老後資金の調達手段としてリースバックを検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
リースバックは一度にまとまった資金を調達することができます。また、調達した資金の使途が自由なので、借金の返済や老後資金、事業運転資金などに利用することができます。老後資金としてリースバックを利用したいと考えていても、住宅ローンが残っていている場合に利用できるかどうか、気になる方は多いのではないでしょうか。
本記事では、リースバックのメリットとデメリット、住宅ローンが残っている場合にリースバックを利用できる条件、リースバックを利用できなかった場合の他の選択肢、おすすめのリースバックについて解説します。
１．リースバックは住宅ローンが残っていても利用できる
結論からいえば、住宅ローンが残っていても、リースバックを利用することはできます。ただし、それには条件があります。条件について解説する前に、まずは、そもそもリースバックとは何か、リースバックのメリットとデメリットについて解説します。
1-1.リースバックとは
リースバックは、自宅を売却して現金化することと、その後、買主と賃貸借契約を結ぶことが一体となったサービスのことです。借金をするのではなく、自宅を売却することによって資金調達をします。買主と賃貸借契約を結ぶことによって、引っ越しをする必要がなく、そのまま自宅に住み続けることができます。
1-2.リースバックのメリット
リースバックのメリットは、以下のとおりです。
- 売却代金を受け取れる
- 売却後も自宅に住み続けられる
- 固定資産税などの維持費が不要になる
- 将来的に買い戻せる可能性がある
リースバックは自宅を売却することで売却代金を受け取れ、なおかつ自宅には引き続き住むことができるというメリットがあります。通常の売却が自宅を完全に手放す（自宅に住み続けられない）ものであるのに対し、リースバックは自宅に住み続けられるというのが特長です。
1-3.リースバックのデメリット
リースバックのデメリットは、以下のとおりです。
- 自己名義の所有ではなくなる
- 家賃が発生する
- 住宅ローンがあると利用できないことがある
- 売却価格が一般の取引価格より低くなる場合がある
リースバックは、自宅を売却後、その自宅に対し賃貸借契約を結びます。当然、貸主に対し、家賃が発生します。家賃がいくらになるのかは、リースバックを利用する際に最大の関心ごとの一つといえるでしょう。後述するように、住宅ローンが残っていると、リースバックが利用できる場合と利用できない場合に分かれます。無条件で利用できるわけではありませんので、注意が必要です。
２．住宅ローンがある状態でリースバックができる条件
先述のとおり、住宅ローンがある状態でも、リースバックを利用することはできます。リースバックを利用することで、自宅を退居せずに住宅ローンを完済できるということです。自宅を退去せずに済むというのは、最大のメリットといえます。ただし、それには条件があります。
住宅ローンがある状態でリースバックを利用するためには、住宅ローンの残債よりもリースバックでの売却額のほうが高額であることが必要です。つまり、売却代金で住宅ローンが完済できなければなりません。
リースバックは、売買契約と賃貸借契約を組み合わせたものです。売買契約は、「抵当権を抹消すること」を条件とするのが一般的です。抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済する必要があります。
売却金額が住宅ローンの残債よりも多ければ、売却金で住宅ローンを完済することができ、抵当権を抹消することができます。抵当権を抹消できれば、問題なく売買契約が成立し、リースバックを利用することができるというわけです。
一般に、リースバックにおける売却額の目安は、市場取引価格の60～80%です。市場取引価格については、不動産会社に問い合わせてみると良いでしょう。住宅ローンの残債は、取引先の金融機関に問い合わせると確認できます。
３．住宅ローンがある状態でリースバックができない場合
リースバックでの売却額より住宅ローンの残債が多い場合、リースバックを利用することはできません。先述のとおり、リースバックは、売買契約と賃貸借契約を組み合わせたものであり、売買契約は、「抵当権を抹消すること」を条件とするのが一般的です。
売却金額が住宅ローンの残債よりも少ない場合、住宅ローンを完済できず、抵当権を抹消することもできません。抵当権を抹消することができなければ、売買契約が成立しないということになり、リースバックも利用できないということになります。
リースバックを利用できない場合は、別の方法で老後資金を工面しなければなりません。どのような方法があるのかを、以下で紹介します。
3-1.そのままローンを払い続ける
まずは、これまで同様、住宅ローンを払い続けていくというものです。この場合は、老後資金を工面するために家計の見直しが必要となるでしょう。家計は（1）固定費の削減（2）変動費の削減、の順で見直していくのが王道です。削減できるものはないか、精査する必要があります。
3-2.任意売却
自宅を任意売却するという方法もあります。任意売却とは、自宅の売却金額が住宅ローンの残高よりも少ない場合に、債権者（お金を貸した側）と債務者（お金を借りた側）が話し合いを行い、自宅を売却することをいいます。
任意売却をした場合、自宅は完全にご自身の手から離れてしまいます。当然ですが、自宅から退居せざるを得ない状況になります。引っ越し費用も発生します。残った住宅ローンも、売却代金を住宅ローンの返済に充てることで少なくなるとはいえ、払い続けなければなりません。
そのうえで老後資金についても工面しなければならないので、この場合も、家計の見直しが必要となるのではないでしょうか。
3-3.親子間売買
親子間で自宅の売買を行うということも考えられます。この場合、買主が（ご自身の）子どもとなるでしょう。そうなれば、ご自身が自宅に住み続けることも可能になります。
ただし、買主である子どもが住宅ローンを組む必要がある場合には、注意が必要です。一般に、親子間（親族間）での売買は、住宅ローンが組みにくい（審査が通りにくい）という傾向があるからです。
もちろん、住宅ローンが組めないというわけではありません。例えば、セゾンファンデックスの住宅ローンなら、親子間売買であっても融資が可能とされています。
４．リースバックならセゾンのリースバックがおすすめ
ここまで読んでいただいて、リースバックを検討しても良いと思われた方もいるかもしれません。
おすすめは、「セゾンのリースバック」です。これは、セゾンファンデックスが提供しているリースバックです。リースバックを提供している企業は不動産会社が多いのですが、セゾンファンデックスは金融機関（ノンバンク）です。
セゾンファンデックスは金融機関としての知見から、お金に関する相談に対して適切なアドバイスができます。お悩みが「老後資金をどのように調達するか」である場合、お金に関する知識は欠かせません。
リースバックは、月々の家賃が発生することが心配の種となります。セゾンのリースバックは、月々の家賃も家計の収支を考慮して柔軟に設定されます。実際、住宅ローンの毎月の返済額よりリースバックの家賃設定のほうが安くなったという事例もあります。それだけでなく、リースバックであれば固定資産税、火災保険などの費用も不要ですので、総合的にみても、家計に余裕ができることが期待できます。
おわりに
本記事では、リースバックのメリットとデメリット、住宅ローンが残っている場合のリースバックを利用できる条件、リースバックを利用できなかった場合の選択肢、おすすめのリースバックについて解説しました。
リースバックの最大のメリットは、資金調達後も自宅に住み続けられるということではないでしょうか。老後に生活環境が変わるのは、抵抗があることだと思います。リースバックであれば、住宅ローンの返済や老後資金を調達した後も、自宅に住み続けることができます。
リースバックのおすすめとして、「セゾンのリースバック」を紹介しました。このサービスを提供しているセゾンファンデックスの強みは、金融機関としての知見から、お金に関する相談に対して適切なアドバイスができることです。
リースバックは住宅ローンが残っていても利用できる場合があります。住宅ローンが残っているからと諦めてしまう前に、一度相談をしてみてはいかがでしょうか。
