賃貸経営の法人化とは?どのように行うか?

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賃貸経営の法人化とは?どのように行うか?

1.必ずしも法人化をした方が良いわけではない

アパートやマンションを賃貸して収益を上げる、いわゆる「賃貸経営」をしていると、個人でやるよりも法人化した方が良いのでは?という話がよく出てきます。そのような相談も確かに多いですね。

その理由の多くは税金対策です。個人は累進税率で、所得が増えれば増えるほど所得税率が高くなっていきますが、法人税は基本的には一定税率です。また、法人化した方が、法人が不動産を持つため相続税対策にもなるのでは?と思われるようです。そのため、ある程度収入や財産が増えてくると法人化という話が耳に入ってくるのでしょう。

では、本当に法人化した方が得になるのでしょうか?このコラムで解説していきます。

細かい計算過程は省きますが、所得で900万円程度、不動産の賃貸収入で1,500万円以上になってくれば、所得税よりも法人税の方が、税率が低くなってくると考えられます。もちろん、賃貸経営にかかる経費や扶養控除などの所得控除の額によって変わってくる場合もあります。概ねの目安として考えていただければと思います。

したがって、それ以下の収入や所得であれば、法人化するよりも個人で賃貸経営をしていた方が税金上、あるいはコスト的にも有利になるのではないでしょうか。必ずしも法人化が良いというわけではありません。

また、相続税対策で借金をしてアパートやマンションを建てよう、などという時は、法人でやるよりも個人でやった方が、効果が高いです。土地建物の評価額よりも、借入金の増加や現預金の減少が多い場合、その差額が個人の財産から引かれることになりますが、これを法人でやっても、そのマイナス部分を取り込むことはできません。

では、法人化するメリットはどのような場合にあるのか、また、法人化した場合のデメリットについても、次にお話ししたいと思います。

2.賃貸経営を法人化して行うメリット

ここからは賃貸経営を法人化して行うメリットについて解説します。

2-1. 所得が分散される

一定の所得を超えると、法人税の方が税率は低くなる、ということは前述しました。また、法人化することにより、役員報酬による個人の所得と、法人に残る所得で、まずは所得が分散されることになります。それにより個人の所得税率が下がります。また、家族などを役員に入れて役員報酬を支給することにより、さらに所得が分散され所得税率は低くなります。

2-2. 給与所得控除が使える

法人から支給される役員報酬は給与所得となり、給与所得控除額が引けることになります。すなわち、法人化することにより、給与所得控除額分の経費が増えることになります。役員が複数人いれば、それだけ給与所得控除額も増えていきます。

2-3. 経費計上の範囲が広がる

個人の不動産所得の経費は、賃貸収入を得るために直接必要な経費に限られています。その点法人は、様々な事業活動を行うことができるため活動幅が広くなり、その事業内容によっては経費計上の範囲が広がってきます。

2-4. 個人財産の増加を防ぐ

賃貸収入は法人に入ってくるため、個人財産の増加を防ぐことができ、相続税対策になります。ただし、法人の資産が増え株式の評価額が高くなることもありますので、株式はできるだけ将来の相続人(子)が持つ方が良いでしょう。

2-5. 土地の評価額が20%評価減される

後述するように建物のみを法人に移し、土地は法人に賃貸する形が多いです。この場合、土地の相続税評価額を20%評価減することができます。個人で賃貸経営していても、土地は貸家建付地として約20%程度評価減されますので、法人化のメリットとはいえないかも知れませんが、法人化されてもこの評価減はなくならない、ということです。また、個人で賃貸経営している時と同様に、小規模宅地等の評価減を行うことも可能です。

2-6. 相続後の賃貸借契約の変更が不要

法人が建物を持ち、借主との賃貸借契約も法人がすることになるため、相続後に慌ただしく賃貸借契約を変更したり、家賃の入金口座の変更をする手間がなくなります。

3.賃貸経営を法人化して行うデメリット

続いて、賃貸経営を法人化して行うデメリットについて解説します。

3-1. 費用がかかる

会社の設立費用、設立後の会計処理や申告の費用などがかかってきます。個人申告でも申告費用はかかっていたかも知れませんが、法人の場合は作成する書類も多く、申告費用は高くなってきます。

