将来の資産形成を目的に、不動産投資を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産投資を進めていくうえで重要な指標となるのが「利回り」です。しかし、不動産投資で活用される利回りにはいくつかの種類があり、それぞれをきちんと理解していないと、投資判断を誤る場合もあります。
本記事では、不動産投資における利回りの種類や計算方法などを解説します。不動産投資を進めるうえでの注意点にも触れていますので、これから不動産投資を検討している方はぜひご一読ください。
不動産投資の成功に欠かせない利回り3種類を解説
利回りとは、不動産や金融商品の投資効率を表す指標で、投資した金額に対してどれだけの収益を得られるかを示す割合です。この割合が高いと投資効率が良く、少ない投資額で多くの収益を得られる可能性があることを意味します。
不動産投資において利回りは複数の種類があり、主に次の3つが用いられます。
- 表面利回り
- 想定利回り
- 実質利回り
ここからは、それぞれの利回りの特徴について、具体的な計算方法とともに解説します。
表面利回り
表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で単純に割った数値を指します。不動産投資の基本的な収益性を示す指標であり、不動産ポータルサイトや広告で主に使用されています。
計算式
表面利回り＝年間収益 ÷ 物件価格 × 100
例えば、年間の家賃収入が100万円、物件価格が1,000万円の場合の表面利回りは以下のとおりです。
表面利回り：
100万円÷1,000万円 × 100 ＝ 10.0%
この利回りは、不動産物件がどれだけの家賃収入を生み出しているかを単純に示しており、初見でおおまかな収益性を判断する際に役立ちます。しかし、諸費用や維持管理費などの経費は考慮されていないため、実際の収益性を正確に反映しているわけではありません。
そのため、表面利回りを鵜呑みにして運用してしまうと「思ったより収益が出なかった･･･」という事態が考えられます。
想定利回り
想定利回りとは、すべての部屋が入居者で埋まっている満室経営を前提として算出される利回りです。特に、マンション一棟を所有している場合や、不動産事業全体の収支を比較する際に活用されます。
計算式
想定利回り（%）＝満室時の年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
表面利回りとの大きな違いは、実際の空室状況に関わらず満室と仮定して算出される点です。想定利回りは不動産物件の潜在的な収益力を示す指標として、表面利回りと同様に不動産ポータルサイトや広告に利用されています。
実質利回り
実質利回りとは、表面利回りから諸経費を差し引いたもので、不動産運営時や購入時のコストを考慮した収益割合を示します。実際に運営した場合を想定するため、表面利回りや想定利回りよりも現実味のある利回りを把握できることが特徴です。
計算式
実質利回り（%）＝（年間家賃収入－年間維持管理費）÷（物件購入価格＋初期費用）×100
不動産投資における初期費用や年間維持管理費の主な項目は、以下のとおりです。
| 初期費用 | ・登記費用 ・司法書士への報酬 ・仲介手数料 ・不動産取得税 ・火災保険料、地震保険料 ・固定資産税 ・都市計画税 |
| 維持管理費 | ・管理費 ・修繕費 ・修繕積立金 ・固定資産税 ・損害保険料 など |
実質利回りは物件情報に記載されていないことが多いため、自分で計算するか、不動産会社に依頼して算出してもらうとよいでしょう。
不動産投資に必要な利回り
不動産投資における利回りの種類を理解しても、実際にどの程度の利回りを確保すべきかわからない方も多いはずです。ここからは、不動産投資における利回りの相場や理想的な利回りの目安を解説します。
不動産投資の利回りの相場
不動産投資における利回りの相場は、地域や物件の種別によって異なります。一般財団法人 日本不動産研究所が公表したデータによると、東京の城東地区（台東区・墨田区・江東区・葛飾区・江戸川区・中央区）の場合、ワンルームは3.9%、ファミリー向けは4.0%となっています。
