リフォームローンは税金を控除できる。対象になるリフォームとは

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リフォームローンは税金を控除できる。対象になるリフォームとは

リフォームローンには税金を控除できる制度があります。3種類ある減税制度はそれぞれ要件が異なり、控除の適用を受けるためには確定申告が必要です。このコラムでは、リフォームローン控除の種類や対象となるリフォームなどを紹介します。リフォームの費用を少しでも抑えたいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

1.リフォームローンは控除の対象になる 

リフォームローンの控除とは、一定の要件を満たすリフォームを対象に所得税が減額される制度です。確定申告することで、税金の節約ができます。会社員は毎月の給与から所得税が源泉徴収されていますが、控除が適用されれば払いすぎている分の税金が戻ってくるでしょう。

リフォームローンの控除ができる制度は3種類あり、それぞれ対象となるリフォームや金額が異なるため、行うリフォームがどの制度の対象になるのかよく確認することが必要です。これからリフォームローンを組む予定の方は「リフォームローンの審査基準や上手に活用するための方法を解説」も参考にしてみてください。

ここでは、リフォームローンの所得控除ができる減税制度についてご紹介します。

1-1.所得税の減税制度は3種類

リフォームローンを所得税から控除できる制度は次の3種類です。

  • 住宅ローン減税
  • ローン型減税
  • 投資型減税

住宅ローン減税は住宅ローンだけでなく、一定のリフォームも対象になります。投資型減税は、ローンの借り入れがなくても利用できる控除です。それぞれ、家屋の適用要件や工事内容、工事費などが異なります。これからリフォームを検討している方は、どのようなリフォームをすれば税金面で有利になるか確認しておくと良いでしょう。

1-2.一定の要件を満たすリフォームが対象

所得税が減税されるためには、3種類のリフォームのうちいずれかに該当しなければなりません。それぞれ、リフォームの内容とローン返済期間の要件が定められ、所得税の控除額にも上限があります。

まとめた表がこちらです。

減税制度の名称 リフォームローンの要件 所得税控除の上限 対象のリフォーム
住宅ローン減税 10年以上のローンを組む場合400万円・比較的規模の大きい増改築
・一定要件のバリアフリーや省エネリフォームなど
ローン型減税5年以上のローンを組む場合62.5万円・バリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化リフォーム
・その他のリフォーム
投資型減税ローンの有無に関わらない20~50万円・耐震、バリアフリー、省エネ、同居対応、長期優良住宅化リフォーム ・省エネリフォームは太陽光発電設備を設置する場合は控除対象限度額が上がる

2.リフォームローン控除の減税制度

3つの減税制度のうち、住宅ローン減税は住宅ローンを利用してリフォームする場合で、工事内容や居住要件を満たせば最長で10年間の所得税控除が受けられます。ローン型減税はリフォームの内容によって控除額が異なる制度です。

投資型減税はローンの借り入れがなくても利用でき、控除の限度額はリフォームにより異なります。それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

2-1.住宅ローン減税

10年以上のローンを組み、さらに一定要件に当てはまるリフォームは住宅ローン控除の対象になります。控除額は年末の時点におけるローン残高の1%で、年間の上限は40万円です。最大10年間控除できるため、控除のトータルは400万円が上限となります。

ただし、2019年10月1日~2020年12月31日までの期間、消費税10%でリフォームをして入居した場合の控除期間は3年延長され、13年間になります。延長した3年間で増税された消費税に相当する金額が控除されるという仕組みです。

また、新型コロナウイルス感染症及びそのまん延防止の影響により入居が期限(令和2年12月31日)に遅れた場合の特例措置があるので、確認しておきましょう。

参照元:国土交通省

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001342665.pdf

2-2.ローン型減税

返済期間が5年以上のリフォームローンを利用した場合に利用できる減税制度です。「バリアフリー」「省エネ」「同居対応」「長期優良住宅化」のリフォームで、一定要件を満たす場合が対象になります。

