不動産投資の利益を得る方法として、毎月の家賃収入であるインカムゲインだけでなく、不動産を売却することで利益を得るキャピタルゲイン(売却益)の2種類があります。キャピタルゲイン（売却益）を確定させるうえで、不動産売却時点でいくらの売却価格がつくかが最大のポイントではありますが、一方で、売却にあたり発生するコストがあります。このコラムでは不動産売却時に必要となるコスト(諸経費、税金)に焦点を当てて解説いたします。
不動産売却時の費用について
不動産売却時の費用について確認していきましょう。
①仲介手数料
１点目は、仲介手数料です。売買契約について仲介をお願いする不動産会社に対する報酬です。仲介手数料は不動産会社が買主となって直接、買い取りしてくれる場合には不要になります。なお、不動産会社が不動産の売買を仲介した時に受領できる報酬（仲介手数料）は、取り扱う物件価格の3％＋6万円（※）が上限と、国土交通大臣の告示により定められています。
※物件価格が400万円を超える場合の簡易計算式、消費税別途加算
②登記費用
２点目は、不動産売買における登記費用です。登記については２つあり、買主への所有権移転登記と、金融機関から融資を受ける際に設定した抵当権の抹消登記です。まず、買主への所有権移転登記は商慣習上、買主負担となることが多いので覚えておきましょう。なお、抵当権の抹消登記に関する費用については全額、売主負担となることが多いです。
抵当権抹消には登録免許税が必要であり、不動産1個につき1,000円です。マンションは土地1つ、建物1つで構成されていることが一般的ですので、マンションの場合は2,000円となることが多いです。次に、抵当権抹消登記費用の司法書士手数料の相場は1.5万円程度といわれています。
③印紙代
３点目は、印紙税納付にかかる印紙代です。不動産売買契約書を作成する際には、記載金額(売買代金)に応じた印紙税を納付する必要があります。また、不動産売買契約書を２通作成する場合には、それぞれの売買契約書について印紙税を納付する必要があります。契約金額により印紙税は異なります。なお、租税特別措置法により、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された不動産の譲渡に関する契約書について、印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。その概要等は次のとおりです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
④敷金
４点目は、敷金の移転です。上記３点とは、性質の異なるものですが記載します。物件売却の際は、賃借人（入居者、借主）が住んでいる状態の物件を売買する、いわゆるオーナーチェンジの場合がほとんどであると思います。オーナーチェンジの場合、賃借人から預かっている敷金についても、買主に引き継ぐ必要があります。管理委託先である不動産管理会社で管理されているはずの金銭なので、それをそのまま買主に引き継げば良いでしょう。
なお、敷金の引き継ぎだけでなく、オーナーチェンジの場合、その賃借人との賃貸借契約も買主に引き継ぐ必要がありますので覚えておきましょう。また、賃借人の支払いを担保するため家賃保証をつけている場合には、その家賃保証契約の引き継ぎも必要になります。家賃保証契約の規約で敷金の取り扱いについて取り決めがある場合もありますので、事前にオーナーチェンジ時の敷金の取り扱いについて確認しておきましょう。
不動産売却時の所得税計算について
・課税譲渡所得金額について
不動産の売却益のことを譲渡所得ともいいます。不動産の譲渡所得は、たとえマイナスであっても他の所得と損益通算することができず、単独で所得税が計算されることになる分離課税になりますので注意が必要です。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。譲渡所得に対する所得税は、次の式で計算できます。
・課税譲渡所得金額×税率
課税譲渡所得金額は、次の計算式で求められます。
・課税譲渡所得金額 = 譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）
取得費には購入代金や建築代金（建物については減価償却後の価額）、取得時に支払った仲介手数料、契約書の印紙税、登記費用（登録免許税、司法書士への報酬など）、不動産取得税、測量費、土地の造成費用などがあります。取得費が不明の場合には、譲渡価額の5％を概算取得費として計上することができます。譲渡費用には、売却時に支払った仲介手数料、契約時の印紙税、建物の取り壊し費用、売却時に支払った立ち退き料（借主がいた場合）などが該当します。
不動産の譲渡所得に対する所得税を計算する際の税率は、所有期間によって課税方法が異なります。土地建物を譲渡した場合の譲渡所得は、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。短期譲渡所得と長期譲渡所得については譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断されます。その判定日は、あくまで譲渡日ではなく、譲渡した年の1月1日が基準に判断される点に注意してください。税率は以下のとおりです。
| 種類 | 対象期間 | 税率 |
| 短期譲渡所得 | 所有期間5年以下の土地・建物 | 39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%) |
| 長期譲渡所得 | 所有期間5年を超える土地・建物 | 20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%) |
