自宅を売却してもそのまま住み続けられる「リースバック」は、老後資金の確保や住宅ローンの完済を考えている方にとって、有効な選択肢のひとつです。
とはいえ、リースバックを検討する中で「保証人が必要なのでは？」と不安に感じている方も多いでしょう。なかには、保証人を立てるのが難しいとお悩みの方もいるかもしれません。
本記事では、保証人の仕組みやリースバックにおける必要性を解説します。また、賃貸保証会社の審査基準や、リースバックを実際に利用する際の流れについても紹介します。
そもそも保証人とは？
「保証人」と聞いても具体的にどのような役割を担うのか、よくわからない方もいるでしょう。特に、似たような言葉である「連帯保証人」との違いについては混同されやすく、それぞれの違いを正確に理解している方は少ないかもしれません。
しかし、双方には責任の重さに大きな違いがあるため、事前に理解しておくことが大切です。まずは保証人の基本的な仕組みと、連帯保証人との違いについて解説します。
保証人の仕組み
保証人とは、本人が家賃を滞納したり、退去時に修繕費などを払えなかったりした場合に、本人に代わって支払い義務を負う人のことを指します。不動産の賃貸契約やローン契約など、「将来的な支払いリスク」が伴う契約において、よく利用される制度です。
例えば、Aさんが賃貸住宅を契約する際、Bさんを保証人として設定したとします。このとき、Aさんが万が一家賃を滞納した場合、貸主はBさんに対して「代わりに支払ってください」と請求が可能です。
つまり、保証人は「契約には直接関わっていない第三者」でありながらも、金銭的な責任を負う立場にあるのです。
連帯保証人との違い
保証人と連帯保証人では、以下の3点で大きな違いが生じます。
- 催告の抗弁権
- 検索の抗弁権
- 分別の利益
これらは、保証人が請求に対してどこまで責任を負うのかを決める重要な要素です。それぞれの違いを、以下の表にまとめました。
| 項目 | 保証人 | 連帯保証人 |
|---|---|---|
| 支払い義務の有無 | 債務者が支払えない場合に支払い義務が生じる | 債務者と同等の義務を負う |
| 催告の抗弁権 | あり （まずは債務者に請求してほしいと主張できる） | なし （いきなり連帯保証人に請求される） |
| 検索の抗弁権 | あり （債務者に財産があると主張できる） | なし |
| 分別の利益 | あり （保証人が複数いる場合、自分の分だけ負担） | なし （全額を請求されることもある） |
保証人には「まずは本人に請求してほしい」と主張できる「催告の抗弁権」、「債務者の財産から優先的に回収するよう求める」ことができる「検索の抗弁権」、そして複数人で保証する場合に「自分の負担分だけを支払えばよい」とする「分別の利益」があります。
一方、連帯保証人にはこれらの権利が一切認められていません。本人が支払いをしない場合、すぐに連帯保証人に対して全額を請求される可能性がある点で、通常の保証人と大きく異なります。
そのため、連帯保証人を安易に引き受けると、最悪の場合には多額の借金を背負ってしまうリスクも考えられます。連帯保証人の内容をよく理解したうえで、引き受けるか否かを慎重に判断することが重要です。
リースバックは保証人ではなく賃貸保証会社を利用するのが一般的
リースバックにおいて保証人・連帯保証人を立てる必要があるのか、気になる方は多いでしょう。近年では、不動産の契約において賃貸保証会社を利用する形で、保証人を立てずに契約する仕組みが主流となっています。
「賃貸保証会社」とは、借主が家賃を滞納した場合に、貸主に対して家賃を立て替えて支払ってくれる会社です。
この仕組みはリースバックにも広く適用されており、家を売却した後も住み続けたい方が、保証会社を利用することで契約を結べるケースが増えています。家族や知人に保証人を頼まずに済むため、精神的な負担も軽減できるでしょう。
なお、保証人だけで契約できるリースバック会社も一部存在するものの、現在では賃貸保証会社を利用するケースが主流といえます。
リースバックにおける賃貸保証会社の審査基準
リースバックでは賃貸保証会社を利用しての契約が一般的ですが、その前提として、賃貸保証会社による審査に通る必要があります。審査に通らなければリースバック契約自体が成立しない可能性もあるため、事前に審査基準を理解しておくことが大切です。
主な審査項目は、以下の3つです。
- 収入は安定しているか
- 過去に住宅ローンなどを滞納していないか
- 収入と家賃のバランスが取れているか
それぞれ詳しく見ていきましょう。
収入は安定しているか
賃貸保証会社の審査においては、まず収入が継続的かつ安定しているかどうかが重要な判断基準となります。公的年金や給与収入、事業所得などで定期的に収入を得ていることが確認できれば、評価されやすくなるでしょう。
