お金を増やす「最高の不動産投資」

URLをコピーしました。
お金を増やす「最高の不動産投資」

サラリーマンや公務員が資産を増やそうと思った時、不動産投資は最適です。銀行にとって経済状況の良い人達は、ローンを引きやすく、レバレッジを活かして、資産を増やすきっかけになると思います。

最近は脱サラ(企業勤めを辞めて自身で事業を始めること)したい方も多いですが、在職中に不動産投資でお金を増やして、脱サラやFIREのきっかけを作ることも可能です。最高の不動産投資とは、未来の夢実現につながる投資のことです。不動産投資をきっかけに脱サラを実現したり、起業してやりたいことを始めたり。自分の未来を変える第一歩にするために参考にしてもらえたらと思います。

1. 不動産投資を知る

1-1.不動産投資のメリットデメリット

不動産投資に興味があるけれど、なんとなく怖い。そう思っている方も多いでしょう。不動産投資は、メリットデメリットをしっかり理解した上で行うことで、リスクはぐんと減るでしょう。不動産投資のメリットというのは、例え自身の資金がなくてもローン(銀行から借りたお金)を使って運用できる点です。

例えば、手元にある資金が50万円だとしましょう。50万円で資産運用をしたところで、運用益の旨みを享受することは難しいでしょう。年利4%だとしても、年間2万円です。その場合は、コツコツとタネ銭を貯めてから資産運用をすることをおすすめしたいと思います。

ただ、手元に50万円しかなくても、500万円の不動産物件を購入することは可能です。500万円の融資をうけて、ローンの返済をしながら、不動産投資を行なっていきます。500万円で購入できるのは、中古マンションの区分所有(一室)か中古の戸建てになると思います。

田舎の方を探せば、もしかしたら古いアパートも見つかるかもしれません。

どちらにしても、不動産というのは銀行から借りたお金を使ってレバレッジを効かせ、運用できることが最大のメリットです。利回りが10%だとすると、年間の不動産収入は50万円。そこからローンの返済、固定資産税などを差し引くと年間の利益は数万円程度になるかもしれませんが、それでも、ローンを毎年払い続けることで、確実に不動産は自分の資産になっていきます。

家賃(インカムゲイン)だけでなく、売買益(キャピタルゲイン)も合わせると大きな利益が見込めるのが不動産投資です。サラリーマンや公務員の方で、「手持ちの資産が少ない」という方には、投資信託などの資産運用をするよりも不動産投資の方が大きな利益を得られるのではないでしょうか。

1-2.経験が資産になっていく

不動産投資は知識が必要な投資です。預けておきさえすれば良い、、という類の投資ではありません。知識を得ておかないと失敗する可能性が高いです。

私も、何度か失敗を経験しました。一つは、公務員時代に自身の名義で建てた不動産を妻名義に変えた時、100万円ほどの不動産取得税が発生しました。私が新築で建てた時はかからなかった税金ですが、中古で名義を変えた途端に大きな税金が発生しました。

不動産投資で一番失敗するのは、税金の問題だと思います。特に名義を変えたり、売却するなど、所有者が変わる時には大きな注意を払う必要があります。税金のことはこのコラムには書ききれませんが、不動産投資をする際には、税務系の本は読んでおくことをおすすめしたいです。(特に吉澤大さんの「図解いちばんやさしく丁寧に書いた不動産の税金」は読みやすくおすすめです)

不動産投資を進めていく中で、失敗も成功もありますが、実際には全てが自分の経験として資産になっていくというのが、私の考えです。失敗談はこれから不動産投資をしようという人にはとても喜ばれる情報ですし、失敗談を聞くことで無駄な遠回りを避けることもできます。人のために何か提供しようと考えた時、不動産投資をやりたい人に自分の実績をシェアすることはとても価値あることだと思います。失敗も人にとっては喜ばれるコンテンツになるということは、そこでビジネスが生まれます。

