セカンドハウスの購入を検討する際、資金調達に悩む方も多いのではないでしょうか。一般的な住宅ローンは、セカンドハウスの購入には利用できない場合が多く、適切なローン選びが重要です。
この記事では、セカンドハウスの購入に利用できる「セカンドハウスローン」や「フラット35」の特徴、それぞれの審査基準と利用までの流れについて詳しく解説します。
- セカンドハウス購入時には「セカンドハウスローン」と「フラット35」が利用できます。
- セカンドハウスローンは、金利が高い反面、高額の借り入れが可能です。
- フラット35は、一般の住宅ローンと同等の金利で借りられるメリットがあります。
- それぞれのメリットやデメリットを把握し、無理なく返済できるローンを選択しましょう。
セカンドハウスローンと一般の住宅ローンの違い
一般的な住宅ローンを利用できるのは、契約者本人や家族が住むことを目的とした住宅のみです。そのため、事業用の物件やセカンドハウスの取得費用としては利用できません。
一方、セカンドハウスローンは、自宅とは別に住宅を購入、もしくは増改築する際に組めるローンです。セカンドハウスを購入したい方にとって便利な反面、住宅ローンよりも金利が高く、審査が厳しいという特徴もあります。
セカンドハウス購入時に使える2つのローン
セカンドハウス購入時には、一部の金融機関が提供するセカンドハウスローンだけでなく、多くの金融機関で申し込めるフラット35も活用できます。フラット35は一般的な住宅ローンとして知られていますが、セカンドハウスの購入にも利用できるのです。これらのローンはそれぞれ特徴が異なるため、ご自身の状況に合わせて適切な方法を選択することが大切です。ここでは、セカンドハウス購入時に使える2つのローンについて詳しく解説します。
セカンドハウスローンの特徴
セカンドハウスローンとは、民間の金融機関がセカンドハウス購入者向けに提供するローンです。
取り扱っている金融機関は少なく、一般的な住宅ローンよりも金利が高く設定されている傾向にあります。
一般の方であれば、購入する住宅は基本的にひとつですが、セカンドハウス（別荘）を持ちたいと考える方は、資産がある富裕層だと想定されるでしょう。よって、高額な借り入れが必要となるケースが多く、富裕層を中心に利用されています。
また、金利は金融機関によって異なりますが、一般的な住宅ローンより高めの設定（店頭表示金利2〜3％台）です。借り入れ可能額の上限が高く、最大2億円までの借り入れができたり、独自の保証やサービスを提供したりしている金融機関もあります。
フラット35の特徴
セカンドハウスを購入する際には、フラット35も利用可能です。フラット35とは、住宅金融支援機構と金融機関が提供している住宅ローンで、融資期間は最長35年間、融資額は最大8,000万円までとなっています。返済期間中に金利が変わらず、返済計画を立てやすい特徴があります。
通常は自宅を購入するために利用されるフラット35ですが、条件を満たせばセカンドハウスの購入時にも活用できます。フラット35の申し込み条件については、以下の表をご覧ください。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 申込者の要件 | ・申込時の年齢が満70歳未満の方 ・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方 |
| 対象物件 | ・自分が利用する住宅（セカンドハウス含む） ・賃貸や事業用にしない住宅 |
| 借入可能額 | 100万円〜8,000万円 |
| 返済期間 | 最大35年 |
| 金利タイプ | 全期間固定金利 |
フラット35は、借りやすさと金利の低さが魅力の住宅ローンです。
フラット35の審査では、職業選別が行われないため、個人事業主の方でもお金を借りやすい特徴があります。また、金融機関によって多少異なるものの、おおむね1%台の金利で借りられるメリットもあります。
特に、セカンドハウスを建てる際に、できるだけ低い金利でローンを組みたい方にはフラット35がおすすめです。
クレディセゾンでは、フラット35を取り扱っています。「セゾンのフラット35」は、保証人不要で保証料や繰り上げ返済時の手数料も無料です。
自己資金の有無によって「セゾンのフラット35（買取型）」と「セゾンのフラット35（保証型）」を選択でき、各プランで金利が異なります。また、すでに他社のローンを組んでいる方も契約可能です。詳しい条件などは以下をご確認ください。
