住宅ローン減税をわかりやすく解説！控除率や要件、申請方法も

住宅ローン減税とは住宅ローンを使ってマイホームを新築・購入する場合などに、年末時点での住宅ローン残高の0.7%を所得税（一部は住民税）から控除する制度です。マイホームの購入を考えている方であれば、いくら税金が戻るのか知りたいのではないでしょうか。

そこでこの記事では、住宅ローン減税の控除率や要件、申請方法を解説します。シミュレーションも紹介するため、どの程度税金が安くなるか把握できるでしょう。

住宅ローン減税とは？わかりやすく解説

住宅ローン減税とは住宅ローンを使ってマイホームを新築・購入・リフォームする場合に、年末時点での住宅ローン残高の0.7%を所得税（一部は住民税）から控除する制度です。控除期間は最大13年間となります。正式名称は「住宅借入金等特別控除」で「住宅ローン控除」とも呼ばれます。

マイホームの購入などは経済的な負担が大きくなってしまいますが、住宅の確保を促進するために住宅ローン減税が設けられました。

年末調整もしくは確定申告をし、その年の所得税から控除することで節税できます。所得税から控除しきれなかった分については、翌年の住民税（上限は97,500円）から控除される仕組みです。

住宅ローン減税の対象になる要件

住宅ローン減税の対象になる要件には床面積や利用者の合計所得金額、入居時期などがあります。新築か中古かによっても異なるため、状況に合わせて理解することが大切です。ここでは住宅ローン減税の要件について具体的に解説します。

基本要件をチェック

2022年以降、新築住宅の購入で住宅ローン減税を適用する場合の主な要件は以下のとおりです。全ての要件を満たす必要があります。

用途	自身の居住用
床面積	50㎡以上 ※店舗などと併用する場合は床面積の1/2以上が居住用
合計所得金額	2,000万円以下
入居時期	工事完了または引き渡し日から6ヵ月以内
住宅ローン返済期間	10年以上

賃貸用不動産や親や子どものための住宅などには、住宅ローン減税は適用できません、あくまで適用を受ける方が住む場合が対象です。

また床面積については登記簿で確認できる面積です。広告やチラシを見て判断している方は注意しましょう。マンションの場合には登記簿上の専有部分（部屋内のこと）の床面積となります。

また合計所得金額については、2023年末までに建築確認を受けた床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅であれば、合計所得金額1,000万円以下に下がります。

さらに住宅が引き渡されてから実際に入居するまでに1年程度かかる場合には、住宅ローン減税は適用されないため、スケジュールに注意しましょう。そして住宅ローンの返済期間が8年など10年以上でなければ、対象外です。

中古住宅（既存住宅）の要件

中古住宅を購入する場合には、上記の新築住宅の要件に加えて、「1982年1月1日以降に建築された物件」もしくは「現行の耐震基準に適合している物件」に該当することが必要です。

現行の耐震基準は、以下のいずれかで確認します。

• 耐震基準適合証明書があること
• 建設住宅性能評価書に耐震等級1以上の記載があること
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

住宅ローン減税の対象外となるケース

住宅ローン減税が適用されない主なケースは以下のとおりです。

• 住宅を譲り受けた場合
• 前後5年間で「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」などを使った場合　など

要件の詳細を全て把握するのは難しいため、不動産会社や建築会社に住宅ローン減税の対象となるか相談してみましょう。

住宅ローン減税の控除期間と借入限度額

住宅ローン減税を使いたいときには、住宅の種類に応じた借入限度額や控除期間について理解することが大切です。ここでは借入限度額や住宅の種類などについて解説します。

借入限度額は住宅の種類によって異なる

住宅ローン減税の借入限度額は、入居のタイミングや住宅の環境性能によって細かく定められています。借入限度額とは住宅ローン減税を適用できるローン金額の上限のことです。住宅の環境性能別の借入限度額は以下のとおりです。

【新築住宅・買取再販住宅】

住宅の環境性能	借入限度額（年間上限額）		控除率	控除期間
	2022年・2023年入居	2024年・2025年入居
長期優良住宅 低炭素住宅	5,000万円 （350,000円）	4,500万円 （315,000円）	0.7％	13年間
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円 （315,000円）	3,500万円 （245,000円）
省エネ基準適合住宅	4,000万円 （280,000円）	3,000万円 （210,000円）
その他の住宅	3,000万円 （210,000円）	0円

※年間上限額は、借入限度額×0.007（0.7％）で計算

「その他の住宅」にて、2023年末までに新築の建築確認がされたものであれば、借入上限額は2,000万円・控除期間は10年となります。

【既存住宅】

住宅の環境性能	借入限度額（年間上限額）	控除率	控除期間
	2022年〜2025年入居
長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅	3,000万円 （210,000円）	0.7％	10年間
その他の住宅	2,000万円 （140,000円）