例えば、2016年3月1日に不動産を購入し、2021年3月1日に売却した場合、実質的に所有期間は5年を超えますが、長期譲渡所得と短期譲渡所得の区別は2016年3月1日から2021年1月1日までの期間が5年を超えるか否かでなされます。すると、このケースでは短期譲渡所得になってしまい、39％もの税金を払わなければなりませんので注意が必要です。
・建物減価償却について
最後に建物の減価償却について解説します。建物は使用や経年で価値が年々下がります。これは汚れていないとか管理が行き届いているので劣化していない、といった議論ではなく、会計上のルールと覚えておきましょう。なお、土地については通常、減価償却は行いません。
まず、減価償却費を算出する際には、建物の「法定耐用年数」が必要です。法定耐用年数とは、その減価償却資産が利用できる年数を定めた年数を指します。費用配分に使用、あるいは税額算定を目的とした税法に規定されるなど、不動産評価をするうえで様々な用途に用いられています。
減価償却資産は年度ごとに費用配分しますが、恣意性の排除を目的に「資産の種類」「構造」「用途」に分けて耐用年数が定められており、建物の法定耐用年数は「構造」と「用途」により決められています。たとえば、同じ建物でも、鉄骨鉄筋コンクリート造と木造で耐用年数が異なります。
- RC（鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造かつ住宅用）：47年
- 2×4木造（木造・合成樹脂造かつ住宅用）：22年
減価償却費は、法定耐用年数に応じて、国税庁の「減価償却資産の償却率表」に基づき償却率を用いて次の計算式で求められます。
取得価格×償却率＝減価償却費（1年あたりの減価償却費）
税金額計算がなぜ必要か
不動産投資を実施する場合は、個人で不動産投資をするのなら所得税など、法人で不動産投資をするのなら法人税などのシミュレーションをしてみることをおすすめします。
事前に税金額をシミュレーションしておくことは、最終的にどの程度の現金が手元に残るのかを把握できるので最重要事項といっても過言ではないでしょう。税額のシミュレーションができるようになると、安心して不動産投資に取り組めるのではないでしょうか。予測計算しておいた方が良い税金の種類には、所得税、住民税などが挙げられます。
不動産を売却することによって譲渡所得が発生する場合には、その譲渡所得に対して所得税と住民税が課されることになります。なお、譲渡所得は分離課税です。
不動産保有時に必要となる費用について
ここまでは、不動産売却時に必要となる費用について解説いたしました。次は不動産保有時に必要となる費用を簡単にまとめましたので参考にしていただければと思います。
実質利回りを正確に把握するうえで必要となり、これが把握できていないとキャッシュフローがマイナスになるような危険な不動産投資にもなりかねません。最低限の知識は持っておくことをおすすめします。
①管理委託費
不動産管理(賃貸管理)をしてくれる管理会社に、管理業務の対価として支払う報酬です。管理委託費は、毎月家賃の何％というように契約する場合が多いですが、その相場はおよそ5％前後といわれています。
②管理費·修繕積立金
不動産が区分所有マンションの場合に、管理組合に支払う費用です。管理費はエレベーターや廊下、エントランスなどの共用部分の定期メンテナンス、定期清掃などの管理業務のために使われます。修繕積立金はマンションの老朽化に備え、設備などを更新・維持するための定期的な点検や修繕の実施に備えて積み立てされます。
③金融機関への返済
金融機関からローンを受けて不動産を購入した場合、毎月、元金と金利を返済する必要があります。金利部分については経費となります。ローンの借入額（元金）については経費となりません。
④火災保険料
火災保険や施設(所有者)賠償責任保険などに加入している場合の保険料です。
⑤広告料
入居者との間に賃貸借契約が成立した際に、不動産会社に対して支払うことになる報酬です。
⑥フリーレント費用
フリーレントとは、入居者の新規募集をしやすくするために入居当初の賃料数ヵ月分を無料にすることです。本来、入ってくるべきものが入ってこないのですから、これも費用といえるでしょう。
⑦原状回復費用／リフォーム費用
退去があった際に、次の入居者を迎えるために室内などを原状回復、リフォームする費用です。一般的に貸主側の負担になるのは、故意や過失ではなく経年劣化や摩耗など、正当に使用していただけでも発生してしまう劣化や汚損などです。主に以下のようなケースが貸主負担となります。
- 破損や紛失がない鍵の取り換え
- 経年劣化による設備、内装、家電製品を稼働させることによって起きる汚損など
- クロス、ふすまなどの自然変色
- 次の入居者確保のための内装刷新
- 地震や台風など自然災害による破損
⑧固定資産税·都市計画税
固定資産税は不動産を保有していることに対して課される市町村税です。毎年、1月1日現在において固定資産課税台帳に所有者として登録されている者に課されます。固定資産税・都市計画税の納期は、原則として6月、9月、12月、2月の年4回ですが、6月に1年分をまとめて支払うことも可能です。その際、クレジットカードで支払うこともできます。
⑨税理士報酬
確定申告などの税務処理をお願いする場合、税理士に支払う報酬です。
おわりに
不動産には月々の家賃収入を狙うインカムゲイン目的の投資手法と、売却益を狙うキャピタルゲイン目的の投資手法とに大別できます。このコラムでは売却する際の諸費用や税金について解説しました。ぜひ売却する際の参考にしていただけますと幸いです。
