土地の生前贈与と相続ではどちらが得？親の土地に家を建てる場合などケースごとに解説

資産管理期間が長期化している現代において、健康なうちに土地の生前贈与や相続について検討しておくことは、家族の財産管理や将来の生活設計を考えるうえで非常に重要です。特に、親の土地に家を建てる場合、どちらの方法が最も有利かを理解することが重要です。

この記事では生前贈与と相続の違い、各手続きにかかる税金、具体的なケースに応じたメリット・デメリットについて詳しく解説し、最適な選択肢を見つける手助けをします。

そもそも生前贈与と相続はどう違う？

ここでは生前贈与と相続の違いについてお話します。

生きているうちに財産を渡す「生前贈与」

生前贈与とは生きている間に他の方に財産を渡すことです。配偶者や子に贈与した場合、贈与税の課税対象となりますが、相続時の財産を減額し、相続税を減らすことができます。

贈与税がかかる場合がありますが、贈与の目的や誰に贈与するのか、贈与する金額などにより、非課税特例制度もあります。不動産の贈与の場合登録免許税、不動産取得税などがかかる場合があります。

• 財産をもらえる方：贈与者が指定する受贈者（配偶者や血族以外の方でも可能）
• タイミング：贈与者が生きている間
• 課税：主に贈与税
• 手続き：贈与契約書を作成し、必要に応じて登記などの手続きを行う　　　

亡くなってから財産を承継する「相続」

相続とは亡くなった方（被相続人）の財産や権利を配偶者や子ども、兄弟姉妹などが受け継ぐことが一般的です。相続人になれる方は法律によって決まっており（法定相続人）、配偶者はいつでも相続人になりますが、それ以外の場合は優先順位の高い方が相続人になります。また、基本的には相続税がかかりますが、相続税の控除額内であれば相続税はかかりません。

相続時精算課税制度を利用して、生前に贈与を受けていた場合、相続時には相続財産として加算されます。ただし、毎年基礎控除として110万円の控除があります。相続税の算出の際には注意が必要です。

• 財産をもらえる方：配偶者や子ども、兄弟姉妹などの法定相続人
• タイミング：被相続人が亡くなった後
• 課税：主に相続税
• 手続き：遺言書の有無により遺産分割協議を行い、相続登記などの手続きを行う

生前贈与と相続にかかる税金はどちらが得？

どちらの方が得かはケースによって異なるため、一概にどちらが得かは言い切ることができません。そこで重要になってくるのが税金です。生前贈与と相続では適用される税金の種類がことなり、それぞれ次のような税金が発生します。

• 生前贈与：登録免許税、不動産取得税、贈与税
• 相続：登録免許税、相続税

このことを踏まえながら土地を生前贈与するメリットと土地を相続するメリットについて考えてみましょう。

土地を生前贈与するメリット

土地を生前贈与するメリットとしては以下のようなものがあげられます

• 確実に土地を引き継げる

相続の場合、相続人の間で揉めることも多く、確実に財産が自分の元に来るとは言い切れません。ですが、生存贈与の場合、贈与者と受贈者の合意で成り立つため確実に土地を引き継ぐことができます。また、タイミングも選ぶことができるため、受贈者が土地を必要としているときに自分のものにすることができます。

• 土地が収益物件の場合は税金の心配をせずに利益を受け取ることができる

収益物件が遺産に含まれる場合、その物件を相続まで持ち続けると、家賃も相続財産に含まれ、遺産額が増加し相続税が高くなる可能性があります。しかし、生前に土地と収益物件を贈与してしまえば、家賃収入は受贈者のものとなります。これにより、相続財産が増加したり相続税が上がったりするリスクを避けることができます。

• 贈与税がかからない場合がある

相続時精算課税制度により、贈与額が累計2500万円以下の場合、贈与税はかかりません。また、贈与額が相続時に相続税計算に含まれますが、他の遺産と合わせた額が基礎控除額以下であれば相続税もかかりません。

ただし、相続時精算課税制度を利用した場合でも、累計額が2500万円を超えた場合は、超えた額に対して20%の税率で贈与税がかかります。また、相続時精算課税制度を使えるのは、一定の条件（60歳以上の父母や祖父母から18歳以上の子や孫に贈与する場合など）に該当する場合に限られていることに注意が必要です。

土地を相続するメリット

土地を相続するメリットとしては以下のようなものがあげられます

• 登録免許税は生前贈与よりも安くなる

登録免許税とは、生前贈与や相続で土地を取得する場合に土地の名義を新たな所有者に変更するための登記を行うときに発生する税です。税率が生前贈与だと2%、相続だと0.4%になります。例えば、1000万円の土地を生前贈与で取得した場合、登録免許税は2%なので20万円かかります。一方、同じ土地を相続で取得した場合、登録免許税は0.4％なので4万円です。このように、登録免許税の額には5倍の差が生じます。

• 不動産取得税がかからない

不動産取得税は、相続人が土地や家を相続する際に支払う税金のことを言います。しかし、相続によって土地を取得した場合には発生しません。ちなみに生前贈与の場合、税率は取得した不動産の種類によって税率は変わりますが、土地と住宅の場合は3%と固定されています。

• 基礎控除額は相続税のほうが大きい

基礎控除額とは非課税になる金額のことを言います。相続税は遺産額が「3000万円＋（600万円×法定相続人数）」で計算した額以下であればかかりません。これに対して、贈与税は、相続時精算課税制度を利用した場合、110万円が基礎控除になります。暦年贈与を利用した場合にも毎年110万円は控除されますが、7年以内の贈与の場合には相続財産として計算します。また、ケースによってはこれよりも大幅に相続税を軽減できる場合もあるため、個別に検討が必要になります。