その他の地域の利回り相場は以下のとおりです。
| 地区 | ワンルーム | ファミリー向け |
|---|---|---|
| 東京都（城東地区） | 3.9% | 4.0% |
| 札幌 | 5.0% | 5.0% |
| 横浜 | 4.3% | 4.4% |
| 名古屋 | 4.5% | 4.5% |
| 大阪 | 4.3% | 4.3% |
| 神戸 | 4.7% | 4.8% |
| 福岡 | 4.5% | 4.5% |
上記より、不動産投資では地方のほうが首都圏よりも利回りが高くなる傾向にあります。その理由として、首都圏の物件は需要が高い分、地方に比べて物件価格が割高であることが挙げられます。
一方で、地方物件は人口減少による空室リスクや賃料下落リスクもあるため、利回りが高いからといって収益を上げられるとは限りません。
投資判断を行う際には、収益性とリスクのバランスを十分に見極める必要があります。
不動産投資における理想の利回り
不動産投資における理想の利回りは、副業か本業かで大きく変わってきます。副業と本業での目指すべき理想的な利回りは、それぞれ以下のとおりです。
| 理想の利回り | |
|---|---|
| 副業 | 4.0%程度（平均値） |
| 本業 | 8.0%以上（平均以上） |
副業として不動産投資を行う方は、主たる収入源が他にあるため、リスクを抑えた運用が基本となります。平均的な利回りである4.0%程度を達成できれば十分とされ、大きなリスクを取る必要性は低いでしょう。安定性を重視し、収益が継続的に得られる物件を選択することがポイントになります。
一方、本業として不動産投資を行う場合、生活費や運営費を賄うために、より高い利回りを確保する必要があります。理想的な利回りの目標としては、8.0%以上が求められます。
例えば、5,000万円の不動産投資で実質利回りが4.0%と8.0%の場合での年間収益は、以下のとおりです。
| 利回り | 年間収益 |
|---|---|
| 4.0% | 200万円 （＝5,000万円×4.0%） |
| 8.0% | 400万円 （＝5,000万円×8.0%） |
このように、副業で不動産投資を行う方にとっては200万円の収益は大きな副収入となる可能性があります。一方で、本業として不動産投資を行う方にとっては、200万円では十分とはいえません。より高い収益を求めないと、事業として成り立たないかもしれません。
不動産投資を進めるうえでの注意点
不動産投資を検討するうえで、利回りは重要な要素のひとつです。しかし、利回りだけに囚われていると大きな失敗につながる可能性があります。
不動産投資に取り組む際は、以下の6点に注意が必要です。
- 不動産投資のリスクを事前に理解しておく
- 実質利回りで物件を探す
- 高利回りはワケあり物件の可能性も
- 立地や築年数も考慮する
- 中古物件は融資条件に影響が出る
- 不動産会社の提案を鵜呑みにしない
順番に見ていきましょう。
不動産投資のリスクを事前に理解しておく
不動産投資には以下のリスクがあるため、万が一に備えて対策を取れるように、あらかじめ想定しておきましょう。
| リスクの種類 | 概要 |
|---|---|
| 空室リスク | 入居者がいない期間が続くと収益が減少する |
| 家賃滞納リスク | 入居者が家賃を滞納すると収益が得られない |
| 修繕リスク | 老朽化により予期せぬ修繕費が発生する |
| 価格変動リスク | 市場価格の下落で資産価値が減少する |
| 災害リスク | 自然災害により物件が被害を受ける |
上記のうち、優先して取り組むべきは空室リスクと家賃滞納リスクです。
空室リスクについては、立地や物件の魅力を重視し、需要の高いエリアを選ぶことでリスクを軽減できます。
家賃滞納リスクにおいては、入居前の信用調査を入念に行うことが重要です。入居希望者の職業や年収などを把握し、連帯保証人や保証会社をつけておくことも重要です。もし入居者が家賃を滞納した場合でも、家賃を肩代わりしてもらえるため、家賃滞納リスクを大幅に軽減できます。
