ワンルーム投資は、一棟投資と比べて初期費用が抑えられることから、不動産投資の入り口として投資家のすそ野が広がっています。
このワンルーム投資をはじめる理由として挙げられるのが、「税金対策」や「生命保険代わり」といった特性です。
果たして本当にこうしたメリットは享受できるのか、またワンルーム投資にはどのようなリスク（デメリット）が潜んでいるのか、不動産投資専門のファイナンシャルプランナー伊豫田誠氏が解説します。
「ワンルーム投資」は副業に最適？
会社員の副業解禁や老後資金への不安感の高まりを背景に、不動産投資を検討する高所得層が増えています。特に、大手企業社員や公務員など、安定した収入と社会的信用を持つ層は、銀行からの融資を受けやすく、スタートラインに立ちやすいのが特徴です。
なかでも、最初の一歩として選ばれやすいのがワンルームマンション投資です。
その主な理由は、「購入価格が比較的安い」「1部屋から始められる」「管理はほぼ委託可能」という3点が挙げられるでしょう。本業に支障なく運用できるため、多忙な高所得会社員が副業として選びやすいようです。
さらに、ワンルーム投資は、団信（※）による高い保険効果や老後の資産形成、節税など、高所得会社員にとって魅力的な要素が揃っています。
※団信とは……団体信用生命保険の通称で、住宅ローンや不動産投資ローンの契約者が死亡または高度障害になった場合、残っているローンを完済してくれる保険です。これにより、遺族にローン返済の負担を残さず、物件をそのまま相続させることができます。団信は金融機関や商品によって加入要件や補償範囲が異なりますが、多くは住宅ローン・不動産投資ローン契約時に付帯し、特段の手続きなく加入できます。
一方、空室や家賃の下落、資産価値の下落といった不動産特有のリスクも避けられません。加えて、節税効果は永続せず、物件の状態や市場環境によって収益性は変動します。
重要なのは、こうしたリスク、デメリットについても正しく理解し、立地や物件状態、賃貸需要を慎重に見極めることです。
実体験で見る「税金対策」「生命保険代わり」の現実
ここからは、ワンルーム投資が実際にどのような効果を発揮するのか、具体的な事例を紹介します。
高所得層にとっての節税効果や「生命保険代わり」としての安心感など、机上の理論だけではわかりにくい効果が現実にどのような形で現れるのか──。不動産投資専門FPとして関わった顧客や、実際の投資家の経験から、代表的な3つのケースをご紹介します。
エピソード1：団信活用による生命保険代替のケース
年収900万円の会社員Aさん（30代・男性）は、都内のワンルームマンション1部屋（ローン残債約3,000万円）を購入し、これを機に保険の見直しを行いました。
物件購入時に加入する団信により、万一の場合はローンが完済され、3,000万円（適応時の残債金額）相当の保障が確保されます。
一般的に、同額の保障を貯蓄型生命保険で準備すると、30歳男性で月額約4〜5万円の保険料が必要になるとされています。
Aさんの場合、この保障は団信でカバーされているため、保険料の負担が軽減。その分を家族との娯楽や株式などへの投資に回せるようになりました。
さらに、ローン完済後は家賃収入がそのまま手元に残ります。このように、ワンルーム投資の「生命保険代わり」と「年金代わり」というメリットを享受する仕組みを構築できたのです。
エピソード2：看護師・乳がん罹患のケース
総合病院勤務の看護師Bさん（40代・女性）は、健康なうちに都内のワンルームマンションを2部屋購入していました。
数年後、乳がんの診断を受け長期治療が必要になりましたが、加入していたがん団信（※）によりローン約4,000万円が完済され、実質的に同額の保険金効果を得ることができました。
※がん団信とは……団信にプラスして、契約者が所定のがんと診断された時点で残債が全額返済される保険です。契約者が生存中でも適用されるため、治療中の返済負担を軽減できるのが大きなメリットです。ただし、対象となるがんの範囲・待期期間・年齢上限・金利上乗せなど、商品ごとに条件差がある点には注意が必要です。
