不動産投資において、物件選びが重要であることはいうまでもありません。しかし、購入はあくまでスタート地点に過ぎず、投資の成否は「その後の対応」がカギを握ります。
メガバンク・大手地銀出身の不動産鑑定士である小俣年穂氏によると、「管理会社選び」も不動産投資の成否を分ける大事な要素なのだとか。そこで今回、管理会社選びのポイントと注意点について、小俣氏の実体験も交えながら詳しくみていきましょう。
不動産投資をするうえで無視できない「管理会社」の重要性
不動産投資において、購入はあくまでスタート地点に過ぎません。熱心に物件選びを行い、金融機関と交渉してローンを調達し、売買決済を無事に終える……ここまで一生懸命に取り組むことはもちろん大切です。
ただし、実際にはその後に適切な管理を行い不動産のキャッシュフローを高め、売却や保有といった“出口”を迎えるまでが投資活動といえるでしょう。
時間軸で考えると、取得後の時間のほうが長いです。たとえば、購入から10年後も綺麗なまま維持できるか、はたまた大きく劣化させてしまうかは、不動産管理の良否によります。
そして、不動産管理の良否を左右する要素には、オーナー自身の当該不動産に対する関与度合いのほかに「不動産管理会社」の手腕によるところが大きいといえるのです。
管理会社が行う「4つ」の業務
管理会社の業務を細分化すると、おおむね以下のとおりです。
- 賃貸仲介業務
- 入居者対応業務
- 建物管理業務
- オーナー対応業務
それぞれの業務内容について整理してみましょう。
賃貸仲介業務
まずは入居者募集です。入居者の退去申込後（退去日の1～2ヵ月前予告、賃貸借契約による）に募集を開始。募集開始にあたってはオーナーと相談のうえ、募集賃料や募集条件（たとえば敷金1ヵ月、礼金なしなど）を設定します。
その後、WEBなどで宣伝・空室状況を周知します。この間にリフォーム業者を手配し、退去後ただちに原状回復工事を実施する、という流れです。
続いて、入居者が決まれば賃貸借契約書を作成・成約です。この際、火災保険等の損害保険の契約、賃貸保証会社（以下「保証会社」）との契約などもあわせて行います。
なお、入居させるか否かの決定は最終的にはオーナーの意思決定によりますが、管理会社としても入居希望者がトラブルメーカーではないか、適切に検証することが重要です。
入居者対応業務
入居者対応業務は多岐にわたります。
貸室内のエアコンや給湯器などの設備故障に伴う対応、カギの紛失時の対応、騒音などのクレーム対応、ごみ処理マナーの徹底、近隣住民へのマナーの徹底（整然と駐輪を行う、夜間に騒がないなど）など、入居者の安全で快適な生活を維持するとともに、近隣住民への配慮を行う必要もあり、極めて重要な業務といえるでしょう。
なお、入居者向けの24時間対応業務は、管理会社から専門業者へ外注するケースもあります。
建物管理業務
建物管理とは、共用部の清掃や植栽の剪定、消防設備、エレベーター、オートロックその他設備の保守点検、細かい破損などの小修繕や外壁塗装や屋上防水などの足場を組んで実施する大規模修繕などです。
建物を清潔に維持し、かつ長期にわたって利用できるようにしっかりと計画を立てる必要があります。
設備関係は誤作動によって人命に影響をおよぼすこともあり、定期点検が欠かせません。
多くは専門業者へ外注されますが、「管理委託契約書上も、管理会社には善管注意義務（民法第644条）が課されており、怠った場合は損害賠償請求等の法的責任を問われるケースもあります。」
オーナー対応業務
管理会社は「対オーナー」の仕事も重要です。賃借人からの賃料支払を確認し、1ヵ月の資金の動きをまとめたうえで、賃借人から受領した賃料や礼金から諸経費を控除した残金をオーナーの口座へ振込し、レポートを提出するという業務があります。
そのほか修繕や賃料に対する相談など、管理会社はオーナーの意思決定が必要な事項に対して適切に対応することが求められます。
管理会社選びにおいては、これらの業務が適切に実施できる会社を吟味することが肝要です。
管理報酬は「変動制」と「定額制」の2パターン
管理報酬は主に「変動制」と「定額制」に分かれます。
変動制の場合、「月の家賃収入×〇％」といった取り決めにもとづき、報酬が支払われます。以前は5％程度が相場でしたが、昨今、筆者の携わる物件では3％前後が多い印象です。ただし、なかには管理手数料をゼロとする管理会社もあります。
定額制の場合、「1室あたり〇円」といった取り決めにもとづいて支払われるケースが多いです。以前はまれに不動産オーナーから徴収することもありましたが、昨今ではあまり見かけません。
なお、これら管理報酬はあくまで「管理」に伴う報酬です。
そのため、たとえば新たに入居者を決めた場合の仲介手数料や広告宣伝費、既存入居者の契約更新事務手数料、清掃費、エレベーター保守費、植栽剪定費、原状回復費など、実費については別途オーナー負担となります。
これらの費用は、基本的に不動産所得の必要経費として計上可能です（税務上の取り扱いは税理士に要確認）。
