不動産投資を検討する際、「借入（ローン）」に不安や抵抗感を抱く人は少なくありません。
しかし、ローンを適切に活用することで、自己資金だけでは得られない投資効率やリターンが期待できるのです。
本記事ではこの「レバレッジ」という考え方に着目し、実際のシミュレーションを通じて効果を検証。レバレッジのメリットとリスクの両面を解説します。
シミュレーションでわかる「レバレッジ」の効果
不動産は、他の資産と比べて高額です。そのため、多くの人にとって現金一括での購入は現実的ではないでしょう。よって、不動産投資はほとんどの場合、金融機関から借入を行って物件を取得します。
では、現金一括と借入では、投資効率はどのように変化するのでしょうか。この点を理解するうえで重要となるのが、「レバレッジ効果」です。
今回は、1億円の不動産を購入するケースを考えていきましょう。なお、実際の購入時には仲介手数料や登録免許税、不動産取得税、印紙代などの諸経費が発生しますが、ここではそれらを除いたシンプルな前提のもと検討します。
購入する不動産の表面利回りが10％の場合、年間収入は1,000万円（1億円×10％）です。ここから運営経費（仮に20％）を差し引くと、純収益は800万円となります。
仮に【金利1.0％・返済期間30年・元利均等返済】という条件で7,000万円のローンを組めたとすると、年間返済額は約270万円。純収益800万円から返済額270万円を差し引いた530万円が、投資家の手元に残る資金となります。
この手元資金を、投下した自己資金と比較した「キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン」でみてみましょう。以下は、全額自己資金で購入した場合と、借入を活用した場合の比較です。
- ケース1．1億円の不動産を「全額自己資金」で購入した場合
（表面利回り10％）
800万円÷1億円（自己資金）＝8.0％ - ケース2．1億円の不動産を「借入」を行って購入した場合
（表面利回り10％、金利1.0％・返済期間30年・元利均等返済）
（800万円ー270万円）÷3,000万円（自己資金）≒17.7％
このように、ケース2のほうが投資効率が高いことがわかります。
不動産から得られる純収益は、借入の有無にかかわらず変わりません。借入をしない場合は収益の全額が投資家のものとなり、借入をした場合はその収益を投資家と金融機関で分け合う形になります。
たとえばケース2では、純収益の配分が金融機関1に対して投資家2、つまり1：2の割合です。
一方、購入資金の負担割合は金融機関7,000万円に対して投資家3,000万円、すなわち7：3。したがって、投資家は少ない自己資金で、より大きなリターンを得ていることになります。
この関係を図表で示すと、以下のとおりです。
出典：筆者作成
※なお、ケース2のローン残債4,700万円は、10年間で2,300万円返済される前提。
売却時における効果が高いのは…
続いて、不動産売却時における効果をみていきましょう。仮に購入から10年後に1億5,000万円で売却できたとすると、次のような結果になります。
- ケース1．1億円の不動産を「全額自己資金」で購入した場合
（表面利回り10％）
1億5,000万円ー1億円（自己資金）＝5,000万円（利益）
5,000万円（利益）÷1億円（自己資金）＝50％ - ケース2．1億円の不動産を「借入」を行って購入した場合
（表面利回り10％、金利1.0％・返済期間30年・元利均等返済）
1億5,000万円ー4,700万円（ローン残債）ー3,000万円（自己資金）＝7,300万円（利益）
7,300万円（利益）÷3,000万円（自己資金）≒243％
このように、ケース2では少ない元手で2倍以上のリターンを得ていることがわかります。
共同出資のように利益を分け合うのではなく、金融機関にはローン残債を返済すればよいため、残りの利益をすべて投資家が享受できるという構造から、大きなリターンにつながっています。
この違いを図表で示すと、以下のとおりです。
出典：筆者作成
これこそが「レバレッジ（てこの原理）効果」の本質であり、不動産投資において借入を活用する大きなメリットといえるでしょう。
「借金は悪」の背景にある“バブル期のトラウマ”
不動産鑑定士である筆者が日々の業務を通じて感じるのは、「借金は怖いのでしたくない」「先代から借金はするなと教えられてきた」といった、借入に対してマイナスイメージを持つ人が少なくないということです。
その理由を聞くと、おおむね以下に集約されます。
- 利息を含めると返済総額が大きくなるのではないか
（結果的に金融機関の利益にしかならないのではないか）
- 返済ができなければ不動産へ担保不動産を処分されてしまうのではないか
（ローンが完済するまでは自分のものではないのではないか）
こうした不安を抱く人の多くは、バブル期を経験しています。当時はローン金利が8％前後まで上昇し、バブル崩壊によって不動産価格が大幅に下落したことで、大きな損失を被った人も少なくありません。
その意味では、「借入によって大きなダメージを受ける可能性がある」という認識は、ある意味では正しいといえます。
一方、借入を上手に活用することで、不動産投資のリターン向上が期待できるのも事実です。ここでは「ケース3」として、前述の「ケース2」の物件を3件購入する場合を想定し、借入の効果を検証してみましょう。
すなわち、自己資金1億円のうち9,000万円を頭金として充当し、残りは借入を活用して、1億円の物件を3件購入するケースです。
すると、ケース3では、すべて自己資金で購入したケース1と比較して、キャッシュフローは約2倍、売却益は約4倍のリターンを得ることができます。
出典：筆者作成
出典：筆者作成
※なお、ローン残債については、10年間で2,300万円×3件分を返済する前提
