絶対借りられる不動産担保ローンは存在する？審査通過率を高める条件とコツ

不動産担保ローンの審査に通過したいものの、どうすれば良いか分からない方も多いでしょう。実は、”絶対に借りられる”不動産担保ローンは存在しません。しかし、審査基準を理解し、適切な準備をすることで、融資を受けられる可能性を大きく高めることができます。

本記事では、審査に通るためのポイントと、高確率で借りられる条件を具体的に解説します。また、銀行に比べて審査基準が緩やかな金融機関やノンバンクの商品など、審査が比較的通りやすい不動産担保ローンも幅広く紹介します。

もし「絶対借りられる」と謳っている商品を見かけたら要注意です。そのような主張の根拠をしっかりと確認しましょう。それでは、不動産担保ローンの審査を通過するためのコツと知識を見ていきましょう。

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• 不動産担保ローンの審査に通らないとき・落ちたときの対処法｜気を付けるべきポイントとは？
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【最初に結論】絶対借りられる不動産担保ローンはない

金融機関によって審査基準は異なりますが、不動産担保ローンを借りる際は審査に通る必要があるため、「絶対借りられる」とはいえないでしょう。反対に「絶対借りられる」と謳っている場合は、本当にそうなのか、その根拠をしっかりと確認しましょう。

不動産担保ローンの審査基準を知っておこう

不動産担保ローンの審査では、個人なら年齢・収入・勤続年数、法人なら経営状況・将来性など様々な観点から返済能力（問題なく返済できるかどうか）をチェックされます。さらに加えて担保物件の価値も重要です。

不動産担保ローンの一般的な審査基準を以下にまとめました。

申込者の属性

不動産担保ローンの審査では、申込者の年齢、職業、年収、勤続年数などの属性が重視されます。例えば、高齢で勤続年数が浅い申込者は、返済能力に不安があると見なされ、審査に通りにくくなる可能性があります。安定した年収と長期の勤続歴があれば、その分審査を通りやすくなります。法人の場合は経営年数や業績、将来性なども考慮されます。

他社の借り入れの状況

他社からの借入状況も審査のポイントです。複数のローンを組んでいたり、過去に延滞の経験があると、返済能力に懸念が持たれ、不動産担保ローンの審査を通過しづらくなります。借入総額に対する年収の割合である「返済比率」も重要視され、一般的に35%を超えると審査に通りにくいとされています。

個人信用情報

個人信用情報機関に登録された債務の延滞状況や、自己破産・個人再生の有無なども確認されます。延滞が複数回あったり、過去に債務整理を行った経歴があると、信用力が低いと判断され、不動産担保ローンは審査落ちになる公算が高くなります。

返済負担率

これらの要素に加え返済負担率なども考慮され、借入希望額と返済負担のバランスが取れているかどうかが審査されます。返済負担率とは、収入に対して返済額が占める割合を表したものです。また、他の金融機関からの借入状況や返済実績なども審査時に確認されます。

担保価値

返済能力以外では、担保にする不動産に価値があるかどうかも重視されるポイントです。金融機関が融資可能額を決める際は、不動産にどれくらいの価値があるのかを目安にしています。そのため、不動産の評価額が高くなるほど、借入可能額も高くなる傾向があります。

より具体的な不動産担保ローンの審査基準の例

不動産担保ローンの審査では、様々な要素が考慮されます。以下に、一般的な審査基準の具体例を示します。ただし、これらの基準は金融機関によって異なる場合があるため、あくまで目安としてお考えください。