特に、年金に加えてパートや再雇用などで労働収入を得ている場合は、収入の安定性が高いと評価されやすい傾向があります。
また、リースバック契約では自宅の売却によってまとまった資金（売却益）を得られるため、その資金状況も審査の対象となることがあります。そのため、収入にやや不安がある場合でも、売却益があることで審査に通過できるケースも珍しくありません。
過去に住宅ローンなどを滞納していないか
賃貸保証会社の審査では、申込者の信用情報を確認されることがあります。この信用情報には以下のような、これまでに利用した金融商品の返済履歴が含まれます。
- クレジットカード
- カードローン・キャッシング
- 自動車ローン
- 住宅ローン など
過去に延滞や滞納の履歴がある方は「滞納リスクがある」と判断される場合があります。
たとえ申し込み時点で返済を完了していても、一定期間は記録が残るため、審査に落ちる可能性がある点には注意が必要です。
例えば、延滞や滞納の場合であれば返済完了から5年間は記録が残ります。万全を期すのであれば、返済完了から5年間は申し込みを控えるのも選択肢のひとつです。
収入と家賃のバランスが取れているか
審査では、収入と家賃のバランスも重要な判断材料のひとつです。いくら収入があっても家賃が高すぎると「支払い負担が重い」とみなされ、審査に通らなかったり保証人を求められたりする可能性があります。
反対に、収入が年金のみといった方でも、家賃がその収入に見合った金額であれば、審査に通るケースは少なくありません。一般的には、家賃が収入の20～30%以内に収まっていれば、支払い能力が高いと判断されやすいでしょう。
例えば、月20万円の年金収入の場合、家賃4～6万円程度までであれば審査に通る可能性は十分あります。月収に対する家賃の目安を以下にまとめました。
| 月収 | 家賃目安 |
|---|---|
| 15万円 | 30,000～45,000円 |
| 20万円 | 40,000〜60,000円 |
| 30万円 | 60,000～90,000円 |
上記はあくまでも目安であり、実際にはほかの要素で審査に通らない場合もあるため、参考程度にとどめてください。
リースバックで賃貸保証会社を利用する際の注意点
賃貸保証会社を利用すれば保証人探しの手間が省ける一方、以下のような注意点もあります。
- 滞納しても債務は残る
- 追加の費用が発生する
これらを理解しておかないと、利用後にトラブルが生じる恐れもあるため、順番に確認しましょう。
滞納しても債務は残る
賃貸保証会社を利用している場合、家賃を滞納するとその分を保証会社が一時的に立て替える仕組みになっています。しかし、支払いが免除されるわけではないため、後から立て替えてもらった分を本人が返済しなければなりません。
滞納が数ヵ月に渡ると保証会社からの督促が続くだけでなく、最終的には退去を求められるケースも考えられます。
さらに、滞納期間が61日以上にわたると「異動情報（いわゆるブラックリスト）」に登録され、クレジットカードの作成や新規ローン契約が難しくなる可能性もあるため、注意が必要です。
追加の費用が発生する
賃貸保証会社を利用する場合、家賃とは別に「初回保証料」などの費用が発生します。金額や支払い方法は保証会社によって異なるものの、初回保証料として家賃の数十%もしくは1ヵ月分程度が必要になることが多いようです。
さらに、更新料や事務手数料がかかる場合もあり、年に1回、1万円ほどの費用が発生するといったケースが一般的です。
例えば、家賃8万円の場合で初回保証料が家賃の50%（4万円）、更新料が年に1回、家賃の2%である場合、発生する費用は以下のとおりです。
- 初回：4万円（＝8万円×50%）
- 年に1回：1,600円（＝8万円×2%）
保証会社によっては「更新料が数万円かかる代わりに月額保証料は不要」など、さまざまなプランが存在します。
リースバックで保証人が必要になるケース
リースバックを利用する際、一般的には賃貸保証会社の審査に通れば保証人は不要です。ただし、以下に該当する場合は保証人を求められることがあります。
- 収入が不安定な方
- 過去に家賃などの滞納がある方
それぞれ見ていきましょう。
収入が不安定な方
収入が不定期で安定性に欠けると判断された場合、家賃の支払い能力に不安があるとみなされ、保証人の提出を求められるケースがあります。例えば以下のような収入形態の方は、不安定とみなされやすいでしょう。
- パート勤務
- アルバイト
- 年金収入のみ
- 個人事業主
こうした場合は早めに保証人について検討するか、別のリースバック会社も含めて比較検討するのも一案です。
