一般的に、高齢者や無職の方は融資が受けにくいとされています。しかし、そのような方が融資を受ける手段がないかといえば、そうではありません。融資を受けられる可能性はあります。不動産を担保（※）にした場合です。
この記事では「不動産を担保にしてお金を借りる方法」について取り上げています。不動産を担保にした場合、どのようなローン商品があるのか、融資限度額がどのように決められるのか、メリット・デメリットはどのようなものかについて、詳しく解説しています。
※生活に必要な自宅を担保にした貸金業者からの借入の場合は、貸金業法上の総量規制の対象になるため、年収の1/3までしか借りられません。
高齢者や無職でも家を担保にお金を借りられる場合
先述のとおり、高齢者や無職という属性は、ブラックリストではありませんが、審査が厳しいとされています。しかし、継続的に安定した収入があれば借りられる可能性があります。高齢者や無職の方が一律に融資を受けられないというわけでもありません。
高齢者であっても、融資を受けられる可能性はあります。例えば家賃収入があるといった方です。このような方は安定した収入があるといえるので融資を受けられる可能性があります。
無職の方であっても、融資を受けられる可能性はあります。例えば、独立起業、転職中のために一時的に収入が無い方です。このような方は、将来的に収入を得ることが予想されます。そのような場合も、融資を受けられる可能性があります。
ただし、上記のような場合であっても、貸し手にとってリスクが高めであることは否定できません。貸し手は、融資限度額を低くしたり、融資期間を短くしたり、金利を高くすることによって、リスクに見合った融資条件を設定することでしょう。
家などの不動産を担保にしてお金を借りる方法は３つ
一般的に不動産を担保にしてお金を借りる方法は、以下の３つです。
- 住宅ローン
- 不動産担保ローン
- リバースモーゲージローン
住宅ローン
不動産を担保にしたローンで、最初に思い浮かべるのは住宅ローンではないでしょうか。住宅ローンは、自宅となる不動産を購入するために組むローンのことです。
担保にできるのは、原則として、購入予定の不動産です。共同担保として、本人や親族が所有する不動産、または本人と親族が共同で所有する不動産を担保とすることもできます。
借りたお金の使い道は、自宅となる不動産を購入することに限られます。生活資金に充てることはもちろん、投資用不動産を購入するために利用することもできません。
毎月の支払いは、元金と利息の合計額となります。住宅ローンは融資額が大きく、返済期間を長く設定できます。その反面、融資を受けるためには、安定した収入があることが求められます。
不動産担保ローン
住宅ローンは自宅を購入するためにしか利用することができません。自宅の購入以外でまとまったお金が必要になったときや複数の支払いが重なった場合は、不動産担保ローンか後述するリバースモーゲージの利用を検討することになります。
担保にできるのは、本人や親族が所有する不動産、または本人と親族が共同で所有する不動産です。自宅である必要はありません。
借りたお金の使い道は自由です。住宅ローンのような制限はありませんので、大きな額のお金が必要になったときだけでなく、複数の用途が重なってお金が必要になったときにも利用できます。
毎月の支払いは、元金と利息の合計額となります。不動産担保ローンは住宅ローンに比べ融資額が小さく、返済期間が短くなる可能性があります。一方、無担保ローンに比べると融資額は大きく、返済期間を長く設定できます。このため、融資を受けるためには定期的な収入があることが求められます。
リバースモーゲージローン
リバースモーゲージローンは、主に高齢者を対象とした特殊な不動産担保ローンです。このローンは、自宅を担保にして融資を受けることができる金融商品で、通常の住宅ローンとは逆の仕組みを持っています。
対象年齢は金融機関によって異なりますが、一般的に60歳以上または65歳以上の方が利用できます。借りたお金の使途は、原則として自由ですが、多くの場合、老後の生活資金や医療費、介護費用などに充てられます。