年収条件

• 個人の場合：年収400万円以上が一般的
• 法人の場合：安定した業績（黒字）が3年以上継続していることが望ましい

勤続年数・事業継続年数

• 会社員の場合：正社員として2年以上の勤続
• 自営業の場合：3年以上の事業継続

年齢条件

• 申込時：20歳以上
• 完済時：80歳以下が多い（完済時の年齢上限は金融機関により65歳～80歳と幅がある）

返済比率（年間返済額÷年収）

• 35%以下が望ましい
• 例：年収600万円の場合、年間返済額210万円（月々17.5万円）以下

担保物件の評価額

• 融資希望額の150%以上が一般的
• 例：3,000万円の融資を希望する場合、担保物件の評価額4,500万円以上が必要

信用情報

• 過去2年以内に延滞がないこと
• 債務整理（自己破産、個人再生等）の経歴がないこと

他の借入状況

• 総借入額が年収の10倍以下であること
• 例：年収600万円の場合、総借入額6,000万円以下

担保物件の条件

• 築年数：木造の場合は30年以内、鉄筋コンクリートの場合は50年以内が望ましい
• 立地：最寄り駅から徒歩20分以内が理想的

これらの条件をすべて満たす必要はありませんが、多くの項目を満たしているほど審査に通過しやすくなります。自身の状況と照らし合わせて、審査通過の可能性を事前に把握しておくことをおすすめします。

審査基準が緩和されている不動産担保ローンの特徴

絶対借りられる不動産担保ローンはありませんが、金融機関によって審査基準は異なるため、申し込む金融機関を変更するだけでも、審査通過の可能性は変わってきます。銀行などの金融機関に比べ、審査基準が緩和されている不動産担保ローンには主に2つのタイプがあります。

1. 金利が高めの不動産担保ローン
2. ノンバンクの不動産担保ローン

それぞれのメリットとデメリットを明確に理解することで、自身の状況に最適な選択ができます。

金利が高めの不動産担保ローン

メリット

• 審査基準が緩やかで、通過しやすい
• 銀行での審査に通らなかった場合でも借りられる可能性がある
• 融資額が大きくなる傾向がある

デメリット

• 金利が高いため、返済総額が増える
• 月々の返済額が大きくなる

【具体例】

• A金融機関（低金利）：年利2%、1,000万円を10年間借りた場合の金利収入は200万円
• B金融機関（高金利）：年利8%、1,000万円を10年間借りた場合の金利収入は800万円

ノンバンクの不動産担保ローン

メリット

• 銀行より審査基準が緩やか
• 担保物件を実勢価格で評価するため、より高額の融資を受けられる可能性がある
• 住宅ローン返済中でも申し込み可能なケースが多い
• 抵当権の順位を不問にしているケースがある

デメリット

• 銀行より金利が高くなる傾向がある
• 金融機関の信頼性や安定性が銀行より劣る場合がある

【具体例】

• A銀行：担保物件（実勢価格5,000万円）を路線価格の3,500万円で評価
• Bノンバンク：同じ物件を実勢価格の5,000万円で評価

選択のポイント

• 審査通過の可能性を重視する場合：金利が高めの商品やノンバンク商品を検討
• 返済額を抑えたい場合：可能な限り低金利の商品を選択
• 融資額を最大化したい場合：ノンバンク商品を検討

いずれの場合も、複数の金融機関の条件を比較し、自身の状況に最適な商品を選ぶことが重要です。

不動産担保ローンの審査に通らない理由や落ちる原因

不動産担保ローンを利用したくても、審査を通過できずに借り入れができないケースは少なくありません。審査に通過できない原因として、以下の3つが考えられます。

1. 書類の不備や虚偽の申告があった
2. 担保価格や信用情報に問題がある
3. 固定資産税の未納・滞納がある

不動産担保ローンの審査に通過するためには、審査の妨げとなりうる要素を解消することが重要です。審査の通過が難しくなる原因を理解し、通過するための対策を講じましょう。

書類の不備や虚偽の申告があった

不動産担保ローンの審査を申し込む際は、さまざまな書類を提出しなければいけません。提出書類が不足していたり、記入内容に誤りがあったりすると、審査に通過できない可能性があります。書類を準備する際は、不足や誤りがないかをよく確認し、不備のない状態で提出することを心掛けましょう。

また、虚偽の内容を申告して嘘が発覚すると、審査に通過できなくなります。審査に通過したい気持ちが強くても、申告内容を偽ることは控えましょう。

担保価格や信用情報に問題がある

借入希望額に対して不動産の担保価格が低い場合は、審査の通過が困難です。不動産の担保価格を決める要素はさまざまですが、売却が難しいと判断されると評価が低くなる傾向があります。また、審査は他の借入状況や過去の返済履歴なども考慮のうえ実施されます。その他の原因として、収入や勤続年数なども考えられます。

