「リースバックはどこがいいのだろう？」
「大手が安心と聞くけれど、結局どこを選べばいいのかわからない…」
このように迷う方は少なくありません。
リースバックは、自宅を売却してまとまった資金を受け取りながら、その後も賃貸として住み続けられる仕組みです。ただし、会社ごとに契約形態・家賃・買い戻し条件・対応物件・契約後サービスがかなり異なるため、知名度だけで決めると後悔につながることがあります。
国土交通省は、リースバックの特徴やトラブル事例、確認ポイントをまとめたガイドブックを公表しており、国民生活センターも、強引な勧誘や売却価格、家賃、解約条件などをめぐるトラブルに注意を呼びかけています。
そこで本記事では、リースバック会社を選ぶときに見るべきポイントを整理したうえで、目的別におすすめ会社を比較します。
まずはリースバックの仕組みを整理したい方は、こちらの記事をご覧ください。
融資との違いも含めて比較したい方は、以下の記事も参考になります。
まず比較したい人向け｜リースバック主要7社の比較表
リースバック会社は、それぞれ強みが異なります。
まずは「長く住みたい」「買い戻したい」「戸建てや事業用も相談したい」「マンションで比較したい」など、自分が重視したい条件に近い会社を絞って見ると比較しやすくなります。
| 会社名 | 向いている人 | 契約形態の傾向 | 対応物件 | 対応エリア | 売却後も含めた主な強み | 比較時の注目点 |
| セゾンファンデックス | 全国で比較したい、長く住みたい、物件種別が広い人 | 原則普通賃貸借契約 | 戸建て・マンション・事業用 | 全国 | 直接買い取り、契約者向け優待・見守り系サービス | 総合型。比較の起点に向く |
| 一建設 | 買い戻しを重視する人 | プランで見方が変わる | 戸建て・マンション・事業用など | 主要エリア | 買戻しプラン、家賃軽減プラン、各種サポート | 買い戻し条件の明確さ |
| AG住まいるリースバック | 長期居住と費用負担の軽さを見たい人 | 普通借家契約 | 戸建て・マンション・店舗等 | 全国 | 住み続ける前提で見やすい | 住み続けやすさと費用面を見やすい |
| ハウスドゥ | 全国で相談したい、知名度を重視したい人 | 自社買取で比較しやすい | 戸建て・マンションなど | 全国 | 再購入可、店舗網が広い | 店舗網と相談しやすさが強い |
| SBIスマイル | 家賃の安定性を重視する人 | 長期・短期で分かれる | 戸建て・マンション | 主要都市中心 | 長期リースバックで相場より安い家賃設定、値上げなし | 家賃条件を重視するか |
| 穴吹興産 | マンションで長く住みたい人 | 普通借家契約 | マンション | 主要エリア | 柔軟な家賃設定、マンション前提 | マンション特化で比較しやすい |
| スター・マイカ | マンション専門で比較したい人 | 条件ごとの確認が必要 | マンション | 主要都市 | マンション専門、査定実績の見せ方が強い | マンション専門性 |
※2026年4月時点の各社公式情報をもとに整理しています。各社の条件は変更になる場合があります。
結論｜こんな人にはセゾンファンデックスが比較候補になる
すべての人に一社だけをおすすめできるわけではありません。
ただし、次の条件に当てはまるなら、セゾンファンデックスはまず比較しておきたい会社です。
- 全国対応の会社で比較したい
- 長く住み続けやすい契約を重視したい
- 戸建て・マンションだけでなく、事務所や店舗なども含めて相談したい
- 契約後の見守りや優待サービスも気になる
セゾンファンデックスの「セゾンのリースバック」は、全国対応で、原則として普通賃貸借契約を採用し、直接買い取りにも対応しています。対象物件も、戸建てやマンションに加え、事業用物件（事務所・店舗・工場）まで相談可能です。
さらに、契約者向け優待サービス「Club Off」や、見守りサービス（セコムまたはALSOK）、駆け付けサービスなど、売却後の暮らしを支えるサービスも用意されています。
一方で、買い戻しを最優先するなら一建設、マンション中心に比較したいなら穴吹興産やスター・マイカ、家賃の安定性を重視するならSBIスマイルも有力な候補です。
そのため、まず1社を軸に比較を始めたい人にとって、セゾンファンデックスは有力な候補の一つ といえるでしょう。
リースバック会社を比較するときの5つの評価軸
リースバック会社を比べるときは、会社名や知名度だけでは違いが見えにくいことがあります。実際に比較するときは、次の5つの軸で見たほうが失敗しにくくなります。
1. 長く住み続けやすいか
長く住みたいなら、まず確認したいのは普通借家契約か、定期借家契約かです。