リバースモーゲージローンの最大の特徴は、その返済方法にあります。
- 毎月の返済：通常のローンとは異なり、毎月の返済は利息のみか、まったく不要な場合もあります。
- 元金の返済：借入者が亡くなった後、または契約で定められた終了時期に、担保となっている不動産を売却して一括返済します。相続人が継続して住み続けたい場合は、相続人が一括返済することも可能です。
- 融資額：融資可能額は、借入者の年齢と不動産の評価額によって決まります。一般的に、年齢が高いほど、また不動産の価値が高いほど、融資可能額は大きくなります。
このローンのメリットは、住み慣れた自宅に住み続けながら老後の資金を調達できることです。一方で、不動産価値の下落リスクや相続問題など、考慮すべき点も多くあります。
リバースモーゲージローンは複雑な商品であるため、利用を検討する際は、金融機関や専門家に相談し、自身の状況に適しているかよく検討することが重要です。また、家族とも十分に話し合い、将来の計画を立てることをおすすめします。
不動産を担保にした借り入れ可能な限度額は
不動産を担保にした融資金額（借入限度額）は、借り手の返済能力と不動産の担保評価で決まります。返済能力が高くても、担保評価が低ければ、希望する融資金額を受けられない可能性もあります。反対に、返済能力が低くても、担保評価が高ければ、希望する融資金額を受けられる可能性もあります。
返済能力は、信用情報や年収、年齢、借り入れ状況などを総合的に見て判断します。
不動産の担保価値は、不動産の評価額に担保掛目（かけめ）を乗じて算出します。担保掛目とは、リスクを考慮した補正率です。この担保掛目は、企業や融資条件によって異なりますが、不動産を担保にした場合、60％〜80％であることが多いようです。
不動産の評価方法も、企業によって異なります。ここでは、一般的な不動産の評価方法を紹介します。土地と建物に分けて算出し、最後に合算するというものです。
土地の評価額は「路線価」を用いて算出します。路線価とは、国税庁が公表している土地1㎡当たりの価額のことです。基本的には路線価に土地の面積を乗じることで、土地の評価額を算出します。土地の形状や接道状況、位置などにより、補正する場合もあります。
建物の評価額は「原価法」や「収益還元法」により算出されます。原価法は、居住目的の不動産に対して使われる評価方法です。収益還元法は、投資目的の不動産に対して使われる評価方法です。
原価法は、再調達価格に延べ床面積を乗じ、法定耐用年数と残存年数により補正して建物の評価額を算出します。言い換えると、「同じ建物を建築した場合の建築費を、使用年数に合わせて償却した価額」となります。
収益還元法は、１年間の収益を利回りで割り戻して評価額を算出する方法です。１年間でどれだけの投資収益を上げることができ、それが何年続くかを想定するということです。
具体的な借入例
不動産担保ローンをより具体的に理解するために、以下の例を見てみましょう。
例：60歳の山田さんのケース
- 担保不動産：自宅（一戸建て、評価額3,000万円）
- 年収：300万円（年金収入）
- 借入希望額：1,000万円
担保評価
- 担保掛目を70%とした場合の担保評価額
- 3,000万円 × 70% = 2,100万円
借入可能額
- 担保評価額と年収の3分の1の低い方が上限となります。
- 年収の3分の1：300万円 ÷ 3 = 100万円
- この場合、借入可能額は100万円となります。
融資条件（仮定）
- 借入額：100万円（希望額の1,000万円は年収制限により不可）
- 金利：年3.0%（固定金利）
- 返済期間：10年
返済計画
- 毎月の返済額：約9,656円
- 10年間の総返済額：約116万円（元金100万円 + 利息約16万円）
注意点
- 担保評価額は十分ですが、年収による制限が適用されています。
- 収入が増えれば、借入可能額も増える可能性があります。
- リバースモーゲージなど、他の選択肢も検討する価値があります。
この例から、不動産の評価額が高くても、年収によって借入額が制限される場合があることがわかります。個々の状況に応じて、最適な借入方法を選択することが重要です。
