別の手段を用いて収入を補うことが重要です。不動産投資はレバレッジにより自己資金以上の投資パフォーマンスが期待できるなどの特徴があります。不動産投資を始めるにあたって、どのくらいの年収が必要なのでしょうか。
１．不動産投資ローンの審査基準
不動産投資を行う際、自己資金だけでは物件の購入が難しい場合、不動産投資ローンを利用し資金調達を行う必要があります。不動産投資ローンは投資用不動産を購入するため融資上限額が設定されているため、取得する物件を担保として差し入れる必要があります。返済資力として物件の収益性と個人の資力・信用力を総合的に判断して融資審査が行われています。
物件は、東京・大阪・名古屋などの大都市圏にあり、一定の賃貸需要が見込め、築年数が浅く投資利回りが高いものが一般的に価値が高いと評価されます。
また、不動産投資ローンを利用する方の属性としては、会社員などで信用力があり年収が高く、勤続年数も長い方が好まれる傾向にありますが、あくまで物件の収益力も返済資力として加味されるため、勤続年数が短かったりフリーランスなどでも返済可能と見なされれば融資を受けることも可能となっています。
しかし、物件をフルローンで購入することは難しくなっており、一定の自己資金が必要となるほか、奨学金などでほかに借入金がある場合もデメリットとして働きます。
２．不動産投資家の年収はどれくらい？
実際に不動産投資を行っている方はどのような属性・投資条件となっているのでしょうか。不動産投資と収益物件の情報WEBサイト「健美家」の第13回不動産投資に関する意識調査によると不動産投資家の家賃収入も含んだ年収分布は500万円未満が10.6％、500万円〜700万円未満が12.3％となっており、投資家は会社員が過半を占めています。
給与収入のみの年収は不明ですが、平均年収の中央値である437万円が一定の目安と推測されます。購入した物件の所在地は東京・神奈川・千葉・埼玉が多く、物件利回りも10％以上が過半数を占めています。
物件を購入する際に不動産投資ローンを利用する場合の融資金利の平均は1％台が最も多く、自己資金の金額は500万円未満が24.9％、500万円〜700万円未満が11.5％となっており、自己資金は物件価格の20％程度を用意することが望ましいと言えます。
３．金融機関別不動産投資ローンの年収条件
不動産投資ローンの融資審査は、各金融機関が独自に定めており、年収要件が定められているところもあります。不動産投資ローンの利用に際して主な金融機関の年収要件を確認しておきましょう。
・日本政策金融公庫：年収要件なし。政府系金融機関のため日本全国の物件購入に対応しています。
・みずほ銀行(メガバンク)：年収要件200万円以上。支店が全国にあり、融資対象エリアが比較的広い特徴があります。
・静岡銀行(地方銀行)：年収要件100万円以上(勤続年数3年以上)。融資対象エリアがメガバンクに比べて狭い傾向があります。静岡銀行では、静岡に加え、東京・大阪・愛知・神奈川といった大都市圏の融資に対応しています。
・多摩信用金庫(信金・信組)：年収要件なし。営業エリアはさらに狭く、購入する物件の住所に加え居住地の住所にも左右される特徴があります。
・セゾンファンデックス(ノンバンク)：年収要件なし(安定収入のある方)。全国が融資対象エリアとなっていますが、一部対象外のエリアがあります。
不動産投資ローンの申し込みにおいて年収要件はなしか低額な場合が比較的多く、定期収入の有無といった返済実態に応じた形となっています。
４．年収が少なくても、不動産投資ローンは組める？
不動産投資ローンでは年収要件以外の条件も合わせて審査されるため、年収が低くとも不動産投資ローンを申し込むことは可能ですが、ローン審査の通過や有利な融資条件を引き出すためは年収も含めた諸条件を見直すことが重要です。
賃貸需要の見込めるエリアで築年数が浅く利回りの高い物件を選んだり、ほかの借入金を減らすほか、自己資金を多く差し入れることで融資条件の改善が期待できます。不動産価格の上昇により、フルローンで不動産投資を始めることは難しくなってきています。不動産投資による収入を得る前に家計収支を見直し自己資金を作れるように準備していきましょう。
4-1.セゾンファンデックスの不動産投資ローン
セゾンファンデックスでは個人向けと法人・事業者向けの不動産投資ローンを利用することができます。申し込み年齢は20歳以上70歳以下と幅広い年齢層に対応しています。年収要件もなく、個人事業主等であっても安定収入があれば申し込み可能となっています。融資期間も最長25～30年となっており返済計画に余裕を持たせることも期待できます。
フルローンでの融資は購入する物件を担保とするだけでは難しいですが、自宅や親族の所有するほかの不動産物件を共同担保として差し入れることでフルローンが可能となる場合があります。
融資額は100万円〜5億円となっており、築年数が経過していたり狭小物件や借地権の物件など銀行などでは融資困難な物件でも融資を行ってきた実績があるため、ほかの金融機関で断られた案件であっても相談してみると良いでしょう。
まとめ
〜不動産投資を活用し、老後生活のための資産形成を〜
日本では平均年収の上昇が鈍い状態が続いています。年収の低迷は現役世代の家計収支は元より、厚生年金の給付額にも影響するため老後の生活にも悪影響が生じてしまいます。
現役時代の平均年収の少ない方は年金の給付額も少ないため、より多くの貯蓄を行い老後に備えなければならないというある種の矛盾が生じてしまっています。そこで老後資金の資産形成を加速するために、ご自身の力だけでなく、投資活動を通じ他者の力を借りることが重要となっています。
不動産投資は賃料収入という金額・入金タイミングともに比較的安定した収入が見込めるため月々の生活費としても使いやすく、不動産投資ローンによるレバレッジ効果も発揮できるため自己資金以上の投資パフォーマンスの獲得も期待できます。
しかし、不動産投資を始めるには事前の準備も重要であり、家計収支を見直して物件購入のための自己資金を多く用意したり、奨学金などでほかの借入金がある場合は融資額に影響を及ぼすため、返済を加速させたりする必要があります。
そして不動産投資ローンは融資額が高額なこともあり、個人の与信だけでなく担保となる物件のパフォーマンスも重要な要素となります。人口が多く賃貸需要が見込める東京・大阪・名古屋などの大都市圏の物件や築年数が浅かったり利回りが高い物件を選ぶなどして投資対象の厳選を行うと良いでしょう。
また、不動産投資ローンを利用する場合は複数の金融機関で融資条件を比較検討することも重要です。しかし物件のパフォーマンスが良くとも狭小物件であったり借地権付きの物件などで銀行などでは対応が難しい物件もあります。こうした場合でもセゾンファンデックスのアパートローンなどでは融資可能なこともあるため、ほかの金融機関で断られた物件であっても一度相談を持ちかけてみることをおすすめします。