セカンドハウスローンのメリットとデメリット
セカンドハウスローンは、融資上限額が大きい分、建てられる住宅の選択肢が広がるメリットがあります。一方で、金利の高さによって返済負担が大きくなる点も理解しておきましょう。ここでは、セカンドハウスローンのメリットとデメリットについて詳しく解説します。
セカンドハウスローンのメリット
セカンドハウスローンの最大のメリットは、比較的高額の融資を受けられることです。高額の借入金があれば、住宅の選択肢が広がり、理想的なセカンドハウスを建てることができます。
また、借入金の用途が比較的自由に選べることも大きなメリットです。
例えば、セカンドハウスローンの借入金は、住宅の購入費用だけでなく、リフォームや増改築の目的でも利用できます。そのため、古い住宅をリノベーションしたい方にも利用しやすい点が特徴です。
物件購入以外の目的で費用を借りたい方は、セカンドハウスローンを検討してもよいでしょう。
セカンドハウスローンのデメリット
セカンドハウスローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高くなる傾向があります。これによって、借り入れ総額が増え、返済負担が大きくなる可能性があります。
また、セカンドハウスは居住用の住宅ではないため、住宅ローン控除など税金面での優遇は受けられません。一方で、固定資産税などの維持費は、一般的な住宅と同様に支払う必要があります。
さらに、ローンの審査基準が厳しいこともデメリットのひとつです。審査結果によっては、セカンドハウスの購入を諦めなければならない場合もあるでしょう。
フラット35のメリットとデメリット
セカンドハウスローンの審査に落ちた方や、より低金利で融資を受けたい方は、フラット35の利用を検討してもよいでしょう。しかし、フラット35で融資を受けるには、申込者の審査基準だけでなく、住宅の技術基準にも合格しなければいけません。ここでは、フラット35のメリットとデメリットについて解説します。
フラット35のメリット
フラット35では、セカンドハウス購入が目的でも通常の住宅ローンと同じ基準で審査されます。そのため、セカンドハウスローンよりも審査にとおりやすい点が特徴です。
また、金融機関が提供する固定金利の住宅ローンよりも比較的低い金利でローンを組める点も大きなメリットです。さらに、フラット35は多くの金融機関で取り扱っており、申し込みやすい点も魅力のひとつでしょう。
フラット35は、全期間で金利が固定されています。返済中は金利の変動を受けないため、安定した返済計画を立てたい方にもおすすめです。
フラット35のデメリット
フラット35で融資を受けるには、技術基準を満たす住宅を建てなければいけません。この技術基準を満たすため、住宅の間取りや仕様などが制限される可能性があります。
また、フラット35の融資対象は居住用の物件のみです。そのため、将来的にセカンドハウスを賃貸などへ出す場合は、アパートローンなどへの借り換えが必要になる点も理解しておきましょう。
ローン金利についても注意が必要です。金利変動型の住宅ローンであれば、市場金利が下がると返済金額も減ります。
しかし、フラット35は契約時の金利から変わらないため、市場金利が低くなったとしても、返済額が低くなることはありません。
セカンドハウスローンとフラット35の審査基準
セカンドハウスローンとフラット35は、それぞれ審査基準が異なります。特に、フラット35の場合は、申込者の審査基準だけでなく住宅の技術基準も求められる点を理解しておきましょう。ここでは、セカンドハウスローンとフラット35の審査基準について詳しく解説します。
セカンドハウスローンの審査基準
セカンドハウスローンの審査基準は、金融機関によって異なりますが、多くの金融機関で共通して審査される項目があります。一般的にローン審査で確認されるのは、主に以下の5項目です。
- 返済能力の有無
- 雇用の状況
- 物件の担保評価
- 債務の返済状況
- 健康状態
ここでは、各審査基準について詳しく解説します。
返済能力の有無
セカンドハウスローンは、通常の住宅ローンを返済中の方が同時に申し込むケースも多々あります。この場合、2本のローンを同時に組むことになるため、将来的に返済できる能力があるのか厳しく審査されます。
