家を建てるには土地が必要です。ただし、家を持っているけれど、土地は所有権ではなく借地権を持っているという方もいらっしゃるのではないでしょうか？
借地権も権利として価値があるため、売買が可能です。このコラムでは、借地権を売却する方法や売却のための条件、高く売るポイントなどを説明します。借地権付きの家の買い替えや建て替えを考えている方は参考にしてください。
この記事を読んでわかること
- 借地権とは、建物を所有するために土地を借りる権利です。土地の所有権を持っていなくても、借地権を持っていれば家を建てて住むことができます。
- 借地権が不要になったときには、売却することも可能です。ただし、借地権が賃借権である場合には、地主の承諾がなければ売却ができません。
- 借地権を売却する際には、通常の土地や建物の売買とは異なる注意点もあります。借地権をスムーズかつできるだけ高く売却したいなら、借地権に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。
そもそも借地権とは？
土地は所有していないけれど、借地権を持っているという方もいるでしょう。そもそも借地権とはどのような権利なのかを説明します。
借地権について
借地権とは、建物を所有するために土地を借りる権利のことです。一戸建てやマンションなどを建てる目的で土地を借りる場合に発生する権利で、駐車場や資材置き場として使う土地を借りる場合には借地権は発生しません。
借地権については、借地借家法という法律で定められています。人間の権利・義務関係には民法が適用されますが、借地借家法に規定がある内容については、借地借家法の摘要が優先です。
借地権は2種類に分類される
借地権は、地上権と賃借権の2種類があります。それぞれどのような違いがあるのかをみてみましょう。
地上権
地上権とは、「他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利」（民法265条）であると民法に定められています。民法で定められている権利は「物権」と「債権」の大きく2つに分かれますが、地上権は所有権などと同じく物権です。
物権は物を直接排他的に支配できる強い権利で、当事者間のみならず第三者に対しても主張できます。借地権が地上権である場合、借主は地主の承諾なしに借地権の譲渡や転貸などが可能です。ただ、地上権は土地の所有者（地主）にとって不利な部分が大きいため、借地権が地上権であるケースは少なくなっています。
貸借権
賃借権とは、賃貸借契約にもとづき借主が得られる権利です。賃貸借とは「当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約する」契約です（民法601条）。
賃借権は民法上、債権に属します。債権とは、特定の方に対して一定の給付や行為を要求する権利です。物権のように誰に対しても主張できるものではなく、基本的に当事者間でしか主張できません。
借地権は、賃借権であるのが一般的です。借地権が賃借権の場合、借主が勝手に借地権を処分することはできません。借地権を譲渡等したい場合には、地主の承諾が必要です。
借地権はさらに細かく分類される
借地権は存続期間から、普通借地権、定期借地権、旧借地権の3種類に分けることもできます。それぞれの概要を理解しておきましょう。
普通借地権
契約により存続期間が決まっているものの、更新すれば半永久的に土地を借りられる権利です。契約期間は30年以上でなければならず、30年未満の定めは無効となります。
定期借地権
契約の更新ができず、当初の存続期間が満了すると確定的に終了する権利です。一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権といった種類があり、それぞれ契約方法や存続期間が異なります。
旧借地権
現行の借地借家法（新法）は1992年8月1日に施行となったものですが、新法施行以前に成立していた借地権（旧借地権）については旧借地法の規定が適用されます。旧借地権は堅固建物か非堅固建物で存続期間が分かれ、契約の更新によって半永久的に借りられます。
借地権は相続できる
借地権付きの建物を所有している方が亡くなった場合、借地権は建物と一緒に相続できます。借地権を相続により取得する場合には、地主の承諾は不要です。
ただし、法定相続人以外の第三者が借地権付き建物の遺贈を受けた場合には、地主の承諾を得なければ、借地権を取得できません。
借地権を売却する方法とは？
借地権は売却することが可能です。借地権を売る場合、建物と借地権をセットで売るケースと、更地にして土地を使う権利のみを売るケースが考えられます。いずれにしろ、通常の土地や建物の売買とは異なる点に注意しておかなければなりません。
ここでは、借地権を売却する４つの方法について説明します。
地主に売却
借地権付きの家を相続したが、その土地を使う予定がなく手放したい場合、地主に建物を買い取ってもらえる可能性があります。地主が建物を買い取れば、借地権は消滅し、土地の所有権は完全に地主のものです。地主にとっても土地活用がしやすくなるメリットがあるため、交渉によっては売却できるケースもあります。