管理費は「安ければいい」わけではない
オーナーが管理会社を選ぶうえで、管理費は重要な判断要素です。相場観を養い、適切な価格を見極められるようにしておきましょう。
筆者が過去にアセットマネージャーとして働いていた際には、複数社の相見積をもって決めていました。ファンドで所有する大型物件かつ複数物件を所有していたため、交渉はしやすかったという印象です。
とはいえ、現状の管理に不満がなく適切に対応してもらっているのであれば、多少高くても継続することをおすすめします。
たとえば、管理手数料が5％から3％に下がっても、管理が杜撰になればトータルでは損をしてしまう可能性もあるため留意が必要です。
リスク急増！“悪い管理会社”が持つ3つの特徴
ここまで、不動産管理会社の業務内容について整理してきました。管理会社を「いい管理会社」と「悪い管理会社」の2つに大別したとき、これらの業務が適切にできている会社は「いい管理会社」といえるでしょう。
一方、「悪い管理会社」とはどのような会社でしょうか。考えられるケースとしては、下記の3つが挙げられます。
ケース1．入居者の審査を甘くしてしまう
前述のとおり、昨今では連帯保証人の代わりに保証会社を使うことが多いです。賃料の滞納発生は保証会社のリスク（実費負担）となることから、保証会社でも審査を行っています。
ただ、管理会社としては、保証会社の審査が通ればオーナーに対して「問題ありません」と伝えることになります。そのため、甘い審査で入居した人が問題を起こすことも少なくありません。
実際、筆者のクライアントの不動産オーナーは、所有不動産について入居者の部屋の使い方が悪く、ワンルームにも関わらず原状回復費に100万円以上かかったケースがありました。
当然、オーナー側は原状回復費の全額負担を求めましたが、入居者側は「国土交通省ガイドラインで定められた通常損耗（経年劣化）」の範囲であると主張し、1割程度しか負担に応じないとのスタンスでした。
通常であれば、ワンルームの原状回復は10万円程度で収まることが多いです。しかし、入居者選びの甘さにより、多額のコストが発生してしまうリスクもあるのです。
ケース2．管理状態が悪く入居者が決まらない
せっかく内見の希望があっても、エントランスや廊下などの共用部が汚く、入居につながらないことも少なくありません。
郵便受けからチラシが散乱している、廊下に虫の死骸が放置されている……。さらにひどい場合には、原状回復が適当で、室内や水回りが汚れているケースも存在します。
内見者に「いくら安くても、ここには住みたくない」と思わせてしまったら本末転倒です。管理会社の物件に対する愛情や管理へのこだわりが欠け、空室が増えれば、オーナーの損失は月々数十万円単位になってしまうこともあります。
いい入居者に入ってもらいたいという思いは、その不動産の細部によく現れるのです。
ケース3．入居者からの依頼に真摯に対応しない
――真夏にエアコンが故障……入居者は管理会社に対して速やかな修理や交換を求めるが、いつまで経っても対応してくれない。
入居者は大切なお客さまであって、その対応を蔑ろにすると退去につながります。上記のように、管理会社へ依頼しても返事がない、対応してくれない、では入居者に大きな負担をかけ、不満を募らせることになるでしょう。
新たに入居者を募集するにしても、このようなことを繰り返していれば、オーナーにはその都度原状回復工事費や仲介手数料を負担しなければなりません。蓄積すれば当然、多額のコストとなるでしょう。
ポイントは、いい入居者に長く居住し続けてもらうことです。そのためには、入居者選びや物件管理に長けている不動産管理会社を見つけることが重要となります。
これがあれば大丈夫！管理会社見極めチェックリスト
以上を踏まえて、管理会社選びにおいては、以下の点でその良否を見極めるとよいでしょう。
□実績
……どの程度管理戸数があるのか、また、管理業務歴はどの程度か（※管理戸数が多い＝優良とは限らず、実際の担当物件・管理体制・満足度も必ず確認しましょう）
□入居率
……管理物件の全体の入居率、必ず空室期間があるため95％以上あれば良い
□実際の管理物件
……所有不動産の近隣で管理物件があるのか、ある場合清掃の状況など確認
□対応力（会社として）
……連絡したときの応対状況
□対応力（担当者として）
……熱意をもって管理をしているか否か
□入居者に対する付加価値
……入居者の満足度を常に図る、入居が継続されるような仕組みづくりなど
□オーナーへの提案力
……修繕の立案、宅配ボックスなど新規設備導入の提案など
□コスト
……管理内容に見合うコストか否か
上記は一例ですが、このチェックリストをぜひ「いい管理会社」探しの一助にしてください。不動産オーナーとして管理会社に丸投げするのではなく、積極的にコミュニケーションをとりながら、信頼関係を構築していくことをおすすめします。
※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。
