賃貸と持ち家どっちを選べばいい？それぞれのメリット・デメリットを紹介

ライフスタイルの変化などで自宅の住み替えを検討する際、賃貸と持ち家どちらを選択すればよいか悩んでしまう方も多いでしょう。賃貸と持ち家どちらにすべきかの議論はいつの時代にも存在します。

実際のところ、賃貸と持ち家でメリット・デメリットはそれぞれ異なり、自分の状況次第でどちらが経済面で有利になるか変わってきます。そのため、自分のライフスタイルにとってどちらが最適なのか、立地や物件価格などをきちんと吟味したうえで判断しなければなりません。

この記事では、賃貸と持ち家に向いている方の特徴を元に、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。賃貸と持ち家の生涯コストの試算もしているため、どちらを選択すべきか悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

【簡単比較】賃貸と持ち家に向いている人の特徴

賃貸に向いているか、それとも持ち家に向いているかは、その方の属性や価値観などによって大きく異なります。賃貸と持ち家に向いている方の特徴を、以下の表にまとめました。

賃貸・持ち家に向いている人の特徴

賃貸に向いている人	持ち家に向いている人
・転勤が多い人 ・住宅ローンを組みたくない人 ・初期費用を抑えたい人	・収入が安定している人（公務員など） ・資産として家を残したい人 ・長期的に同じ場所に住みたい人

特に大きく異なる点は、住み替えの簡単さと資産性の有無です。

賃貸であればライフスタイルに合わせて簡単に住み替えができます。一方の持ち家は最終的に自分の資産になるので、手厚い資産形成が可能となるでしょう。

賃貸に住むメリット

賃貸に住むメリットは、以下の3つです。

• ライフスタイルに応じて住み替えができる
• 税金やメンテナンスの負担が少ない
• 持ち家よりも初期費用が安い

順番に見ていきましょう。

ライフスタイルに応じて住み替えができる

賃貸の場合は、住み替えがしやすいというメリットがあります。

持ち家の場合は住み替えが必要になった際に自宅を売却することが一般的です。しかし、売却するには不動産会社との媒介契約の締結や買い手の募集、売買契約の締結などの工程を踏む必要があり、多くの時間を要します。

その点、賃貸であれば契約期間が終了すれば容易に他の物件に住み替えられます。また、賃貸であれば転勤や結婚・出産・老後といった、ライフイベントの変化に対してもスムーズな対応が可能です。

税金やメンテナンスの負担が少ない

税金やメンテナンス費用を低く抑えられることも、賃貸のメリットのひとつです。持ち家では土地・建物に加え、税金や設備交換費用が別途発生します。

賃貸と持ち家で発生する税金やメンテナンス費用の目安は、以下の表をご確認ください。

持ち家と賃貸の税金・メンテナンス費の比較

	持ち家	賃貸
固定資産税	10～20万円／年 ※居住地により変動	0円
都市計画税	2～4万円／年 ※居住地により変動	0円
設備交換・リフォーム	100～200万円／10年	原則0円 ※過失がある場合は負担義務が発生する場合あり

上記より、賃貸の場合は基本的に税金を支払う必要がなく、設備交換・リフォーム費用についても管理人が負担してくれます。かかる費用といえば共益費や管理費など、年間20万円程度です。

一方の持ち家の場合、固定資産税や都市計画税などの費用が年に数万円から数十万円かかります。さらに大がかりな設備交換やリフォームが必要になった際は、数百万円もの費用が発生するケースもあります。

持ち家よりも初期費用が安い

賃貸は持ち家よりも初期費用が安いため、気軽に入居できる点もメリットといえるでしょう。

持ち家の場合は購入時に頭金や不動産取得税などにより、百万円単位の費用がかかります。しかし、賃貸の場合は敷金・礼金・仲介手数料などは発生するものの、合計数十万円程度と比較的少額の費用で済みます。

