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住宅ローンの繰り上げ返済はしないほうがいい?知っておきたいメリットとデメリット

住宅ローンの繰り上げ返済はしないほうがいい?知っておきたいメリットとデメリット
セゾンのくらし大研究 編集部

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豊かなくらしに必要な「お金」「健康」「家族」に関する困りごとや悩みごとを解決するために役立つ情報を、編集部メンバーが選りすぐってお届けします。

住宅ローンを契約されている方は、「臨時収入が入ったら繰り上げ返済をして借入金を少しでも減らしたい」とお考えの方も多いでしょう。しかし、住宅ローンを繰り上げ返済することはメリットばかりなのでしょうか。

この記事では、住宅ローンを繰り上げ返済する際のメリット・デメリットについて紹介していきます。ぜひ最後まで読んでいただき、住宅ローンを繰り上げ返済すべきなのか検討してみてください。

住宅ローン相談窓口
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1.住宅ローンの繰り上げ返済とは?

住宅ローンの繰り上げ返済とは?

住宅ローンの繰り上げ返済とは、今ある住宅ローンの残高の全額もしくは一部を返済することを指します。一部繰り上げ返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法に分かれます。ここでは、それぞれの特徴について見ていきましょう。

1-1. 定年までに完済したい方向き「返済期間短縮型」

返済期間短縮型は、毎月の返済額は変えずに完済までの期間を短くする返済方法です。返済期間が短縮された分、支払う予定であった利息も軽減されます。

住宅ローン借入時に30歳を過ぎており、定年が60歳の場合、借入期間が35年であれば退職してからも住宅ローンを返済し続ける必要があります。退職金が入ったら全額繰り上げ返済をしようと考えている方もいるかもしれません。

しかし転職などをしている場合は、想像していたよりも退職金が少なかったり、ローンの返済に充ててしまったために老後の生活に支障をきたすことも考えられます。定年までに完済したいと考えている方は「返済期間短縮型」を選ぶのがおすすめです。

1-2. 毎月の支出を少しでも抑えたい方向き「返済額軽減型」

返済額軽減型は、借入期間は変えずに毎月の返済額を減らす返済方法です。住宅ローン返済期間中に、子どもの教育費がかかるようになったり、転職をして収入が減ってしまったり、生活の変化によってこれまで返済できていた月々の返済額が負担になることがあります。

また、住宅ローンを変動金利や途中で変動金利に切り替わる固定期間選択型で契約している場合、将来金利が上昇するリスクも考えられます。金利が上昇すると返済額も増え、家計を圧迫することにもなるでしょう。月々の返済額を減らして生活費や教育費に充てたい方は、「返済額軽減型」を選ぶといいでしょう。

2.繰り上げ返済をするメリットは?

ここからは、繰り上げ返済をするメリットについて紹介していきます。

2-1. 利息が軽減できる

繰り上げ返済をすると利息を軽減できるのが大きなメリットといえます。例えば、借入金額3,000万円で返済期間35年、借入金利が固定金利の1.2%である場合、利息の総支払額だけで約675万円になります。これを10年後に返済期間短縮型で500万円繰り上げ返済をしたとすると、利息の総支払額は約525万円になり、約150万円も利息を支払わずに済むのです。

返済額軽減型の場合は期間短縮型よりも利息の総支払額は多くなりますが、それでも約596万円と当初より約79万円も少なくなります。繰上げ返済をすることで、返済期間短縮型でも返済額軽減型でも利息が大きく軽減できるのです。

住宅ローンの返済方式は、元利均等返済を使われている方が多いのではないでしょうか。元利均等返済は月々の返済額は同じですが、返済期間の経過に応じて返済額の内訳が元金と利息の内訳が変わってきます。

返済開始時は、利息の割合が高く元金の割合が少ないのですが、返済の経過とともに元金の割合が高く利息の割合が低くなっていく仕組みです。繰り上げ返済を早い段階で行うと、元金が減るのでその分利息も軽減できます。

参照元:三井住友銀行|一部繰上返済シミュレーション – 住宅ローン

2-2. ライフプランに沿った資金計画が選べる

繰り上げ返済をして早めに返済を終えることで、ご自身のライフプランに沿った資金計画が考えられるようになります。

月々の住宅ローン返済に充てていた金額を、運用に回したり、自身の老後資金の準備や子どもや孫の教育資金に充てたりすることができるようになるのです。ご自身の年齢や子どもの成長を考慮して、ライフプランに沿った資金計画が立てられるようになります。

住宅ローン相談窓口
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3.繰り上げ返済はしないほうがいい?デメリットは?

