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離婚時の財産分与で家を分ける方法とは?流れや注意点も解説

離婚時の財産分与で家を分ける方法とは?流れや注意点も解説
セゾンのくらし大研究 編集部

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豊かなくらしに必要な「お金」「健康」「家族」に関する困りごとや悩みごとを解決するために役立つ情報を、編集部メンバーが選りすぐってお届けします。

結婚する夫婦がいれば、離婚という道を選ぶ夫婦もいます。財産面からみると、夫婦という単位で所有していた財産は、離婚時には分ける必要性が生じます。基本的に離婚時にはそれまで取得した資産は夫婦2人で得たものとされ、仮に夫婦のどちらかにのみ所得があった場合でも、一定金額までは夫婦で協力して得たものとされる傾向です。

とはいえ離婚時にはその資産を話し合い、もしくは法定のルールに則り分与しなければなりません。資産において、最も分けづらいのは不動産です。所有するマンションや家を分けるときの流れと注意点を解説します。

この記事を読んでわかること

  • 離婚時に所有する家やマンションを財産分与する方法
  • 離婚時の不動産の財産分与ではどのような問題が発生するのか
  • 財産分与を前提とした家の売却方法の種類
  • 家の資産額と住宅ローンの金額に差異があった場合、どのような扱いになるのか
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離婚の財産分与とは?

離婚の財産分与とは?

連れ添った夫婦のなかには、離婚という結末を迎える夫婦も多数います。資産面において、離婚の際に夫婦2人で築いた財産は分与の対象です。

例えば銀行口座は夫婦それぞれの名義で作成されていますが、財産分与においてそのまま適用されることはありません。具体的に夫婦間に収入の差があったとしても、その収入を得るために時間的・心理的な支援があったと見なされ、分与の対象となることはあまり知られていません。

その収入で購入した不動産もまた分与の対象ですが、不動産は均等に2つに分けられるものではないため、離婚時の話し合いで、まとまらなければ争いに繋がります。

1.離婚に伴う財産分与は3種類

離婚に伴う財産分与は3種類

離婚に伴う財産分与の形は3種類です。

最も一般的なのは清算的財産分与です。結婚している間に夫婦で形成した財産は、その名義にかかわらず夫婦の共有財産と考えます。不動産や自動車などは夫婦どちらかの名義で購入している場合が多いですが、名義にかかわらず、共有財産をそれぞれの貢献度に応じて公平に分配します。離婚原因があるか否かで左右されることはありません。

扶養的財産分与は、離婚によって夫婦の一方が生活に困窮してしまう場合に、生計の維持を目的とした財産分与です。離婚時に夫婦の一方が病気であったり、経済力に乏しい専業主婦(専業主夫)であったりする場合、もしくは高齢や病気の場合などに認められます。

また、慰謝料的財産分与もあります。本来、慰謝料は離婚時の財産分与とは別性質のものですが、どちらも金銭支払いとなることが多いため、明確に区別せずにまとめて処理するものです。財産分与の明細においては「慰謝料も含む」と明記されることが多いです。

財産分与の形を理解したうえで、どのような資産が財産分与の対象となり、どの資産が対象外となるのかを見ていきます。

2.財産分与の対象になるもの

財産分与の対象になるものは共有財産です。

共有財産は名義に関係なく、実質的に夫婦で形成してきたと判断される財産のことです。共同名義の財産はもちろん、夫婦の一方の名義になっている預貯金、自動車、有価証券、生命保険の解約金(満期金)も共有財産です。

また特筆すべきは、片方が会社に勤めて受け取った給与や賞与、退職金も財産分与の対象となります。2人で協力をしたから双方の賞与や退職金を受け取った、という考え方をします。

3.財産分与の対象にならないもの

では逆に、財産分野の対象にならないもの(特有財産)は何でしょうか。

特有財産の代表格は、婚姻関係が生ずる前から一方が有していた財産です。婚姻前に受け取った給与を原資とした貯蓄はもちろん、婚姻前に相続した不動産なども対象となります。離婚前に共同生活が問題なく継続していたのか、事実上陰りが見えていたかも共有財産と特有財産を分けるポイントになります。

ただ、婚姻前にワンルームマンションや土地活用系の賃貸アパートなどを受け取り、婚姻期間中に家賃収入を得た場合は無条件での特有財産とはなりません。

それは婚姻期間において相手方に相談したり、相手方の配慮によって資産運用に集中できたりした可能性を考えるためです。共有財産か特有財産か微妙な立ち位置のものが、夫婦の話し合いや裁判所の裁定によって決められることが多いです。

4.財産分与の割合

財産分与の対象になるかどうかを検討した結果、分与が認められた次の段階として、財産を分配する割合を決めます。通常は、共有財産を夫婦2分の1ずつの分与とすることが一般的です。