入院中、同じ病室の患者たちの誰もがこれほど高額な保障を持つ保険に加入していない現実を知り、「罹患したことは不幸だが、この保障が自分の励みになった」と語ります。
治療期間中は仕事をセーブし、総合病院から町医者へ転職しましたが、家賃収入が給与の減少分をカバーし、経済的な不安を抱えずに治療に専念できました。
また、ステージ1での発見だったため社会復帰も果たし、「不動産投資が生活基盤を守ってくれた」と強く実感したそうです。
エピソード3：税金対策として投資を始めた高所得サラリーマン
年収1,400万円のサラリーマンCさん（所得税率33％／住民税10％）は、節税と資産形成を目的に、都心のワンルームマンションを5部屋購入しました。
物件価格は1部屋あたり約2,500万円、合計で1億2,500万円ですが、融資を得ることができました。
購入初年度は、物件取得時の手数料や登記費用などまとまった支出が発生。これらの一部は取得価額に算入され（建物部分は減価償却、土地部分は非償却）、登録免許税や不動産取得税などは必要経費に算入可能です。
結果として、減価償却やローン利息と合わせて年間課税所得を約350万円圧縮できました。そのため、初年度だけで所得税・住民税合計で約150万円の節税効果が出たのです。
2年目も、不動産取得税の支払いに加え、ローン利息や減価償却が続くため、課税所得は約280万円減少。税率43％（所得税＋住民税）で計算すると、年間約120万円の節税効果となりました。
なお、土地取得に係る借入利子は損益通算できない点や、将来売却時には減価償却分だけ取得費が減り譲渡益が増える＝いわば「節税の前倒し効果」である点には注意が必要です。
Cさんは5年後、節税効果が薄れた物件を一部売却し、築浅物件に買い替え。これにより再び初年度・2年目の経費効果を享受するなど、継続的に税負担を軽減しているようです。
ワンルーム投資で「できること」「できないこと」
ワンルーム投資は、保障や節税の面で大きな魅力があります。ただし、当然すべてが万能というわけではありません。ワンルーム投資で「できること」と「できないこと」を具体的に整理しておきましょう。
生命保険の代替について
■できること
団信は死亡や高度障害時に債務返済を肩代わりする仕組みで、万一の際の保障として機能します。商品によってはがん特約などを付加できる場合もあります。
■できないこと
団信は医療給付や生活費保障まではカバーしません。がん特約等も商品により条件・金利上乗せがあり、既往歴や年齢によっては加入できない場合もあります。医療費や生活費については民間の生命（医療）保険や流動資産で補完する必要があります。
また、預貯金とは異なりすぐに現金化はできないため、短期的な資金準備には適していません。
所得税・住民税の税金対策
■できること
不動産購入時の経費（諸費用、不動産取得税など）は大きく、取得初期には減価償却や諸経費による圧縮効果で短期的な節税効果が期待できます。
■できないこと
節税効果はあくまで一時的なもので、経費の減少とともに効果は薄れます。
さらに、売却時には譲渡所得課税（所有期間により税率20％台～30％台）が発生し、仲介手数料や諸費用もかかるため、買い替えによって恒常的に節税できるわけではありません。
また、株式や為替のような爆発的リターンは期待できず、短期的な売り買いも難しい点に注意が必要です。
重要なのは「いまの自分の環境」にあっているか
ワンルーム投資は、高所得会社員が副業として始めやすく、税金対策や生命保険効果、老後資産形成など、複数のメリットがあります。
一方、空室・価格下落といった不動産特有のリスクや、節税効果が有限である点も見逃せません。
積極的に情報収集しながら、物件や立地、周辺環境、家賃相場の推移などを冷静に見極めることができれば、適切な準備と判断を行うことで、ワンルーム投資は副業を超えて、家計と人生を支える有力な資産運用手段となり得ます。
長期的な視点を持ち、短期的な売買による利益ではなく、安定した賃貸収入を得る姿勢が大切です。
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