以下の表では、物件価格3,000万円の持ち家と家賃11万円の賃貸物件の場合における初期費用を比較してみました。

新築物件と賃貸物件の初期費用比較

物件価格3,000万円の新築一軒家		家賃11万円の一軒家
不動産取得税	60～80万円	敷金	11万円
手付金	150～300万円	礼金	11万円
仲介手数料	96万円	仲介手数料	5.5円
登記費用	10～20万円	火災保険料／年	2万円
住宅ローン関連手数料	35～50万円	保証料	5万5,000円
火災保険料／5年	15～25万円
合計	370～570万円	合計	35万円

上記より、賃貸の初期費用は持ち家の10倍以上も抑えられることがわかります。

まとまった貯蓄がない方や短期間での住み替えを検討している方は、賃貸を選択するほうが経済的な面で有利といえるでしょう。

賃貸に住むデメリット

賃貸に住む場合は、以下のデメリットをきちんと理解しておく必要があります。

• 老後も家賃を払い続ける必要がある
• リフォームを自由にできない
• 高額な原状回復費用を請求される可能性がある
• 老後は賃貸契約が難しくなる

ひとつずつ見ていきましょう。

老後も家賃を払い続ける必要がある

賃貸の場合は大家から住居を借りている状態のため、老後も家賃を払い続けなければなりません。老後は現役時代よりも収入が大幅に低下する傾向にあり、毎月の家賃が大きな負担になってしまいます。

2023年の家計調査報告（家計収支編）によると、老後の可処分所得は夫婦で約21万円程度です。一方の家賃ですが、各主要都市で2LDKの物件を借りる場合の目安となる金額は、以下のようになります。。

主要都市部の家賃平均一例

東京都新宿区	25.33万円
大阪府大阪市北区	18.20万円
愛知県名古屋市中区	13.46万円
福岡県福岡市中央区	15.05万円

上記より、東京都では家賃が収入を超えてしまう状況となります。今回調査した中でもっとも低い金額となった愛知県名古屋市であっても、差し引き数万円程度での生活を余儀なくされます。

金銭的にゆとりのある生活を送るのであれば、間取りの狭い物件にして、かつ長閑な立地を選ばなければなりません。老後の家計を考えるのであれば、家賃は重くのしかかってくると考えるべきでしょう。

参照元：総務省統計局｜家計調査報告 家計収支編2023年(令和５年)平均結果の概要
LIFULL HOME’S｜住まいを探す
CHINTAI｜全国の賃貸マンション・アパート・一戸建てを探す
アットホーム｜借りる

リフォームを自由にできない

賃貸物件ではリフォームを自由に行えません。持ち家でよく行われる以下のリフォームを実施する場合は、大家に許可を得る必要があります。

• 壁紙や天井の張り替え
• フローリング材の交換
• 水廻り設備の交換
• 外壁・屋根のリフォーム　など

もし、無許可で実施した場合は退去時に原状回復費用を請求される可能性があるため、注意が必要です。

高額な原状回復費用を請求される可能性がある

賃貸物件を退去する際、高額な原状回復費用を請求されるケースがある点も、考慮しなければなりません。通常、原状回復費用は敷金から相殺されますが、超過してしまった場合は追加で支払い請求されることがあります。

高額な請求になりやすい項目の例

• 壁紙の張り替え
• 床の傷やヘコみ
• 設備機器の故障　など

ただし、原状回復費用として正当に請求できるのは、借主側に過失があった場合の損傷に限ります。経年劣化による消耗は法的には貸主の負担となるため、これに基づいて不当に高額な請求をされた場合は、請求の内訳を管理会社に確認しましょう。

老後は賃貸契約が難しくなる

高齢になると収入面や健康面などの理由で、希望する賃貸物件の契約が難しくなります。

高齢者の多くは年金が中心の生活となり、現役世代ほどの稼ぎがないことから、大家から見ると家賃を滞納することを懸念します。また、単身高齢者の場合だと孤独死などのリスクがあることも、契約が難しくなる理由のひとつです。

