住宅ローンの金利タイプを選ぶときのポイント

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住宅ローンの金利タイプを選ぶときのポイント

住宅ローンを申し込むとき、どの金利タイプを選んだら良いのか悩むことはありませんか? 

住宅ローンの金利タイプには、「変動型」、「固定型」、「固定期間選択型」があります。 金利タイプを選択する際、固定金利よりも低い金利で借り入れできる「変動型」にしようか?それとも返済期間の金利が固定で安定した返済ができる「固定型」にしようか?金利の変動への柔軟な対応を考えて、最初の一定期間の金利が固定される「固定期間選択型」にしようか?と悩む方も多いでしょう。 

一般的に住宅ローンは、借入金額が数千万円と高額になります。また、返済期間も概ね25年~35年と長期に渡って人生を左右する一大イベントです。今回のコラムでは、住宅ローンを申し込む際の金利タイプを選ぶときのポイントについて、金利タイプ別の特徴とメリット・デメリットを中心に解説します。 

1.金利タイプ別の特徴とメリット・デメリット 

1-1.変動型 

<特徴> 

変動型は、市場金利に連動して適用金利が変動する仕組みになっており、一定期間(通常半年)ごとに適用金利が見直され、借入期間中に金利が変動するタイプです。しかし、金利が見直されるたびに、すぐに毎月の返済額が変わるわけではありません。一般的な変動型住宅ローンの特徴として、次の2つのルールに基づいて毎月の返済額へ反映されることになります。 

①5年ルール 

金利見直しによる「返済額の見直しがされた時から5年間は、毎月の返済額は変わらない」というルールです。 

金利見直しによる金利上昇があったとしても、5年間は毎月の返済額は変わりません。しかし、返済額の内訳である「元本と金利」の割合が変わって返済する「元本」が少なくなります。場合によっては、完済時に返済不足分の一括返済を求められることもありますので注意が必要です。 

②125%ルール 

金利見直し後の毎月の返済額は、「見直し前の返済額の125%を上限とする」というルールです。金利の見直しによる大幅な金利上昇があったとしても、見直し前の毎月の返済額の25%を上限とした金額までしか上がりません。毎月の返済額が10万円であれば、12万5千円までしか上がらないということです。 

つまり、住宅ローンの金利は適宜半年毎に見直されますが、返済額が変更になるのは5年に1回で、変更されたとしても25%の値上げはないということです。 

<メリット・デメリット> 

メリットは、金利タイプの中で金利が一番低く、今後も金利が低水準のまま変わらなかった場合は、返済金額を低く抑えられることでしょう。 

デメリットは、金利が変動するため将来の返済計画が立てにくいという点です。もし好景気が続いて継続的に金利が上昇するような場合には、毎月の返済額の増加による家計の圧迫と最終的な返済総額が増加します。 

※一部住宅ローンには、5年ルール、125%ルールの適用がない商品もあるので、契約内容をご確認ください。 

1-2.固定型 

<特徴> 

固定型は、借入当初に適用された金利が借入期間中の全期間で適用されるタイプです。多くの金融機関で取り扱われていて、テレビのCMでもお馴染みの住宅金融支援機構の「フラット35」は、その代表的なものです。 

<メリット・デメリット> 

メリットは、借入期間中の金利が固定されるので、景気に左右されずに完済までの返済計画が立てやすいことです。 

デメリットは、変動型に比べて金利が高くなることです。このことから、金利が低金利となった場合でも、完済まで借入当初の高い金利のまま返済を続けなければならないため、低金利の恩恵を受けることができません。 

1-3.固定期間選択型(固定金利+変動金利) 

<特徴> 

固定期間選択型は、借入当初から一定期間の金利が固定され、固定期間終了後には変動金利に移行するタイプです。金利が固定される一定期間には、3年、5年、10年などがあります。また、固定期間終了後に再度、固定期間を設定することができるものもありますので借入をする際に確認すると良いでしょう。 

<メリット・デメリット> 

メリットは、固定金利期間中は金利変動の影響を受けないため、返済額が変わらないことです。そのため、固定期間中は家計の見通しを立てやすくなります。また、固定型に比べて、固定金利期間中の金利は低くなることと、固定期間終了後は変動型へ移行するため、その時点の金利が下がっていれば、その後のローン返済額が減少します。 

