数字を伴う細かい作業の多さから、苦手意識を持たれがちなのが「確定申告」。自営業・フリーランスの方にとっては必須であり、副業収入を得ている場合や医療費控除を目的として申告するケースも少なくありません。
そんな確定申告について、“不動産投資”を行なっている場合はどのように手続きを行えば良いのでしょうか。今回は、不動産所得にまつわる確定申告の流れや書類の書き方などについてご紹介します。
１．不動産投資に確定申告は必要？
土地や建物といった不動産の貸付けなど、不動産投資によって収入を得ている方は多いのではないでしょうか。会社員であっても不動産投資を行なっているなら確定申告が必要になり、税金の計算や税務署に提出する書類を作成しなければなりません。
また、確定申告には「青色申告」と「白色申告」の２種類があり、どちらを選ぶかによって大きな差が出るので注意が必要です。ただでさえ煩雑な手続きで頭を悩ませることのないよう、まずは青色申告と白色申告の内容についてチェックしていきましょう。
1-1. 青色申告とは
まず「青色申告」とは日々の取引を記帳した帳簿に基づき、所得金額や税額を正しく計算して申告する方法を指します。対象者は不動産所得・事業所得・山林所得のある方で、青色申告を行うことによりさまざまな特典を受けられるのが特徴。
例えば、国税電子申告・納税システム「e-tax」による電子申告、もしくは電子帳簿保存を行っている方なら、「青色申告特別控除」として一定の要件のもと事業所得などの金額から最高650,000円が差し引かれます。他にも青色事業専従者に対する給与額の必要経費算入や、事業で生じた純損失額を翌年以後3年にわたって順次各年分の所得金額から差し引くことが可能です。
1-2.白色申告とは
一方「白色申告」とは、青色申告以外での一般的な申告のことをさします。青色申告者は一定要件を備えた帳簿書類の備え付け・記録・保存が定められていますが、白色申告者に対しても記帳制度や記録保存制度が設けられています。
また、確定申告書を提出する際に併せて提出することになるのが、総収入金額や必要経費の内容を記載した「収支内訳書」と呼ばれる書類です。
1-3.青色申告と白色申告の違い
青色申告と白色申告の違いについては、やはり控除金額の違いという点が真っ先に挙げられます。白色申告には青色申告特別控除がないため、納税額を抑えることができません。それではメリットがないように感じるものの、一般的に「複式簿記」が原則となっている青色申告に対して、白色申告は「簡易簿記」で記帳してもよいことになっているのが大きなメリットです。
一つひとつの取引ごとではなく日々の合計金額のみをまとめて記載できますが、記帳は所得金額が正確に計算できるように整然と、かつ明瞭にする必要があります。
２．確定申告とは
そもそも「確定申告」とは、1年間で生じた所得金額とそれに対する所得税などの額を計算して確定させる手続きのことです。対象期間は1月1日から12月31日となっていて、翌年2月16日から3月15日に所轄税務署へ申告して税金を納めます。多くの給与所得者は給与の支払者が行う年末調整によって所得税額が確定し、なおかつ納税も完了しているため、確定申告の必要はありません。
ただし、給与の年間収入金額が2,000万円を超える方や、給与所得および退職所得以外の所得金額合計額が200,000円を超える方などは確定申告の対象となります。
３．確定申告の流れ
ここでは、確定申告について、大まかな流れを見ていきましょう。
まずは、源泉徴収票や生命保険料の控除証明書といった書類を用意してください。不動産所得、事業所得がある場合は、確定申告書の「Ｂ」を選択します。申告内容に応じて、必要になる付表や計算書なども準備し、所得金額や税金を計算して申告書を作成します。
なお、「確定申告書等作成コーナー」を活用すると、青色申告決算書・収支内訳書も作成できて便利です。印刷後に税務署へ送付・持参する方法に加え、作成データを「e-tax」でインターネット送信できるのが大きなメリットです。
４．確定申告に必要な申告書類