ここでは、繰り上げ返済をするデメリットについて紹介していきます。

3-1. 金利が低く利息が軽減される効果が薄い

バブル後期の1991年住宅ローンの金利は8%を超えていましたが、バブル崩壊後に金利は急激に下がり1995年から現在にかけて低金利状態が続いています。そのため、低金利で住宅ローンを組んだ方は繰り上げ返済をしてもひと昔のように大きく利息が軽減されるわけではないため、積極的に繰り上げ返済をしなくても良いという考え方もあります。

参照元:住宅金融支援機構|民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

3-2. 住宅ローン控除額が減額される可能性がある

繰り上げ返済をすると、住宅ローン控除額が減額になってしまう可能性があります。住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して自宅を購入した場合に、一定の条件を満たすと年末の住宅ローンの残高に応じて、所得税や住民税から控除される減税制度です。

そのため、繰り上げ返済をしてしまうと住宅ローン残高が減るため控除額も減ってしまう可能性があるのです。ただし、控除額の計算で、年末の住宅ローン残高の0.7%が控除される場合、住宅ローンの金利が0.7%を超えていると控除額より利息の支払いの方が上回り、繰り上げ返済をした方がメリットを得られやすい場合もあります。

住み始めた年によっても控除期間や控除額の計算方法が異なるので、まずは国税庁のWEBサイトで確認をし、自身の支払っている減額も考慮したうえで、繰り上げ返済をするかどうか検討するといいでしょう。

3-3. 団信の保険金額が減ってしまう

団信の保険金額が減ってしまう

繰り上げ返済をすると、団信の保険金額が減ってしまいます。団信とは団体信用生命保険の略であり、住宅ローンの返済中に万が一契約者が亡くなってしまった場合、保険金により残りの住宅ローンを完済できる生命保険です。

民間金融機関の住宅ローンでは、団信加入が義務付けられているのが一般的であるため、住宅ローンを組んでいる方であれば団信に加入している方がほとんどでしょう。団信の保険金額は住宅ローンの残高と同額です。もしも契約者が亡くなった場合、生前に繰り上げ返済をしていたとしてもその分の金額は戻って来ず、住宅ローン残高だけが団信の保険金により完済されます。

退職金により全額繰り上げ返済をしてから亡くなってしまった場合は、住宅ローンの残高がないため団信の保険金もありません。また、死亡時だけでなくがんと診断された場合に住宅ローンの返済が免除になる団信もあります。

全額繰り上げ返済後にがんになってしまっても、団信からの保険金はおりないため、繰り上げ返済のお金で治療費に充てられたかもしれないと後悔することもあるでしょう。団信に加入しているのなら、万が一のときのために繰り上げ返済をせず、手元資金を残しておくのもひとつの考えです。

3-4. 急な出費やライフイベントに対応できなくなる

未来は何が起こるか誰にも分かりません。子どもが留学をしたいと言い出すかもしれませんし、車が故障してすぐに買い替えなければならないこともあります。怪我や病気で高い治療費がかかる場合もあるでしょう。

繰り上げ返済をすることで手元資金が減少し、急な出費やライフイベントに対応できなくなってしまう場合があります。現段階で繰り上げ返済をすべきなのか判断できるようライフプランを立て、今後の必要金額や急な出費に備えた資金を確保したうえで繰り上げ返済を検討することが大切です。

4.繰り上げ返済で後悔する前に考えておきたいこと

繰り上げ返済をする目的は、将来のお金の不安を払拭することにあるのではないでしょうか。月々の給料が住宅ローンの返済で消えていくため生活費があまり残らない、というのであれば住宅ローンを早く完済したいと思うのは当然のことです。

