子どもたちが独立し、大きな家も必要なくなったご夫婦の中には、コンパクトな家への引越しやリフォーム、建て直しをお考えの方もいらっしゃるかもしれません。しかし、60歳から住宅ローンを組むことができるのか気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、60歳からの住宅ローンについての現実とローンを組む際のポイント、注意点や利用したい住宅ローンについて解説します。60歳からの住宅ローンを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
１．60歳で住宅ローンは組めない？
結論から言うと、60歳からでも住宅ローンを組むことができます。住宅ローンの要件によっては60歳でも借り入れが可能であり、年齢を理由に住宅ローンをあきらめる必要はありません。
代表的な住宅ローンの例として、フラット35の場合、契約時の年齢が満70歳未満と規定されています。
しかし、実際に借り入れをするには審査に通過しなければならず、必ず借りられるわけではありません。若い世代と比較すると、一般的な住宅ローンでは健康上の理由を原因として希望通りの借り入れができないケースもあるようです。
また、完済時の年齢が決まっているため、返済期間も短くなることが多く、借入上限額が低くなってしまうこともあります。頭金の額にもよりますが、高額の借入は難しい可能性があることを知っておきましょう。
２．60歳から住宅ローンを組む際のポイント
60歳から住宅ローンを組む際には、以下のポイントを踏まえて借入をすることが大切です。
- 資金計画を綿密に立てる
- 団体信用生命保険の仕組み
- 複数の金融機関を検討する
一般的な住宅購入時にも大切なポイントですが、60歳からの住宅ローンに関しては、現役世代以上に慎重になる必要があるでしょう。
2-1.資金計画を綿密に立てる
まずは資金計画をしっかり立てることが必要です。リフォームや住宅購入は、決して安い買い物ではありません。住宅ローンは一般的に、月収の20～30%程度が返済額の理想的な数字だと言われています。
収入とあわせて、借入時の年齢によって返済期間も異なり、借入額が決定されるため、無理のない資金計画を立てることが大切です。
また、仮に現金で一括購入・一括決済を行ったとしても、以下の費用が発生することを忘れてはいけません。
- 不動産所得税
- 登記費用
- 固定資産税
- 火災保険料
- 修繕維持費
購入する不動産の所在地や金額によって費用は変わりますが、おおよそいくらという数字は不動産会社などに問い合わせる必要があります。
また、マンションの場合は管理費が追加で発生するので注意してください。管理費もマンションや住戸によって異なるため、事前に確認をしておくことをおすすめします。
不動産購入に際しては、購入後もその不動産を維持できるような資金計画を立てる必要があります。また、退職金を頼りにしてしまうと、生活に必要な資金が手薄になってしまう可能性もあるため、注意しなければなりません。
2-2.団体信用生命保険の仕組み
住宅ローンを使用する場合、加入が必須条件となることが多い団体信用生命保険の取り扱いにご注意ください。団体信用生命保険は通称「団信」と呼ばれ、契約者が死亡または重度の障害を負った場合、残債額が免除される保険です。
ほとんどの金融機関で加入が必須条件となっているものの、健康状態を理由に団体信用生命保険に入れず、結果的に審査に落とされてしまうことがあります。
また、そもそも団体信用生命保険の加入に際しては、「告知義務」があります。
これは、特定の疾病を患った経験がある、あるいは治療中ではないかなどといった点を事前に借入先に通告するもので、この時点で何かしらの項目に該当すると、団体信用生命保険に加入できなくなってしまう可能性があるので注意が必要です。
こうした事態を避けるための対策としては、審査基準が緩和された「ワイド団信」と呼ばれる制度を利用する方法、あるいは団信加入が必須ではない、フラット35のような住宅ローンを活用する方法があります。
2-3.複数の金融機関を検討する
金融機関によって、住宅ローン返済時に適用される金利や審査基準は異なります。60歳からの住宅ローンも同様ですので、必ず複数の金融機関の情報を集めましょう。特に着目すべきなのは、以下の項目です。
- 金利（年利）
- 60歳時点での借入上限額
- 借入時の年齢上限
- 完済時の年齢上限
- 団体信用生命保険の審査への影響
例えば、団体信用生命保険の加入の有無や条件の厳しさなどが違う場合もありますし、上限額が変わる場合もあります。手間と時間はかかりますが、比較・検討するのが賢明です。
３．60歳から住宅ローンを組む際の注意点
60歳からでも住宅ローンを組むことはできますが、次の２点には注意が必要です。
- 審査で重要視される項目
- 退職金の取り扱い
よく考えておかないと、住宅ローンが組めないことや、住宅ローンを組んでものちのち大変な思いをしてしまう可能性もあるのでご注意ください。
3-1.審査で重要視される項目
住宅ローン審査にあたっては、借入時の年齢と、完済時の年齢の両方が重視されます。特に借入時に60歳以上の場合は細かく見られる傾向があると言えるでしょう。
60歳以上の場合、若年層と比較するとリスクが高いことに加え、定年退職に伴う収入減によって返済できなくなる可能性があるためです。