普通借家契約は更新を前提に考えやすい一方、定期借家契約は期間満了で終了し、住み続けるには再契約が必要になります。
国土交通省のガイドブックでも、この違いは重要な確認ポイントとして挙げられています。
2. 買い戻し条件が明確か
「買い戻し可能」と書いてあっても、価格・期限・条件が曖昧だと比較しづらくなります。
将来的に家を戻したいなら、買い戻し価格の考え方や、いつまで可能かまで見ておく必要があります。
3. 物件の種類に合っているか
戸建て、マンション、店舗付き住宅、事務所など、会社ごとに得意分野は違います。
「全国対応」と書いてあっても、実際にはマンション寄り、戸建て寄り、事業用寄りなど、かなり差があります。
4. 家賃負担に無理がないか
売却価格だけを見て決めると危険です。
リースバックは、売却後に毎月家賃を払うため、生活を維持できる家賃かどうかが非常に重要です。国土交通省も、契約前に将来の収支計画まで確認することの重要性を示しています。
5. 契約後のサービスや相談体制があるか
高齢者世帯や相続対策、老後資金確保をきっかけにリースバックを検討する人にとっては、売却時の条件だけでなく、契約後の見守り・優待・住み替え支援まで含めた比較がしやすい会社の方が安心感があります。
リースバック会社を選ぶ前に整理しておきたいポイント
リースバックは、会社によって契約形態や家賃、買い戻し条件、対応できる物件の種類が異なります。そのため、先に自分の希望を整理しておかないと、会社名だけを見比べても違いがわかりにくくなりがちです。
まずは、長く住みたいのか、買い戻しを考えているのか、どの物件を対象にしたいのか、家賃負担をどこまで許容できるのかを整理しておくと、比較すべき会社を絞り込みやすくなります。
長く住みたいか
長く住みたいなら、まず見るべきは普通借家契約かどうかです。定期借家契約は契約期間満了で終了するため、住み続ける前提で考える場合は契約条件をよく確認する必要があります。
普通借家契約と定期借家契約の違いは、以下の記事で詳しく解説しています。
リースバックで実際に何年住めるのかが気になる方は、こちらも参考にしてください。
買い戻しを重視するか
将来的に買い戻したいなら、「買い戻し可能」だけでなく、価格や期限などの条件まで確認しておく必要があります。
買い戻しの流れや注意点は、以下の記事で詳しく解説しています。
どの物件を対象にしたいか
戸建てなのか、マンションなのか、事業用も含むのかで向いている会社は変わります。
たとえば穴吹興産はマンション特化、スター・マイカもマンション専門として打ち出しています。
一方、セゾンファンデックスは戸建て・マンションに加え、店舗・事務所なども公式に案内しており、まず相談対象になるかを確認しやすい会社です。
毎月の家賃をどこまで許容できるか
売却価格だけでなく、売却後の家賃を無理なく払い続けられるかも確認が必要です。リースバックの売却価格や家賃は物件条件や会社方針で変わり、一般的には売却価格が市場価格の6〜8割程度、家賃は一定の期待利回りをもとに設定されるケースが多いとされています。
家賃の決まり方や相場感は、以下の記事で詳しく確認できます。
売却価格の目安を知りたい方は、以下も参考になります。
公的機関の情報もあわせて確認する
リースバックは比較記事だけで判断せず、公的機関の案内も一度見ておくと安心です。参考にしたい公的情報は次のとおりです。
- 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」
- 国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」
特に、売却価格・家賃・契約形態・買い戻し条件・解約時の扱いは、契約前に確認しておきたいポイントです。
重視するポイント別｜おすすめのリースバック会社
リースバック会社は、どこが一番よいと一概に決められるものではありません。長く住みたいのか、買い戻しを考えているのか、物件の種類は何かによって、合う会社は変わります。
ここでは、重視したいポイントごとに比較しやすい会社を整理します。
長く住み続けたい人
候補：セゾンファンデックス、AG住まいるリースバック、穴吹興産（マンション）
長く住みたい人は、まず普通借家契約を基本とする会社から見ていくのが自然です。
セゾンファンデックスは、原則普通賃貸借契約で、全国対応かつ戸建て・マンション・事業用まで相談できます。
AG住まいるリースバックは「住み続けられるリースバック」を前面に出しており、長期居住の入口として見やすい設計です。
