2024/09/19

2024/01/11

リースバックで後悔しやすいポイントとトラブル事例を有効な対策込みで徹底解説

執筆者

セゾンのくらし大研究編集部

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リースバックは、資金調達の選択肢として注目を集めていますが、その仕組みを十分に理解せずに利用すると、後悔につながる可能性があります。

「リースバックは後悔する」「リースバックはやばい」といった声を耳にしたことはありませんか？これらの噂の背景には、リースバックの特性を正しく把握せずに契約してしまった方々の経験があります。

しかし、適切に活用すれば、リースバックは大きなメリットをもたらす可能性があります。本記事では、リースバックで後悔しないために知っておくべき重要な情報や、トラブルを回避するためのポイントを詳しく解説します。

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リースバックの基本的な仕組み

リースバックとは、自身の所有する住宅を不動産会社に売却し、同時にその会社から賃借して住み続ける仕組みのことです。

つまり、まずリースバック会社に家を売却することで売却代金を一括で受け取ることができ、その後家主から賃借人に立場が変わり、毎月家賃を支払うことで同じ家に住み続けられるのがリースバックです。

具体的な流れは以下の通りです。

住宅所有者がリースバック会社と売買契約を締結し、自身の住宅を売却する
リースバック会社が住宅の所有者となり、元所有者との間で賃貸借契約を締結する
元所有者(新賃借人)は毎月家賃をリースバック会社(新家主)に支払う
一定期間が経過した後、希望があれば元所有者は新所有者であるリースバック会社から住宅を買い戻すことができる(買戻し特約があれば)

このように、リースバックでは不動産の所有権が移転するため、固定資産税の支払い義務がなくなる半面、家賃の支払い義務が発生するという仕組みになっています。

リースバックで後悔しやすい主なポイント

リースバックは、メリットが多い一方で、特徴を理解していないと後悔してしまう可能性も孕んでいます。特に注意すべきポイントを詳しく解説します。

通常よりも売却価格が安くなる可能性が高い

リースバックは不動産買取となるため、通常の仲介による売却よりも価格が安くなる可能性が高いです。依頼するリースバック会社によって差はありますが、一般的な不動産相場とどの程度差が出るのか事前に調査しておく必要があります。

リースバックを利用する際は、以下の点を考慮しましょう。

リースバック会社が提示する金額と不動産相場との差額を把握する
一般的な不動産売却を選択した場合との比較検討
売却費用、賃貸物件の初期費用、引っ越し代金などを総合的に考慮

また、買い戻しにかかる費用は、売却金額よりも高くなる場合が多く、売却代金で買い戻しできるとは限らないため、買い戻し金額を事前に確認しておくことが重要です。

定期借家契約終了後に再契約ができないことがある

リースバックの賃貸借契約が定期借家契約の場合、契約期間の定めがあることから更新ができないため、一生住み続けられるとは限りません。

契約期間終了後の再契約は、借主と貸主の双方の合意が必要となります。そのため、住み続けたい場合は、契約時に再契約の可否について確認し、必要に応じて交渉する必要があります。

リースバック利用後も長く住み続けたいと考えている場合は、定期借家契約ではなく、普通借家契約の締結が可能なリースバックを選択することをおすすめします。

ちなみに「セゾンのリースバック」は、安心できる普通借家契約です。

賃貸契約の内容により家賃が高めになる場合がある

リースバックを利用して自宅に住み続ける場合、家賃を支払っていく必要があります。

リースバックを利用すれば、住宅ローンの返済や固定資産税の納付がなくなるとだけ思っている方は少なくありません。しかし、リースバックは、リースバック会社と賃貸借契約を締結し、自宅を借りる仕組みです。

住むところを借りるため当然ながら家賃は発生します。毎月の支払いが全くなくなるわけではないことを理解しておきましょう。

リースバックにおける1年分の家賃は売却額の8〜12%であることが多いです。例えば、2,000万円で自宅をリースバックに出した場合の月々の家賃は、以下の計算式で算出できます。

2,000万円×（8～12%）÷12ヵ月=約13～20万円

リースバックにおける家賃相場は、近隣の一般的な家賃相場よりも高くなるケースがあります。

借りている期間が長いほど負担も大きくなるため、家賃の金額をあらかじめ把握してからリースバックを利用しましょう。

買い戻しができなかった

リースバック契約では、将来的に自宅を買い戻すオプションが設けられることがあります。しかし、この買い戻しには様々な条件や注意点があり、事前に十分理解しておくことが重要です。

例えば、買い戻し期間は契約時に定められ、多くの場合、3年から5年程度の期間が設定されます。会社によっては10年以上の長期間を設定することもありますが、期限内に買い戻し資金を用意するのは実際には難しいケースが多いです。