重要な注意点：貸金業法における総量規制
不動産を担保にしてお金を借りる際には、貸金業法における総量規制について理解しておくことが重要です。特に、生活に必要な自宅を担保にして貸金業者から借り入れを行う場合、この規制の対象となります。
貸金業法の総量規制では、借入総額が年収の3分の1を超えてはならないと定められています。つまり、あなたの年収が600万円の場合、借入可能な上限は200万円となります。この規制は、過剰な借り入れを防ぎ、返済困難な状況に陥るリスクを軽減することを目的としています。
ただし、この規制には例外もあります。例えば、事業性のある資金の借り入れや、住宅ローンなどの不動産の購入資金については、総量規制の対象外となります。また、銀行などの金融機関からの借り入れも、この規制の対象外です。
不動産を担保にした借り入れを検討する際は、この総量規制を念頭に置き、自身の返済能力を慎重に評価することが大切です。また、借入先や借入目的によって規制の適用が異なる場合があるため、専門家や金融機関に相談し、詳細な情報を得ることをおすすめします。
家などの不動産を担保にしてお金を借りるメリット
家や土地など不動産を担保にしてお金を借りるメリットには、以下のようなものがあります。
- ほかのローンより金利が低い傾向
- 保証人が不要であることが多い
- 無職の高齢者でも利用できる
- 借入限度額が大きい
- 長期間での借り入れが可能
ほかのローンより金利が低い傾向
一般的に、金利はリスクと比例する関係にあります。リスクが低ければ金利は低く、リスクが高ければリスクも高くなります。ローンにおけるリスクとは、融資したお金が返済されない可能性のことです。お金が返済されなければ、すなわち回収できなければ、貸し手はその分だけ損失を被ることになります。
不動産を担保にすると、リスク軽減効果があります。お金を回収する手段ができるからです。このことから、不動産担保ローンは無担保ローンなどのほかのローンよりも金利が低い傾向にあるのです。
保証人が不要であることが多い
不動産を担保としたローンは、原則として、保証人を不要としていることが多いです。例外として、親族が担保を提供する場合には、その方を連帯保証人とする可能性があります。
無職の高齢者でも利用できる
一般に、無職の高齢者は融資が受けにくいとされています。返済能力が低いと判断されるからです。
不動産を担保とする場合、貸し手である金融期間は、借り手の返済能力に加え、不動産の担保力（資産価値）を審査の判断材料に加えます。審査基準はあくまで返済能力をベースにするため、無職で無収入の場合、融資を受けられる蓋然性（がいぜんせい）は低いでしょう。しかし、現在無職であってもこれから事業を始める開業予定者であれば、不動産を担保にすることで融資を受けやすくなる場合もあります。
借入限度額が大きい
無担保ローンに比べ、融資の金額は大きくなります。これは、不動産の担保力が影響しています。不動産を担保にすることで、貸し手側の回収リスクが軽減され、融資限度額も引き上げられるのです。
逆にいえば、融資限度額は不動産の担保力に左右されます。どのような土地や建物を担保とするかはもちろんのこと、貸し手がその不動産をどう評価するのかについても関心を持つ必要があります。
長期間での借り入れが可能
一般に、不動産は価格変動が少ないとされています。長期間にわたり担保としておいてもその担保力は損なわれないと考えられるため、融資期間（返済期間）を長く設定することができます。
家などの不動産を担保にしてお金を借りるデメリット
家や土地を担保にしてお金を借りるデメリットは、以下のものが考えられます。
- 申し込みから融資に至るまでの期間が長い傾向がある
- 一定の手数料がかかる
- 完済できない場合に担保にした不動産を売却される
申し込みから融資に至るまでの期間が長い傾向がある
融資を受けるためには、審査を受ける必要があります。無担保ローンの場合、貸し手は借り手の属性（信用情報や収入、職業など）を審査します。一方、不動産を担保にしたローンの場合、借り手の属性だけでなく、不動産の担保価値も審査します。