マンションに限るなら、穴吹興産はマンション特化で「長く住みたい」「賃料をできる限り抑えたい人向け」と公式に案内しており、長期居住志向との相性が良いです。
長く住みたい人が見る順番としては、
- 全国・物件種別の広さまで含めて総合比較したいなら、セゾンファンデックス
- 費用面や相談のしやすさまで見たいなら、AG住まいるリースバック
- マンション前提なら、穴吹興産
という整理がしやすいです。
買い戻しを重視したい人
候補：一建設、セゾンファンデックス
買い戻しを前提に考えるなら、条件のわかりやすさを最重視したいところです。
一建設は公式に、売却価格と同額で買戻しが可能なプランを案内しており、買い戻しを重視する方にとって比較しやすい会社です。
セゾンファンデックスは「買い戻し一点特化」という見せ方ではないものの、全国対応・原則普通賃貸借契約・幅広い物件対応を踏まえると、買い戻しも含めて総合条件を比較したい人には外しにくい候補です。
買い戻しを最優先にするなら、一建設はまず比較候補に入れておきたい会社です。一方で、買い戻しだけでなく、長く住みやすさや相談対象の広さも重視したいなら、セゾンファンデックスも比較候補に入れておくと判断しやすくなります。
戸建て・事業用も含めて相談したい人
候補：セゾンファンデックス、AG住まいるリースバック、一建設
戸建てやマンションだけでなく、店舗や事務所なども含めて検討している場合は、まず自分の物件が相談対象に入るかを確認しやすい会社から見ていくことが大切です。
セゾンファンデックスは、戸建て・マンションに加えて、店舗・事務所なども対象として案内しており、対応物件の幅広さで比較したい人に向いています。全国対応のため、エリアも含めて最初に確認しやすい会社です。
AG住まいるリースバックも、戸建て・マンション・店舗等まで相談対象が広く、まずは自分の物件が対象になるかを見たい人に向いています。
一建設も、戸建て・マンションに加えて事業用建物などを含めた提案を打ち出しており、対応物件の広さに加えて買い戻し条件もあわせて比較したい人に候補となります。
戸建てや事業用物件まで含めて比較する場合は、条件の細かい違いを見る前に、まず相談対象に入るかを確認しやすい会社から見ていくと整理しやすくなります。
マンションで比較したい人
候補：穴吹興産、スター・マイカ、SBIスマイル
マンションなら、マンションを得意とする会社を入れて比較したいところです。
穴吹興産はマンション特化で、普通借家契約や柔軟な家賃設定を前面に出しています。
スター・マイカはマンション専門リースバックとして展開しており、マンションで比較したい人には非常にわかりやすい立ち位置です。
SBIスマイルはマンションに限った専門会社ではありませんが、長期リースバックでは相場より安い家賃設定・値上げなし・更新料不要を案内しており、マンション利用者でも家賃面を重視する人には比較価値があります。
マンションで比較する場合は、何を重視するかで候補が変わります。マンション特化の会社を優先して見たいなら穴吹興産かスター・マイカ、家賃の安定性も重視したいならSBIスマイルが候補になります。
セゾンファンデックスが比較候補に入りやすい理由
セゾンファンデックスは、「すべての人に一番おすすめ」と言い切れる会社ではありません。ただし、全国対応や契約形態、対応物件の広さなどを踏まえると、最初に比較したい会社の一つです。
全国対応で、物件の幅も広い
全国対応で、一部地域を除き相談可能です。戸建て・マンションだけでなく、店舗・事務所なども対象のため、物件種別が広い方にとって「まず対象になるか」を確認しやすいのが強みです。
長く住み続けやすい条件で比較しやすい
公式サイトでは原則普通賃貸借契約を案内しているため、長く住み続けたい人はまず確認しておきたい会社です。売却して終わりではなく、その後も同じ家に住み続けることを重視する人に向いています。
契約後サービスまで含めて比較しやすい
セゾンファンデックスは、契約者向け優待サービスや見守り系サービスを用意しています。リースバックは、契約時の条件だけでなく、売却後の暮らしやすさまで含めて考慮したいサービスです。そのため、契約後のサポートもあわせて確認したい人にとって、比較候補に入れやすい会社です。
直接買い取りで話がシンプル
公式サイトでは、セゾンファンデックスが直接買い取りを行う形を案内しています。直接買い取りは、誰が買主になるのかがわかりやすく、仲介型のサービスに比べて取引の流れを理解しやすく、まず条件を確認してみたい人にとって相談しやすい会社です。
主要なリースバック会社を個別に比較
ここからは、主要なリースバック会社ごとに、強みや向いている人をもう少し詳しく見ていきます。自分が何を重視したいかを意識しながら読むと、候補を絞りやすくなります。