実質利回りで物件を探す
不動産投資を成功させるためには、利回りのなかでも特に実質利回りが重要です。多くの不動産ポータルサイトや広告では、利回りとして表面利回りが掲載されており、諸経費などは含まれていません。
そのため、一見すると高利回りに見える物件でも、実質利回りを計算すると収益がほとんど残らない、あるいは赤字になるケースもあります。
実質利回りを確認するには自分で計算するか、不動産会社に試算を依頼するとよいでしょう。実質利回りの具体的な計算方法は前述していますので、参考にしてください。
高利回りはワケあり物件の可能性も
不動産投資において相場より利回りが高い物件には、それなりの理由があることも珍しくありません。高利回りで魅力的に映る物件でも、その背景を慎重に確認することが大切です。
例えば、築年数が古い物件や買い手がなかなか見つからない物件では、物件価格が低下することで利回りが高く見えることがあります。しかし、こうした物件を購入した場合、多額の修繕費が必要になることや、空室が続いて収益が得られないリスクを抱える可能性があります。
そのため、高利回りの物件を紹介された際には以下のポイントを確認し、問題点がないか慎重に判断すべきです。
- 物件の状態（修繕履歴や室内設備の状況）
- 法的な問題（再建築不可や違法建築物件ではないか）
- 周辺環境（駅や病院などのインフラが整っているか）
物件そのものだけでなく、周辺環境など幅広い観点から慎重に考慮し、少しでも不安を感じた場合は物件購入を見送ることも適切な判断となるでしょう。
立地や築年数も考慮する
不動産投資を成功させるためには、立地や築年数も考慮する必要があります。築年数が経過した物件は購入価格が低めに設定されていることが多いものの、購入後に修繕費や維持費が高騰することが考えられます。特に大規模修繕が必要な場合、収益に大きな影響を及ぼしかねません。
また、たとえ高利回りの物件でも立地が悪いと入居者が見つからず、空室リスクが高まる可能性があります。立地の良し悪しは近隣の利便性や需要、人口動態などを不動産会社に確認しておくとよいでしょう。
加えて、実際に現地を訪れて物件や周辺環境をチェックすることも有効です。現地調査を通じて、広告や不動産会社からの情報だけではわからない部分も見えてくるかもしれません。
中古物件は融資条件に影響が出る
中古物件は新築物件に比べて物件価格が低い傾向があるため、比較的取り組みやすいと感じるかもしれません。しかし、中古物件は融資を受けるにあたり、融資上限額や金利、返済期間などで不利になるケースも少なくありません。
不利に働く理由のひとつが、建物の劣化具合が把握しにくいことです。築年数が経過している物件では、修繕履歴や建物の状態に応じて評価が難しくなるため、金融機関が担保価値を低く見積もる傾向にあります。その結果、融資額が抑えられたり、短期間での返済を求められたりすることがあります。
また、新築物件のほうが耐震性が優れている点も影響しています。耐震基準を満たした新築物件は資産価値が高いと見なされるため、融資条件が優遇されやすくなります。一方の中古物件では、耐震基準を満たしていないケースも多く、融資の際に不利な条件が提示されることもあります。
不動産会社の提案を鵜呑みにしない
不動産投資を勧める事業者の中には、悪質な事業者も一定数存在します。そのため、不動産会社からの提案をそのまま受け入れないことが大切です。
悪質な事業者は利益優先で投資家にとって不利な物件を紹介することもあるため、慎重な対応が必要です。
信頼できる不動産会社を選ぶポイントは、以下のとおりです。
- 会社の実績
- 口コミ
- 過去の取引事例
長年の実績があり、顧客からの信頼が厚い事業者を選ぶと安心できるでしょう。
また、不動産会社に依存しすぎず、独自に情報収集を行う姿勢も大切です。特に実質利回りを不動産会社が提示している場合、購入を促すために甘めに設定していることもあります。そのため、たとえ実質利回りを提示していたとしても鵜呑みにせず、必要であれば自分で算出することも大切です。