なお、不動産を法人に売却する形になるため、登記費用や登録免許税、不動産取得税もかかってきます。

3-2. 借入金や賃貸借契約の変更

賃貸物件に借入れがある場合は、銀行との交渉により借入先を法人に変更する必要があります。また、法人化した当初は、借主との賃貸借契約の変更や入金口座の変更を行っていく必要があります。

3-3. 不動産価格が高い場合

不動産価格が高い場合は、法人はその資金調達をどのように行うか検討する必要があります。

3-4. 社会保険の加入義務

役員報酬を取ると、社会保険(健康保険、厚生年金)に加入する必要が出てきます。社会保険料は個人負担分と会社負担分があり、個人で賃貸経営をした場合に比べるとかなり保険料が高くなります。ただ、厚生年金の方が将来の保障額は大きくなってくる、というメリットもあるかも知れません。

4.法人化のやり方

賃貸物件である土地建物ともに個人から法人に移していく方法もありますが、多いケースは建物のみ法人に移し、土地は賃貸借契約をするパターンです。建物さえ法人に移せば、家賃収入は全額法人の収入にすることができるからです。

また、土地を法人に移す場合は、多額の資金が必要であったり、個人に譲渡所得税が課されてしまう、という理由もあります。ここでは、建物のみ法人に移していく方法を解説していきます。

4-1. 法人を設立する

株式会社でも合同会社でも構いません。株式会社であっても、取締役1人から設立が可能です。資本金はいくらでも構いませんが、1,000万円を超えない額が望ましいでしょう。1,000万円を超えると設立時から消費税の納税義務が出てくるからです。

なお、株主は前述のとおり資産を持つ親よりも、できるだけ子が持つ方が望ましいです。親が多くの株式を持つと、株式の評価額が高くなった場合に相続財産が増えていってしまうからです。

4-2. 建物を法人に譲渡する

賃貸物件の建物を法人に譲渡します。譲渡価格は、建物の帳簿価格(未償却残高)が最も良いと思います。未償却残高は毎年の確定申告に添付する決算書に載っているはずです。

未償却残高は正しく計算されていれば時価として認められています。また、未償却残高で売却することにより、売却益も出ないことになります。すなわち、個人の譲渡所得は発生しないということです。

なお、事務所や店舗などの賃貸物件があり、消費税の課税事業者になっている場合は、消費税に注意する必要があります。建物の売却は消費税の課税対象になるからです。

4-3. 土地の賃貸借契約を結ぶ

上記により、土地は個人が持ち、建物は法人が持つことになります。すなわち、法人は個人から土地を借りていることになります。そこで、個人と法人の間で土地の賃貸借契約を結んでおく必要があります。

この場合、地代をいくらにしたら良いかという問題になります。使用貸借(無償か土地の固定資産税程度)でも良いのですが、通常の賃貸借にしておくことをおすすめします。それは前述したとおり、賃貸借であれば土地の相続税評価額を20%評価減できること、小規模宅地等の評価減を行うことができるからです。

なお、通常の賃貸借にするためには、通常相場の地代を設定することが必要です。よく土地の固定資産税の3倍程度といわれていますが、近辺の地代相場がどの程度か、調べておくことをおすすめします。

4-4. 土地の無償返還に関する届出

通常、他人の土地に建物を所有する場合は、借地権の設定契約をするはずです。その場合には相応の対価(権利金)を支払う必要があります。個人と同族の法人であっても、別人格ですので、本来であれば権利金を支払わなければなりません。

この権利金を支払わない場合は、税務上はその権利金に相当する金額の贈与があったものとして、多額の税金がかかることになります。

これを避けるための手続きが「土地の無償返還に関する届出」です。この届出は、土地を借りている法人が、将来貸主である個人に土地を無償で返還することを意思表示することにより、上記の権利金の認定課税を避けるためのものです。

この届出をすることにより、法人は借地権を持たないこととなり、土地の相続税評価は自用地として評価することになります。

4-5. 建物の賃貸借契約を変更する

法人化は建物のオーナーチェンジということになりますので、借主との賃貸借契約を変更する必要があります。当然、家賃の入金口座も変更することになります。

以上により、法人で賃貸経営をしていく準備が完了します。あとは、法人の運営方法を様々決めていくことになります。

役員報酬をどうするか、法人として賃貸経営やその他活動をどのように行っていくか、将来の退職金準備などのために小規模企業共済や生命保険に加入するか、その他節税対策でやるべきことは等々、将来を見据えて様々な計画を立てていけると良いですね。