不動産担保ローンの利用を検討しているけれど、二番抵当で不動産担保ローンを組むことができるのか疑問に思う方も多いのではないでしょうか。また、住宅ローンを返済中で追加資金が必要になった場合の解決策も気になるかもしれません。
このコラムでは、二番抵当で不動産担保ローンを組む際の注意点や審査に通りやすくするポイントなどについて解説します。
この記事を読んでわかること
- 二番抵当で不動産担保ローンを組むのは、住宅ローン返済中に追加で融資を受けたいとき
- 二番抵当で不動産担保ローンを組む際には、不動産価格が希望金額を上回っているか、住宅ローン残債が担保価格を下回っているかどうかがポイント
- 二番抵当で不動産担保ローンを組む際には、金利が高い・借入上限額が低い傾向がある点に要注意
【要注意】審査が甘いローンはない！
「無担保、低金利、保証人不要で融資可能」などと書かれたハガキやSMSが突然届いたことがある方もいるかもしれません。
審査を行った結果、あるいは商品内容として、無担保や低金利、保証人不要となることはあります。しかし、審査が甘いローン商品はまずありません。貸金業規制法に基づき、国（財務局）や都道府県の登録を受けた金融機関であれば、どのようなローンであっても一定の審査基準があります。
どんなローンであっても審査がある
ローン商品には一定の審査基準が設けられていますが、これは不動産担保ローンでも同様です。もちろん、金融機関によって独自の判断基準がありますので、寛容に対応してくれる可能性はあります。
しかし、二番抵当での不動産担保ローンに限定すると、メガバンクなどは他の金融機関からの借入がないことを条件としているか、そもそも二番抵当では融資していません。二番抵当での不動産担保ローンでの融資が可能な金融機関はノンバンク系であることが多いです。
ローンの審査基準の例は以下のとおりです。
【審査基準の例と一般的な内容】
- 勤務先：一般的に勤務先の会社規模が大きいほど審査に有利
- 勤務形態：正社員が審査に有利
- 勤続年数：勤続年数は長いほど有利
- 年収：必要とされる年収の水準はローンの種類によって異なる
- 健康状態：ローンの種類によっては生命保険への加入が必要となることもある
- 所有資産：住居が持ち家か賃貸かなども審査の参考とする
- 返済負担率：年収に対する年間返済額の割合、20～25%以内であれば無理なく返済が可能
- 信用情報：クレジットカードの返済遅延や滞納があると審査に不利
甘い言葉を謳う闇金業者には要注意
資金繰りに困っていると、「無担保、低金利、保証人不要で融資可能」という言葉に惹かれてしまうかもしれません。しかし、これは警視庁の特殊詐欺対策ページに記載されている文言ですので、それだけ甘い言葉に誘惑される人が多いという注意喚起だと思ってください。
また、100%審査に通る、審査がない、ブラックリストに載っていても大丈夫など、審査が甘いことを謳う貸金業者には要注意です。貸金業法に基づき、国（財務局）や都道府県の登録を受けた金融機関ではない、いわゆる「闇金」である可能性があります。
金融庁は「ヤミ金融対策法のポイント」（PDF）の中で、違法な金融業者の手口を紹介し、注意喚起しています。闇金は違法な金融業者です。低金利で融資するという謳い文句で多重債務者などを呼び込み、信用状態や条件面を指摘して「当社では貸せないので他社を紹介する」などといって他店で借入れさせ、その金額の一部を紹介料としてだまし取る「紹介屋」という手口もあります。
また、契約していないのに勝手に銀行口座に現金を振込み、違法な高金利を請求してくる「押し貸し」、債務整理を行うなどと広告して「整理手付金」などの名目で現金などを預かりだまし取る「整理屋」という手口もあります。
闇金や特殊詐欺などには、十分に注意してください。
二番抵当で組む不動産担保ローンとは？
不動産担保ローンは、不動産を担保に借入を行うローンです。