特定の財産の構築において、夫婦どちらかの寄与が著しいと判断される場合は、2分の1以上の分与の割合が認められることもあります。このあたりは当事者が主張するだけではなく相手方、もしくは裁判所などの第三者が納得することが必要条件といえるでしょう。

離婚後に家やマンションを財産分与する方法

離婚後に家やマンションを財産分与する方法

不動産を財産分与の対象とするとトラブルが発生するため、最初から不動産の分与を回避する考え方があります。具体的には早々に不動産を処分して現金化してしまう方法と、財産分与した家にどちらかが離婚後も住み続ける方法があります。

1.財産分与した家を現金化して分ける

離婚後はそれまで居住していた不動産が不要になることも少なくありません。そもそも2人の暮らしを想定し購入したため、離婚後は生活不相応の物件であることも多いです。離婚が決まると、まずは不動産の売却を優先的に考えるケースも目立ちます。その場合は現金化したうえで、均等に分与するという判断になります。

この時に気をつけたいのは不動産を売却する時期です。離婚が決まったあとにスムーズに売却できれば良いのですが、不動産下落相場の場合は納得できる価格では買い手がつかず、結果一時的にどちらかの分与資産にする、という結論が想定されます。

また、不動産の売却には税金がかかります。早とちりをして売却価格を2分の1で分けるのではなく、税金控除分や登記費用を考慮して分与することが大切です。

2.財産分与した家にどちらかが住み続ける

もう1つは不動産の売却を選択肢から外し、財産分与した家にどちらかが住み続ける方法です。財産分与において最もトラブルが起きないのは単一名義です。離婚した夫婦のいずれかが財産分与した家に住み続けます。慌てて不動産を売却する必要もなければ、不動産売却の税金を支払う必要もありません。

家を財産分与するときの流れ

家を財産分与するときの流れ

実際に家を財産分与するときの流れを詳しく解説していきます。

1. 登記簿謄本で家の名義人を確認する

まず家の名義がどのような状態なのかを公的資料の登記簿謄本で確認します。2分の1の共同名義だと認識していても、実際に調べてみると事実が異なるケースも多いです。

登記簿謄本は自宅最寄りの法務局で取得するか、郵送で請求することもできます。名義人の状況によって家が財産分与においてどのような扱いになるか変わるため、まずは登記の情報を確認しましょう。

2.住宅ローンの名義人とローン残高を確認する

物件の名義人を確認するときに気をつけたいのは、合わせて住宅ローンの名義人を確認することです。

仮に財産分与の結果、家を売却しようという結論になった際、当然ですが住宅ローンの残債を一括返済する義務が生じます。また分与にて夫婦どちらかの資産となった場合は、住宅ローンの残債も引き継ぐことになるため、注意が必要です。

3.家の価値を明確にする

そのうえで家の価値を明確にします。家の価値は建物・土地の状況や不動産市況によって変わるため、財産分与の際に最新の数字を把握する必要があります。

この場合の家の価値は、購入時の不動産価格とは別物です。特に都市部の物件においては、購入時から価値が著しく上昇していることも十分に考えられます。財産分与時は家の価値によって分与する資産構成も変わってくるため、注意しましょう。

4.家の購入時に援助があったかを確認する

家の購入時に援助があった場合はその点を考慮します。例えば片方の親から資金提供があった場合、血の繋がった息子・娘への援助であることは間違いありません。

生前贈与として住宅用途の資金提供を行った場合、その分の資金は非課税扱いになるという特徴もあります(住宅取得等資金の贈与特例)。離婚時の財産分与においては当該資金提供がなかったものとして家の権利を分与し、後から贈与分を加えます。

5.オーバーローンかアンダーローンかを確認し、対応を話し合う

オーバーローンとは家の価値をローンの借入額が上回る状態のことです。財産分与の際に分けるのは家の価値になるため、ローンの残債と家の価値が同等ではない場合、資産以上にローン残債を引き継ぐことになります。

この逆がアンダーローンです。アンダーローンは家の価値に比べてローン残債が低い分大きな問題にはならないものの、財産分与時における財産の正確な把握においては阻害要因になります。

家を売却する4つの方法

家を売却する4つの方法

では財産分与を前提として家を売却する場合、どのような方法があるのでしょうか。

1.不動産業者が代理で買主を探す「仲介」

宅地建物取引業者という専門の資格を持つ会社が売主から依頼を受け、買主との間で売買契約をまとめる方法です。

売主としては1社の仲介業者に依頼する専任媒介と、複数の業者に依頼する一般媒介があります。不動産業者にもよりますが、業者がより積極的に動いてくれるのは進捗状況の報告義務などもある前者の専任媒介です。なお、売主自身で売却先を探すことができない代わりに最も精力的に活動してくれる専属専任媒介契約もあります。