不動産を担保にしたローンの場合、無担保ローンに比べて融資金額は大きく、融資期間は長くなる傾向にあります。融資期間が長いということは、それだけリスクが大きくなります。貸し手としても、このリスクを見極めなければなりません。このため、審査に時間がかかる傾向にあります。
一定の手数料がかかる
不動産を担保にしたローンを利用する場合、契約時に一定の諸費用がかかります。代表的なものは、以下のようなものです。
- 事務手数料
- 調査料
- 収入印紙代相当額
- 登記費用
- 振込手数料
事務手数料や調査料は、「融資金額の○％」という形で表記されます。例えば、融資金額が1,000万円で事務手数料が融資金額2.2％とされていた場合、事務手数料は220,000円となります。この設定は金融機関ごとに異なりますので、よく確認することが大切です。収入印紙、登記費用、振込手数料は、実費負担となりますので、企業ごとの差はありません。
完済できない場合に担保にした不動産を売却される
担保は、返済を保証するためのものです。返済が滞ったり完済できない場合は、担保を売却し、その代金が返済に充てられます。不動産を担保にした場合、返済が滞れば、その不動産は差し押さえられ、競売にかけられます。
基本的な考え方として、返済が滞り滞納すると、遅滞損害金が発生し督促があります。対応できない場合は、残金を一括精算することが求められます。それができない場合、不動産を売却して残金の精算に充てられるというわけです。
不動産担保ローンのリスク
不動産担保ローンには、便利な面がある一方で、十分に理解しておくべき重要なリスクがあります。
返済不能時のリスク
既に述べたように、返済が滞ったり完済できない場合、担保となっている不動産が売却される可能性があります。このリスクについて、さらに詳しく説明します。
- 競売による損失：担保不動産が競売にかけられた場合、通常の売却よりも低い価格で取引される可能性が高く、借入金を完済できないケースもあります。
- 残債務の発生：競売で得られた金額が借入金に満たない場合、その差額を別途返済する必要が生じる可能性があります。
- 住居の喪失：担保が自宅の場合、住む場所を失うことになります。
不動産価値の下落リスク
不動産市場の変動により、担保不動産の価値が下落するリスクがあります。
- 追加担保の要求：担保価値が下落した場合、金融機関が追加の担保や返済を求める可能性があります。
- 借り換えの困難：将来的にローンの借り換えを行う際、条件が悪化したり、借り換え自体が難しくなる可能性があります。
金利変動リスク
特に変動金利型のローンを選択した場合、将来の金利上昇により返済額が増加するリスクがあります。
相続時のリスク
借入者が死亡した場合、相続人がローンを引き継ぐことになります。
- 予期せぬ債務の継承：相続人が突然大きな債務を負うことになる可能性があります。
- 相続争いの可能性：担保不動産の処分方法について、相続人間で意見の相違が生じる可能性があります。
流動性リスク
不動産は流動性の低い資産です。急にキャッシュが必要になった場合でも、不動産を即座に現金化することは困難です。
これらのリスクを十分に理解し、自身の財務状況や将来の見通しを慎重に評価した上で、不動産担保ローンを利用するかどうかを決定することが重要です。また、専門家のアドバイスを受けることも、リスクを最小限に抑えるための有効な方法です。
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不動産を担保にして、お金を借りることができます。高齢者や無職であっても、お金を借りることは可能です。ただし、定期的な収入または安定的な収入があることが求められます。
審査の通りやすさ、融資の受けやすさは、銀行とノンバンクでは異なります。ノンバンクは銀行と比較した場合、審査が通りやすい傾向があります。このため、金利はやや高くなりますが、定期的な収入がある高齢者や一時的に無職である方は、ノンバンクがおすすめです。
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