【建物別】不動産投資の利回りシミュレーション
不動産投資の利回りを求めるにあたり、建物別にシミュレーションしてみました。
- 新築区分マンション
- 中古区分マンション
- 中古戸建て
それぞれの表面利回りと実質利回りを求めていますので、参考にしてみてください。
新築区分マンション
まずは、新築区分マンションから試算していきます。要件は以下のとおりです。
- 物件価格：5,800万円
- 築年数：新築
- 初期費用：300万円（物件価格の5%として）
- 想定家賃収入：年間360万円（30万円×12ヵ月）
- 年間維持費：110万円（家賃の30%程度として）
上記の場合の表面利回りと実質利回りは、以下のとおりです。
| 新築区分マンション | |
|---|---|
| 表面利回り | 6.2% |
| 実質利回り | 4.1% |
【表面利回り（%）＝ 想定家賃収入÷物件価格×100】
360万円÷ 5,800万円 × 100 ＝ 6.2%
【実質利回り（%）＝（想定家賃収入-年間維持費）÷（物件価格+初期費用）×100）】
（360万円－110万円）÷（5,800万円＋ 300万円）× 100 ＝4.1%
中古区分マンション
続いては、中古区分マンションについて見ていきましょう。要件は以下のとおりです。
- 物件価格：3,380万円
- 築年数：10年
- 初期費用：270万円（物件価格の8%として）
- 想定家賃収入：年間300万円(25万円×12ヵ月)
- 年間維持費：90万円（家賃の30%程度として）
※初期費用は中古区分マンションの場合、仲介手数料などの費用が発生するため、新築分譲マンションの5％よりもやや高めに設定しています。
上記の場合の表面利回りと実質利回りは、以下のとおりです。
| 中古区分マンション | |
|---|---|
| 表面利回り | 8.9% |
| 実質利回り | 5.8% |
【表面利回り（%）＝ 想定家賃収入÷物件価格×100】
300万円 ÷ 3,380万円 × 100 ＝ 8.9%
【実質利回り（%）＝（想定家賃収入-年間維持費）÷（物件価格+初期費用）×100）】
（300万円 － 90万円 ） ÷ （3,380万円 ＋ 270万円）× 100 ≒5.8%
中古戸建て
最後は中古戸建てを見ていきましょう。要件は以下のとおりです。
- 物件価格：3,200万円
- 築年数：10年
- 初期費用：260万円（物件価格の8%として）
- 想定家賃収入：年間360万円(30万円×12ヵ月)
- 年間維持費：30万円（家賃の10%程度として）
※初期費用は中古戸建ての場合、仲介手数料などの費用が発生するため、新築分譲マンションの5％よりもやや高めに設定しています。
上述した中古区分マンションのほうが維持費が高めな理由は、共用部分の管理費や修繕積立金が発生するためです。戸建て物件の場合は共用部分がなく、また修繕積立金も不要なため、維持費を低く抑えられます。
上記の場合の表面利回りと実質利回りは、以下のとおりです。
| 中古戸建て | |
|---|---|
| 表面利回り | 11.3% |
| 実質利回り | 9.5% |
【表面利回り（%）＝ 想定家賃収入÷物件価格×100】
360万円 ÷ 3,200万円 × 100 ＝ 11.3%
【実質利回り｛（想定家賃収入-年間維持費）÷（物件価格+初期費用）×100）｝】
（360万円 － 30万円） ÷ （3,200万円 ＋ 260万円）× 100 ＝9.5%
なお、現在は不動産利回りを簡単に計算できるアプリやサイトなど、便利なツールが数多く提供されています。これらのツールを活用すれば効率よくシミュレーションを行えるため、一度試してみるとよいでしょう。
不動産投資は融資を活用することがおすすめ｜主なメリット3つ
不動産投資で融資を受けると利息がかかることから、手持ち資金で始めようと考える方も少なくありません。しかし、不動産投資を始める際は融資を活用することをおすすめします。
融資を活用するメリットは、以下のとおりです。
- レバレッジ効果が期待できる
- 現金を手元に置いておける
- 団体信用生命保険を活用できる