2.不動産業者が家を買う「買取」

仲介ではなく、不動産業者自体が物件を購入する方法です。不動産業者は安値で家を買取し、リフォームなどをしたうえで再販売を行い利益を得ます。築年数の進んだ物件などが対象になります。都市部などは営業範囲とする買取業者も多く、選択肢となるでしょう。

離婚時の財産分与においては、家の売却期限が定められている場合が多いです。通常の仲介のように、高値で手をあげてくれる方がいたら売却をしようというスタンスが通じません。そのような場合に、買取業者は1つの選択肢になります。

ただ繰り返しになりますが、仲介より安値相場であることを前提として交渉しましょう。複数の売却方法を走らせつつ絞っていく戦略がおすすめです。

3.ローンが残っている状態で家を売る「任意売却」

離婚により、それまで居住していた不動産が不要になることも少なくありません。購入時には2人住まいを想定した物件のため、離婚後は広すぎるきらいがあります。

もちろん気持ちのうえでも住み続けることに抵抗がある場合もあるでしょう。実際に離婚が決まると、まずは不動産の売却を優先的に考えるケースも目立ちます。売却すると財産分与の対象として現金が入りますが、ローン残債の状況を鑑みたうえで分与することになります。

売却代金では住宅ローン残債に届かないオーバーローンの場合は、住宅ローンの完済はできません。自己資金を使っての完済もできない場合は、任意売却の検討となります。これは金融機関に相談して、家の売却金額を全額住宅ローンの残債に充て、かつローンの残債の返済計画を立てることで、抵当権を抹消してもらい、家を売却する方法です。

4.費用を抑えつつ住み続けられる「リースバック」

ローン残債が残っていて、例えば夫がローン債務者でローン名義人でない妻が自宅にそのまま住むことを希望している場合では、自宅を売却し現金化して、売却後も住み続けるリースバックという方法もあります。リースバックは売却した物件に家賃を支払って住み続ける形をとるため、離婚が想定され家の売却に困っている際は、一度リースバックの条件の詳細を調べてみましょう。

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家を財産分与するときの注意点

家を財産分与するときの注意点

ここでは、家を財産分与するときの注意点を押さえていきましょう。

1.財産分与するときは家と住宅ローン両方の名義変更を忘れない

財産分与は家の所有権(登記)と住宅ローンの名義人変更の両方が必要です。両方の手続きが進んでいるかどうか、確認するようにしましょう。家の登記名義変更は法務局、住宅ローンの名義変更は金融機関と手続きが異なることにも注意です。

2.財産分与は離婚後2年以内にする

財産分与には2年間という期限があり、2年以内に請求しなければ財産分与の請求権は消滅してしまうため注意しましょう。

離婚し財産分与は決めたけれど、日常生活を変化させることを避けるために実際は先送りするケースもあります。

その際には、時効適用があることに注意しましょう。なお、財産分与交渉の結果確定した財産請求権は一般的な債権となり、10年間消滅することはありません。本コラムのように家の分与権を取得したけれど、現在居住している相手方が退去しないという場合は2年間のうちに立ち退きを請求することができます。

3.マイナスの財産であるローンも財産分与の対象になる

前項でも扱いましたが、家の購入時に発生したローンなどの負債も財産分与の対象となります。特に家の価格を住宅ローンの残債が上回るオーバーローンにおいてはローンの分与も定めなくてはなりません。まずは家の価値と別にローンがどのような状況になっているかの確認から手をつけましょう。

4.妻が家に住み続け夫がローンの支払いをするときは「公正証書」を作成する

夫婦間で収入の差がある場合などで夫がローンの支払いをし、妻が家に住み続けるというケースも存在します。この場合は後のトラブル回避のため、支払いと居住関係を公正証書に記録し、残しておくことが大切です。

公正証書は公証人の立ち合いのもと作成し、公証役場に保存しておくもので、客観的な作成の事実と内容が担保されます。離婚においては双方の関係性が変わることも考えられるため、「元の配偶者とトラブルになることはないだろう」ではなく、性善説を取り除いた対応をおすすめします。

5.ローンの連帯保証人変更をする

ローンの名義人と同様に手続きを失念できないのは、ローンの連帯保証人です。ローンの名義人が夫、連帯保証人が妻の親というローン契約は離婚において不自然なものとなりますので、分与時に変更するようにしましょう。あらたな連帯保証人の設定も含めると、時間的余裕を見て取り組んでおきたい部分です。

おわりに 

離婚における財産分与において、家などの不動産がどのような扱いになるかを解説しました。家は財産分与における分与が難しい資産です。離婚時の財産分与は感情的にもつれたなかで財産の配分を決めていくため、家などの分与の難しい資産については、その分け方の指針がとても重要です。家そのもののほかに住宅ローンはどう扱うのかも踏まえて対応していきましょう。

また、財産分与を終えたあとも、その家にいずれかが住み続けることも想定されます。離婚時の財産分与に適したサービス提供が広がっているリースバックを理解し、活用していきましょう。

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