転勤や長期出張などで、空き家になってしまう自宅をどうすべきか悩んでしまう方も多いのではないでしょうか。そのような時に有効な手段となるのが、リロケーションです。リロケーションとは、自宅が長期間空き家状態になってしまう場合に、その期間だけ賃貸に出すことです。
ただし、リロケーションを利用する際はトラブルを避けるために、事前に注意点や押さえるべきポイントを理解しておく必要があります。
この記事では、リロケーションの基本的な概要とメリット・デメリットを解説します。利用開始までの流れについてもわかるようになっているため、これからしばらくの間自宅が空き家になってしまう方は、ぜひご一読ください。
リロケーションとは？
リロケーションという言葉を聞いて「いまいち意味がわからない」という方も多いでしょう。まずは、リロケーションについて基本的な概要から見ていきましょう。
概要
リロケーション（relocation）とは、転勤や長期出張などで自宅を留守にする場合に、その期間だけ自宅を賃貸に出すことです。賃貸中は家賃収入が入るほか、建物の劣化軽減や防犯効果も期待できます。
2000年より以前の借地借家法では、賃貸契約を締結してしまうと賃貸人は正当な事由がない限り解約できませんでした。期間を設けて自宅を貸し出すといった柔軟な選択が難しく、解約を余儀なくされた方も一定数いたでしょう。
しかし、2000年から「定期借家契約」が導入されたことで、一定の期間だけ賃貸契約を締結することが可能になり、リロケーションの利用が拡大してきています。
一般的な賃貸との違い
リロケーションと一般的な賃貸とでは、契約内容に大きな違いがあります。具体的な違いについては、以下の表にまとめてみました。
| 定期借家契約 （リロケーション） | 普通借家契約 | |
|---|---|---|
| 契約方法 | 公正証書等による契約に限る | 定めなし ※口頭でも可 |
| 契約期間 | 契約時に契約期間を設定 | 2年が一般的 |
| 更新の有無 | 原則不可 ※双方の合意があれば再契約可能 | 正当な事由がない限り更新し続ける |
| 賃借人からの中途解約 | 原則不可 ※正当な事由がある場合に限り解約可能 | 可 ※条項があればそれに従う |
定期借家契約には更新がなく、あらかじめ定められた期間（例えば2年間）の満了をもって契約は終了します。ただし、賃貸人と賃借人の双方で合意があれば契約更新は可能です。
一方の普通借家契約は、借地借家法によって賃借人の権利が強く保護されている点が特徴です。契約期間満了時に賃借人が更新したい旨を伝えれば、普通借家契約では基本的に更新できます。
このように、普通借家契約では賃借人が更新を希望すれば入居は続くため、長期間の契約になることもあります。自宅に帰ってくること前提で賃貸に出すリロケーションには、不向きな契約形態と言えるでしょう。
なお、定期借家契約では、賃貸人は期間が満了する1年前から6ヵ月前までの間に、賃借人に対して期間満了により契約が終了する旨を通知しなければなりません。
参考元：国土交通省 定期借家制度
リロケーションのメリット4選
ここからは、リロケーションのメリットについて解説します。主なメリットは次の4つです。
- 家賃収入が見込める
- 家が傷みにくくなる
- 防犯対策になる
- 自宅を売却せずにすむ
以下で順に見ていきましょう。
1. 家賃収入が見込める
リロケーションで自宅を賃貸に出すことで、毎月の家賃収入が見込めます。そのため、住宅の保有に際してかかる諸費用の負担の軽減が期待できます。
参考までに、住宅を所有していると発生する税金や保険について、以下の表にまとめてみました。
| 費用項目 | 年間費用 |
|---|---|
| 住宅ローン返済 | ローン契約による |
| 火災保険・地震保険 | 1～3万円程度 |
| 固定資産税・都市計画税 | 10～20万円程度 |
| 管理費・修繕積立金（マンションの場合） | 10～30万円程度 |
リロケーションによる家賃収入があれば上記の費用に充てられ、諸費用を上回れば貯蓄に回せるため、資産形成にもつながります。
2. 家が傷みにくくなる
自宅を賃貸に出すことで家が傷みにくくなる点も、メリットのひとつです。「賃貸に出したほうが家は傷んでしまうのでは」と感じる方もいるかもしれませんが、自宅を貸し出すことで次のような効果が期待できます。