控除額は年末時点におけるローン残高の1〜2%で、内訳は次のとおりです。

  • 対象リフォームの工事費用(限度額250万円)分の2%
  • 対象リフォーム以外の工事費用相当分(限度額はリフォーム工事分と合わせて1,000万円)の1%

控除額の上限は年間12.5万円で、最大5年間受けられます。最大控除額は5年間で62.5万円です。

2-3.投資型減税

リフォームローンの利用の有無にかかわらない減税制度です。ローンの返済期間が5年未満で、ローン型減税の利用ができないリフォームローンの場合でも対象となります。

「耐震」「バリアフリー」「省エネ」「同居対応」「長期優良住宅化(耐久性向上)」のリフォームのうち、一定要件を満たす場合が対象です。

実際に支払った工事費用ではなく、国土交通省が定めた標準的な工事費用の10%分が基準となります。1年間のみの控除で、控除対象の上限は250万円です。

3.リフォームローン控除の対象になる工事

リフォームローン控除の適用は、リフォームの内容により異なります。基本的には次の6つのリフォームに限定され、減税制度の併用も可能です。

  • 耐震リフォーム
  • バリアフリーリフォーム
  • 省エネリフォーム
  • 同居対応リフォーム
  • 長期優良住宅化リフォーム
  • その他の増改築工事

それぞれの制度ごとに条件があり、耐震やバリアフリーなどのリフォームというだけで適用になるわけではありません。各リフォームの内容を見ていきましょう。

3-1.耐震リフォーム

耐震リフォームとは、現在の耐震基準に適合させるリフォームのことです。住宅ローン減税と投資型減税の適用があり、ローン型減税の適用はありませんが、他のリフォームを行う場合は利用も可能です。

住宅ローン控除は、取得後6ヵ月以内に居住するなど、住宅ローンの要件がそのまま適用されます。対象となる増改築は工事費用が100万円を超え、かつその2分の1以上が居住用部分に関するものなどいくつかの要件があります。

投資型減税はリフォームを行ったものが自ら居住する住宅であること、昭和56年5月31日以前に建築された住宅であることなどが要件です。工事費や所得の制限はありません。

3-2.バリアフリーリフォーム

手すりの取り付けや段差の解消など、バリアフリーのリフォームをした場合にも減税が受けられます。「住宅ローン減税」「ローン型減税」「投資型減税」のいずれも該当しますが、適用するのはどれか1つです

「要介護」または「要支援」の認定を受けている方が自ら所有し、居住する住宅であるなどの要件があるほか、減税制度ごとに工事内容や工事費、所得について要件が細かく定められています。要件を比較し、該当するものを確認しておきましょう。

3-3.省エネリフォーム

断熱改修や太陽光発電システムの設置など、省エネができるリフォームをした場合も減税制度の対象です。「住宅ローン減税」「ローン型減税」「投資型減税」のいずれも適用され、どれかひとつを選びます。

要件が細かく定められていますが、改修工事の要件のうち、すべての居室における窓のリフォームは必ず行うことが必要です。窓と合わせ、床や天井、屋根の断熱補修工事も対象となります。

3-4.同居対応リフォーム

同居対応リフォームとは、親・子・孫の三世代が同居するためのリフォームです。実際には三世代が同居しなくても問題ありません。

「ローン型減税」や「投資型減税」では、キッチン・浴室・玄関・トイレのいずれかに該当する工事であることが必要です。また、改修工事後は居住の部分に、キッチン・浴室・玄関・トイレのうち2つ以上ある部屋が複数なければなりません。

また、このあとにご紹介する増改築工事の一部に当たる場合は、住宅ローン減税の対象にもなります

3-5.長期優良住宅化リフォーム

建物の性能を高める長期優良住宅化リフォームを行なった場合にも、減税制度の適用を受ける場合があります。長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態を保てるように設計され、自治体から認定を受けた住宅のことです。

耐久性の高い住宅は長く住み続けられるだけでなく、建て替えの必要をなくして環境の改善にもつながります。そのため、長期優良住宅に向けたリフォームを推進する減税制度が設けられているのです。

長期優良住宅化リフォームを適用するためには、まずリフォームが長期優良住宅化リフォームに認定されなければなりません

まず、リフォーム前に住宅診断を行い、建物に必要な耐震性や耐久性が確保されているかどうかを確認します。施工後に一定の耐震性が確保され、省エネやメンテナンスが容易になるリフォームを行うことが必要です。さらに、リフォーム工事履歴を残し、維持保全計画を作成しなければなりません。

