相続財産がほぼ不動産しかない場合、どのように遺産分割するか?

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相続財産がほぼ不動産しかない場合、どのように遺産分割するか?

1.相続財産が不動産しかない場合

相続財産がほぼ1つの不動産しかなく他の財産があまりない場合、あっても不動産との価格のバランスが取れない場合は、遺産分割が難しくなります。

特にその不動産に親と相続人の1人が同居していた場合などは、その相続人の自宅ということにもなりますので、他の兄弟に分割することは困難です。

不動産を共有で持つという方法もありますが、住んでいる人以外の人がその不動産を共有しても、何らの利益にもなりません。むしろ将来の争いの種を作ることになってしまいます。兄弟による不動産の共有は、できる限り避けた方がいいですね。

不動産は相続人の1人が相続し、他の相続人は少ない現預金等で納得してくれれば良いのですが、なかなかそのようにいかないケースも多いです。仲が良かった兄弟姉妹でも、別個に家庭を持てばそれぞれの家族の考えにも影響を受け、権利を主張するということが多くなってきています。

では、このような場合にはどのように遺産分割をしたら良いのでしょうか。たとえば、次のような方法があります。

  • 土地を分筆して相続する
  • 代償分割をする
  • 換価分割をする

 以下、1つずつ説明していきます。

2.土地を分筆して相続する

土地は1カ所のみだけれども、比較的広い土地で分筆しても個々が独立した用途に使えるのであれば、分筆して相続する方法があります。最も良いのは、親が存命中に将来の相続を考えて、測量や分筆を行っておくことです。親のお金を使うことで、相続税対策にもなります。

そのうえで、土地をどのように利用するか、承継するかについて、子どもたちに話しておくことにより、スムーズに相続をすることができるでしょう。できればそれを遺言にも書いておきたいですね。

なお、親の存命中に分筆ができなかった場合でも、相続後に分筆することができます。相続後に分割する場合は、相続人同士で話し合ったうえで、どのように土地を分筆するかを決め、土地家屋調査士に分筆登記をしてもらいます。そのうえで遺産分割協議書に、どの土地を誰が相続するのかを記載します。

相続税の申告期限までに分筆登記ができなくても、分筆ラインを引いた測量図を相続税の申告書に添付して、各相続人が相続する部分を申告することができます。

また、土地を分筆することにより、分筆後の各土地を別個に評価することになり、土地の形状や道路付けなどにより、土地の評価額を下げることができるなどの副次的な効果もあります。

なお、その分割(分筆)が評価を下げるための不合理な分割であるとされた場合には、分割前の単位で評価することになりますので、注意が必要です。

3.代償分割を活用する方法

上記のような分筆をするためには、ある程度の土地の広さが必要です。また、広い土地であっても分割後にそれぞれの土地が接道要件を満たしていないと、建物が建てられない土地になってしまいますので、このような場合も分筆して相続することはできません。このように分筆できない不動産の方が、圧倒的に多いであろうと考えます。

では、1つの不動産と多少の現預金の場合、どのように遺産分割をすればよいか。

1つの方法として代償分割という方法があります。代償分割とは、上記のような場合に相続人の1人がその不動産を相続し、その代償として他の相続人に代償金を支払う分割の方法です。

相続人が自分の持っている預金から支払う、不動産など現物を他の相続人に引渡すこともできます。ただし、この場合には不動産を譲渡したことになりますので、譲渡所得税がかかってきます。

また、相続した不動産を売却して支払うこともできますが、この場合にも譲渡所得税はかかってきます。なお、相続した不動産を売却するのであれば、代償分割あるいは後述する換価分割も検討した方が良いでしょう。

なお、相続があったときには、代償分割をするのが良いだろうと、あらかじめわかっているのであれば、相続対策として代償金を用意しておくことをお勧めします。そのためには、生命保険を活用する方法があります。

親が契約者で、被保険者も親、死亡保険金の受取人は代償金を支払う相続人にした生命保険に入ります。契約者である親が亡くなった場合は、代償金を支払う相続人に死亡保険金が入ります。死亡保険金は受取人固有の財産となり、遺産分割の対象とはなりませんので、その保険金を代償金に充てることができます。

このように代償金が用意されていれば、スムーズな代償分割が可能になるのではないでしょうか。

4.換価分割を活用する方法

次に換価分割を活用する方法を紹介します。換価分割とは、読んで字のごとく「換価して分割しよう」ということです。すなわち、相続財産はほぼ不動産しかないのだから、公平に分割するためにはそれを売却して、売却代金を均等に分けるのが一番良い、という分割の仕方です。とても割り切った考え方で、現代には合っているのではないかと思いますね。

ただし、その不動産に住んでいる相続人がいる場合には、住むところがなくなってしまいますので、そう簡単に同意できるものではないと思います。ただ、家が広過ぎたり、逆に狭すぎたり、古過ぎたり、不便であったりなど、売ってもいいという状況であれば、すっきりして相続人全員が同意しやすい分割方法であると思います。

なお、代償分割のところでも、相続した不動産を売却して代償金を支払う方法について記載しました。この場合、代償分割と換価分割はどのように違うのでしょうか。

代償分割の場合には、遺産分割協議書に「代償金としていくら支払う」ということを明示します。これに対して換価分割の場合には、遺産分割協議書では「不動産を売却して、売却代金を〇〇の割合で取得する」というような記載をします。

すなわち、代償分割は代償金をあらかじめ決めておくのに対し、換価分割は不動産がいくらで売れるかわかりませんので、売却後の取得割合だけを決めておく分割方法になります。

したがって、換価分割を行う場合には、不動産は原則として共有で相続することになります。ただし、実務的には共有で相続すると売却手続きが煩雑になるため、売却手続きを行う相続人が代表して単独で相続し、売却手続き行った上で、最終的に遺産分割協議書に書かれた取得割合に基づいて、各相続人に売却代金を支払うことになります。

なお、この場合、換価分割で支払う代金が贈与にならないよう、遺産分割協議書に換価のために単独で相続する旨をしっかりと書いておく必要があります。

たとえば、次のように記載します。

 第〇条

  相続人Aは、相続財産中、次の不動産を相続する。

   不動産の表示:

 第□条

相続人Aは、前条の不動産を速やかに売却・換価するものとし、その売却に要する一切の費用を控除した残額を、相続人Aおよび相続人Bが各2分の1の割合で取得する。

5.代償分割と換価分割における譲渡所得税の違い

最後に、代償分割と換価分割の場合の譲渡所得税の計算において、居住用財産の3,000万円特別控除で違いが出てきます。それは、売却する不動産が、相続人の居住用(自宅)であった場合です。

代償分割により、不動産を相続した相続人が、その居住用不動産を売却した場合は、売却代金すべてについて3,000万円特別控除の適用があります。すなわち、売却益が3,000万円までは譲渡所得税がかからないことになります。

換価分割により、換価のために単独で相続した相続人が、その居住用不動産を売却した場合は、実質的には共有不動産であるため、3,000万円控除が使えるのは自分の取得割合の部分だけに限られます。

すなわち、居住用不動産である場合には、その不動産に居住している相続人が代償分割により相続して売却した方が、譲渡所得税が少なくなるということです。このようなことも考慮したうえで、どのように分割するのが良いのかを考える必要があります。

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