- 窓やドアを定期的に開閉することで室内の湿度を適切に管理し、カビの成長を抑えられる
- 給排水設備を使用することで、排水管の損傷や害虫の入り込みを防止できる
- 入居者による定期的な清掃により、室内を衛生的に保ち、建物の耐久性が向上する
- 定期的な使用と管理が施されるため、問題が小さいうちに発見・対処されやすい
もちろん、人が生活することで自宅が傷んでしまうケースもあるでしょう。しかし、長期的にみると定期的な管理とメンテナンスが行われる賃貸物件のほうが、使用されずに放置される物件に比べて劣化が進みにくい傾向にあります。
3. 防犯対策になる
不在中の自宅に、人が住んでいるだけでも防犯対策として大きな効果が期待できます。
空き巣に狙われやすい家には、次のような特徴があります。
- 人の出入りがみられない
- 人通りが少ない
- 空き家が管理されていない
とくに、庭に雑草が生い茂っていたり郵便物が溜まっていたりする家は、空き巣の標的になりやすく放火のリスクも増加します。しかし、人が居住していれば、上述のリスクを抑えられるでしょう。
なお、入居者が見つからなかった場合は、管理会社による定期的な見回りやメンテナンスによって防犯対策を取ることをおすすめします。
4. 自宅を売却せずにすむ
普通借家契約が一般的であった時代には、自宅を貸し出した後に再び戻ってくる保証はないことから、売却以外の選択肢を取れないケースは多々ありました。
しかし、法整備によりリロケーションが可能になったことで、一時的に別の地域で生活する場合でも、契約期間が満了すれば自宅は戻ってきます。契約満了日を元に予定を立てればよいため、別の地域で住むことになったとしても自宅を手放す必要はありません。
リロケーションのデメリット3選
リロケーションをおこなうのであれば、いくつかあるデメリットについても把握しておかなければなりません。リロケーションのデメリットは、以下のとおりです。
- 相場より家賃を低く設定する必要がある
- 入居者によっては家が大きく傷むこともある
- 賃貸期間中は住宅ローン控除を利用できない
デメリットを理解したうえで、リロケーションを利用すべきか否かを判断することが大切です。
1. 相場より家賃を低く設定する必要がある
リロケーションによる賃貸契約は期間が明確に定められているため、長期で入居を希望している方にとっては選びにくい契約形態です。
そのため、どうしても需要が限定されてしまい、借り手を確保するためには相場よりも低い家賃を設定しなければなりません。実際のところ、通常の家賃相場よりも1～3割程度下げて賃貸に出すことを推奨されています。
一方で、投資用の賃貸物件よりも高品質な設備を整えている物件であれば、入居希望者から多くの問い合わせが期待できます。加えて、駅から徒歩数分圏内にある人気エリアの場合には需要が高く、相場と同等の家賃設定でも入居者を見つけられることもあるでしょう。
基本的にリロケーションでは家賃相場を低めに設定するものの、不動産会社としっかり話し合ったうえで適正な家賃を決めることが大切です。
2. 入居者によっては家が大きく傷むこともある
先述したとおり、人が住んでいることで家が傷みにくくなるというメリットがある一方で、室内を乱暴に扱う入居者も一定数存在します。その結果、戻ってきた自宅が大きく傷んでしまっていたというケースも少なくありません。
よくある家の傷みの例は、以下のとおりです。
- 壁に大きな穴が空いていた
- ペットや喫煙によるニオイが壁についていた
- 設備が故障していた
- 自宅を無断改造されていた
日常生活で生じるある程度の汚損や破損は仕方ありませんが、過度な損傷の場合はトラブルの原因にもなります。
このような事態を回避するためには、入居条件を明確に設定し、契約時に重要事項説明に損傷した場合の賠償条件を含めることが重要です。とくにペットの飼育や室内での喫煙を禁止する条項を設けることで、物件の状態を保持しやすくなるでしょう。
3. 賃貸期間中は住宅ローン控除を利用できない
賃貸期間中は、住宅ローン控除が適用されない点もデメリットのひとつです。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅購入や増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7%を所得税および住民税から最大13年間控除できる制度です。