長期優良住宅化リフォームは、次に紹介する増改築工事(バリアフリーを除く)に該当する場合には住宅ローン減税も認められます。

3-6.その他の増改築工事

以上に紹介したリフォーム以外で、次の増改築工事を行う場合にも減税制度が利用できます。

  • 第1号工事:増築、改築、大規模なリノベーション
  • 第2号工事:マンションなどの共同住宅で、間取り変更や改築をする工事
  • 第3号工事:浴室・キッチン、トイレ、洗面所、居室、玄関などいずれか一室の修繕や模様替えをする工事
  • 第4号工事:現行の耐震基準に適合するための耐震改修工事
  • 第5号工事:一定のバリアフリーリフォーム
  • 第6号工事:一定の省エネリフォーム

増改築の多くは住宅ローン控除の対象になりますが、緒にバリアフリーや省エネ、同居対応、長期優良住宅化の工事も行う場合は、ローン型減税の利用が可能です。

4.固定資産税や贈与税も控除の対象

リフォームローンは、固定資産税や贈与税も控除の対象になる場合があります。所有する建物には毎年固定資産税がかかりますが、一定の要件を満たした場合に申告することで減額が可能です。

また、両親などから資金提供を受けてリフォームした場合、要件を満たせば贈与税が非課税になる制度もあります。制度の内容について、詳しくみていきましょう。 

4-1.固定資産税の減税

固定資産税が減額になるのは、次のリフォームを行った場合です。

  • 耐震
  • バリアフリー
  • 省エネ
  • 同居対応
  • 長期優良住宅化

減額されるのはリフォームした翌年の1年分です。いずれも2022年3月31日までに工事を完了していることが要件で、工事完了後3ヵ月以内に居住する市区町村へ申告しなければなりません。

また、長期優良住宅化の場合は一定基準に合う耐震・省エネリフォームを行い、「長期優良住宅」の認定を受けた場合のみが対象です。

減額されるのは固定資産税の1/3~2/3の額で、リフォームにより異なります。リフォーム内容ごとに、一戸あたりの減額対象家屋面積は100㎡相当、もしくは120㎡相当分と決められています。

4-2.贈与税の非課税措置

資金の援助を受けて住宅購入やリフォームをした場合、通常は贈与税を支払わなければなりません。ただし、110万円までの範囲であれば誰からの援助でも非課税です。さらに、親や祖父母などの直系尊属からの贈与であれば、非課税枠が広がります。叔父や叔母、配偶者の両親や配偶者の祖父母からの贈与は非課税になりません。

直系尊属からの贈与で非課税になる限度額は、契約を締結した日やリフォームの種類、消費税の税率などで変わります。

不動産が共有名義になっている場合、費用負担は持ち分の割合に応じて計算します。親や祖父母と共有していて持ち分を超えた費用を負担された場合、超えた部分が贈与税の対象です。

贈与税の非課税措置を受けるためには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間に、税務署に贈与税の申告をしなければなりません。

5.リフォームローン控除の手続き

リフォームローンの控除を受けて減税するためには、確定申告が必要です。確定申告はリフォームをした翌年の2月16日から3月15日の期限内に行います。

利用する減額制度ごとに必要になる書類は異なるため、確定申告の時期になって慌てないよう、早めに用意しておきましょう。ここでは、確定申告に必要な書類や手続きについてご紹介します。

5-1.確定申告に必要な書類

確定申告は、リフォーム工事の金額が確定した翌年の申告期間内に行います。工事期間が年をまたぐ場合には、工事契約書の日付で判断します。心配な場合は管轄の税務署に相談するのが良いでしょう。

確定申告に必要な書類は、次の表のとおりです。

書類名入手先用途
確定申告書税務署・市区町村確定申告の内容を記載して提出する
住宅借入金等特別控除額の計算明細書税務署・市区町村控除の内容を記載して提出する
借入金の年末残高等証明書ローンを組んだ金融機関(住宅ローン減税の場合のみ)住宅ローンの年末残高を証明する
登記簿(全部事項証明書)法務局建物の面積や増改築の内容を証明する
増改築等工事証明書リフォーム業者工事金額や内容を証明する
源泉徴収票  会社(給与取得者のみ)所得を証明する
・マイナンバーカードまたは通知カード ・身分証明書(運転免許証やパスポートなど)各自身分を証明する