このように、自己資金と借入を組み合わせることで、大きなリターンを得られる可能性があります。
ただし、今回のシミュレーションでは「金利1％」「物件利回り10％」という好条件を前提としているため、高いリターンが実現しています。実際の不動産投資では、必ずしもこのようにうまくいくとは限りません。
借入が裏目に出るケースも…レバレッジの「リスク」
ここまで、レバレッジ効果の仕組みとメリットについてみてきました。しかし、レバレッジにはメリットだけでなく、状況によってはデメリットとして働くケースも存在します。
筆者が過去に受けた相談のなかには、「金利4.5％でフルローンを組んだが、返済に苦しんでいる」というケースもありました。
詳しく聞くと、売却してもローン残債の約70％が残る見込みで、空室も多く、元利金の返済額が大きいため、毎月のキャッシュフローが赤字となり、打つ手がない状況に陥っていたのです。
このように、金利水準や借入比率によっては、レバレッジ効果が逆にマイナスに働くこともあるため、注意が必要です。
ではここから、表面利回り5％（10％から5％に変更）、ローン7,000万円を期間30年、金利3.0％（1.0％から3.0％に変更）、元利均等返済で調達した場合を考えてみましょう。
運営経費は前述と同じく収入の20％と仮定して「キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン」を比較すると、以下のとおりです。
- ケース4．1億円の不動産を「全額自己資金」で購入した場合
（表面利回り5％）
400万円（純収益）÷1億円（自己資金）＝4.0％ - ケース5．1億円の不動産を「借入」を行って購入した場合
（表面利回り5％、金利3.0％・返済期間30年・元利均等返済）
（400万円（純収益）ー350万円（返済額））÷3,000万円≒1.7％
この場合、全額自己資金で投資したケース4のほうがリターンは高くなります。
ケース5では返済後の手残りが50万円しかなく、空室対応や原状回復工事、大規模修繕などに充てる資金が不足しており、投資としては、キャッシュフロー面で相当厳しい水準といえるでしょう。
出典：筆者作成
売却時における効果は…
次に、売却時における効果についても検討します。仮に10年後に不動産価格が下落し、7,000万円で売却したとすると、各ケースの損益は以下のとおりです。
- ケース4．1億円の不動産を「全額自己資金」で購入した場合
（表面利回り5％）
7,000万円（売却額）ー1億円（自己資金）＝ー3,000万円（損失）
ー3,000万円÷1億円＝ー30％ - ケース5．1億円の不動産を「借入」を行って購入した場合
（表面利回り5％、金利3.0％・返済期間30年・元利均等返済）
7,000万円ー5,500万円（ローン残債）ー3,000万円（自己資金）＝ー1,500万円（損失）
ー1,500万円÷3,000万円＝ー50％
ケース4では30％、ケース5では50％の損失が発生しています。また、金利が3.0％であることから元金の返済が進まず、ケース2と比べて約700万円多くローン残債が残っている点も見逃せません。
つまり、どちらのケースでも不動産投資は失敗しているといえます。
出典：筆者作成
※なお、ケース5のローン残債は、10年間で1,500万円返済された前提
総合的な投資成果は…
一方、不動産収益（CF＝キャッシュフロー）が10年間寄与しているため、これを含めた総合的な投資成果をみてみましょう。
なお、実際には利益に対して所得税（個人）や法人税（法人）が課されますが、ここでは単純化するため考慮していません。
- ケース4．1億円の不動産を「全額自己資金」で購入した場合
（表面利回り5％）
（ー3,000万円（損失）＋4,000万円（10年間のCF））÷1億円（自己資金）＝10％ - ケース5．1億円の不動産を「借入」を行って購入した場合
（表面利回り5％、金利3.0％・返済期間30年・元利均等返済）
（ー1,500万円（損失）＋500万円（10年間のCF））÷3,000万円（自己資金）＝ー33％
ケース4では年間400万円のキャッシュフローが売却損をカバーし、結果としてプラスの投資成果となりました。一方、ケース5ではローン返済負担が重く、十分なキャッシュフローが得られず、売却損を補いきれませんでした。
さらに、今回のシミュレーションでは【売却価格＞ローン残債】という前提のため売却が可能でしたが、仮に【売却価格＜ローン残債】となれば、原則として売却が難しく（任意売却には金融機関の同意が必要）、長期間の保有リスクを抱える点にも注意が必要です。
不動産価格が下落する局面では、早期に手放せないことが損失の拡大につながる可能性があるため、レバレッジの活用には慎重な判断が求められるのです。
「レバレッジ」を味方につけて、投資効率を最大化
てこの原理を意味するレバレッジはその名のとおり、自己資金のみでの投資と比べて、収益も損失も大きく振れる可能性があるのが特徴です。
不動産投資における成果は、物件のキャッシュフローや借入額、金利、返済期間、返済方法（元利均等or元金均等）など、複数の要素によって左右されます。
とりわけ重要なのが「金利水準」です。借入を活用した不動産投資では、純収益を投資家と金融機関が分け合う構造になるため、投資家の取り分が金融機関よりも多ければレバレッジ効果はプラスに働き、逆に少なければマイナスに作用します。
また、不動産市況の影響も見逃せません。価格が上昇している局面では問題が生じにくいものの、下落局面ではローン残債の水準を常に把握しておくことが重要です。
不動産投資は「購入した時点」で完結するものではなく、「出口戦略」までを見据えた長期的な視点が求められます。安易な借入は避け、入念なシミュレーションとリスク管理のうえ、慎重に判断するようにしましょう。
※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。