例えば、年末時点で住宅ローン残高が2000万円ある場合、0.7%にあたる14万円を所得税から控除でき、控除しきれなかった部分については翌年の住民税から控除されます。
この制度は、本人か家族が居住していることが条件となるため、賃貸期間中は住宅ローン控除の対象外となるのです。ただし、契約が終了して自宅に戻って来たときには再度住宅ローン控除を利用できます。
参考元：国土交通省 住宅ローン減税
リロケーションを行う人が押さえるべき注意点3つ
リロケーションを行う場合、次に挙げる注意点を押さえておかなければ、リロケーションが上手くいかない可能性があるだけでなく、最悪の場合ペナルティを課されることもあります。
1. 入居者がすぐに決まるとは限らない
リロケーションの場合は定期借家契約が一般的となり、契約期間が限定されているため、長期で入居したい方は敬遠しがちです。そのため、通常よりも需要が少なくなり、入居者が決まりにくい傾向にあります。
とくに、自宅が駅から遠方にある場合や、都心から離れた場所に位置している場合は一層入居者を見つけにくくなります。その場合は家賃設定を見直したり、リフォームを行い住みやすい空間を作ったりするなどの工夫が求められるでしょう。
2. 住宅ローンの残債がある場合は金融機関の許可が必要
住宅ローンの残債がある場合は、ローン契約をしている金融機関から賃貸住宅として貸し出すことの許可を取らなければなりません。許可が必要な理由は、住宅ローンは契約者が住むことを目的として作られている商品のためです。
もし、許可を取らずに自宅を貸し出した場合、金融機関から一括返済を求められたり事業用ローンへの借り換えを要求されたりします。さらに、悪質と判断された場合は法的措置を取られる場合もあります。
住宅ローンの残債が残っていても、転勤などのやむを得ない理由で自宅に住めなくなった場合は賃貸に出すことは可能です。そのため、契約している金融機関の許可を得てからリロケーションを行うようにしてください。
3. 確定申告が必要になる
リロケーションによる家賃収入が年間20万円を超える場合、不動産所得として確定申告が必要になります。
自分で確定申告を行うことが困難な場合は、税理士への相談がおすすめです。確定申告を怠ると「無申告加算税」や「重加算税」などのペナルティが科されるため、忘れずに行ってください。
一部のリロケーション会社では、確定申告に関するサポートを提供しているところもあるため、業者選びの際の基準にするとよいでしょう。
なお、家賃収入から管理費や修繕費などの必要経費を差し引き、最終的に赤字になる場合は確定申告をすることで、還付金を受け取れる可能性があります。そのため、赤字だからといって確定申告を怠るのではなく、きちんと申告を行いましょう。
参考元：国税庁 No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人
参考元：財務省 加算税の概要
リロケーションで住居を貸すまでの流れ
リロケーションで住居を貸すまでの流れは、以下の5ステップです。
- リロケーション会社を選ぶ
- 賃貸条件を設定する
- 自宅を貸し出す準備を行う
- 入居者の募集を行う
- 入居者と契約を締結する
賃貸契約の締結に至るまでに数ヵ月はかかることもあるため、スムーズに進めるためにひとつずつ押さえておきましょう。
1. リロケーション会社を選ぶ
まずは、入居希望者と仲介してくれるリロケーション会社を選定します。
リロケーション会社を選定する際は、入居希望者との仲介スキルが重要です。また、これまでの実績を基に、ご自身の要望に柔軟に対応してもらえる会社を選ぶことが望ましいでしょう。リロケーション会社の選定基準やポイントについては後ほど解説します。
2.賃貸条件を設定する
リロケーション会社が決まれば、次に家賃や敷金・礼金、契約期間などの賃貸条件を決めていきます。築年数や間取り、家賃相場を参考にリロケーション会社と相談しながら決定します。
現時点で自宅に戻る期間がすでに決まっている場合は、貸出期間もこの段階で確定させておくとよいでしょう。
3. 自宅を貸し出す準備を行う
自宅を貸し出せるように荷物の撤去やクリーニングを行います。室内の汚れが目立つ場合はハウスクリーニングを実施し、部屋が傷んでいる場合にはリフォームを行いましょう。
