資産形成として不動産投資に興味がある方は多いと思います。よく不動産投資は長期的にみて他の金融商品に比べ資産形成に向いた投資であるといわれています。今回は具体的になぜ不動産投資が資産形成としておすすめできるのか解説していきます。
１．不動産投資とは？
まずは不動産投資を資産形成に活かしていくうえで、不動産投資にはそもそもどのような特徴があるのか見ていきましょう。不動産投資とは、不動産を取得し、その物件を賃貸として入居希望者に貸し出すことで、毎月家賃収入を得ること、あるいは保有している不動産を売却し売却益を得ることをいいます。前者の家賃収入を得る方法を「インカムゲイン」といい、後者の売却益を得る方法を「キャピタルゲイン」といいます。
２．不動産投資におけるメリットとデメリットについて
不動産投資は他の投資とどのような違いがあるのか見ていきましょう。ここでは投資の代表格である株式投資と比較して、主な違いを確認しながら不動産投資がご自身の資産形成に向いているのか考えながら読み進めていきましょう。
まずひと言でメリットとデメリットといっても見方や切り口を変えるだけでメリットであったものがデメリットになる、またその逆もありえますので、まずは他の投資と比較した場合はどうなのかを押さえておきましょう。
2-1.緩やかな価格変動
不動産の価格は株式やFXのように一夜にして価格水準がまったく変わってしまうようなことはなく、価格変動は比較的緩やかなのが特徴です。また不動産価格は土地の価値の下支えがあるため、経営破綻した場合の株式のように、価格がゼロに近い水準まで暴落するようなことは、ほとんどありえません。
また株券は最悪紙切れになるリスクがあるのに対して不動産物件は手元に残るので急激な価格変動リスクにさらされることもない為、特にシニア層にとっては取り組みやすいかもしれません。
2-2.利回りが高い
一般的に不動産投資のほうが利回りは高くなっています。ただし実質利回りで比較する限り、両者の違いはせいぜい２～３％程度のものです。
2-3.レバレッジ効果を得やすい
不動産投資は低金利の融資を利用することができるため、レバレッジ効果を得やすくなっています。ただしレバレッジ効果は、マイナス方向にも大きく作用することを忘れな
いよう注意してください。
2-4.事業としての側面が強い
不動産投資は、保有期間中の収益は運営に関する意思決定次第で、大きく変わってくる可能性があります。そういう意味では、単なる投資というより、事業としての側面が株式に比べると強いかもしれません。
2-5.流動性が低い
シンプルに現金に換えにくいということです。株式であれば市場が開いている間であれば原則すぐ売ることができますが不動産は売却までに時間がかかります。不動産の場合は相場に近い価格で売却しようと思えば、２ヵ月程度は売却期間をみておく必要があります。
2-6.投資額が大きくなりやすい
不動産投資は、不動産自体がもともと高価なものであることから、投資額はどうしても大きくなります。投資額が大きくなればリターンが大きくなる分、リスクも大きくなることをしっかりと認識しておく必要があります。
＜株式投資と不動産投資の主な違いまとめ＞
①価格変動が緩やか
②利回りは高い
③レバレッジ効果を得やすい
④事業としての側面が強い
⑤流動性が低い
⑥投資額が大きくなりやすい
３．不動産投資による資産形成の仕組み
3-1.不動産投資が儲かる仕組みとはどのようなものなのか
不動産投資は他の投資手段に比べ着実に稼ぐことができ、うまく運用すれば大きく稼ぐことのできる投資であるとよくいわれています。このようなことから資産形成にも非常に有利な金融商品であるといわれています。不動産投資では他人から借り入れた資金を利用して、儲けにレバレッジをかけることができます。
例として価格3,500万円、実質利回り3%の収益物件を、自己資金1,000万円、銀行からの借入金2,500万円(支払金利2%)で購入する場合について考えてみましょう。得られる年間収益は次のように計算できます。
| 3,500万円×3％－2,500万円×2％=55万円 |
この時注目したいのが、自己資金を基準に考えた場合の利回りです。（自己資本収益率ともいいます。）
その利回りは実に、55万円÷1,000万円×100＝5.5％になります。もしこれが自己資金1,000万円だけでの投資で、利回りは同様に3％とした場合、得られる年間収益も、1,000万円×3％＝30万円です。
つまり金融機関からの借入金を利用してレバレッジをかけることによって、同じ自己資本を投資した場合であっても、「55万円－30万円＝20万円」も多く儲かることになります。このレバレッジの考え方は株やFXでも同様にできますが、不動産は他の投資に比べ利益予想がしやすいという特徴があります。
