離婚後も家には住み続けたい。住宅ローンはどうするべき?

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離婚後も家には住み続けたい。住宅ローンはどうするべき?

離婚を考える際、自宅をどうするべきか悩まれている方も多いのではないでしょうか。住み続けるとしたら、誰が住むのか、また、その自宅に住宅ローンが残っている場合、そのローンを誰が負担するのかという問題があります。

自宅を持っていても、住宅ローンがあっても離婚は可能ですが、そのあとをしっかりと考えておく必要があります。本記事では、離婚時に住宅ローンが残っている場合、どのような点に注意すれば良いのか、どのような対応をすれば良いのかを、分かりやすくご紹介します。

1.離婚前に住宅ローンが残っている方が確認すべきこととは

離婚をする前に確認しておくべきことがあります。「自宅のお金関係や権利関係が今どうなっているのか」と「そのうえで、これからどうするのか」ということです。

1-1. 家の名義人・住宅ローンの残債額・家の査定額など確認

まずは家や土地について、誰の名義になっているかを調べる必要があります。不動産の名義を調べるには、法務局でその不動産の「登記簿謄本」を取得します。登記簿謄本は、「表題部」と「権利部」に分かれており、権利部はさらに「甲区」と「乙区」に分かれています。不動産の名義は権利部の甲区に記載がありますので、そこで確認します。

住宅ローンを組んだ際、不動産を担保にしていれば、登記簿謄本に記載があるはずです。登記簿謄本の権利部の乙区に「抵当権」として記載があり、どこからいくら借りたのかについても記載されています。ご自身が債務者もしくは連帯債務者の場合、住宅ローンの残債額(残高)について、そこに記載されている金融機関に問い合わせると分かります。

離婚後、家を売ることも考えられます。その場合に備えて、いくらで売れるのかを不動産会社に査定してもらいましょう。ここで提示された金額によって、売るか売らないかの判断が分かれる可能性もあります。ただし、査定金額は不動産会社によって異なる可能性があること、その金額で売却できるとは限らないことには注意が必要です。

1-2. 家の名義をどうするか、ローンの支払いをどうするかなどの話し合い

家を購入した際には、一例ですが、「家の名義が夫、ローン債務者(支払者)が夫、連帯保証人が妻」といった形でローンを組んでいるとします。一般に、家の名義とローン債務者は同一人物です。ローンを返済できなかった場合、金融機関が家を売却してローンの返済に充てます。家の名義人とローン債務者の利害が一致するため、ローン返済の滞納への抑止力になると考えられるからです。

離婚をする場合、この権利関係が複雑になる可能性があります。そのことを踏まえたうえで、家の名義をどうするのか、ローンの支払いをどうするか、売るのかあるいは誰が住み続けるのかなどを話し合う必要があります。

2.離婚時に住宅ローンが残っている時の対応方法とは

離婚時に住宅ローンが残っている場合、その後自宅をどうするかによって対応方法が異なります。自宅に夫婦のどちらも住まない場合、あるいはどちらかが住む場合、それぞれのポイントを押さえておきましょう。

2-1. どちらも住まない場合

離婚後、どちらも自宅に住まないのであれば、家を売却することが選択肢として考えられます。家を売却すれば、売却代金が手に入ります。その代金をローンの返済に充てれば、ローンが無くなる可能性があります。ただし、注意しなければならないのは売却金額とローン残高が一致するとは限らないということです。売却金額よりローン残高の方が大きいことを「オーバーローン」、売却金額よりローン残高の方が小さいことを「アンダーローン」といいます。

オーバーローンの場合、売却代金をローン返済に充てても、ローンが残ることになります。この場合、その後のローン返済をどうするかについて、話し合う必要があります。アンダーローンの場合は、売却代金をローン返済に充てた後、お金が残ることになります。この場合、残ったお金をどのように配分するかについて、話し合う必要があります。

2-2. どちらかが住み続ける場合

夫婦のどちらかが自宅に住み続ける場合で、ローン債務者が住む場合、特に問題が無いように思われるかもしれません。ローン契約は、「債権者(貸し手)」「債務者(借り手)」、場合によっては「保証人(連帯保証人)」で締結します。このとき、連帯保証人をどうするかも考えなければなりません。

例えば、離婚前のローンの連帯保証人が妻であった場合、離婚後も妻が連帯保証人のままです。連帯保証契約は債権者と保証人との契約です。離婚をしたからといって、契約が無効になるようなことはありません。連帯保証人から外れるためには、金融機関との交渉が必要になります。その際には、少なくとも新たな連帯保証人を擁しておく必要があります。

一方、ローン債務者以外が住む場合、話が複雑になります。例えば、夫がローン債務者で、家には妻(連帯保証人)が住み続ける場合です。このような場合、夫がローンを返済しなくなってしまったら、どうでしょう。