土地を生前贈与したほうが良いケース

ここまでは生前贈与と相続のメリットについてお話してきましたが、ここからはケースも交えて生前贈与と相続についてさらに理解を深めていきましょう。まずは土地を生前贈与したほうが良いケースについてお話します。

土地を確実に引き継ぎたい場合

土地を確実に引き継ぎたい場合は生前贈与がおすすめです。相続トラブルに発展しそうな場合や認知症のリスクがある場合、亡くなってから相続するのでは、希望する相手に確実に渡せない可能性があるからです。生前贈与を希望せず、特定の人に土地を渡したい場合は、遺言書を作らなければなりません。

土地の価値が上がりそうな場合

土地の価値がこれから上がりそうな場合も生前贈与がおすすめです。贈与税は土地の贈与時の基準によって算出され、相続税は土地の相続時の基準で算出されるからです。そのため、土地の価値が上がりそうな場合は、贈与額と相続時の差額分が、相続税の節税になると考えられます。

土地に収益物件が建っている場合

土地に収益物件が建っている場合も生前贈与がおすすめです。土地に収益物件が建っている場合、生前贈与すれば収益で得られる利益も受贈者のものになるため、間接的に相続税を節税することができます。

相続時まで収益物件を持ち続けると家賃収入も相続財産に含まれてしまい、遺産額が増えて相続税が高くなります。そうならないように生前に土地と収益物件を贈与し、家賃収入を手に入れることがおすすめです。

土地を相続したほうが良いケース

続いて土地を相続したほうが良いケースについてお話します。

小規模宅地等の特例を使って節税したい場合

土地の相続で節税を考える場合、「小規模宅地等の特例」を利用するのがおすすめです。相続時には、基礎控除に加えて「小規模宅地の特例」という制度を活用できます。この特例は、配偶者や同居家族など一定の要件を満たす方が、居住用や事業用の土地を相続する際に適用され、土地の評価額を減額して相続税を計算できるものです。

減額の割合は、相続開始直前の宅地等の利用区分や面積などに基づいて決まり、50%または80%の割合で評価額が減額されます。この特例により、相続税負担が大幅に軽減されることが多く、相続を選ぶメリットが大きいです。

また、この特例を上手に活用することで、相続税対策をさらに効果的に進めることが可能となります。

相続する財産の評価額が基礎控除より低い場合

土地を含む財産総額が相続税の基礎控除を下回るならば贈与より相続がおすすめです。土地を相続するメリットのところでもお話した通り、非課税になる割合が贈与税よりも相続税のほうが大きくなる場合が多いです。

相続税の基礎控除額は「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」で計算され、この基礎控除額を超えない場合は相続税がかからないため、結果的に贈与よりも有利な条件で財産を受け取ることができます。

これにより、相続税の負担が軽減されるため、相続を選ぶことが財産を効果的に受け継ぐ方法となります。また、相続時には小規模宅地等の特例を活用することでさらに節税効果を高めることも可能です。

親名義の土地に家を建てる場合は？

生前贈与でもなく、相続でもなく親名義の土地に家を立てたい場合にはどうすれば良いのでしょう。贈与税や相続税の負担を軽減する方法はないのでしょうか。

親名義の土地に家を建てる方法は4パターンあります。どのパターンが適しているのか状況によって異なるため、しっかりと理解を深めていきましょう。

親が所有する土地に無償で家を建てる

ひとつ目は、親所有の土地に無償で家を建てるパターンです。この場合、子どもへの贈与税はかからず、親側の所得税や住民税の支払いも増えません。ただし、親が亡くなった後には相続税が発生します。この方法は、贈与税の負担を避けるための有効な手段ですが、将来的な相続税を考慮する必要があります。

親が所有する土地を有償で借りて家を建てる

二つ目は、親所有の土地を有償で借りて家を建てるパターンです。この場合、地代と権利金を支払って親の土地を借りるため、贈与税や相続税はかかりません。ただし、親が亡くなった後には子に相続税が発生します。

また、子が支払った権利金などは親の所得となり、その分、親には所得税と住民税の支払いが必要です。また、この方法は贈与税や相続税を回避できますが、親の所得税負担が増える点に注意しましょう。

親が所有する土地を無償で譲り受けて家を建てる

三つ目は、親所有の土地を無償で譲り受けて家を建てるパターンです。この場合、子どもは贈与税を支払う必要があり、親は譲渡所得税を支払うことになります。もし無償ではなく特別に安く購入した場合でも、土地の相場価格と支払額の差額が贈与とみなされ、同様に贈与税が発生します。

親が所有する土地に二世帯住宅を建てる

四つ目は、親所有の土地に二世帯住宅を建てるパターンです。この場合、建物登記の際の持分が重要です。また、区分登記すると相続税の小規模宅地の特例が利用できなくなるため注意が必要です。この特例を活用することで、相続税の負担を軽減できますが、区分登記による影響を考慮し、計画を立てることが重要です。

土地を受け継ぐのはややこしい！どちらが得かプロに相談するのもおすすめ

このように、土地を生前贈与すればよいのか相続すればよいのか、どちらが得なのかは状況によって異なります。

正しく判断するためには、専門的な知識が必要になるため、プロに相談するのが安心です。セゾンの相続なら、生前贈与や相続のことはもちろん、争族対策、おひとりさまの終活まで幅広く相談できます。また、信頼できる専門家との無料相談や最適なプランの提案を受けることができます。ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。

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おわりに 

土地を生前贈与するか相続するかの選択は、様々な要因に依存します。税金や相続の状況、土地の価値などを考慮し、最適な方法を選ぶことが重要です。しかし、個々の状況に応じた判断は専門的な知識が必要となります。早めに行動を起こしてより良い終活をしていきましょう。

※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。