ただし、近年は少子高齢化の加速と人口減少により、賃貸市場は高齢者を無視できない状況です。そのため、賃貸物件の大家や管理会社も高齢者に対して柔軟な対応を取り始めています。

加えて、高齢者が賃貸物件を借りられるように支援してくれる制度やサービスも充実してきており、賃貸契約のハードルは徐々に下がりつつあります。

持ち家に住むメリット

持ち家に住むメリットは、以下の4つです。

• 自分好みにリフォームできる
• グレードの高い内装や設備を導入できる
• インフレの影響が小さい
• 最終的に自宅が資産になる

以下で詳しく見ていきましょう。

自分好みにリフォームできる

賃貸物件ではリフォームする際に大家の許可が必要になりますが、持ち家であれば自分の所有物になるため、自分好みにできます。

また、ライフスタイルの変化にも対応しやすく、老後のバリアフリー化や子どもの成長に合わせた部屋の改造など、家族のニーズに合わせた空間の調整も可能です。

グレードの高い内装や設備を導入できる

グレードの高い内装や設備を導入できることも、持ち家のメリットとして挙げられます。賃貸物件の場合、大家は投資的な視点から設備のグレードを抑える傾向にあるため、内装や設備は標準的なものに留まります。

一方の持ち家の場合は自分の予算の範囲で、好みに合わせて高品質な内装や最新の設備を選べます。以下のような快適で機能的な生活を支える多様な設備を導入することが可能です。

• ビルトイン食洗機
• 浴室乾燥機
• 複層ガラス窓
• 高断熱壁紙
• システムキッチン　など

インフレの影響が小さい

持ち家はインフレ対策としても有効な手段です。インフレとは、物価が上昇してお金の価値が下がることを意味します。つまり、インフレ下において現金のみで資産を保有している場合、資産価値が徐々に目減りしていくことになるのです。

一方の不動産の場合、インフレに伴い価値が上がりやすくなる傾向にあります。近年は物価上昇が続いているため、物件によっては購入したときよりも価値が上昇しており、高い金額で売却できることが期待できます。

最終的に自宅が資産になる

住宅ローンを完済すれば、自宅は完全に自分の資産となります。自分の資産になれば売却したり、賃貸に出して収入を得たり、といったことも可能です。さらに、将来的には家族への財産として残すことができ、資産価値の継承も見込めるでしょう。

そしてローンの完済後は毎月の返済義務がなくなるため、老後の経済的な負担を大幅に軽減できます。

持ち家に住むデメリット

持ち家に住むことで多くのメリットを得られますが、その一方でいくつか気をつけなければいけないデメリットも存在します。

• 隣人トラブルの可能性や周辺環境の変化に対応できない
• ランニングコストがかかる
• 離婚するときにトラブルに発展しやすい
• 家計が苦しくなると売らなければならない

把握しておかないと大きな損失に見舞われる可能性もあるので、ひとつずつ押さえておきましょう。

隣人トラブルの可能性や周辺環境の変化に対応できない

持ち家の場合、周辺環境の変化が起きたとしても引っ越しするのが難しくなります。持ち家を売却する方法はあるものの、手間がかかるうえに、すぐに買い手が見つかるとは限りません。

主な周辺環境の変化として、以下のようなことが挙げられます。

• 転勤・転職
• 隣人トラブル
  （騒音や迷惑行為など）
• 目の前に新たに高いビルが建設される
  （日照権やプライバシーが侵害されるリスク）
• 地域の利便性の低下
  （利用していた商業施設が撤退するなど）

上記の変化やトラブルを考慮せずに購入してしまうと、対処するための選択肢が限られてしまいます。可能な限り、購入する前に起こりうる変化を想定し、トラブルが起きたときの対処法を考えておくことが大切です。