妻は連帯保証人としてローンを返済することになりますが、家を差し押さえられて立ち退きを迫られるという事態になります。妻としては、とても不利な立場に置かれてしまいます。このような事態にならないためにも、夫(ローン債務者)がローンを返済しなかったときの対応策を事前に協議しておく必要があります。

また、妻が住み続ける場合、上記の連帯保証人ではなくても、夫(ローン債務者)がローンを返済しなければ、同様に家を立ち退くことになります。

3.離婚時に住宅ローンが残っている時のリスクとは

離婚時に住宅ローンが残っていると、以下のようなリスクがあります。

・住宅ローンの支払いが滞るリスク
・連帯保証人の場合、支払義務が生じるリスク
・家を売却されるリスク

まず、住宅ローンの支払いが滞るリスクがあります。夫婦共働きの場合、家計は世帯収入によって回っています。住宅ローンを夫が、生活費を妻が負担しているといったような具合です。離婚した場合、1人の収入で家計を回さなければいけなくなるので、経済的負担が増えます。すると、住宅ローンの支払いが滞る恐れがあります。

連帯保証人の場合、支払義務が生じるリスクも考えられます。連帯保証人には「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」がありません。催告の抗弁権とは、「ローンを返済してください」と言われたときに、「先に債務者に請求してください」と言う権利のことです。検索の抗弁権とは、「財産を差し押さえます」と言われたときに、「先に債務者の財産を差し押さえてください」と言う権利のことです。連帯保証人にはこれらの権利がないため、支払いを請求されたら支払う義務が生じます。

家の名義がご自身でない場合、家を勝手に売却されるリスクもあります。家を売却できるのは所有者(家の名義人)だからです。ご自身の名義、もしくは共有名義であれば、勝手に売却されるようなことはありません。

4.離婚後どちらかが住み続ける場合におすすめの対応方法とは

離婚時に住宅ローンが残っており、離婚後もどちらかが住み続ける場合、住宅ローンの問題が残ります。住宅ローンの支払義務は、住宅ローン債務者にあります。ただ、ここまで見てきたように、住宅にどちらが住み続けるのか、住宅ローン債務者は誰なのかなど、その組み合わせによって抱える問題が異なります。住宅ローンを滞納するリスクなどもあります。

もしかしたら、次のように思われていないでしょうか。

・住宅ローンを完済するため、自宅を売却する方向で検討した方が良い
・でも自宅には住み続けたい

「リースバック」という商品をご存知でしょうか。リースバックは、自宅を一旦売却した後、買主と賃貸借契約を結ぶことによって、そのまま自宅に住み続けることができるというものです。売却後も自宅に住み続けることができるという点で、通常の売却とは異なります。

リースバックのメリットとして、以下の点が挙げられます。

・売却代金を一括して受け取れる
・売却後も住み続けることができる
・固定資産税などの維持管理費がかからない
・引っ越し費用も不要
将来的に再購入することもできる

リースバックのデメリットは、以下の点が挙げられます。

・自宅の名義が変わる
・家賃が発生する

リースバックを上手く利用すれば、住宅ローンの問題、連帯保証人問題、離婚後の住まいの問題などが解決できます。ただ、リースバックを検討するうえで気になるのは「いくらで売却できるのか」「費用はいくらかかるのか」「家賃はいくらか」ということでしょう。

リースバックを取り扱っている企業はいくつかありますが、1つ挙げるとすれば「セゾンのリースバック」をおすすめします。セゾンのリースバックには、以下のような特長があります。

・手続きが簡単
・家賃は低額で、初期費用もほぼ掛からない
・火災保険の自己負担が0円

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おわりに

本記事では、離婚後に自宅に住み続ける方とローンを返済する方が一緒の場合、異なる場合についてそれぞれ解説しました。離婚後に自宅を売却するケースについても解説しました。

自宅を売却した場合、売却代金を住宅ローン残債に充てることができますが、通常は自宅に住み続けることができません。オーバーローンになってしまった場合は、自宅を売却してもローンが残ってしまいます。自宅を売却せず、住宅ローンの返済を続ける場合、離婚することでいろいろと都合が悪くなることがあります。離婚した後も、トラブルの種を抱えたままとなる恐れがあります。

この解決策として、リースバックを紹介しました。自宅を売却した後も、自宅に住み続けるという方法です。リースバックを利用した場合、住宅ローンが精算できる可能性があり、権利関係も単純になります。

一般に、不動産の売却には時間と手間が掛かります。これらの課題をクリアできる商品として「セゾンのリースバック」を紹介しました。離婚後も自宅に住み続けたいとお考えであれば、選択肢の1つとして検討してみてはいかがでしょうか。

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