借地権を地主に買い取ってもらう場合、建物付きで買い取ってもらうか、建物を解体して引き渡すかを話し合わなければなりません。建物を解体する場合には、解体費用の負担についても決めておく必要があります。
第三者に売却
借地権を第三者に売却する場合は、建物と一緒に売却するか、更地にして借地権のみを単独で売却するかのどちらかです。いずれにしろ、不動産会社に仲介を依頼すれば、買主を探してもらえます。
なお、借地権は通常は賃借権なので、売却には地主の承諾が必要です。地主の承諾を得るためには、承諾料も払わなければなりません。承諾料は法律上の根拠があるものではありませんが、借地権価格の10％程度を支払うのが慣行となっています。
第三者に売却する場合、借地権のままでは買い手がつきにくくなってしまいます。土地の所有権を地主から買い取って売却する方法もあります。この場合にも、不動産会社に交渉を任せると良いでしょう。
不動産会社に売却
借地権売却を不動産会社に依頼する場合は、仲介により買主を探してもらう方法以外に、不動産会社自らに買い取ってもらう方法がありますので、借地権や借地権付き建物の買い取りに対応している不動産会社に相談してみましょう。
等価交換した後に売却
等価交換とは、価値が等しいものを相互に交換することです。借地権の等価交換では、借主が借地権の一部を地主に返還し、地主が土地の一部を借主に譲渡します。土地を分割し、それぞれが完全な土地の所有権を持てる形にするのです。
等価交換して借地権を消滅させることができれば、地主の承諾なしに土地の売却ができます。借地権ではなく完全な土地として売った方が、買い手もつきやすいでしょう。
ただし、等価交換するには土地に十分な広さがなければなりません。地主との交渉も必要ですので、借地権の取引で実績のある不動産会社に相談しましょう。
借地権売却の流れ
借地権の売却は、通常の不動産売買とは異なり複雑になってしまうことがありますので、借地権売却の一般的な流れがどのようになっているのかを知っておきましょう。
不動産会社を選び査定を依頼
借地権の売却を考えている場合には、不動産会社に相談するところから始めましょう。借地権売却にあたっては、地主との交渉が必要になります。借地権売買の実績が豊富で、交渉力がある不動産会社を選ぶのがおすすめです。
借地権を売却する場合、相場がわかりにくいはずです。複数の不動産会社に査定を依頼すれば、借地権の相場をつかむことができます。借地権売却の際には、地主に払う承諾料が発生するほか、解体費用が発生することもあります。借地権の価格がわかれば、借地権売却にかかる費用についても計算してもらえます。
不動産会社では、通常、相談や査定は無料で対応してもらえます。１社のみではなく、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。不動産会社は、借地権売却にあたって、さまざまな提案をしてくれます。納得のいく提案をしてくれる不動産会社に依頼すると良いでしょう。
地主から承諾をもらう
借地権は、地主の承諾がなければ売却できません。地主と話し合って承諾を得る必要があります。交渉については、不動産会社の担当者に任せるのがおすすめです。
地主からは、単に譲渡の承諾が得られれば良いだけとは限りません。建物の解体や建て替えについて話し合わなければならないケースもあります。慣れない方が自分で交渉しようとすれば、スムーズに進まないこともあるでしょう。
特に、土地の買い取りや等価交換を申し入れるようなケースでは、交渉に慣れたプロに任せてしまうほうが安心です。不動産会社の担当者と打ち合わせしながら地主との交渉を進めましょう。
売却活動を開始
売却活動は、地主の承諾が得られてから開始しましょう。地主の許可なく売却活動を進めてしまうと、地主の信頼を失ってしまい、交渉がスムーズにできません。
地主の承諾が得られたら、売り出し価格を決めて、借地権や借地権付き建物を売り出しましょう。購入希望者が現れたら条件交渉をし、売買契約成立を目指します。
買主が決定したら売買契約を締結
購入希望者との条件交渉がまとまれば、売買契約を締結する準備を進めます。売買契約締結までに地主に承諾料を支払い、地主の承諾書を用意しておくことも必要です。契約書ができたら内容を確認し、買主との間で売買契約を締結します。
借地権譲渡承諾書をもって契約成立
借地権の売買契約は、地主の承諾があってはじめて有効になります。地主から借地権譲渡承諾書を受け取ることで、正式に契約成立です。
引き渡し
買主との契約で定めた引き渡し期日が来たら、土地や建物の引き渡しを行います。建物を一緒に売却した場合には、建物の所有権移転登記が必要です。借地権が登記されている場合には、借地権の移転登記も行いましょう。
借地権の売却で注意したいこと
借地権の売却では地主の承諾が必要になるなど、通常の土地の売却とは異なる点があります。借地権の売却の際に注意したいことを整理してみましょう。
地主との関係は良好に
借地権は一般的に賃借権であるため、売却時には地主の承諾が必要です。借地権売却にあたっては、地主から土地を買い取ったり、地主に借地権を買い取ってもらったりする必要が出てくることもあります。
地主との関係が悪ければ、借地権売却を拒否される可能性もあるでしょう。交渉もスムーズに進まないことが多くなります。