例えば、隣人トラブルが発生した場合、まずは直接話し合いを試みることが重要です。それでも解決しない場合は、マンションであれば管理組合や管理会社に相談し、調停を求めるという方法があります。

一戸建ての場合は自治会や町内会に相談してみてください。それでも解決の見込みがない場合は、最終的には法的手段を検討することになるでしょう。

また、周辺環境の変化に備えるためには、事前に地域の都市計画や商業施設の出店計画などを確認しておくことが有効です。さらに、住宅の選択時には、ある程度の周辺環境の変化を想定し、それでも快適に暮らせる立地や間取りを選ぶことが重要だといえます。

ランニングコストがかかる

持ち家の場合は賃貸よりもランニングコストが高くなりやすいです。自宅を購入した後は、以下のようなランニングコストが発生することを覚えておきましょう。

• 固定資産税や都市計画税
• 外壁の塗り直し
• 水回り設備の交換
• シロアリ駆除
• 壁や床の張り替え

固定資産税や都市計画税は、毎年納付する必要があります。

維持費については、家の状態を良好に保つために必要なものであり、時間の経過によってさまざまな修繕が必要です。目安として、10年ごとに大きな修繕が発生するものと考えておきましょう。

離婚するときにトラブルに発展しやすい

離婚する際には、夫婦間の共有財産を分割することになります。持ち家が共有財産の場合、どちらかが住み続けるか、もしくは売却して分配するかの選択において、意見の対立が生じることも珍しくありません。

さらに、ペアローンや連帯債務で住宅ローンを組んでいる場合、離婚後のローン返済を巡って揉めることもよくある話です。仮に売却を選んだ場合でも両者の合意が必要となり、意見が一致しなければ売却自体が進まず、交渉が長引くことも考えられます。

家計が苦しくなると売らなければならない

家計が苦しくなり住宅ローンの返済が困難になると、最悪の場合、自宅を売却しなければなりません。

自宅を売却しなければならないケースの例

• 転職・リストラによる収入減少
• 物価の高騰
• 住宅ローン金利の上昇による返済負担増　など

とくに近年では、物価の高騰によって家計が圧迫される家庭も多いです。そのため、借入限度額いっぱいまで融資を受けてしまうと、今後の物価上昇や住宅ローン金利の変動により自宅を売却せざるを得ない状況に陥る可能性も出てきます。

住宅ローンの適切な返済額は一般的に、手取り収入の20～25％以下に抑えることが理想的とされています。また、フラット35では総返済負担率が35％を超えると、滞納のリスクが高まると言われています。

総返済負担率は、住宅ローンの年間返済額とその他の借入金の年間返済額の合計が、年収に占める割合のことです。

この点も踏まえ、無理のない借入額を設定することが重要です。

ただし、上記はあくまで目安であり、個人の状況によって最適な借入額は異なります。将来的な収入の変化やライフイベントを想定し、ゆとりを持った借入計画を立てることが望ましいでしょう。

老後のことを考えると賃貸と持ち家どっちがいい？

賃貸と持ち家のどちらを選択すべきかは、個々の家庭環境や価値観によって異なります。しかし、老後の家計負担という面を考慮すると、持ち家のほうが老後の住居費を軽減しやすいため、有利といえるでしょう。

さらに持ち家の場合は最終的に自分の資産になるため、さまざまな選択肢を取れます。とくに、老後生活を意識する際には老後破産リスクにも備えることが大切です。

日本弁護士連合会の消費者問題対策委員会の資料によると、60歳以上で自己破産した方の割合は25.72％ にのぼり、じつに4人に1人が自己破産している状況です。

参照元：日本弁護士連合会｜2020年破産事件及び個人再生事件記録調査

この問題の対処法のひとつとして、「リースバック」が挙げられます。「リースバック」は自宅を売却し、資金を調達しながら自宅に住み続けられるサービスです。利用後は家賃が発生しますが、固定資産税や都市計画税などのランニングコストを圧縮できます。