リフォームに関しては自分で判断するのではなく、リロケーション会社と話し合い、なるべく必要最小限の費用で抑えられるように進めることが重要です。この段階で貸し出しに必要な準備を完了させ、入居者募集用の写真撮影時には、物件が魅力的に映るように整えておきましょう。
4. 入居者の募集を行う
貸し出せる状態に整ったら、いざ入居者募集の開始です。リロケーション会社が不動産ポータルサイトを使って、入居者の募集を行います。
申込みがあった入居希望者に対しては、リロケーション会社が適切な審査を実施してくれます。
5. 入居者と契約を締結する
審査結果に問題がなければ入居者と契約を締結します。その後は、委託手数料を差し引かれた家賃が指定した銀行口座に毎月振り込まれるでしょう。
また、賃貸中に設備の故障や不具合が生じた場合はリロケーション会社から連絡が入るので、その内容に沿って修理や対応を行う必要があります。
リロケーションにかかる費用とシミュレート
リロケーションで自宅を貸し出すことで家賃収入を得られますが、一方で貸し出しに伴う費用も発生します。費用が高くついたために家賃収入が少なかった、という事態も十分にありえる話です。
家賃収入を適切に確保するために、かかる費用の内訳と相場を把握することが大切です。シミュレートもしてみましたので、ぜひ参考にしてみてください。
費用内訳
まずは、リロケーションで発生する主な費用を見ていきましょう。
| 費用項目 | 費用相場 |
|---|---|
| 管理委託申込料 | 賃料の5～15% |
| 事務手数料 | 賃料の1ヵ月程度 |
| 保証料 | 賃料の1ヵ月程度 |
| 管理手数料 | 賃料の10%程度（毎月必要） |
| その他の費用（固定資産税や都市計画税など） | 固定資産税は年間10～20万円、都市計画税が2～4万円程度 |
その他にも、設備の故障や不具合が生じた際は、その都度修理費がかかります。小規模なものであれば数万円程度の費用で済みますが、大規模な修理が必要な場合は数十万円単位になることも考えられます。
費用のシミュレート
では以下の条件で実際の費用を試算してみましょう。
【物件情報】
- 家賃：8万円
- 広さ：70㎡
- 間取り：3LDK
【初期費用】
| 管理委託申込料 | 8,000円（賃料の10%） |
| 事務手数料 | 80,000円（賃料の1か月分） |
| 保証料 | 80,000円（賃料の1か月分） |
| その他の費用（固定資産税及び都市計画税） | 170,000円 |
| 合計初期費用 | 338,000円 |
【月次費用】
| 管理手数料 | 8,000円（毎月、賃料の10%） |
| 年間費用 | 96,000円 |
今回のケースでは初期費用で338,000円、管理手数料が年間96,000円で合計434,000円の費用が発生します。加えて、リフォームやハウスクリーニング、設備の修理が必要な場合は別途数十万円～数百万円の費用がかかる見込みです。
リロケーションがおすすめな人
リロケーションがおすすめの人の特徴は以下のとおりです。
- 一時的に自宅を賃貸に出し、再度自宅が必要になった際に必ず返してほしい人
- 住宅ローンの負担を軽減したい人
リロケーションの場合は定期借家契約で契約することが一般的であり、期間が到来した段階で契約は終了します。そのため、将来的に自宅に戻る計画がある人に向いているでしょう。
また、転勤などで賃貸住宅に住む場合、住宅ローンと現地の家賃の二重払いが生じます。住んでいない間の経済的負担を少しでも軽減したい方は、リロケーションの活用を検討するとよいでしょう。
リロケーションをおすすめできない人
一方で、以下のような状況の人にはリロケーションをおすすめできません。
- 自宅を空ける期間が短期間な人
- 自宅を他人に使われることに抵抗を感じる人
例えば、1年未満で自宅に戻る予定の方は、期間が短すぎて適切な借り手をみつけるのが難しくなります。そのような場合はリロケーションではなく、有料ではありますが、空き家管理サービスなどを利用して建物の劣化を抑えるようにするのも選択肢のひとつです。
また、いくら転勤中で自宅を長期間留守にしているといっても、自宅を他人に使用されることに対して不快感を覚える方も向いていないでしょう。とくに、水回りの使用やたばこによる壁の汚れや傷みが気になる方は、リロケーションの利用は難しいかもしれません。
