不動産投資は「エリア選び」がカギ…市場の最新動向と“データの活かし方”【不動産鑑定士が解説】

不動産投資において「どの地域の物件に投資するか」という「エリア選び」は、もっとも重要な項目のひとつです。
そこで今回は、直近10年の不動産データから見えてきた、都心ではない「意外なエリア」の投資妙味を紹介します。
ティー・コンサル株式会社代表取締役でメガバンク・大手地銀出身の不動産鑑定士・小俣年穂氏が、複数のデータをひも解きながら、不動産価格の推移と投資のポイントを解説します。

不動産投資の成功を左右する「エリア」選び

不動産投資において、投資する「エリア」が重要であることは言うまでもありません。投資したエリアの不動産価格がその後右肩上がりに上昇し続ければ、その投資は大成功といえます。

では、実際にどのエリアに投資すれば大きなリターンを得られたのでしょうか。まずは都内に絞って見ていきます。

東京都内では、「都心5区」が“一人勝ち”？

東京都は、国内外を問わず多くの投資家が不動産投資を行っている地域です。

東京23区を千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の「都心5区」と、その他18区に分けたうえで、「都心5区」「その他区部の18区」「多摩地区」および「全国平均」と比較してみましょう。住宅地の公示価格推移は［図表1］のとおりです。

仮に2018年に「都心5区」の物件に投資していた場合、2025年時点では1.43倍となり、そのほかのエリアと比較してもっとも投資効果があったといえます。

また、［図表2］では国土交通省のデータをもとに、東京都内の不動産価格を「住宅地」「戸建住宅」「マンション（区分所有）」と用途別に見ていきます。

用途別では「マンション（区分所有）」が2018年時点から1.56倍となっており、上昇幅がもっとも大きかったことが分かります。

つまり、「都心5区」の「マンション」への投資がもっとも高いパフォーマンスを発揮していたことが分かります。この結果については、読者の皆様の感覚としても近いではないでしょうか。

都心5区の「商業地」…コロナ禍の影響で一時下落も回復基調

しかし、「商業地」を見ていくと、少し印象が変わってきます［図表3］。

都心5区とその他地域の価格差が大きいため、上図からは分かりづらいかもしれません。しかし、2018年～2025年の商業地でもっとも上昇したのは「その他18区」で、1.48倍となっています。

これは都心5区がコロナ禍の影響を強く受け、2021年～2023年頃まで価格が下落していたことが主な理由です。

とはいえ、2025年時点では都心5区も回復局面に入っており、コロナ禍前の水準を超えて価格が上昇しています。

資金が集まりやすい都心5区の地価は、今後さらに上昇する可能性が高いです。そのため、価格が下落したコロナ禍のタイミングで同地区の商業地に投資を行っていた場合には、今後さらに高いパフォーマンスが得られるかもしれません。

投資の醍醐味！「都心5区」超え!?…12年連続上昇の「意外なエリア」

では、エリアを拡大して日本全国の主要都市における不動産価格の推移を見ていきます。

［図表4］は、国土交通省が公表している公示価格から「全国」「東京圏」「大阪圏」「名古屋圏」「地方4市（札幌・仙台・広島・福岡）」をピックアップし、それぞれの公示価格の変動率をまとめたものです。

まずは、それぞれの棒グラフがどの地区を示しているか予想してみてください。

上記は前年度比の推移を表しているため、2021年はコロナ禍の影響で多くの地域がマイナスとなっています。

にもかかわらず、5つの棒グラフのうち【青色】だけがコロナ禍においてもプラスの水準を維持し、コロナ禍が落ち着いて以降はさらに大きく上昇しています。この青色の地域はいったいどこなのでしょうか？

それでは解答［図表5］をお見せします。

一番右側の【青色】は、意外にも「地方4市（札幌・仙台・広島・福岡）」を指しています。

「東京圏」が強いだろうとイメージしていた人も多いかもしれません。しかし、実はもっとも上昇が顕著なのは「地方4市」であり、なんと12年連続で上昇しています。

東京圏も他の都市圏に比べると高い上昇率を示していますが、この10年ではそんな東京圏を抑え、地方4市が安定的に上昇していました。

特徴的なのは、コロナ禍においても唯一プラスを維持していたという点です。この背景には、住宅需要の堅調さがあると考えられます。

なお、商業地については［図表6］のとおりです。直近（2025年）では東京圏に抜かれているものの、地方4市は住宅地同様安定して上昇しています。

不動産投資では東京都を筆頭に、大阪・名古屋といった3大都市圏に注目が集まりやすいですが、上記を見ると地方圏であっても安定的に上昇している地域が存在することが分かります。

需要が高まっている地域はさらに多くの需要を惹起し、安定的な上昇を示すことがあります。10年前、すでに地方4市のポテンシャルに目をつけて投資していた場合、いまごろ都心に投資するよりも大きなリターンを得られたのではないでしょうか。

いま、もっとも「地価上昇率」が高いエリアは…

ちなみに、この3年間において地価上昇率がもっとも高いエリアをランキングにすると、［図表7］のとおりです。

上記を見ると、リゾート地や工場誘致が成功した地域、あるいは新球場の建設などにより不動産価格が上昇した地域が多いことが分かります。

また、黄色く色づけした箇所はすべて北海道ですが、そもそも価格が低いため入れ替わりも多いです。ただし、住宅地では「富良野市」が2年連続で全国トップとなっています。また商業地では「千歳市」が上位に連続して入るなど、底堅い需要が窺える地域もあります。

また、近年は外国人富裕層が日本国内の不動産購入を積極的に行っており、これが不動産価格を押し上げる要因のひとつとなっています。

ただし、投資目線で購入しているとすれば、出口戦略として近いうちに売却を想定している可能性もあります。特にリゾート地などにおいては、値崩れのリスクがあるため注意が必要です。

不動産投資は“長期戦”…金利動向も注視しながら綿密な調査を

今回見てきたように、3大都市圏や地方4市では不動産価格の上昇傾向が続いており、今後もしばらくこのトレンドが続く可能性は高いです。

ただし、都心部の商業地などは、感染症蔓延などの影響を受けやすいといったリスクも抱えています。そのため、用途別の推移や、住宅地においては戸建てやマンションなどの種別ごとのトレンドも見ながら判断することが望ましいです。

この点、国土交通省や各都道府県が公表している「地価公示」は無料で閲覧が可能で、投資候補地のトレンドを把握するのに適しています。

一般的に、不動産投資は長期にわたるものです。

そのため、こうしたデータをもとにトレンドを掴みながら、中長期で人口流入が見込める地域や、周辺に病院や学校、公園、スーパー、飲食店などの生活に不可欠なインフラが整備されている地域、自らが長い期間住んでみたいと思えるような地域を選ぶことが重要です。

したがって、候補地を定めたら必ず現地調査を行い、自らの目で確認することをおすすめします。

また、近年の不動産を取り巻く環境から、金利動向についても注視が必要です。不動産を購入する場合、その多くはローンを組むことになります。そのため、金利が上がることで実質利回りが悪化し、最終的に投資を見送ることになるかもしれません。

一方、金利は居住用の実需にも影響するため、金利上昇により賃貸需要が増え、賃料の上昇、すなわち投資用不動産価格の上昇につながる可能性もあります。

不動産投資でより大きな投資効果を得るためにも、綿密な調査を行ったうえでそのデータを多角的に分析し、投資指針を熟考することをおすすめします。

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