しかし、住宅ローンを繰り上げ返済することによるメリットだけでなくデメリットがあるのも確かです。繰り上げ返済をして後悔する前に、検討すべきことを2つ紹介します。

4-1. 固定費などの支出を見直す

月々の支出を減らすために住宅ローンの繰り上げ返済をするのであれば、月々の支払いの中で固定費に目を向けてみましょう。まずは不要なサブスクリプションなどの不要なサービスに入っていないか見直す必要があります。同じような動画配信サービスのサブスクリプションに加入していないか、加入したまま通っていないジムはないかなど見直し、不要であれば契約を解除しましょう。

初月無料というサブスクリプションに加入し、そのまま契約していることもあるので本当に必要なサービスであるのか検討することが大切です。

次に保険料を見直しましょう。もしもの場合に備えて保険に加入することは大切ですが、保険を見直すことで保険料が削減できる場合があります。保険料を払い過ぎている場合は、ライフステージに応じて必要な保険に切り替えるようにしましょう。

また、公共料金を見直すことも大切です。これまでずっと同じ電気会社やガス会社を使っている方も多いかもしれません。しかし、現在は電力の自由化により自由に電力会社を選択でき、プランを見直すことで、電気料金を抑えることができます。

ガスもプロパンガスをお使いの場合、ガス会社が料金を自由に設定できるため料金が高く設定されていることがあります。WEBサイトでお住まいの地域の平均ガス料金を調べられるので、ご自身のガスの料金表と比較をし、高いようであれば他社への乗り換えを検討するといいでしょう。

そして最後にスマートフォンやWi-Fiの契約プランを見直すことが大切です。とくに、スマートフォンは月の使用量に合わせたプランにすると、通信費が大幅に削減できる場合があります。大手通信3キャリアのスマートフォンを使用している場合は、格安SIMに乗り換えることで毎月の料金が抑えられるでしょう。これらの固定費を見直せば、月に10,000円程度削減できる可能性があります。

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4-2. 繰り上げ返済の資金で資産運用を検討する

手元に余裕資金があれば、負債を無くすために繰り上げ返済を検討されるかもしれません。しかしその余裕資金を資産運用に回し、「お金を増やす」という考え方に変えてみるのはいかがでしょうか。

現在の住宅ローンは低金利のため、ローンの利息よりも運用の利回りによる利益のほうが大きくなることが考えられます。もちろん資産運用による利回りは確実ではなく、利益を得られることもあれば損をしてしまうことがあるのも事実です。しかし現在の住宅ローンの低金利を考えると、資産運用も資金の有効活用のひとつの選択肢として検討するのもいいでしょう。

投資初心者で資産運用に不安を抱いている方には、セゾンカードで1,000円から積立てられたり、ポイントで積立できたりする「セゾンポケット」がおすすめです。商品選択にあたっては厳選された2本の投資信託から選ぶだけで、あとはプロが運用してくれるので深い知識がなくても安心して取引できます。ほかにも大和証券グループの「大和コネクト証券」は取扱銘柄も豊富で1株から投資でき、投資を始めてみたい方にはぴったりです。詳しい内容やお申し込みは、以下のリンクからご確認ください。

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4-3. 住宅ローンの借り換えを検討する

住宅ローンの金利が高く利息の負担が大きいのであれば、住宅ローンの借り換えを検討するのも良いでしょう。一般的に住宅ローンの残高が1,000万円以上、金利1%以上、残りの返済期間が10年以上ある場合、借り換えをすることでメリットを得られる可能性が高くなります。

ただし借り換えをしないほうがいいケースもあるため、まずは金融機関に相談してみるのが良いでしょう。借り換える場合、手数料が発生することもあるので、借り換えの諸費用も含めてシミュレーションをしてもらい、メリットがあるようであれば借り換えをするのがおすすめです。

何度も金融機関に足を運んで手続きをするのが面倒であれば、来店不要のクレディセゾン「フラット35」の借り換えサービスがおすすめです。無料相談から契約の手続きまで電話やメールで完結できます。

WEBサイトで借り換えのシミュレーションができるので、まずはシミュレーションをしてみてメリットがあるようであれば無料相談を申し込むのもおすすめです。詳しい内容やお申し込みは、以下のリンクからお問い合せください。

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また、お客様の希望やニーズに合わせた最適な住宅ローンを提案できる住宅ローンの相談窓口では無料相談を実施していますので、一度相談してみてはいかがでしょうか。

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住宅ローン相談窓口
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5.繰り上げ返済をしたほうが得なのはどんなケース?