セゾンファンデックス
セゾンファンデックスは、全国対応、原則普通賃貸借契約、戸建て・マンション・事業用まで含めた対応物件の広さが強みです。
特に、まず自分の物件が相談対象になるかを確認したい人や、売却後も長く住み続けられる条件を重視したい人に向いています。地方物件も含めて比較したい場合にも、候補に入れやすい会社です。
一方で、買い戻しを最優先したい場合や、マンション専門で比較したい場合は、他社のほうが先に確認しやすいこともあります。そのため、条件の広さを踏まえて比較したい人にとっては、最初に見ておきたい会社の一つです。
一建設
一建設は、買い戻しを重視したい人に向いている会社です。売却価格と同額で買い戻しが可能なプランを案内しており、将来的に家を買い戻したいと考えている人にとって、条件を確認しやすいのが特徴です。
家計支援やライフサポートも案内されているため、売却後の生活まで含めて検討したい人にも候補となります。全国一律の対応ではないため、まずは自分の物件やエリアが対象になるかを確認しておきたい会社です。
AG住まいるリースバック
AG住まいるリースバックは、長く住み続けたい人や、家賃負担とのバランスを見ながら比較したい人に向いている会社です。住み続けられるリースバックを打ち出しており、戸建て・マンションに加えて店舗等まで相談対象が広い点も特徴です。
全国対応のため、まず自分の物件が対象になるかを確認しやすく、長期居住を前提に検討したい人にとって候補に入れやすい会社です。
契約後サービスまで含めて比較したい場合は、セゾンファンデックスの方が特徴をつかみやすいこともありますが、長く住みたいことを重視しながら、対応物件の広さもあわせて見たい人に向いています。
ハウスドゥ
ハウスドゥは、知名度や相談しやすさを重視したい人に向いている会社です。自社買取でそのまま住み続けられる仕組みをわかりやすく案内しており、将来的な再購入にも触れています。店舗網が広く、まず実際に足を運んで相談してみたい人にとって候補に入れやすい会社です。
住宅ローン残債がある場合も条件次第で対応可能と案内しているため、残債がある状態で相談したい人にも比較対象になります。買い戻し条件を細かく比べたい場合や、マンション専門で探したい場合は、他社もあわせて確認すると判断しやすくなります。
SBIスマイル
SBIスマイルは、売却後の家賃負担を重視したい人に向いている会社です。長期リースバックでは、相場より安い家賃設定、家賃の値上げなし、更新料不要を案内しており、売却価格だけでなく住み続けやすさも重視したい人にとって比較しやすい特徴があります。
短期リースバックもあるため、住み替えを前提に検討している人にも候補となります。対応エリアは主要都市中心のため、地方物件では事前に対象になるかを確認しておく必要があります。家賃の安定性を優先して比較したい人には、有力な候補です。
穴吹興産
穴吹興産は、マンションで長く住み続けたい人に向いている会社です。マンション特化で比較できるため、戸建てを含む総合型ではなく、マンション前提で候補を絞りたい人にとって判断しやすいのが特徴です。
普通借家契約や柔軟な家賃設定、直接取引による仲介手数料不要など、マンション利用者にとって確認したい条件が整理しやすい会社です。戸建てや事業用物件まで含めて比較したい人には向きません。マンションを前提に、長く住み続けられる条件を重視したい人にとって有力な候補です。
スター・マイカ
スター・マイカは、マンション専門で比較したい人に向いている会社です。マンション専門リースバックを前面に出しており、住み替えやローン返済、資金確保を目的にマンションを活用したい人にとって、候補に入れやすい会社です。
ファミリータイプのマンションや築古物件を含めた見せ方もあり、マンション分野での実績を重視したい人にも比較しやすい特徴があります。
戸建てや事業用物件まで広く比較したい場合には合いません。マンションに絞って会社を比べたい人なら、まず確認しておきたい会社の一つです。
リースバックで後悔しないための選び方
リースバックは、売却価格の高さや会社の知名度だけで決めると、契約後に「思っていた条件と違った」と感じることがあります。後悔を避けるためには、契約形態や家賃、買い戻し条件、自分の物件との相性まで含めて、いくつかのポイントを確認しながら選ぶことが大切です。
「高く売れるか」だけで決めない
売却価格が高くても、家賃負担が重ければ長く住み続けるのは難しくなります。売却価格だけでなく、家賃や契約形態、無理なく支払いを続けられるかまで含めて確認しましょう。
長く住みたいなら普通借家契約を優先する