担保は返済できなかった場合の補償として差し出す資産のことですから、不動産を担保とする場合、差し出す不動産の価値が高いほど多額の借入が可能となります。しかし、返済ができなかった場合は、当然ながら対象の不動産を失うことになりますので注意が必要です。
不動産を購入した場合、その不動産を自由に使用・処分できる権利を「所有権」といいます。所有権を公に示すためには、法務局にて「所有権保存登記」あるいは「所有権移転登記」を行わなければなりません。
これに対し、担保として不動産を差し出す際には、「抵当権設定登記」を行い、その不動産が担保に入っていることを公に示す必要があります。
所有権は共有されることはありますが、重複することはありません。これに対し、抵当権は複数設定することが可能です。抵当権を複数設定する場合は、取引の安全を保つために抵当権者の優先順位を決めておかなければなりません。優先度が高い順に一番抵当、二番抵当、三番抵当…と順位付けを行います。
二番抵当で組む不動産担保ローンとは、別の住宅ローンを組んでいる人に対し、新たな住宅ローンで融資を受ける、すなわち対象不動産にすでに一番抵当が設定されている状態で新たに不動産担保ローンを組むことです。
関連記事：「不動産の抵当権とは？内容や仕組みについてわかりやすく解説」
二番抵当で不動産担保ローンを組むのはどんなとき？
では、具体的にはどのような場合に二番抵当で不動産担保ローンを組むのでしょうか。それはすなわち、住宅ローン返済中であるにもかかわらず追加で融資を受けたいときです。例えば、車の購入費用、事業資金などの融資を受ける場合が挙げられます。
二番抵当での不動産担保ローンの場合、金利が割高になる傾向にありますので他のローンを組むことも考えられますが、担保余力がある場合はフリーローンなどよりも低金利で借りられる可能性があります。
二番抵当不動産担保ローンの審査に通りやすくするポイント
ローンの審査内容を理解していれば、借入時期や金額、金融機関を適切に選択することで、審査に通る可能性を高めることが可能です。
二番抵当で不動産担保ローンの審査に通りやすくするポイントは、以下のとおりです。
【二番抵当で不動産担保ローンの審査に通りやすくするポイント】
- 不動産価格が希望金額を上回っていること
- 住宅ローンの残額が担保価格を下回っていること
- ノンバンク系の不動産担保ローンの審査を受けること
- 信用情報に問題がないこと
それぞれのポイントについて解説します。
不動産価格が希望金額を上回っていること
不動産担保ローンは対象不動産の評価額に応じて借入可能額が変わり、不動産の評価額が高ければ借入可能額も大きくなります。
具体的な借入可能額の目安は、以下の計算式で求めます。
不動産担保ローン借入可能額＝物件の評価額×担保掛目(60～80%)
担保掛目とは、借入人が担保として差し入れる不動産について、将来担保権を実行した時に処分可能な価値を想定するために掛ける一定の比率のことです。一般的には60～80%を掛けることになります。
ただし、ローン借入可能額は物件の評価額よりも低くなるため、借入希望金額が不動産価格と同額になることはまずありません。
また、希望金額よりも担保価格の方が高ければ、返済ができなかった場合に担保物件の売却によって回収しやすい物件といえるため、希望金額が少ない方が融資の可能性が高くなります。
住宅ローンの残額が担保価格を下回っていること
担保価値とは、不動産担保ローンでの借入可能額のことです。住宅ローン返済中に二番抵当不動産担保ローンを申し込む場合、不動産担保ローン借入可能額から住宅ローンの残高を差し引いた残額が融資可能額となります。
不動産担保ローン借入可能額− 住宅ローン残高＝二番抵当不動産担保ローン借入可能額
住宅ローンの残高が担保価格を下回っていなければ、返済可能性がないとみなされ、融資はまず受けられません。住宅ローンの残高が少ないほど借入の可能性は高くなります。
ノンバンク系の不動産担保ローンの審査を受けること
金融機関には銀行や信用金庫、ノンバンク系など種類があり、銀行は銀行法、信用金庫は信用金庫法、ノンバンク系は貸金業法といった具合に、根拠法が異なります。