確定申告書は税務署や居住の地方自治体の窓口で入手するほか、国税庁のWEBサイトにある「確定申告書等作成コーナー」で作成し、印刷して提出することもできます。

確定申告書作成の手順としては、まず用意した「借入金の年末残高等証明書」「登記簿」「増改築等工事証明書」を参考に、「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成します。そこで算出した控除額などを確定申告書に記入してください。

記入後は必要書類を添付し、期限内に管轄の税務署へ提出します。

5-2.2年目以降は年末調整で

リフォームローンの控除は住宅ローン減税の場合で、最大10年(13年の場合もあり)で、ローン型減税では最大5年の控除が受けられます。その間は毎年確定申告が必要です。

ただし、会社員など給与取得者の場合、最初の年だけ確定申告をすれば翌年以降は年末調整で控除を受けられます。2年目以降は、確定申告の手続きをする必要がありません。

年末調整とは、給与の所得税額を計算する手続きのことです。会社員など給与取得者は毎月の給料から所得税が徴収されています。これを源泉徴収といい、その額は概算であるため必ずしも正確ではありません。年末に最終的な所得額が確定した段階で会社は所得税の計算をやり直し、過不足を精算します。

この年末調整の時期に必要書類を会社に提出し、控除の手続きを行います。控除の適用で払いすぎていた税金は会社から還付されますが、給与と一緒に戻されるのが通常です。

2年目以降に年末調整をするためには、「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の「控除証明書の要否」という欄にチェックを入れなければなりません。控除証明書とは、翌年度以降に年末調整を受けるために必要な書類です。チェックを入れることで毎年自宅に送られてくるため、届いたら年末調整の際に提出します。

6.親名義の家をリフォームする場合

親と同居するため、子どもがリフォームの費用を負担することもあると思います。しかし、このような場合はリフォームローンの控除が適用されません。どの減税制度でもリフォームする対象が自己所有であり、かつ居住する建物であることが必須条件です。

ここでは、親名義の家をリフォームする場合の問題について、名義変更する際の注意点とともにご紹介します。

6-1.控除は不可

子どもが親名義の家に資金を出してリフォームした場合、控除の対象にはなりません。控除に適用できるのは、自己所有で、かつ居住の用に供する住宅に限られるからです

また、リフォームや増改築した部分の所有権は家の所有者である親に帰属し、リフォームした子どもは権利を失います。そのため、子どもから親に贈与したとみなされる可能性が高いでしょう。この場合は贈与税の非課税要件にも当てはまらないため、贈与税は全額支払う必要があります。

6-2.名義変更する場合の注意点

リフォームに際し税金面で有利に進めるためには、家の名義を親から子供に変更するという方法があります。

名義変更には売買と贈与という2つの方法があり、どちらの場合も税金が発生することに注意しなければなりません。

まず、建物を売却する場合、譲渡の所得税が課せられる場合があります。ただし、税額は建物の評価額により異なり、年数の経過している建物であれば税金が発生する可能性は低いでしょう。売買による名義変更は、建物が古く評価額が低い場合に適した方法です。

一方、贈与による名義変更は贈与税が発生します。こちらも建物の評価額によって金額が異なるため、リフォームローン控除で減税になる額と比較して検討する必要があるでしょう。

また、どちらの方法でも不動産取得税や登録免許税の課税があるため、名義変更を検討する際はその点も把握しておいてください。

7.リフォームローン控除を利用して節税しよう

リフォームローンを組んだ場合、一定要件のリフォームであれば所得税や固定資産税、贈与税の控除が可能です。所得税の控除は3つの制度があり、それぞれ要件が異なります。行ったリフォームがどの制度に当てはまるのかよく確認して確定申告を行いましょう。

これからリフォームするためにローンを検討している方は、どの減税制度に当てはまるのかも考えながら選んでみてください。

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