売却後も長く住み続けたいなら、普通借家契約かどうかは早い段階で確認しておきたいポイントです。セゾンファンデックス、AG住まいるリースバック、穴吹興産は、この観点で比較候補に入れやすい会社です。
買い戻しは「可能」ではなく「条件」を見る
買い戻しを考えているなら、「可能かどうか」だけでなく、価格・期限・諸費用まで確認しておきましょう。
2〜3社は比較する
リースバックは会社ごとの差が大きい商品です。1社だけでは、売却価格や家賃、契約形態、買い戻し条件が妥当かどうか判断しにくいことがあります。
国民生活センターも、説明を十分理解しないまま契約してしまうリスクに注意を呼びかけています。条件の違いを見極めるためにも、2〜3社は比較したうえで判断するのが安心です。
実際に起こりやすいトラブルは、以下の記事で詳しくまとめています。
「やばい」「やめとけ」と言われる理由を整理したい方は、以下も参考になります。
よくある質問
ここまで、リースバック会社の選び方や比較ポイントを見てきました。最後に、検討中の方から特に寄せられやすい疑問について、確認しておきたいポイントをまとめます。
リースバックは大手のほうがいいですか？
一概には言えません。大手の強みは、知名度、実績、相談窓口の多さ、サービスの標準化にあります。
一方で、中小や特化型には、マンション専門、地域密着、難しい物件への柔軟対応などの強みがあります。そのため、「大手だから良い」ではなく、「自分の希望に合う会社の強みが何か」で見るのが大切です。
ローンが残っていても利用できますか？
利用できるケースはありますが、「ローンが残っていても必ず使える」というわけではありません。
まず確認したいのは、売却代金で住宅ローン残債を返済できるかどうかです。
一般的には、売却代金で残債を完済できる状態のほうが進めやすく、残債が大きい場合は条件調整や別の方法の検討が必要になることがあります。
国土交通省のガイドブックでも、リースバックでは売却後の資金計画や契約条件を十分確認することが重要だとされています。
実際には、ローン残高はいくらか、売却見込み額はいくらか、売却後の家賃を無理なく払い続けられるか、保証会社の審査を通せるか、といった点をあわせて確認する必要があります。通常売却や借り換え、リバースモーゲージなど、ほかの方法のほうが合う場合もあります。
会社によっては、住宅ローンが残っている住宅についても相談可能と案内しています。
たとえば、AG住まいるリースバックは返済中の自宅の申込みについて案内しており、スター・マイカも住宅ローン返済の手段としての活用に触れています。ただし、実際に利用できるかどうかは、売却見込み額や残債額などによって異なるため、個別の確認が必要です。
つまり、ローンが残っていても利用できるケースはありますが、実際に使えるかどうかは個別の条件によって変わります。入口で使える・使えないを断定するのではなく、まずは複数社に査定を取り、残債との関係や売却後の家賃負担まで含めて確認するのが現実的です。
住宅ローン返済中でも利用できるケースや、確認しておきたいポイントは、以下の記事で詳しく解説しています。
会社選びで最も大事なのは何ですか？
会社選びで最も大事なのは、自分の希望と、その会社の強みや契約内容が合っていることです。
たとえば、
- 長く住みたいのに、定期借家契約中心の会社を選ぶ
- 買い戻したいのに、買い戻し条件が曖昧な会社を選ぶ
- 戸建てなのに、マンション中心の会社を選ぶ
- 家賃負担が不安なのに、売却価格だけで選ぶ
といったミスマッチが、後悔の原因になります。
つまり、最も大事なのは「有名かどうか」ではなく、自分が重視したいことに、その会社の強みや契約内容が合っているかどうかです。
たとえば、全国対応や普通賃貸借契約、対応物件の広さを重視するならセゾンファンデックス、買い戻しを重視するなら一建設、マンション特化で比較したいなら穴吹興産やスター・マイカが候補になります。
まとめ｜迷ったら、セゾンファンデックスをまず比較候補に入れると整理しやすい
リースバックでどこがいいかは、結局のところ何を重視するかによって変わります。ただ、最初に比較する会社として見ると、セゾンファンデックスは候補に入れやすい一社です。
- 全国対応で相談しやすい
- 原則普通賃貸借契約を採用している
- 戸建て・マンション・事業用まで幅広く対応している
- 契約後の見守りサービスや優待も用意されている
どこがよいか迷っていて、まず条件の広い会社から比較したい人は、セゾンファンデックスを先に確認しておくと、他社との違いも整理しやすくなります。
セゾンのリースバックの詳細を知りたい方は、公式ページをご確認ください。対象エリアや条件感を見たい場合は公式案内ページ、実際の活用イメージを知りたい場合は利用事例も参考になります。