※年間上限額は、借入限度額×0.007（0.7％）で計算

例えば2023年に長期優良住宅に入居し、住宅ローンの借入額が6,000万円の場合、借入限度額は5,000万円となるため、年間上限額は350,000円となります。

「ZEH水準省エネ住宅」といった言葉は初めて聞く方もいると思いますので、用語についても不動産会社や建築会社に聞き、意味を理解しておきましょう。

参照元：住宅ローン減税制度について

住宅の環境性能の種類

住宅ローン減税で出てくる住宅の種類は以下のとおりです。

種類	主な特徴
長期優良住宅	「劣化対策」「耐震性」などの項目を満たし、長期的に居住できるために工夫を凝らしていること
低炭素住宅	二酸化炭素の排出を抑制する措置が講じられていること
ZEH水準省エネ住宅	大幅な省エネルギーを実現するために一次エネルギーの年間消費量がおおむねゼロになること
その他の住宅	上記以外の住宅

環境性能の良い住宅では借入限度額が優遇されます。今後マイホームを購入する場合などには、環境性能にも着目して住宅を選んでみましょう。

「買取再販住宅」とは

買取再販住宅とは宅地建物取引会社が住宅を取得してリフォームを行い、リフォームから再販までの期間が2年以内の住宅を指します。

買取再販住宅の借入限度額と控除期間は新築住宅と同様です。

住宅ローン減税の適用を受けるには申請が必要

会社員が住宅ローン減税を受けるときには、初年度は確定申告で、2年目以降は年末調整で行います。会社員以外であれば、確定申告時に手続きが必要です。ここでは住宅ローン減税の申請方法について解説します。

初年度の申請方法

初年度は確定申告時に必要書類を添えて申請します。例えば一般住宅を取得・新築した場合には、基本的に以下の書類が必要です。

• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
• 家屋の登記事項証明書
• 住宅の工事請負契約書の写しまたは売買契約書の写しなど

確定申告の期間は原則2月16日〜3月15日となります。住宅がある地域を管轄する税務署で手続きを行いましょう。

2年目以降の申請方法

会社員の方は、2年目以降は会社の年末調整時に「住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を提出しましょう。

「住宅借入金等特別控除申告書」は翌年の10月頃に税務署から送られてきます。「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は金融機関から送られてくる書類です。

個人事業主や自営業の方は2年目以降も確定申告で手続きをしなければなりません。確定申告書に「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」や「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を添付して手続きを行いましょう。

どのくらいお得になる？住宅ローン減税のシミュレーション

以下の条件で、住宅ローン減税を使った場合に、どの程度税金が安くなるかシミュレーションします。

【条件】

入居のタイミング	2023年
住宅の環境性能	長期優良住宅
住宅ローンの借入額	5,000万円
返済期間	35年
住宅ローン金利	年0.5％
返済方法	元利均等返済
返済開始時期	2023年1月

【年末のローン残高と控除額の試算】

年数	年末の住宅ローン残高	最大控除額
1年目（2023年12月）	48,689,483円	340,826円
2年目（2024年12月）	47,372,399円	331,607円
3年目（2025年12月）	46,048,715円	322,341円
4年目（2026年12月）	44,718,396円	313,029円
5年目（2027年12月）	43,381,411円	303,670円
6年目（2028年12月）	42,037,726円	294,264円
7年目（2029年12月）	40,687,306円	284,811円
8年目（2030年12月）	39,330,119円	275,311円
9年目（2031年12月）	37,966,131円	265,763円
10年目（2032年12月）	36,595,307円	256,167円
11年目（2033年12月）	35,217,613円	246,523円
12年目（2034年12月）	33,833,015円	236,831円
13年目（2035年12月）	32,441,478円	227,090円

13年間のローン控除総額は「369万8,234円」です。1年目を例に挙げると、所得税の納付額が200,000円だった場合、控除額は340,826円となるため、200,000円分全額が控除されます。

ただし所得税だけでは全てを控除しきれません（200,000円-340,826円＝-140,826円）。そこで翌年の住民税から残りの金額が控除されます。住民税の控除上限額は97,500円のため、このケースでは「97,500円」が住民税から減額されます。

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おわりに

住宅ローン減税とは住宅ローンを使ってマイホームを新築・購入・リフォームする場合に、年末時点での住宅ローン残高の0.7%を所得税（一部は住民税）から控除する制度です。2022年以降の新築住宅の購入であれば、「合計所得金額が2,000万円以下」「返済期間は10年以上」といった要件を満たすことが必要です。

初年度は確定申告で、2年目以降は年末調整（自営の事業者などは確定申告）で手続きを行います。住宅ローンなど住宅資金について不明な点があれば、信頼できるファイナンシャルプランナーに相談してみましょう。