住宅ローン審査では、返済負担率を確認します。返済負担率とは、収入に対する返済額の割合を示すものです。例えば、年収500万円の方が年間に100万円を返済する場合、返済負担率は20%となります。
一般的には、返済負担率が30％〜35%以内に収まっていることがひとつの基準とされています。そのため、住宅ローンとセカンドハウスローンを合わせた返済負担率が35%を超えると、審査に落ちる可能性が高くなると考えておきましょう。
雇用の状況
ローン審査では、雇用の状況も重要なポイントです。特に注目されるのは、勤続年数と雇用形態です。
経営状況が安定している企業に勤めている方で、正社員として働く期間が長いほど、審査にとおりやすくなります。一方で、転職回数が多く、収入が不安定な方は審査にとおりにくくなるでしょう。
個人事業主の方も、将来の収入が見通せないリスクがあるため、審査に通過しにくい傾向があります。
物件の担保評価
購入する物件の担保評価は、セカンドハウスローンの審査で重要視されるポイントです。なぜなら、借入金の返済ができなくなった場合、金融機関は担保物件を売却して、ローンの残債を回収するからです。
担保評価とは、不動産の市場価値や収益価値によって決まる評価です。例えば、市街地の一等地にある物件は、今後も高額で売却できる可能性が高いため、担保評価が高くなります。一方で、郊外の山間地にある物件は、今後売却できる可能性が低いため、担保評価も低くなります。
担保評価が高い物件は、返済不能になっても売却によって回収できる可能性が高いため、ローン審査にもとおりやすくなります。一方で、担保評価の低い物件であれば、借入可能額が低くなったり、審査に落ちたりする可能性があります。
債務の返済状況
セカンドハウスローンの審査では、他のローンやキャッシングの返済状況も重要です。特に、ローン審査を申し込んだ時点で複数の借り入れをしている方は、審査にとおりにくくなるでしょう。
また、ローン審査では、過去の信用情報まで遡って調査されます。過去に返済を滞納していた場合や、自己破産などの法的措置を行っていた場合は、ローン審査に落ちる可能性が高くなります。
信用情報を公開している専門機関は、以下の3つです。
| 機関名 | 主な加盟会員 |
|---|---|
| 株式会社シー・アイ・シー（CIC） | クレジットカード会社や信販会社など |
| 株式会社日本信用情報機構（JICC） | 消費者金融など |
| 全国銀行個人信用情報センター（KSC） | 銀行や信用金庫など |
自分の信用情報はご自分でも確認できます。気になる方は、各信用情報機関に情報開示を請求してみるとよいでしょう。
健康状態
セカンドハウスローンでは、ローン利用者が返済できなくなる万が一のリスクに備えて、団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。特に、セカンドハウスローンを利用される方は、高額な借り入れを行うケースも多いため、団体信用生命保険への加入は必須です。
しかし、健康状態に問題がある方は、団体信用生命保険に加入できず、ローンを利用できない可能性もあります。そのため、健康状態は、ローン審査で注目されるポイントのひとつです。
フラット35の審査基準
フラット35の審査基準は、申込者に関する条件だけでなく、住宅の建築技術に関する基準がある点が特徴です。フラット35の審査基準は、主に以下の2項目で審査されます。
- 申込者の審査基準
- 住宅の技術基準
ここでは、フラット35の各審査基準について詳しく解説します。
申込者の審査基準
フラット35の申込者に関する審査では、以下の5項目を中心に審査されます。
- 年齢
- 国籍
- 収入状況
- 信用情報
- 資金使途
フラット35の申込者は、原則70歳未満が条件とされています。しかし、親子リレー返済を利用すれば、70歳以上でも申し込みが可能です。親子リレー返済とは、申込者と後継者が2世代で返済していく制度です。
例えば、45歳の息子がいる75歳の方は、自分の名義ではフラット35を利用できません。しかし、息子と一緒に親子リレー返済を利用することで住宅ローンを組めます。この方法を利用することで、年齢上限を超えてもローンを組むことが可能です。
申込者の国籍については、日本国籍か、永住許可または特別永住資格を持つ外国籍の方が対象となります。
また、収入状況に関しては、年収に応じた総返済負担率の基準が設けられており、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下が条件です。他のローン返済額も含めて計算され、太陽光発電の売電収入を年収に加算できる場合もあります。