また、買い戻し金額は通常、当初の売却価格よりも高く設定され、市場価格に連動して変動する場合もあります。さらに、買い戻しには再度の不動産取引に伴う諸費用が発生し、家賃の滞納や物件の適切な管理が求められるなど、様々な条件が加わります。

買い戻しできると思い込んでいたところ、リースバック契約書に明記されていなかったケースもあるので注意が必要です。契約時には買い戻しができるか必ず確認しましょう。

また、転売されてオーナーが変わると契約条件を変更されてしまうケースもあります。買い戻しは必ずできるわけではない点に注意した上で、リースバック契約を結ぶことが大切です。

買い戻しオプションは、将来的に自宅を取り戻せる可能性を残す重要な選択肢です。しかし、上記のような様々な条件や注意点があるため、契約時に詳細を十分に確認し、長期的な視点で判断することが重要です。

相続の話し合いで子どもと揉めた

リースバックの利用を子どもに相談せずに進めてしまうと、相続の話し合いの際にトラブルに発展する可能性があります。

自宅の処分は所有者の単独の意思で行えますが、自宅は家族全員の資産として認識されているケースが少なくありません。リースバック契約を結ぶ際には、法定相続人である子どもと相談し、トラブルを防止することが大切です。

賃貸借の再契約を断られて住めなくなった

定期借家契約を締結する際に「再契約可能」とリースバック会社から聞いていたにもかかわらず、賃貸借期間が満了し再契約しようとしたら断られるケースがあります。

定期借家契約の場合、口頭で再契約ができると約束してあっても、借主と貸主が合意しなければ再契約はできません。リースバック会社によっては早く借主を退去させ、転売しようとするケースもあるため注意が必要です。

定期借家契約では更新が難しいケースが多いため、住み続けたい場合は普通借家契約を締結してくれるリースバック会社を選びましょう。

リースバックで後悔してしまったトラブル事例

リースバックでよくあるトラブルは、次のとおりです。
事前にどのようなトラブルが起きやすいのか把握しておき、後悔しないように対策を行いましょう。

マイホームを安く売却してしまった

リースバックの売却価格は、通常の売却相場よりも安くなる傾向があります。これは、物件の所有権を得たうえで家賃収入をリースバック会社は得ることになりますが、家賃滞納などのリスクを回避するために、リースバック会社の買取価格を安く設定することが多いためです。

リースバックを選択する際には、仲介で高く売却し、賃貸マンションに移ればよかったと後悔するケースも少なくありません。そのため、複数のリースバック会社から見積もりを取り、慎重に比較検討することが大切です。

家賃が支払えなくなった

次に挙げられるトラブルが、家賃に関するトラブルです。リースバックの家賃は周辺の家賃相場よりも高く設定されることが多く、家賃を支払い続けるのが困難になる場合もあります。また、家賃が一定とは限らず、値上げされてしまうケースも少なくありません。

家賃を滞納すると立ち退き要求される事態になるため、注意が必要です。そうなると引越さなければならないため、リースバック会社から提示された家賃を支払い続けられるのか慎重に検討したうえで判断しましょう。

オーナーチェンジによる契約変更

リースバックを利用して後悔する事例の3つ目は、自宅が勝手に売却されていたことです。リースバックを利用すると、家と土地の所有権はリースバック会社に移転します。所有権者は不動産を自由に処分できるため、リースバック会社は不動産を第三者に売却することが可能です。

所有者が変わっても賃貸借契約期間中は居住できますが、オーナーが変わったことにより契約の各種内容変更を要求されることもあります。これらは、借主（元所有者）の居住継続に大きな影響を与える可能性があるため、十分な注意が必要です。

変更項目	対応策
家賃値上げ	周辺相場を調査し、過度な値上げでないか確認する段階的な値上げを提案したり、長期契約と引き換えに現状維持を交渉する
契約期間の短縮	従来通りの期間での契約継続を交渉する長期契約の場合の家賃優遇などの条件を提示する契約更新時の優先交渉権を確保する
敷金・保証金の増額	長期居住実績や良好な関係性をアピールし、増額の必要性を再考してもらう分割での支払いを提案する他の条件と交換交渉を行い、現状維持を図る
修繕負担の変更	具体的な修繕項目と想定コストを確認し、過度な負担でないか精査する負担上限額の設定を提案する修繕負担と引き換えに家賃の据え置きを交渉する
ペット飼育や同居人の制限	現在の生活状況を説明し、急激な変更が困難であることを理解してもらうペット飼育の場合は、追加保証金支払いや定期クリーニング実施を提案する同居人については、事前通知制にするなど、柔軟な対応を求める
契約更新料の新設	更新料なしでの長期契約を提案する更新料と引き換えに他の条件（家賃据え置きなど）の維持を交渉する更新料の分割払い、減額を提案する

