リバースモーゲージを利用できる条件とは?審査基準を解説

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リバースモーゲージを利用できる条件とは?審査基準を解説

老後資金について、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。そんな中、注目が集まっているのが「リバースモーゲージ」です。自宅に住み続けながら、その自宅を担保にお金を借りられるという商品です。

利用には条件があり、ローンなので審査もあります。どのような条件を満たす必要があるのか、満たせない場合はどうすれば良いのか確認しておきましょう。

1.リバースモーゲージを利用できる方の主な条件

まず前提として、リバースモーゲージを利用できる条件は、それを取り扱っている金融機関ごとに異なります。ただ、一般的には以下のような傾向があります。

●年齢

リバースモーゲージを利用する本人が、借入時に「50歳以上」「60歳以上」など一定の年齢以上であることが条件になっています。住宅ローンは高齢だと利用しにくくなりますが、リバースモーゲージは若いと利用できません。

●収入

安定して継続した収入があることが求められます。定年退職後で給与を受け取っていない場合でも、一定の年金収入があれば審査に通過できる可能性があります。

●元本返済

リバースモーゲージは、本人が亡くなったときに自宅を売却する(もしくは相続人が一括で返済する)などして残りのローンを返済し終えるしくみです。契約前に、相続人になる予定の方の同意を取っておく必要があります。

●資金使途

借りたお金の使い道は「原則自由(※事業のための資金や投資に回す資金としては利用できない)」とされていることが多いです。ただし「リバースモーゲージ型住宅ローン」では、お金の使い道が住宅ローンの借り換え、住み替えのための住宅購入費、リフォーム代など住宅関連のみに限定されているので要注意です。老後の生活費に充てるつもりなら、使い道に制限がない金融機関を選びましょう。

2.リバースモーゲージの担保となる不動産の条件

借りる「本人」が条件を満たすだけでは、融資を受けることはできません。加えて、担保に入れる「不動産」の条件も満たしておく必要があります。

リバースモーゲージでは、基本的に自宅の建物と土地を担保に入れることで、その価値に応じた金額を借りることができます。そのため、もし自宅を所有していても金融機関に「資産価値が低い」「価値が判断しにくい」と思われると、審査に通過できなかったり充分な金額を借りられなかったりする可能性もあります。

「エリア限定(都市部のみ対応)」や「戸建てのみ可(マンション不可)」などの条件を付けている金融機関もあります。事前に自宅が対象となるか、金融機関に確認しておきましょう。

3.リバースモーゲージの3大リスク

リバースモーゲージの利用を検討するときは、メリットだけに目を向けるのではなく、必ずそのリスクやデメリットについても知っておくようにしましょう。リバースモーゲージの3大リスクは以下のとおりです。

・長生きリスク
・金利上昇リスク
・評価額下落リスク

1つずつ見ていきましょう。

●長生きリスク

リバースモーゲージを利用して、毎月少しずつお金を借りていくこともできます。しかし無限にお金を借り続けられるわけではなく、担保に入れた自宅の評価額に応じてその上限が決められています。また、あらかじめ契約期間が定められていることもあります。

もし長生きした場合、建物の評価額によっては生きている間に借入上限に達してそれ以上借りられなくなったり、契約期間が終了したりするリスクがあります。契約期間を超えて長生きした場合には、自宅を手放したうえに借金が残ってしまう可能性もあります。予想外のタイミングで自宅を手放すこととなり、その後の暮らしに困ってしまうかもしれません。

●金利上昇リスク

リバースモーゲージでは、お金を借りている間、発生する金利は「固定」ではなく「変動」を設定していることが多いです。つまり、金利が上昇すれば支払うべき利息が増え、返済の負担が重くなる可能性があります。

評価額下落リスク

担保に入れた不動産の価値は、定期的に見直しされます。当初、契約したときよりも評価額が下がっていれば、それに応じて借りられる金額の上限も下がってしまうかもしれません。もし、本人が亡くなって相続人が残りを返済することになったタイミングで評価額が下がっていたら、家を売っても残りのローンを返済しきることができず、相続人がその分の一括返済を求められる場合もあります。

なんとか条件にあてはまってリバースモーゲージを利用できたとしても、常に上記のようなリスクにさらされています。このことを把握したうえで、長期的な視点をもってリバースモーゲージは検討したいですね。

4.リバースモーゲージの条件に当てはまらない場合は?

リバースモーゲージの利用条件にあてはまらない方や、リバースモーゲージのリスクやデメリットが気になる方には、「リースバック」も有力な選択肢になります。

●リースバックとは

リースバックは、リバースモーゲージ同様、住み慣れた自宅に住み続けながら老後資金を確保できるため、近年注目されているサービスです。自宅をリースバック会社に売却して現金化し、その後はそのリースバック会社から自宅を「賃貸」として借りるしくみです。住み慣れた家に住み続けながら、一度にまとまった資金を得られます。自宅を担保にお金を借りるのがリバースモーゲージ、自宅を売ってお金を手に入れるのがリースバックです。

●リースバックのメリット|リバースモーゲージと比較してのメリット

リースバックには、リバースモーゲージにはない以下のようなメリットがあります。

・利用条件が厳しくない
リバースモーゲージを利用できない方でも、リースバックなら利用できるかもしれません。リースバックの多くは、年齢を問わず利用でき、お金の使い道も自由です。老後資金に充てるのはもちろん、事業を続けるための資金にしたり、住宅ローンの借り換えに利用したりすることもできます。対象になる不動産も幅広く、戸建てだけに限らずマンションでも店舗でも工場でもお金に換えられる可能性があります。

・維持費の負担がなくなる
持ち家を所有していると、固定資産税・火災保険料などの維持コストが当たり前のように継続して発生しています。しかし、これらの費用は、リースバック後はご自身ではなく新たに所有者となったリースバック会社が負担することになります。

●リースバックなら「セゾンのリースバック」がおすすめ

リースバックを検討するなら、信頼できるリースバック会社を探して相談することが重要です。例えば、セゾンのリースバックを提供するセゾンファンデックスは、クレジットカードで有名な大手企業クレディセゾンのグループ会社で、多数のリースバックを取り扱ってきた実績があります。

セゾンのリースバックなら、不動産の調査費用や事務手数料などがかからずに済みます。そのうえ、水まわりのトラブル対応サービスやセコムのホームセキュリティなどが無料で利用できる特典も付いています。相談も無料なので、リバースモーゲージと合わせて検討してみてはいかがでしょうか。

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おわりに

リバースモーゲージを利用するためには、本人の年齢や資金使途、さらに自宅の資産価値など、さまざまな条件を満たしている必要があります。また、リバースモーゲージの利用中は長生きリスクや金利上昇リスクがあります。しくみやデメリットもよく理解したうえで契約したいところです。リバースモーゲージを利用できない場合は、リースバックという方法もあります。リースバックはリバースモーゲージほど利用条件が厳しくない場合が多いので、こちらも合わせて検討してみましょう。