不動産担保ローンへの借り換えは金利を下げて毎月の返済を少なくするなど、いくつものメリットがあります。ただし、手続きや書類の準備に時間がかかること、自宅を担保とする場合には、総量規制の対象であることなどを把握しておかなければなりません。このコラムでは、不動産担保ローンへの借り換えについて、詳しくご紹介します。
不動産担保ローンへの借り換えを検討するタイミングは？
不動産担保ローンへの借り換えには、検討するべきタイミングがあります。一般的には、毎月の支払いが厳しくなった場合です。また、一定期間だけ返済額を減額するリスケジュールを行っている場合に、それが終了して返済額が増えたときも借り換えを考えるタイミングといえるでしょう。
ここでは、不動産担保ローンへの借り換えを検討するタイミングについてご紹介します。
毎月の支払いが厳しい場合
毎月の収入が少なくなったなどの理由でローンの返済が厳しくなった場合、今のローンよりも金利が低い商品に借り換えることで返済額を少なくすることが可能です。
利用中のローンが不動産担保ローンの場合だけでなく、無担保ローンの場合であったとしても、不動産担保ローンへの借り換えにより、毎月の負担を軽くすることが期待できます。
リスケジュールが終了しても返済が厳しい場合
返済が難しくなったときに考える手段として、リスケジュールがあります。リスケジュールとは金融機関に相談し、一定期間だけ返済を減額するなど返済条件変更のことをさします。
リスケジュールの期間に生活を立て直し、期間終了後は以前の返済金額に戻します。しかし、リスケジュールの期間が終了しても返済状況が変わらない場合は、不動産担保ローンへの借り換えを検討するタイミングといえるでしょう。
不動産担保ローンへの借り換えが有効な３つのケース
不動産担保ローンの借り換えには、次のような3つのケースがあります。
- 無担保ローンから借り換える
- ほかの不動産担保ローンから借り換える
- 住宅ローンなどから借り換える
無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えは、より金利を抑えて毎月の負担を軽くできる方法です。ほかの不動産担保ローンや住宅ローンなど金利が低いローンの場合でも、より有利な条件の金融機関を選ぶことで毎月の負担を軽くすることができます。
ただし、不動産担保ローンで担保が自宅の場合は、貸金業法の総量規制の対象となるため、総債務が年収の3分の1を超える借入はできません。借り換えローンは総量規制の対象なので注意してください。担保が自宅以外のセカンドハウスや賃貸物件、事業者向け不動産担保ローンは、総量規制の対象にはなりません。
それぞれのケースについて、見ていきましょう。
無担保ローンからの借り換え
カードローンなど無担保のローンは手軽に資金を調達できるのがメリットですが、有担保のローンと比較して金利が高い傾向があります。返済期間も短く、毎月の負担は大きくなるでしょう。
土地や建物など担保にできる不動産がある場合、現在の無担保ローンの金利よりも金利が低い不動産担保ローンへの借り換えで毎月の返済額や総返済額を低くすることが可能です。
ほかの不動産担保ローンからの借り換え
現在、不動産担保ローンを利用している場合でも、ほかの金融機関の商品に変えることで負担を減らせる場合があります。同じ不動産担保ローンでも、金融機関ごとに金利や返済方法は異なります。
より金利の低いところ、もしくは返済期間を延ばせる不動産担保ローンに借り換えることで、月々の返済額を減らして負担を軽くすることができるでしょう。
住宅ローンなどからの借り換え
住宅ローンやリフォームローンなど用途を限定するローンは、フリーローンよりも金利が低い傾向です。しかし、借り入れの時期によっては、現在の不動産担保ローンよりも高い金利の可能性があります。
より低金利な不動産担保ローンがあれば、借り換えによって負担を減らせるでしょう。また、住宅ローンの用途は住宅の購入に限られますが、借り換えによってそのような制限がなくなり、賃貸に出すといった選択もできるようになる場合があります。
不動産担保ローンへ借り換える３つのメリット
不動産担保ローンへの借り換えは、条件の良いところに借り換えることで以下のようなメリットがあります。
- 月々の返済額が減る
- 総返済額が減る
- 返済額はそのままに、借入額を増やせる
複数の金融機関から借り入れをしている場合、不動産担保ローンに1本化することで毎月の返済額を減らすことが可能です。また、金利の低いローンに借り換えれば総返済額を減らせます。ここでは、不動産担保ローン借り替えのメリットを3つご紹介します。
毎月の返済額を減らせる
複数のローンから借り入れがある場合、毎月の返済総額が高額になるケースがあります。それらローンの借入残高を不動産担保ローンに1本化することで、毎月の返済額を減らすことが期待できます。