ひとつずつ解説します。
レバレッジ効果が期待できる
不動産投資で融資を活用することで、自己資金以上の物件に投資でき、収益を最大化できる可能性があります。てこの原理のように、少ない力で大きな効果を得られることから「レバレッジ効果がある」と表現されます。
例えば、自己資金が1,000万円の場合、現金購入では1,000万円までの物件しか選べません。しかし、融資を活用すれば1,000万円超の物件を購入できる可能性があり、審査結果次第では1億円規模に手が届くこともあります。
さらに、融資を受けることで自己資金を貯める時間を短縮し、不動産投資を早く始められるようになります。収益性の高い物件ほどすぐに他の人に買われてしまうため、融資を受けることでチャンスを逃さずに済むでしょう。
現金を手元に置いておける
現金を手元に残しておけることも、融資を活用するメリットのひとつです。これにより、予期せぬ修繕費の発生や空室リスクといった不測の事態に対応しやすくなります。
また、手元資金を温存することで、別の投資に活用できる可能性も広がります。株式や債券といった不動産以外の資産運用や、他の物件への投資など、資金を効率的に分散でき、さらなる資産形成が期待できます。
団体信用生命保険を活用できる
融資を受けることで、団体信用生命保険への加入が可能です。
不動産投資で融資を利用する際には、団体信用生命保険（団信）への加入が一般的です。団信はローン契約者が万が一の事態（死亡や高度障害）に陥った場合、ローン残高が保険金で全額返済されます。
残った物件は賃貸収入を得るための資産として活用することや、売却して現金化することが可能であり、遺族の経済的な負担を軽減できます。
なお、多くの不動産投資ローンでは団信に加入する際に、金利が上乗せされる場合がある点に注意が必要です。一般的に、団信なしのローンに比べて金利が年0.1～0.3%程度は上乗せされるため、トータルの返済額が増加する点を考慮する必要があります。
不動産投資を検討するならセゾンファンデックスの不動産投資ローン
不動産投資は購入する物件の金額が大きいため、多くの場合、金融機関からの融資を利用することになるでしょう。しかし、銀行の融資条件に合わない場合や、築年数の古い物件を購入したい場合は、ローンを組むことが難しくなります。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンは、築古物件や狭小物件、借地権付き建物など、銀行では対応が難しい物件でも柔軟に対応してくれます。
また、収入や既存の借り入れ状況などの問題で銀行融資を断られた方にも融資実績があり、不動産投資を進める際の心強い味方となるでしょう。
審査の際には柔軟に対応しておりますので、不動産投資を考える際には、セゾンファンデックスの不動産投資ローンをぜひご検討ください。
利回りをきちんと理解したうえで不動産投資を進めることが大事
不動産投資における利回りにはいくつか種類があり、それぞれ意味合いが異なります。不動産投資に取り組む際は、以下の3つの利回りを押さえておきましょう。
- 表面利回り
- 想定利回り
- 実質利回り
上記のうち「実質利回り」では、実際に運用した場合を想定して算出するため、とくに重要な指標といえます。目指すべき実質利回りとして、副業の方は市場平均に近い4.0%程度、本業の方は8.0%程度を目安としましょう。
ただし、不動産ポータルサイトや広告に掲載されている利回りの大半は「表面利回り」です。そのため、不動産会社や利回り計算アプリなどを活用し、正確な利回りを算出したうえで不動産投資を進めてください。
また、不動産投資は数千万円超の物件を購入するところから始まるため、金融機関からの融資を利用することをおすすめします。万が一に備えて手元資金を残しておけたり、レバレッジ効果を高められたりする効果が期待できます。
セゾンファンデックスの不動産投資ローンであれば、最大5億円の融資に対応しているため、手持ち資金に不安な方はお気軽にご相談ください。
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