煩雑な作業が伴うだけに、確定申告書を作成する際に必要となる書類が足りないという事態は避けなければなりません。また申告書だけでなく、提出時にも用意しなければならない書類があるので注意が必要です。どのような書類が必要になるのかチェックしていきましょう。
4-1.不動産に関する書類
不動産所得について申告を行う際には、各事項の記入や計算のために各書類が必要になります。例えば、不動産売買契約書、賃貸契約書、売渡精算書といった書類は不動産会社から入手しているものです。また固定資産税といった税金の納付書は各行政から受け取ることができます。
| 書類 | 受け取り先 |
| 不動産売買契約書 | 不動産会社 |
| 賃貸契約書 | 不動産会社 |
| 売渡精算書 | 不動産会社 |
| 各種税金の納付書 | 行政 |
4-2.その他の書類
申告書を作成する際には、経費関連の書類や会社員なら源泉徴収票が必要です。また、確定申告書の提出時には、青色申告決算書または、収支内訳書を用意します。
さらに、マイナンバーカードもしくは番号確認書類と本人確認書類・預貯金口座番号が分かるもの・所得を証明できる書類（源泉徴収票）・社会保険料（国民年金保険料）の控除証明書なども必要になるので、忘れず手元に揃えておきましょう。
【確定申告に必要な申告書類一覧】
- 確定申告書
- 本人確認書類
- 口座番号が確認できる書類
- 所得を証明できる書類
- 控除証明書
- 青色申告決算書もしくは収支内訳書
５．不動産投資にかかる税金の計算方法
不動産投資にかかる税金については、例えば不動産収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」が所得税の対象となります。所得税の税率は、分離課税に対するものを除いて、5〜45％の7段階に区分。課税される所得金額が700万円の場合、0.23（税率23％）を掛けた数字から控除額636,000円を引いた974,000円が税額となります。
なお青色申告を行う場合は、青色申告特別控除が受けられることを忘れてはいけません。
また、不動産所得は、計算上の損失が出た際、他の所得から差し引くことができる「損益通算」の対象にもなっています。ただし、不動産保有時とは異なり、売却時は譲渡所得となり分離課税の対象となるため、他の所得と区分して計算する必要があり損益通算はできません。
６．確定申告の書類の書き方
確定申告で多くの方を悩ませるのが、各書類の記入方法ではないでしょうか。それぞれ記載する内容が異なることに加えて、所得額の算出といった細かい数字を扱うため、難しく感じてしまいます。ここでは、確定申告書の書き方の概要をご紹介します。
【確定申告に必要な申告書類の書き方】
まず確定申告書Ｂの第一表では住所・氏名の他に、マイナンバーを記入する必要があります。個人情報を記入したら所得の種類ごとに所得金額などを算出し、所得から差し引かれる金額（所得控除）や課税される所得金額を計算します。
また、公的年金以外の合計所得金額や青色申告特別控除額など、該当事項がある場合の記入も忘れないようにしてください。
続いて確定申告書Ｂ・第二表には、所得の種類ごとに受けた源泉徴収税額の合計額を記載します。他にも総合課税の譲渡所得、一時所得に関する事項、社会保険料控除などの項目を埋めていきます。なお、配偶者や親族、事業専従者に関する事項でも、それぞれのマイナンバーが必要になるので注意してください。
青色申告決算書は合計4ページにわたり、その内訳は「損益計算書・不動産所得の収入の内訳・減価償却費の計算・賃借対照表」です。損益計算書では賃貸料と敷金（返還を要しないもの）・礼金、更新料を合わせた収入金額の合計を記入します。修繕費や減価償却費などの必要経費を差し引いた金額から専従者給与も引き、さらに青色申告特別控除額も引いた金額が所得額となります。
収入の内訳は各貸地・貸家ごとに記載する必要があるため、枠内に収まらない場合は適宜別の用紙に記入して内訳書に添付しましょう。減価償却費については「償却の基礎になる金額×償却率または改定償却率×本年中の償却期間」で算出し、割増（特別）償却費がある場合はそれを足すことで償却費合計が出せます。賃借対照表は650,000円の青色申告特別控除を受ける方は必ず記載してください。