年金収入で返済する方法もありますが、年金だけでは返済が難しいと判断されることも珍しくありません。年金をあてにしなくても問題のない返済計画をいかに立てるかという点も、60歳からの住宅ローンを組む際には重要です。
3-2.退職金の取り扱い
もうひとつの注意点は、退職金の取り扱いです。一度にまとまった金額が手に入るため、退職金を資金にして住宅ローンを組まずに購入することもできるかもしれません。
また、退職金を住宅ローンの頭金や月々の返済資金に充てることも可能です。しかし、退職金全額を住宅購入資金や返済資金に充てるのは、非常にリスクの高い行為です。
総務省が発表した「家計調査報告（家計収支編）2019年（令和元年）平均結果の概要」によるとと、夫65歳以上・妻60歳以上の夫婦で無職世帯の平均消費支出は23万9,947円/月であることが判明しています。
年金収入だけでは消費支出を賄えない世帯も少なくないため、老後の生活資金を十分考慮して資金計画を立てなければなりません。
４．60歳で利用したい住宅ローン
60歳で住宅ローンを組む場合、シニア向けの住宅ローンを検討してみるのもおすすめです。特に有名なのは、以下の３つです。
- フラット35
- リバースモーゲージ型住宅ローン
- リ・バース60
シニア向けでも有名なサービスなだけあって、一般的な住宅ローンを借入するよりもメリットがあります。ひとつずつ見ていきましょう。
4-1.フラット35
「フラット35」は、60歳以上でも借入ができる住宅ローンの代表格です。
クレディセゾンが取り扱っているフラット35は、業界最低水準の固定金利による借入が可能。急な金利変更がなく、資金計画を立てやすいのが特徴です。
また、自己資金ありの「保証型」と、できるだけ自己資金を抑えた「買取型」の２種類をご用意。団体信用生命保険の有無によって金利は変動しますが、住宅購入価格の100%までご融資が可能です。借入を検討している方のご事情に合わせた適切なローンを組むことができます。
クレディセゾンでは、60年以上クレジットカード会社として培ってきた信用と信頼により、無理のない住宅ローンの設計をお手伝いいたします。
4-2.リバースモーゲージ型住宅ローン
「リバースモーゲージ型住宅ローン」も検討したい住宅ローンのひとつです。これは、60歳以上を対象にした住宅ローンの一種ですが、自宅の資産価値を利用して借入を受けるサービスです。
購入不動産を担保にするため、使える範囲が首都圏や関西圏など、大都市地域に限定される点はデメリットです。
年利は2～4%と通常の住宅ローンよりも高めかつ融資限度額も低めですが、月々の支払いは利息のみです。
また、契約者が死亡した場合、相続人が残債を一括返済する「リコース型」と、担保にしていた土地や建物を売却返済する「ノンリコース型」がありますので、どちらにするか慎重に検討しなければなりません。
4-3.リ・バース60
上記のリバースモーゲージ型住宅ローンの中で住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して実現している住宅ローンを「リ・バース60」と言います。
リ・バース60の借入目的は住宅資金に限られていることが多いため、注意しなければなりません。ただし、エリアの制限はなく、一般的なリバースモーゲージ型住宅ローンよりも利用しやすいのもメリットです。
リ・バース60に関しては、こちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご一読ください。
関連記事はこちら：リ・バース60とは？仕組みやメリット・デメリット、申込み方法を解説
5.リースバックとは
住宅ローンとは少し違いますが、「リースバック」という方法もあります。リースバックとは、自己所有物件を運営会社に売却するものの、その後も賃貸物件として契約し居住する手法です。まとまった資金を手に入れつつ、同じ物件に住み続けることができるのが最大の特徴だと言えるでしょう。
資産運用において、不動産はインフレに強い性質を持っています。しかし、現金に比べると流動性が低く、資産運用するには不向きな側面があることも否定できません。
リースバックを活用すると、不動産に住み続けながら資産運用ができます。また、運営会社に買い取ってもらい現金化することで相続時のトラブルが未然に防げ、また固定資産税等を支払う必要がありません。節税を検討しているのであればぜひ活用したい手法です。
反面、持ち家から賃貸へと契約が変わることで、新たに住宅費が出費に加わります。月々の家賃の目安は、売却価格に期待利回りを掛け、それを12ヶ月で割ったものです。
おわりに
60歳からの住宅ローンは、借入ができないわけではありませんが、さまざまな条件が付いてしまうのが現実です。予想よりも借入可能額が少なかったり、健康・年齢を理由に借りられなかったりすることも珍しくありません。一般的な住宅ローンに代わる方法もあるため、いろいろな方法を検討することが大切です。
クレディセゾンが取り扱っている「セゾンの住宅ローン」では、多様なフラット35を取り扱っています。団体信用生命保険もさまざまなタイプがあり、充実した保障プランまで選択することが出来るので、住宅ローンを検討している際は、ぜひ候補に入れてみることをおすすめします。