フラット35の資金使途は、申込者本人または親族が居住する住宅に限定され、投資用物件には利用できません。
住宅の技術基準
フラット35の住宅の技術基準は、新築の場合と中古の場合で異なります。新築住宅の主な基準項目は以下のとおりです。
| 項目 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|
| 接道 | 一般の道に2m以上接すること | |
| 住宅の規模 | 70㎡以上 | 30㎡以上 |
| 住宅の規格 | ・2以上の居住室、炊事室、便所および浴室の設置 ・独立した生活を営むことができる | |
| 併用住宅の床面積 | 住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 | |
| 戸建型式など | 木造の住宅は戸建てまたは連続建てのみ | |
| 住宅の構造 | 耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合すること | |
参照元：住宅金融支援機構フラット35「新築住宅の技術基準の概要」
上記の表に記載された項目以外にも、断熱構造や配管などの基準項目もあります。詳細な条件について詳しく知りたい方は、フラット35のWEBサイトをご確認ください。
中古物件の場合は、新築と同様の基準を満たす必要があるほか、耐震性や劣化状況の確認が重視されます。
耐震性の基準は、昭和56年6月1日以降の建築であることが条件です。それ以前の物件であれば、耐震評価基準へ適合している必要があります。
フラット35を利用するには、住宅金融支援機構の検査に合格し、適合証明書を受け取らなければいけません。中古物件の場合でも、適合証明書の取得が求められるため、条件を満たすためにリフォームや改築を求められる可能性もあります。
セカンドハウスローンを利用する流れ
セカンドハウスローンを申し込む際には、取り扱っている金融機関で手続きを行い、審査を受ける必要があります。具体的な手続きの流れは以下のとおりです。
- 申し込みと事前審査
- 本審査
- 契約手続き
ここでは、セカンドハウスローンを申し込む手続きの流れについて詳しく解説します。
1.申し込みと事前審査
セカンドハウスローンを利用したい方は、まず金融機関に事前審査を申し込む必要があります。
金融機関によっては、インターネット上で簡易的な審査を受けることも可能です。セカンドハウスローンを提供している金融機関のホームページから必要項目を入力して、事前審査を受けましょう。
2.本審査
事前審査を通過した方は、各金融機関の窓口で本審査を受けます。本審査では、必要書類を提出する必要があります。申込者の状況や金融機関によって必要な書類は異なりますが、多くのケースで求められる書類は以下のとおりです。
- 本人確認書類(運転免許証や住民票など)
- 源泉徴収票
- 借り入れ状況を記した書類
- 勤続証明書
セカンドハウスローンの本審査を受ける方は、事前に上記書類を準備しておくと手続きをスムーズに進められます。
3.契約手続き
本審査に通過した方は、ローン契約の手続きを進めます。契約のタイミングで、団体信用生命保険への加入手続きなども行います。金融機関が案内する団体信用生命保険の保険料や保障内容などを事前に確認しておくと、スムーズに手続きを進められるでしょう。
本契約の際には、住民票や所得証明書などを再度提出しなければいけない場合もあります。あらかじめ契約に必要な書類を確認しておくことも大切です。
フラット35を利用する流れ
フラット35を利用する際には、セカンドハウスローンと異なり、設計検査や完成した住宅の検査などが必要です。フラット35を利用する流れは以下のとおりです。
- 申し込みと事前審査
- 設計審査
- 着工
- 竣工現場検査
- 借入金の受け取り
ここでは、フラット35を利用するまでの流れについて詳しく解説します。
1.申し込みと事前審査
最初に、フラット35を取り扱っている金融機関で申し込み手続きを進めます。その後、申し込んだ金融機関による事前審査が行われます。
フラット35は、金融機関と住宅金融支援機構の2者から審査を受けなければいけません。金融機関での審査に問題がなければ、団体信用生命保険への加入手続きを行い、次の審査に移行します。
2.設計検査