地主との関係が良好であれば、さまざまな交渉がしやすくなりますので、日頃から地主とトラブルにならないよう気を付けておきましょう。
借地権の更新時期をずらすと良い場合も
借地権の更新時期が迫っている場合、売却しようとしても地主の承諾を得られないことがあります。地主は売却を承諾せず契約を終了させれば、土地を自由に使うことができるからです。借地権を売却するときには、更新時期を避けて交渉したほうがうまくいくことがあります。
ローン承諾をもらっておく
不動産の買主のほとんどは、住宅ローンを利用しますが、借地権の場合、通常の不動産と違って、住宅ローンを利用しにくいというのがデメリットです。
定期借地権付きの建物の場合、借地権の残存期間が短ければ、住宅ローンを使えないことがあります。この場合、購入者が限定されてしまうため、売却しにくくなってしまうでしょう。
また、借地権付き住宅を購入する際には、土地の所有者が他人であるため、土地に抵当権を設定できません。建物には抵当権を設定できますが、土地の所有者の承諾を求める金融機関が多くなっています。
売却活動を開始する前に、担保評価額を確認する、地主に交渉してローンの承諾をもらうなどの対策をしておくとスムーズです。
借地権付きマンションを売却する際のポイント
マンションの中にも、借地権が付いたものがありますが、借地権付きマンションは売れにくいと言われます。
理由の1つは、担保価値が低いため、買主は住宅ローン審査に通りにくいという点です。また、定期借地権付きマンションの場合には、残存年数が少なければ、住める期間が限られてしまうでしょう。
売却困難なことも多い借地権付きマンションですが、売却するコツはあります。借地権付きマンションを売却する際のポイントを説明していきましょう。
借地権に慣れた不動産会社へ相談する
不動産の売却は、一般の方にとってはめったにないことです。いざ進めようとしても、わからないことが多く、不動産会社に相談しなければ進められないでしょう。
借地権の売却となると、不動産会社でもなじみのないことがあります。ご自身でできることには限界があるので、借地権に詳しく、借地権付きマンションの売買実績豊富な不動産会社に早めに相談しましょう。
借地権売買の実績が豊富かどうかは、ホームページを見るだけでもわかります。複数の会社に問い合わせや査定依頼をしてみて、査定額や提案内容から比較検討しましょう。
借地権の売却は手数料や税金が発生する
借地権付きマンションを売却する際には、経費がかかることも認識しておきましょう。借地権売却には地主の承諾が必要であるため、承諾料がかかります。不動産会社に仲介を依頼すれば仲介手数料も発生するでしょう。その他にも、税金の負担が発生することもあります。
借地権付きマンションの売却で得られるお金だけに注目していると、資金繰りに困ってしまうかもしれません。不動産売買の際に重要なのは、マネープランをしっかり立てておくことです。借地権売却に必要な経費も計算したうえで、売却手続きを進めましょう。
借地権の売却にかかる費用について
不動産の売却にあたって、かかる費用を把握しておくことは大切です。借地権売却で必要になる費用について説明します。
承諾料がかかる場合がある
借地権は通常は賃借権であるため、売却の際に地主の承諾が必要です。一般的に、地主の承諾を得るためには、承諾料を払わなければなりません。譲渡承諾料は借地権価格の10％程度です。
なお、借地上の建物を建て替えたり増改築したりする場合には、建て替え承諾料や増改築承諾料も払う必要があります。
各種手数料
借地権売買を不動産会社に仲介してもらった場合、仲介手数料が発生します。不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は法律で決まっており、売買代金が400万円を超える場合は、以下の通りです。
売買代金×3％＋6万円（消費税別）
そのほかに、売買契約書に貼付する収入印紙代（印紙税）も必要です。また、借地権売却にあたって建物滅失登記や抵当権抹消登記が必要になる場合、土地家屋調査士や司法書士への依頼費用や登録免許税がかかることがあります。
譲渡所得税
不動産の売却により譲渡所得が発生する場合には、譲渡所得税がかかります。譲渡所得とは、次の計算式で算出される金額です。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変わり、5年を超える場合は20.315％（長期譲渡所得）、5年以内の場合は39.63％（短期譲渡所得）です。
借地権の売却により利益が出た場合、譲渡所得税の課税対象となるので、確定申告をして税金を納める必要があります。
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おわりに
借地権を持っている場合、地主の承諾があれば第三者への売却が可能です。借地権を売却したい場合、地主自身に買い取りしてもらう方法もあります。
借地権付きの建物を手放す場合は、通常の土地・建物の売却と全く同じようにはいきません。 地主との交渉が成否を分けるところもありますので、借地権に詳しい不動産会社に相談しながら手続きを進めましょう。借地権売却の際にも、手数料や税金などの経費がかかります。マネープランも考えて、準備しておきましょう。