また、複数社からの借り入れは支払日や返済額が会社ごとに異なり、毎月の管理が大変です。1本化により、支出の管理がしやすくなるのもメリットといえるでしょう。
返済期間が長い不動産担保ローンに借り換えることで、毎月の負担を減らすこともできます。
セゾンファンデックスの不動産担保ローンは、最長25年の延長が可能です。銀行などの金融機関で返済期間の延長が認められないという場合でも、借り換えによって毎月の負担を減らすことができます。
個人の方は、こちらのフリーローン（不動産担保）がおすすめです。ご自宅を担保にする場合には、総量規制の対象となるのでご注意ください。
個人事業主の方、事業者の方は、こちらの事業者向け不動産担保ローンがおすすめです。
総返済額を減らせる
不動産担保ローンの借り換えは、総返済額を減らすことも期待できます。現在よりも金利が低いローンに借り換える場合、返済期間が同じであれば金利差分の利息が減るためです。
特に無担保ローンから借り換えることで、総返済額の大幅な減額が期待できます。毎月の返済はできていても金利が高いと感じている方は、借り換えを検討してみると良いでしょう。
返済額を変えずに、借入額を増やす
毎月の返済は問題ないが、さらに資金が必要という場合、借り換えによって借入額を増やすことも期待できます。不動産の評価は金融機関ごとに異なり、担保力を重視する会社であれば融資額を増やしてもらうこともできるでしょう。
また、不動産の価格が上昇している場合、担保不動産の評価も上がります。借り換えによって現在の担保価値で高く評価される場合もあり、以前よりも多く融資を受けることが可能です。
セゾンファンデックスの不動産担保ローンは、銀行などの金融機関とは異なる独自の審査基準で不動産評価を行っています。不動産の担保力を重視しているため、借り入れを増やしたいと考えている方は、検討してみてはいかがでしょうか。
個人の方は、こちらのフリーローン（不動産担保）がおすすめです。
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不動産担保ローン借り換えの注意点
不動産担保ローンの借り換えはメリットが豊富ですが、いくつか注意したい点もあります。無担保ローンと異なり手続きが多く、万が一返済できない場合は担保に入れた不動産を失う可能性があるということを認識しておかなければなりません。また、自宅を担保とする場合には、総量規制の対象となりますので総借入額は、年収の3分の1までに制限されます。新たにローンを組むにあたって諸費用がかかることも把握しておきましょう。ここでは、不動産担保ローンを借り換える際の注意点についてご紹介します。
総量規制の対象となる場合がある
自宅を担保にする場合には、総量規制の対象となります。セカンドハウスや賃貸物件であれば対象外となります。また事業者用不動産担保ローンであれば総量規制の対象にはならず、借り換えも可能です。
手続きに手間がかかる
借り換えは新規の契約と同じであり、本人確認書類や不動産登記簿謄本など不動産関係の書類、収入証明など必要書類の準備が必要です。
また、審査は申し込みをした方の信用力と不動産の担保評価の2点を中心に行うため、無担保ローンよりも時間がかかります。無担保ローンに比べ、手続きに手間がかかり、融資までにある程度の時間を要すると考えておいたほうが良いでしょう。
返済できなければ不動産を失う可能性がある（抵当権の設定）
不動産担保ローンでは、担保にする不動産に抵当権を設定します。万が一返済が滞った場合、金融機関が担保権を実行して残債権の回収にあてるためです。
不動産担保ローンは不動産を担保にしているため、有利な条件で融資を受けられるでしょう。しかし、返済ができなくなれば最悪の場合、不動産を失う可能性があるということは把握しておく必要があります。
諸費用がかかる
不動産担保ローンでは、担保として提供した不動産に抵当権を設定するため登記費用や不動産鑑定費用、手数料などの諸費用がかかります。
これらの費用は申し込む方が負担しなければなりません。諸費用の金額は金融機関や借入金額によって異なりますが、借入額が多い場合には数十万円程度の費用が必要になる場合もあります。
おわりに
不動産担保ローンの借り換えは、毎月の返済額が難しい場合にメリットが期待できる方法です。金利が低い、あるいは返済期間が長い不動産担保ローンに借り換えることで、負担を軽くすることができます。
また、金利が低い不動産担保ローンに借り換えれば、総返済額を減らすことも期待できます。ただし、借り換え時には必要書類の準備や諸費用がかかるということも理解しておかなければなりません。メリットを活かし、上手に借り換えを行いましょう。