ここからは、繰り上げ返済をしたほうがお得になるケースについて紹介していきます。

5-1. 住宅ローン控除の期間が終了しているとき

住宅ローン控除期間中は、繰り上げ返済をすると税金の控除額が減額になる可能性がありますが、控除期間が終了していれば繰り上げ返済を検討しても良いでしょう。住宅ローン控除の期間が終了すると税金の控除がなくなるので、繰り上げ返済をして完済までに支払う利息を減額していくのがおすすめです。

5-2. 住宅ローンより高い金利のローンがないとき

住宅ローンよりも高い金利の借入がなければ、繰り上げ返済をしてもいいでしょう。住宅ローンよりも金利が高いと考えられるローンは、カードローンや自動車ローン、教育ローンなどがあります。

それらのローンは借入金額が住宅ローンよりも少額であっても、高い金利で利息を支払う必要があるので、繰り上げ返済をするなら、まずは金利の高いローンから繰り上げ返済していくのがおすすめです。反対に奨学金などは住宅ローンよりも低い金利である場合が多く、住宅ローンの繰り上げ返済を優先させましょう。

5-3. 資産運用する予定がないとき

余裕資金があれば資産運用に回すのがおすすめですが、すでに資産の大半を運用中の方や、

株の値下がりなどで運用に強いストレスを感じる場合は、資産運用ではなく、確実に利息が軽減できる繰り上げ返済を選ぶのがおすすめです。

5-4. 住宅ローンのストレスを軽減したいとき

住宅ローンという負債を抱えること自体、ストレスに感じてしまう方もいるでしょう。「毎月利息をこんなに多く支払っている」「家を購入し住宅ローンを支払っていなかったら車が買えたのに」など、住宅ローンを組んでいることでネガティブな感情が続くようであれば、繰り上げ返済をしたほうが良いと考えられます。

繰り上げ返済をしないメリットは多くありますが、それでも繰り上げ返済をすることで気持ちが楽になるのなら、早めに繰り上げ返済をすべきでしょう。

6.繰り上げ返済をするときの注意点とは?

ここでは、繰り上げ返済をするときの注意点を2つ紹介します。

6-1. 急な出費など家計のことをよく考えて判断する

住宅ローンの繰り上げ返済をする場合、繰り上げ返済をしてから生活費や教育費がまかないきれず家計が苦しくなることがないように、手元資金は余裕をもって残しておきましょう。ライフプランを確認し、必要な資金を把握し、手元に必要資金を残したうえで繰り上げ返済することが大切です。

6-2. 経済的負担をシミュレーションしておく

住宅ローンの繰り上げ返済にはメリットもデメリットもあります。繰り上げ返済をしたほうが良い、しないほうが良い、というのは契約している住宅ローンの内容や家庭の事情によっても変わってきます。

そのため、繰り上げ返済をしたときとしないときでシミュレーションをして、ご家庭にメリットのあるほうを選ぶようにしましょう。

おわりに

住宅ローンの繰り上げ返済は利息の総支払額を減らせる一方で、条件によっては住宅ローン控除の控除額や団信の保険金額が減額してしまうこともあります。

繰り上げ返済をするのであれば、ライフプランをしっかりと立て、今後の必要資金や急な出費に対応できるよう手元資金を確保し、それでも余裕があるのであれば繰り上げ返済を検討しても良いでしょう。

ライフプランの見直しとともに、住宅ローンの借り換えを検討している場合は、お客様の希望やニーズに合わせた最適な住宅ローンを提案できる住宅ローンの相談窓口へ相談してみてはいかがでしょうか。相談は無料で受けることができます。

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担保:融資対象となる土地・建物に、当社を第1順位とする抵当権を設定させていただきます。
保証:原則不要
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株式会社クレディセゾン
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関東財務局長(14)第00085号
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当社が契約する貸金業務にかかる指定紛争解決機関の名称
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