一般的に信用度が高いとされる銀行だけでなく、どの金融機関も法律を遵守して経営されていますが、業務内容や審査基準には違いがあります。中でも審査については、一般的に銀行よりもノンバンク系の方が緩いとされており、二番抵当での不動産担保ローンについても比較的寛容に対応してくれるかもしれません。
二番抵当での不動産担保ローンをお考えの場合は、銀行や信用金庫だけではなく、ノンバンク系の金融機関を候補に入れることで幅が広がり、融資を受けられる可能性が高くなります。
信用情報に問題がないこと
どのローンにも審査があることは前述しましたが、特に信用情報については注意が必要です。ローン審査にあたって金融機関は信用情報を以下の信用情報機関に照会します。
- KSC（全国銀行個人信用情報センター）
- JICC（株式会社日本信用情報機構）
- CIC（株式会社シー・アイ・シー）
3ヵ月以上の延滞、携帯端末の分割払いの未払い、債務整理などの情報が登録されるのが通常です。また、短期間に複数のキャッシングやクレジットカードへの申込みがあった場合にも登録される可能性があります。信用情報に傷があると、審査に不利に働きますので、登録されないよう注意してください。
信用情報に自信がない場合は、本人であれば確認できますので、信用情報機関へ問い合わせてみても良いでしょう。
二番抵当で不動産担保ローンを組むときの注意点
二番抵当でも、条件が整えば不動産担保ローンを組むことは可能です。ただし、一番抵当が条件のローンもあるため、すべての金融機関で可能なわけではありません。貸出条件が「二番抵当でも可能」となっているローンに限られます。
二番抵当が可能なローンは、ノンバンク系の不動産担保ローンに多い傾向が見られます。
二番抵当で不動産担保ローンを組むときの注意点は、以下のとおりです。
【二番抵当で不動産担保ローンを組むときの注意点】
- 二番抵当は金利が高い傾向がある
- 二番抵当は借り入れ上限額が低くなる
- 返済の負担が増える
- 融資に時間がかかる
- 不動産を失う可能性がある
二番抵当は金利が高い傾向がある
不動産担保ローンは、ローンを返済できなくなった場合に、担保として差し出している不動産を売却した金銭から貸金を回収する仕組みです。
抵当権には優先順位があるので、一番抵当の金融機関から優先的に回収することが可能です。そのため、二番抵当の金融機関は回収できないリスクが高くなります。このリスクを回避するために、金利を高く設定するわけです。
利息制限法により上限金利は15%です。貸金業法に基づき、国（財務局）や都道府県の登録を受けた金融機関は法律を遵守しますので、15%を超えることはありません。一番抵当の金利相場は、0.475～2.9%程度ですが、二番抵当以降では1.95～15.0%が金利相場であり、15%の上限金利が適用されることもあります。
一般的な住宅ローンと比べると高い金利なので、支払い総額も大きくなります。返済計画をしっかりと立てて、無理のない範囲で借り入れることが大切です。
二番抵当は借入上限額が低くなる
不動産担保ローンの借入上限額が低くなる理由は、大きく分けて2つあります。
1つ目は、不動産担保ローンの特徴です。
不動産担保ローンでは、物件の評価額に担保掛目という割合をかけてローン借入可能額を算出します。しかし、住宅ローンが残っている二番抵当の場合は、その残額を差し引く必要があるため、借入上限額が低くなるわけです。
2つ目は、遅延損害金等も考える必要があるからです。
不動産担保ローンでは、返済できない場合に担保となっている不動産を売却した金額から回収しますが、一番抵当権を持つ金融機関が優先的に回収できるため、二番抵当権を持つ金融機関の回収リスクは高くなります。そのため、一番抵当権を持つ金融機関からの借入額と遅延損害金等を差し引いた残額が、実際のローン借入可能額になるわけです。
関連記事：「不動産担保ローンとは？特徴とメリット・デメリットを知って活用しよう」
返済の負担が増える