収支内訳書は計2ページあり、1ページ目には収入金額・経費・不動産所得の収入内訳などを記入し、2ページ目で減価償却費の計算を行います。必要経費の内訳は給料経費・減価償却費の他にも賃貸している建物の敷地地代に当たる地代家賃や、損害保険料・修繕費・雑費などです。減価償却費についても、青色申告と同じ方法で償却費合計を出すことができます。
なお、白色申告では青色申告特別控除を受けることができないため、損益計算書や貸借対照表の記入はありません。
７．確定申告書類の提出方法
必要事項の記入や税金の計算など、確定申告書類を作成し終えたら提出へとステップを移しましょう。提出先は所轄の税務署宛てになりますが、提出方法は「持参する」「郵送する」「e-taxで提出する」の3種類に分かれます。長い時間をかけて申告書類を作成したのに、提出段階でミスをしてはせっかくの苦労が台無しです。各提出方法について詳しくご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
7-1.税務署に直接提出する
まずは、原本や各書類を集め、印刷したうえで税務署に直接持参する方法から説明します。所在地の所轄税務署を調べる際は、国税庁の公式ページから郵便番号・住所を入力して検索するのが便利です。
税務署の開庁時間は、祝日などを除いた平日の午前8時30分から午後5時までとなっているのでご注意ください。ちなみに税務署の開庁時間内に訪問できない場合は、時間外収受箱への投函により提出することもできます。
7-2.郵送で提出する
郵送で提出する場合も、まずは必要書類を集めて印刷したうえで税務署に送付することになります。収受日付印のある確定申告書の控えが必要な場合は、複写により作成した申告書の控えに加えて宛名を記入した切手貼付済みの返信用封筒を同封しましょう。
なお、確定申告書は「信書」に当たることから、荷物扱いで送付することはできません。また、消印日が提出日としてみなされるため、消印日が申告期限内となるよう早めに送付しましょう。
7-3.e-Taxで提出する
税務署への持参や郵送の必要がなく、オンラインで提出を完了できる便利なシステムが「e-tax」です。申告書作成に必要な書類を集めたうえで国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、アカウント（利用者識別番号）の取得から申告書の作成・送信までe-taxにて完結できます。
なお、e-taxを利用する際は、マイナンバーカードとＩＣカードリーダライタを用いるマイナンバーカード方式を選択すると作業がよりスムーズ。e-tax開始の届出書提出およびe-taxのＩＤ・パスワード受領の手間を省くことが可能です。
８．確定申告をやらないとどうなる？
どうしても手間に感じてしまいがちな確定申告ですが、だからといって申告を怠るわけにはいきません。例えば、無申告に課されるのが「無申告加算税」です。納付すべき税額に対して500,000円までは15％、500,000円を超える部分は20％の割合を乗じて計算した金額となります。
同じように気を付けたいのが、確定申告の内容に間違いがあった場合。税額を実際より多く申告していた時は更正の請求をすることができますが、反対に少なく申告していた時は過少申告加算税がかかる場合があることを念頭に置いておきましょう。
おわりに
確定申告は誰にとってもなかなか慣れないものです。特に不動産所得のように、本業とは別に収入を得ているなら、なおさら細かい作業が待ち受けています。まずは確定申告の時期に慌てることのないよう知識を蓄え、帳簿の記載など申告に必要となる情報を常日頃から整理しておきましょう。
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不動産投資で安定した収入を得つつ、確定申告で不備のないようしっかり青色申告決算書や収支内訳書を作成することをおすすめします。