「セゾンのリースバック」では、住み続けるときの支出と「リースバック」したときの支出を比較し、お客様にどちらが適切かをアドバイスしてくれます。

セゾンのリースバックの詳細はこちら

賃貸と持ち家の生涯コストのシミュレーション比較

賃貸と持ち家の生涯コストのシミュレーションを比較してみます。ここでは住宅金融支援機構のフラット３５利用者調査による2022年の新築一戸建住宅の平均価格3,700万円と、新築マンションの平均価格4,800万円を基準に計算しています。

持ち家で50年間生活した場合のコストは、次のとおりです。

持ち家で50年間過ごした場合の費用総額

コスト	一戸建て	マンション
物件価格	3,700万円	4,800万円
ローン利息※1	680万円	890万円
購入時諸費用	370万円	480万円
管理費・駐車場代※2	0円	1,500万円
修繕・リフォーム費用	470万円	280万円
固定資産税・都市計画税	650万円	650万円
合計	5,870万円	8,600万円

※1 金利1％、返済期間35年、元利均等での返済
※2 マンションの管理費は月1.5万円、駐車場代は月1万円
※ 賃貸のほうは家賃・初期費用・更新料・管理費・駐車場代の合計額。計算を簡略化するために、今回は同じ物件に住み続けることを仮定する

続いては、賃貸で50年生活した場合のコストをみていきましょう。賃貸の家賃は、持ち家の物件価格に基づいて設定しています。これは、同等の立地や広さの物件で比較するためです。一戸建ての購入価格が3,700万円、マンションの購入価格が4,800万円の場合、これらの価格で金利1％、返済期間35年、元利均等返済で住宅ローンを組むと、月々のローン返済額は一戸建てで約104,000円、マンションで約135,000円となります。そこで、賃貸の家賃をこれらのローン返済額と同等に設定し、比較しています。

賃貸一戸建ておよびマンションで50年間過ごした場合の費用総額

コスト	賃貸一戸建て	賃貸マンション
50年間の家賃総額	6,240万円 （月10.4万円）	8,100万円 （月13.5万円）
初期費用※1	31.2万円	40.5万円
更新料※2	260万円	675万円
管理費・駐車場代	600万円	600万円
合計	7,131.2万円	9,415.5万円

※1 初期費用は敷金、礼金、仲介手数料とも家賃の1ヵ月分とする
※2 更新料は2年に一度家賃の1ヵ月分が発生する

このように、上記の条件でシミュレーションした場合、戸建て・マンションとも賃貸よりも持ち家のほうが生涯コストは低く抑えられます。

さらに、持ち家の場合は売却して資金の確保が可能で、物件によっては不動産価格の上昇により、これまでかかった費用を完全に相殺または黒字化できる可能性もあります。

参照元：住宅金融支援機構｜2022年度 フラット35利用者調査

宅地建物取引士の目から見た「賃貸vs持ち家」の結論！

賃貸と持ち家にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、実際にどちらを選ぶかは、自分や家族が置かれた状況で決めるとよいでしょう。賃貸か持ち家かを選ぶための最終的なチェックリストを、以下に示します。

賃貸・持ち家に向いている人の特徴

賃貸に向いている人	持ち家に向いている人
・転勤が多い人 ・住宅ローンを組みたくない人 ・初期費用を抑えたい人	・収入が安定している人（公務員など） ・資産として家を残したい人 ・長期的に同じ場所に住みたい人

ただし、生涯コストの面を考慮した場合は、やはり持ち家を選択したほうが有利になるケースが多いです。さらに、持ち家の場合は最終的に自分の資産として売却やリースバックなどの選択肢も広がります。

これらの点を十分考慮し、現在および将来のライフスタイルに合わせた住まいを選択してください。

※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。