過去に家賃などを滞納したことがある方
過去に家賃やクレジットカード、住宅ローンなどの滞納履歴があると、信用情報に問題があるとみなされ、保証人の提出を求められるケースがあります。信用情報に問題があると保証会社の審査に通過しにくくなるため、保証人の提出を求められることも少なくありません。
リースバック契約時に賃貸保証会社の審査に通らない場合の対策
賃貸保証会社の審査に通らない場合、リースバック契約自体が難しくなることもあります。しかし、審査に落ちたからといって、必ずしもリースバックを諦める必要はありません。
審査に通る可能性が高まるための対策は、以下の2つが挙げられます。
- 自宅の売却価格を調整する
- 別のリースバック会社に依頼する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
自宅の売却価格を調整する
賃貸保証会社の審査に通らなかった場合、原因が「家賃負担の大きさ」にあると考えられるなら、自宅の売却価格を引き下げることで再審査に通る可能性があります。売却額を下げることで家賃を安く抑えられ、支払い能力とのバランスが改善されるためです。
ただし、売却価格を引き下げると、当初想定していた資金が確保できないリスクもあります。不足分が生じた場合は、カードローンやキャッシングなど他の資金調達方法を検討する必要が出てくるため、慎重な判断が求められます。
別のリースバック会社に依頼する
ひとつのリースバック会社で審査に通らなかった場合でも、他社に申し込むことで契約できる可能性があります。リースバック会社ごとに審査基準や提携している賃貸保証会社が異なるため、特に保証人不要を謳っている会社を中心に比較検討するとよいでしょう。
例えば、「セゾンのリースバック」であれば、原則として保証人不要のプランも用意されており、審査が不安な方でも相談しやすい仕組みになっています。
1社でうまくいかなくても、複数社を比較し、自分に合ったリースバック会社を見つけることが大切です。
リースバックの契約までの流れ
リースバックをスムーズに進めるためには、それぞれの工程を事前に把握しておくことが大切です。主な流れは以下の4ステップとなります。
- 相談・仮査定
- 現地調査・本査定
- 契約条件の提示
- 契約
順番に見ていきましょう。
1.相談・仮査定
まずはリースバック会社に問い合わせ、物件の基本情報や希望売却価格、家賃などの条件を伝えます。問題がなければ仮査定が行われ、概算の売却金額と家賃が提示されるのが一般的です。
この段階ではあくまで目安の金額となるものの、契約の方向性を決めるうえで重要です。
2.現地調査・本査定
仮査定の後は担当者が現地を訪問し、物件の状態や境界の確認などを経て本査定が行われ、正式な見積もりが提示されます。
3.契約条件の提示
本査定が完了すると、リースバック会社から正式な契約条件が提示されます。
提示される主な条件例
- 売却価格
- 賃貸借契約の家賃
- 契約期間や更新の有無など
- 保証人の要否（必要な場合があればこの段階で案内）
これらを確認し、納得できれば契約に進みます。
4.契約
契約を希望する場合、必要書類の案内や契約日程の調整が行われます。リースバックでは「売買契約」と「賃貸借契約」を同時に結ぶため、自宅を売却しても引き続き住み続けられるのが特徴です。
賃貸契約に関しては、原則として賃貸保証会社を利用するため保証人は不要ですが、信用状況次第で保証人が必要になることもあります。
後悔しないためには「リースバック会社の選び方」が大事
リースバックでは一般的に保証人ではなく賃貸保証会社を利用する形で契約を進めますが、収入が不安定な方や過去に滞納歴がある方は、審査に落ちる可能性を考慮しなければなりません。
万が一、審査に通らなかった場合でも「売却価格の見直し」や「別の会社への相談」などによって契約につながるケースは十分あります。だからこそ、どのリースバック会社を選ぶかは非常に重要です。
また、以下の点をチェックしながら複数の会社を比較すると、納得のいく契約がしやすくなります。
- 賃貸条件（家賃、契約期間、更新の有無）
- 買い戻しを希望する場合の買い戻し価格や条件
- 長期契約が可能かどうか
- 対応エリア
- 保証人の要否や保証会社の審査基準
- 契約後のサポート体制
会社によって提供するサービスや契約条件は異なるため、焦らずに検討し、自分の状況に合ったリースバック会社を選ぶことが大切です。「セゾンのリースバック」であれば、審査もスムーズで最短2週間ほどで契約できるケースもあるため、興味がある方は、ぜひ一度ご相談ください。
※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。