不動産投資の学校や塾を作ったり、本や電子書籍、YouTubeなど、それぞれの方法で情報を与えていくことができるのではないでしょうか。

2. 最初は小さく始めてみよう

2. 最初は小さく始めてみよう

2-1.不動産投資の第一歩

私の場合、不動産投資デビューをした時の物件は130万円のマンションの一部屋でした。賃料は月に3万円くらいでした。

現金で購入したので、毎月、3万円の副収入が入ってくる状態でした。厳密には年に数回固定資産税を払うのですが、それを差し引きしても利益が残りました。5年間くらいすると、トータルで家賃収入が130万円くらいになり、完全に元が取れた状態になります。そこで売却すると売却益がプラスになる計算です。私の場合は、5年間経って物件は古くなったにも関わらず、180万円くらいで売却することができました。本当は5年で売らずにもっと家賃収入を取ってから売っても良かったかもしれません。

その辺りの決断については、不動産投資の経験を積めば積むほど上手になってくるのと思います。どちらにしても、最初の一歩は無理なく少額の不動産と購入することでリスクを最小限に抑えることができるでしょう。そして、物件購入のプロセスを経験しながら、流れを理解し、経験を知識として定着させてください。その経験ものちに財産になると思います。

2-2.慣れたら部屋数の多い物件に挑戦する

最初は区分所有の物件からスタートしたと言いましたが、実は区分所有にもリスクがあります。それは、空室になった時に収入がゼロになるということです。それに比べて10部屋のアパートの一室が空室になったところで、ロスはわずか10%です。区分所有は空室になった途端、100%のロスですから、その差は大きいです。そんな空室リスクを考えると、価格は高くても部屋数の多い物件の方が安定感があることを理解してもらえるのではないでしょうか。

実際に私も3個目の物件は1億超えの新築アパートを購入しました。何度も退去による空室を経験しましたが、毎月の収入はかなり大きいものだったので、大きい物件の魅力を十分感じることができました。1億という数字にちょっと尻込みもしますが、やってみると実は区分所有よりもリスクが少ないことが分かります。それでも心配だという場合は、サブリースという家賃保証の制度を利用することで更なる安定を得られます。そのように一歩一歩経験を積み重ねながら、知識を増やしていくことができました。

3. 経験をお金にする

3. 経験をお金にする

3-1.セミナー講師になる

私は脱サラしてから、セミナー講師になりましたが、公務員時代の不動産投資の経験とそれを基盤とした資産運用、そして脱サラについて話をしています。今、世の中は副業ブームが広がり、脱サラしたい人や実際に副業が本業になる人も増えてきました。

不動産投資は家賃や売買益を得るだけでなく、人に経験を教えてお金を頂くというビジネスも可能になります。そういう意味では今までの失敗も全て人の為に役立つことに変わるし、「聞いておいてよかった」と喜ばれることも多いです。

不動産投資は世の中の状態に左右される部分もありますが、それでもチャンスは必ず巡ってきます。良い物件が見つからない時は学びの時期と捉えて本を読んだり、セミナーを聞いたりすると良いでしょう。

チャンスは一瞬で通り過ぎるといわれる通り、不動産投資は良い物件があっても一瞬でなくなってしまいます。それほど多くの人達が市場調査をしているのです。ぜひ、購入のチャンスが巡ってくるまで、しっかりと準備をしておいてください。

3-2.不動産投資と資産運用

将来、安定した資産を作っていきたいと思った時、資産の分散はとても大切な要素になります。不動産、金、株、投資信託、暗号通貨、ドル預金、つみたてNISA。複数の投資先を見つけてご自身の資産を分散していきましょう。ただ不動産以外の投資や資産運用では元金(種銭)が必要になるので、まだ元金が少ない方は、副業でお金を貯めたり、小さめの不動産購入などでお金を増やしていくことをお勧めしたいです。元金が大きくなれば、どんな投資先にも預けることができるので、より安定的な資産運用が可能になります。そういう意味でも、元金が少ない時期は不動産投資をフルに活用していくことで売却益を得たり、毎月のキャッシュフローを貯めていくこともできます。不動産投資と資産運用を上手に掛け合わせて自分なりのポートフォリオ(運用先の組み合わせ)を作ってみてください。

この記事をチェックした人にはこちらもおすすめ!