがでしょうか。