オーナーから要求される可能性のある変更項目とその対応策

これらの変更要求は、居住の継続性に大きな影響を与える可能性があるため、事前に起こりうる変更とその対応策を理解し、準備しておくことが重要です。突然の変更要求にも冷静に対処できるよう、必要に応じて不動産や法律の専門家に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。

また、最初のリースバック契約時に、オーナーチェンジ時の取り決めについても確認しておくと、より安心です。

リースバックで後悔しないために有効な対策

リースバックで後悔しないために押さえておきたい5つのトラブル回避ポイントは、次のとおりです。

査定額と見積額を比較する
契約書をよく確認する
安心して任せられる会社を探す
老後の生活資金計画をしっかり練る
事前に家族に伝えておく

リースバック契約で後悔しないためにも、あらかじめ回避ポイントを把握しておきましょう。

査定額と見積額を比較する

リースバックを利用するときには、査定額と見積額を比較することが大切です。査定額とは、仲介による一般的な不動産売却をした場合の金額であり、見積額とはリースバック会社による買取金額のことです。双方を比較することで、リースバック会社の買取金額が一般的な売却相場とどれくらい差があるのか把握できます。

リースバックの買取金額は査定金額よりも低くなるのが一般的ですが、あまりにも差がある場合はリースバックの利用を考え直す必要があるかもしれません。

契約書をよく確認する

リースバック契約の際は、契約書の内容をしっかりと確認して進めましょう。悪質なリースバック会社の場合、口頭で取り決めた内容を契約書に盛り込んでいないケースもあるため、注意が必要です。

信頼できるリースバック会社の場合であっても、以下の事項について必ず確認してください。

定期借家契約か普通借家契約か
買い戻しができるか
設備の修繕費の負担はどうなっているか
買取金額は聞いていた金額と合っているか　など

リースバック契約は契約書の内容どおりに進んでいくため、内容を確認せずに契約すると後悔に繋がりかねません。契約するときには内容が理解できるまで質問し、理解できてからサインしましょう。

安心して任せられる会社を探す

リースバックを検討する場合、安心して任せられる会社に依頼するのが賢明です。リースバック契約では、自宅売却後もリースバック会社との付き合いが続きます。

特に、普通借家契約を締結した場合は相当長い付き合いになると想定されるため、信頼して任せられる会社に依頼することが大切です。

信頼できるリースバック会社かどうか判断するためには、口コミサイトも役立ちます。口コミは書き込んだ方の主観なので鵜呑みにしてはいけませんが、一定の傾向をつかむことが可能です。

老後の生活資金計画をしっかり練る

リースバックを老後の資金確保に利用する場合、長期的な生活資金計画を立てることが非常に重要です。以下に、具体的な計画の立て方を手順ごとにご紹介します。

現在の資産状況の把握

まず、現在の貯蓄額、年金受給見込み額、その他の収入源を明確にしましょう。

（例）貯蓄2,000万円、年金月額15万円、その他の収入月額5万円

リースバック後の収支予測

リースバックによる売却額と月々の家賃支出を計算します。

（例）売却額3,000万円、月々の家賃20万円

必要生活費の算出

食費、光熱費、医療費など、月々必要な生活費を細かく計算します。

（例）食費5万円、光熱費3万円、医療費2万円、その他雑費5万円、合計15万円

長期的な収支バランスの確認

リースバック後の収入と支出のバランスを長期的に見積もります。

（例）
月収：年金15万円 + その他収入5万円 = 20万円
月支出：生活費15万円 + 家賃20万円 = 35万円
月々の不足額：35万円 – 20万円 = 15万円

資金の運用計画

売却額と貯蓄を合わせた資金（例：3,000万円 + 2,000万円 = 5,000万円）をどのように運用し、不足分を補っていくか計画を立てます。

（例）5,000万円を年利2%で運用し、月々15万円を取り崩す場合、約27年間資金を維持できる計算になります。

リスク対策

急な出費や物価上昇などのリスクに備え、余裕を持った計画を立てます。

（例）月々の支出を10%多めに見積もる、または緊急用資金として500万円を別途確保するなど。

このような詳細な計画を立てることで、リースバック後の生活が経済的に成り立つかどうかを具体的に判断できます。家賃支払いで生活が圧迫される場合や、資金が早期に枯渇する可能性がある場合は、リースバック以外の選択肢も含めて再検討することが賢明です。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に計画を立てることをおすすめします。