3-2.なぜ不動産投資には金融機関は融資してくれるのか
なぜ不動産投資であれば金融機関は資金を融資してくれるのでしょうか? その理由はズバリ、投資対象となる不動産が貸付資金回収の担保になるからです。不動産ほど確かな担保はなかなかありません。建物はともかく土地が完全にその価値を失うなんてことは、それこそ、国が滅びない限りありえません。従い金融機関は不動産投資に対して積極的に融資してくれるのです。
ここではレバレッジ効果をうまく利用した場合の儲けの仕組みを解説しましたが、これはあくまでもうまく機能した場合に限り有効な手段となります。もし予想に反してうまくいかず実質利回り＜支払金利となってしまった場合は損失方向にレバレッジがかかってしまい赤字投資となってしまうリスクがあることも考慮しておくことが重要となります。
４．インカムゲイン収入とキャピタルゲイン収入について
冒頭に少し説明しましたが、不動産投資から得られる収益は、主に家賃収入と売却益の2種類に分けることができます。家賃収入は毎月定期的にキャッシュを得ることができインカムゲインと呼ばれています。売却益は文字通り不動産を売却する際に得られる利益で購入した時との差額が利益として試算されます。不動産投資ではインカムゲインとキャピタルゲインはよく使われる言葉ですので覚えておきましょう。
4-1.キャピタルゲインの重要性
不動産投資では、特にインカムゲインに焦点が当てられることが多いです。不動産投資をする方の多くが、不労収入的に発生し続けるインカムゲインに大きな魅力を感じているためといえます。購入資金の多くを金融機関からの融資に頼ることになるため、毎月の返済を安全に行なうためにも、インカムゲインを重視せざるをえないという事情も大きく影響していると思います。
しかし、投資をすべきかどうかという判断に際しては、インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインについてもしっかりと検討することをおすすめします。多少インカムゲインが多くても、大きなキャピタルロスが発生するため、トータルで見れば大して儲からないということもありえますので、総合的な観点から不動産投資を進めていくことをおすすめします。
4-2.不動産投資で利益を得るために
数年先の不動産の売却価格を予想するのは、投資のプロであっても簡単なことではありませんが、売却価格を想定しながら収益シミュレーションをアップデートし続けることは、利益を出すうえで非常に重要な要素となります。将来における不動産の売却価格に影響を与える主な要因としては、社会全体の景気、地域における不動産の需要と供給のバランス、地域の都市としての魅力度の変化などを挙げることができます。
５．これからの不動産市場について
5-1.今後の人口減少が不動産投資市場に与える影響は？
不動産投資市場の今後の動向を予測するときに重要になるキーワードは、人口減少とインバウンド消費です。
まず人口が減少しているといっても、減少の仕方は全国一律ではなく大都市圏では現状維持、あるいは緩やかに増加といった傾向ですが、地方では減少が著しく、秋田県を始めとするワースト８県では、１年あたりの人口減少率が１％を超えている状況です。これほどの勢いで人口が減少していることを考えれば、地方の不動産に対する需要が減少していくことは明白です。
地方では、東京など首都圏から比べると土地価格が数１０分の１程度ということもあり、現状、利回りが非常に高くなっています。しかし、その利回り目的で手を出すと、大やけどをすることにもなりかねませんので注意が必要です。借り手がつきにくいだけならまだしも、売ろうとしても買い手がないような事態になることも考えられるからです。
5-2.インバウンド消費の影響について
このインバウンド消費とは、訪日外国人観光客が日本国内でさまざまな商品やサービスを利用してくれることをいいます。人口の減少傾向が続く日本では、このインバウンド消費を増加させることを経済発展のための１つの柱と捉え、観光立国推進基本法を制定するなど、国を挙げて取り組みを行なっています。
このような流れのなかで予測されているこが、インバウンド消費狙いの不動産投資過熱化です。ただご存知のようにコロナによって観光客の流れが止まり今後の状況に大きな影響を与えていますので注視しておく必要があります。
おわりに
ここまで不動産投資の特徴についてお伝えしましたが、これらの内容をよく踏まえ資産形成に役立てていただければと思います。不動産投資は適切な購入（収益の出る物件の購入）が出来ればある程度放っておいてもキャッシュフローができる優れた投資手法となり、長期的にみても資産形成にピッタリの投資法です。ぜひ挑戦してみてはいかがでしょうか。