リロケーション会社を選ぶポイント
いざ、リロケーションで自宅を賃貸に出そうとしても、適切なリロケーション会社を選ばなければスムーズな賃貸経営は難しくなります。リロケーション会社を選ぶにあたって押さえるべきポイントは、以下の3つです。
- 実績が豊富
- 信頼できる会社か
- 希望の条件に対応している
場合によってはトラブルに発展することもあるため、ひとつずつ確認しておきましょう。
実績が豊富
実績が豊富なリロケーション会社を見つけられれば、安心して依頼できるようになります。定期借家契約が導入されたのは2000年と日が浅く、リロケーションを専門に扱う会社はまだ多くありません。
そのため、管理戸数が多い会社であるかどうかは、豊富な実績を持っている証として重要な判断材料となります。リロケーション会社に相談する際は、管理戸数がどの程度なのかをあらかじめ確認しておくとよいでしょう。
信頼できる会社か
リロケーション会社とは契約が満了するまでの長い付き合いになるため、信頼できる会社かどうかも重要な要素です。初期の段階で会社の対応をしっかりと評価することが、後々のトラブル防止のためにも非常に重要です。
相談する際には以下の点に注目してみてください。
- 質問に対する説明が正確かつわかりやすいか
- 強引な営業をしてこないか
- 相談者の意見を注意深く聞き入れ、個々のニーズに対応した計画を提案してくれるか
とくに、強引な営業をしてくる会社とは信頼関係を構築するのが難しいでしょう。そのため、初回の相談時からその会社がどのような対応をするか注意深く観察し、無理な契約を推し進めるような態度が見られないか確認することが大切です。
希望の条件に対応している
希望する条件に対応できる会社かどうかも、リロケーション会社を選ぶうえで重要なポイントです。リロケーションでは期間の設定やその他の要望への対応が必要となる場面が多く、相談者のニーズに応じて柔軟に対応できる会社を選ぶことが求められます。
以下のような条件を参考に、自分のニーズに適応できるかを検討すると良いでしょう。
- 契約期間
- 料金体系
- 集客方法
希望の条件を提示できることで、自宅を貸し出している間の金銭負担が軽くなり、戻ってくる期間を明確にできます。
リロケーションに関するよくある質問
最後にリロケーションに関するよくある質問に答えます。
転勤が決まりそうですが、いつ頃までに相談すれば良いのでしょうか？
計画的にリロケーションの準備を進めていくためには、引っ越し予定の2～3ヵ月前には相談を開始しておきたいところです。
転勤の具体的な日程が決まる前でも、リロケーションに関する相談は可能なため、勤務先から話が浮上した段階で早めに相談を開始するとよいでしょう。
帰任が早まった場合に途中解約はできますか？
原則として、貸主側の都合での契約解除はできません。もし帰任が早まった場合には、契約期間が満了になるまでは仮住まいでの生活が必要になることも考えられます。帰任が早まった際は、リロケーション会社に早めに伝えるようにしましょう。
場合によっては仮住まいの物件を紹介してもらえるかもしれません。
契約期間中に入居者から解約の申入れがあった場合は拒否できますか？
入居者からの解約申し入れを拒否することはできません。入居者が契約期間中に解約を希望する場合、1ヵ月前に予告すれば可能と決められているためです。
リロケーションをおこなう前に手順と注意点を把握しておくことが重要
リロケーションは、転勤や長期出張などで自宅を空ける際に有効な選択肢です。
リロケーションを利用することで家賃収入を得られるとともに、自宅の安全性を保ち、資産価値の維持にも繋がります。その一方で、通常の家賃相場よりも低く設定する必要があることや、室内を乱暴に扱う入居者が利用した場合は自宅が大きく傷んでしまうこともあります。
リロケーションを行う際は手順と利用するメリット・デメリット、注意点をきちんと把握しておくことが重要です。リロケーションの相談は転勤などが決まる前でも相談できます。事前に実績や契約条件を細かく調査し、信頼できるリロケーション会社をみつけて効果的に自宅を活用しましょう。
※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。