二番抵当で不動産担保ローンを組む場合は、返済の負担が増えることに注意が必要です。
二番抵当は、すでに一番抵当での借入がある状態で、さらに同じ不動産を担保にして借入ることです。そのため、月々の返済額は増加します。返済期間を長くすれば月々の負担は軽くなるかもしれませんが、その分利息の支払い額が増えることに注意しなければなりません。
融資に時間がかかる
不動産担保ローンは、二番抵当かどうかに限らず、融資が実行されるまでに早くても１週間程度、長ければ1カ月程度かかります。一般的な無担保ローンの中には、即日融資実行というケースもありますので、比較的時間がかかるといえるでしょう。審査にあたっては、不動産の価値の評価や契約書・抵当権設定登記の準備に時間がかかるためです。
また、必要書類や提出書類も多いので、スムーズに進めるためにもしっかり準備しておきましょう。状況により変わるので参考ではありますが、必要書類や提出書類の例をご紹介します。
【不動産担保ローンの審査時に必要な書類の参考例】
| 個人名義で申し込む場合 | ・本人確認書類（運転免許証など顔写真付の身分証明書） ・収入を確認できる書類（確定申告書2-3期分、源泉徴収票など） ・住民票 ・納税証明書（住民税・固定資産税など） ・（個人事業主の方）事業計画書 |
| 法人名義で申し込む場合 | ・代表者の本人確認ができる書類（運転免許証など顔写真付の身分証明書） ・決算書（2-3期分） ・商業登記簿謄本 ・納税証明書（法人事業税・法人税など） ・事業計画書 |
| 共通 | ・担保となる不動産に関する書類 公図、地積測量図、建物図面、登記済権利証（登記識別情報）など |
不動産を失う可能性がある
不動産担保ローンの場合、返済できない場合に、担保にした不動産を失うことになります。これは、二番抵当で不動産担保ローンを組んだ場合でも同じです。
具体的には、抵当権が実行されると不動産を失うことになります。抵当権がいつ実行されるかはケースバイケースですが、一般的な住宅ローンの場合は3～6ヵ月以上の滞納で実行される可能性があります。
返済が滞ると、融資を受けた金融機関から督促状が送られてきます。督促状が来ても滞納を続けると、次に「期限の利益を喪失した」旨の通知が届きます。期限の利益とは、借入金を一括返済するのではなく、あらかじめ定めた条件どおりに返済できる権利です。この権利を喪失すると、借入金の全額を一括返済しなければなりません。一括返済できない場合は、抵当権が実行されることになります。
返済計画を立てていても、病気や交通事故など不慮の事態で収入が減少したり死亡したりすると、返済できなくなる可能性があります。このような場合に備えて保証を提供している会社もあります。保証内容や費用は保証会社によって異なるので、検討してみると良いでしょう。
二番抵当でも借入できるセゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローン
二番抵当で不動産担保ローンを組むことをお考えなら、「セゾンファンデックス 事業者向け不動産担保ローン」がおすすめです。
銀行とは異なる審査基準を採用し、不動産の担保力を重視しています。また、ご親族所有の不動産を担保にすることも可能です。全国対応しており、「連続赤字決算でも運転資金を借入れられた」「開業資金をスピーディに借入れできた」などの事例もございますので、ぜひ一度ご相談ください。
セゾンファンデックス 事業者向け不動産担保ローンの詳細はこちら
おわりに
二番抵当で不動産担保ローンを組む場合に審査に通りやすくするポイントや注意するポイントをお伝えしました。二番抵当で不動産担保ローンを組むこと自体は可能ですが、住宅ローンや一番抵当での不動産担保ローンをと比べて条件が厳しくなります。希望に近いかたちで借入れできるように、銀行だけでなくノンバンク系のローンも検討しましょう。ただし、複数のローンを組むことになりますので、しっかりとした返済計画を立てることが重要です。無理のない範囲でのご利用をおすすめします。