金融機関の事前審査を通過すると、住宅金融支援機構によって設計検査が行われます。設計検査とは、建築予定の物件がフラット35の技術基準を満たしているのか審査するものです。設計検査に合格すると、設計検査に関する通知書を受け取り、問題がなければ着工できます。
3.着工
住宅金融支援機構の適合証明書を受け取った方は、住宅の建築を始められます。ただし、建築中には中間現場検査を受けなければいけません。
中間現場検査とは、工事途中の段階で住宅金融支援機構の定める技術基準に適合しているのか現場で確認するものです。
中間現場検査で指摘された箇所があれば、速やかに修正して再度審査を受けなければいけません。この検査に合格すると、中間現場検査に関する通知書を受け取ります。
4.竣工現場検査
中間現場検査を通過して無事に住宅が完成した場合は、住宅金融支援機構に竣工現場検査を申請します。竣工現場検査に合格すると、適合証明書が交付されます。この証明書は、最後の契約手続きに必要なので、大切に保管しておきましょう。
5.借入金の受け取り
適合証明書を受け取ったら、金融機関との契約手続きを行います。この手続きの際に、抵当権設定手続きや火災保険への加入、登記手続きなどを同時に行います。契約前に金融機関へ問い合わせて、各手続きに必要な書類を確認しておきましょう。
最後の契約が完了すると、借入金が支払われ、融資実行日の翌月から返済が始まります。
セカンドハウスローンとフラット35の注意点
セカンドハウスローンを申し込む際には、取り扱っている金融機関が少ないことや、土地だけの購入には利用できない点に注意しましょう。ここでは、セカンドハウスローンやフラット35を申し込む際の注意点について詳しく解説します。
セカンドハウスローンを取り扱っている金融機関が少ない
セカンドハウスローンは、一部の金融機関しか取り扱っていません。また、金融機関によっては、セカンドハウスローンの取り扱いについて公式サイトなどに明記していない場合や、金利が不明な場合などもあります。
気になる金融機関があれば、直接問い合わせて相談してみるなど積極的に行動し、ご自身に合うローンを見つけましょう。
一方、フラット35は、取り扱っている金融機関が多く、幅広い選択肢の中から選べます。理想的なセカンドハウスローンが見つからない方は、フラット35を検討してもよいでしょう。
セカンドハウスローンやフラット35で土地だけの購入はできない
セカンドハウスローンやフラット35は、土地と住宅を合わせて購入する際には利用できますが、土地の購入だけを目的に利用することはできません。
たとえ、家を建てる予定があったとしても、土地だけを先に購入する場合は審査に落ちる可能性が高いでしょう。土地だけを購入したい方は、自己資金を貯めるか、別のローンを利用できないか金融機関に相談する必要があります。
無理のない範囲で融資を受ける
セカンドハウスローンは、一般的な住宅ローンよりも金利が高くなる傾向があります。そのため、返済負担が大きくなってしまうこともあるでしょう。
特に、住宅ローンと同時に融資を受ける方は、返済負担率が高くなる可能性が高いため、無理のない返済計画を立ててから申し込みましょう。返済負担が大きくなりそうであれば、借入金額を減らすか、さらに金利の低いローンを探す方法も検討する必要があります。
審査にとおらない場合は、一度ローンを組むのを諦めて、ある程度の頭金を貯めてから再度申請するのもひとつの手段です。
おわりに
セカンドハウスの購入を目的にローンを組む場合、民間の金融機関によるセカンドハウスローンとフラット35を利用する方法があります。
今後も安定した高収入が見込めて、8,000万円以上の高い金額を借りたい方はセカンドハウスローンを活用するとよいでしょう。
一方で、できるだけ金利を低く抑えたい方や、借入金が8,000万円以下で足りる方などは、フラット35を利用するのがおすすめです。
セカンドハウスローンを組む際は、無理のない返済計画を立てることも大切です。ご自身の収入やライフプランを見直し、最適なローンを選びましょう。クレディセゾンの「セゾンのフラット35」は、保証人不要で保証料や繰り上げ返済時の手数料も無料です。
セカンドハウスの購入手段としてフラット35を利用したい方は、以下のページから詳細をご確認ください。
※本記事は公開時点の情報に基づき作成されています。記事公開後に制度などが変更される場合がありますので、それぞれホームページなどで最新情報をご確認ください。