デメリットは、変動型と比べると借入当初から固定期間の金利が高いことです。また、固定期間終了後の変動金利の大幅な金利上昇があった場合には、一気に毎月の返済額が大きくなります。 

2.変動型と固定型での返済額の違いを見てみよう 

変動型と固定型

2-1.変動金利と固定金利の返済額シミュレーション比較 

では、変動型と固定型では、毎月の返済額、年間の返済額、完済時の返済総額がどれくらい違うのかをシミュレーションして見てみましょう。 

<シミュレーション条件> 

  • 借入金額:3,000万円 
  • 返済期間:35年 
  • 元利均等返済(ボーナス返済なし) 
金利タイプ  適用金利  毎月返済額  年間返済額  完済時返済総額 
①変動型  0.475%  77,544円  930,528円  32,568,480円 
②固定型  1.570%  92,887円  1,114,644円  39,012,540円 
差額
(①-②) 
△1.095%  △15,343円  △184,116円  △6,440,060円 

参考:固定金利特約型5年 

固定期間選択型  1.400%  90,392円  1,084,704円  37,964,640円 

参考:三井住友銀行新規借り入れシミュレーション試算(2022年3月20日時点) 

以上のように、金利の変動を考慮しない場合、変動型の方が固定型に比べて、毎月では約15,000円、年間では約184,000円、完済時の返済総額では約6,440,000円少なくなり、圧倒的に有利です。 

しかし、この結果は返済期間中の金利の変動がなかった場合です。もし返済期間中の金利が下降した場合は、変動型の優位性はさらに大きくなりますが、金利が上昇した場合は、その上昇幅によっては固定型が優位となるかもしれません。 

2-2.住宅ローンで実際に選ばれている金利タイプ 

次に参考までですが、住宅ローンを申し込む際に実際に選ばれている金利タイプについて、住宅金融支援機構の2021年10月「住宅ローン利用者の実態調査」では次のような結果となっています。 

  • 変動型:67.4% 
  • 固定型:10.9% 
  • 固定期間選択型:21.7% 

日本では日銀のゼロ金利政策を経て2016年1月のマイナス金利政策によって、住宅ローンの適用金利が下降してきていました。この結果は、低金利の恩恵を充分に享受したいという現れでしょう。 

参考:住宅金融支援機構 住宅ローン利用者の実態調査(2021年10月調査) 

3.金利タイプを選ぶときのポイントと注意点 

住宅ローンの金利タイプについては、これまで見てきたように特徴と、メリットとデメリットがあります。そこで、金利タイプ別に向いている方の一般的なタイプを挙げますのでご参考にしてください。 

<変動型に向いているタイプ> 

変動金利型に向いているタイプは、金利の変動リスクに注意しながら低金利による短期間での返済を目指す方です。 

  • 借入金額が少なく、借入期間が短い方 
  • 金利上昇リスクにも柔軟に対応した返済計画を立てられる方 
  • 定期的に繰上返済を利用する方 
  • 将来の収入増加が見込める方 

<固定金利型に向いているタイプ> 

固定金利型に向いているタイプは、毎月の返済額が一定であるという安心感を重視する方です。 

  • 景気動向による金利変動に左右されたくない方 
  • 将来のライフイベントに向けて安定した計画を立てたい方 
  • 収入が安定していて長期の返済計画が立てられる方 

おわりに 

住宅ローンを申し込む際の金利タイプについて、その特徴やメリット・デメリットについて見てきました。金利タイプの選択は、その後の返済額を左右して日々の生活と将来のライフプランへ大きな影響を及ぼします。ご自身のライフプランの収支計画の中での住宅ローンの返済計画を作成し、充分に検討することをおすすめします。 

また、頭金にできる自己資金があり「固定型」を選択しようと考えている方には、クレディセゾンには「セゾンのフラット35(保証型)」という商品があります。 

この商品は、住宅金融支援機構の「フラット35(保証型)」の仕組みを用いて、「フラット35(買取型)」よりも低金利となります。さらに保証人不要、保証料と繰上返済手数料が「0円」となるお得な商品ですので、ご検討に加えてみてはいかがでしょうか。 

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