固定資産税の未納・滞納がある

審査に通過できない場合にありがちな理由として、担保不動産にかかる固定資産税の未納・滞納が挙げられます。住宅や土地を所有する際は、固定資産税を支払わなければいけません。

不動産担保ローンの申込者が返済不能に陥ると、金融機関は担保不動産を売却して貸付金の回収を図ります。しかし、担保不動産の固定資産税が支払われていない場合は、売却価格から未納分の税金や延滞税が差し引かれ、金融機関の取り分が少なくなります。

金融機関にとっては貸付金を回収できないリスクが高まるため、固定資産税を未納・滞納している場合はローンの利用を認められないことが多いです。

不動産担保ローンの審査で落ちて断られた時の対処法

不動産担保ローンの審査に落ちてしまった場合でも、諦める必要はありません。対処法には大きく分けて3つの方法があります。

担保にする不動産を変更して再度申し込む

1つ目は、別の物件を担保に申し込み直すことです。複数の不動産を持っている場合、審査が通らなかった理由は、最初に出した物件に問題があった可能性があります。物件の評価額が低かったり、立地条件が悪かったりする場合が考えられます。そこで、別の物件を新たな担保として申し込めば、審査を通過できる可能性が出てくるかもしれません。

別の金融機関の不動産担保ローンに申し込む

2つ目の対処法は、審査基準の異なる別の金融機関に申し込むことです。金融機関によって不動産担保ローンの審査基準は様々で、ある金融機関では通らなくても、別の金融機関なら審査に通過する可能性があります。特に銀行とノンバンクでは審査のポイントがかなり違うため、一方で不合格だったとしても、もう一方では合格するケースも十分にあり得ます。

不動産担保ローン以外の資金調達方法を検討する

3つ目は、もしどうしても不動産担保ローンの審査に通過できない場合、不動産担保ローン以外の資金調達方法を検討するということです。具体的には事業者向けの無担保ローンや、制度融資、あるいは保有不動産の売却なども選択肢として考えられます。

このように、不動産担保ローンの審査に落ちてしまっても、まだ諦める必要はまったくありません。
上記の3つの対処法を活用することで、最終的に必要な資金を調達できる可能性が高まります。

実際によく利用されている不動産担保ローンのご紹介

ここでは、比較的幅広い条件で融資を検討できる5つの不動産担保ローンについて、その特徴や条件をまとめてご紹介します。各内容を参考に、自社の状況に最適な資金調達方法を検討する際の一助としていただければ幸いです。

セゾンファンデックス「事業者向け不動産担保ローン」

▶大手クレジットカード会社「クレディセゾン」グループによる、幅広い用途に対応しています。

項目	内容
借入可能額	100万円から5億円の範囲
適用金利	固定：4.5%～9.9%、変動：2.75%～4.55%（実質年率は15.0%以内）
資金調達の速さ	最短1週間程度
特筆すべき点	・新規創業者も対象 ・運転資金から設備投資まで多様な使途に対応

MRF「長期間元金据置プラン」

項目	内容
融資範囲	100万円から3億円
適用金利	年4.0%から9.9%
融資実行スピード	最短3日
プランの特徴	・最長15年の元金据置が可能 ・専門知識を持つスタッフによるサポート

アクト・ウィルによる「不動産担保融資」

項目	内容
最大融資額	5000万円
金利幅	年8.00%から15.00%
返済期間	12ヶ月以内
サービスの特色	・審査は最短60分 ・来店不要のリモート対応

ファンドワンが提案する「不動産担保融資」

項目	内容
融資規模	300万円から1億円までの範囲
金利設定	年2.5%から15.0%の幅
融資期間	要相談
審査の特徴	銀行融資で否決されたケースでも柔軟に対応

AGビジネスサポート「不動産担保ビジネスローン」

項目	内容
融資限度額	100万円から5億円まで
金利条件	固定・変動とも2.49%〜8.99%（実質年率は15.0%以下）
融資実行までの目安	最短で3日
独自の特徴	・赤字企業でも相談可能 ・親族所有の不動産も担保として検討

不動産担保ローンを実際に申し込む際の具体的な手順と注意点

1. 事前準備： まず、自身の財務状況を把握しましょう。年収、他の借入金の残高、月々の支出などを整理します。例えば、年収700万円、住宅ローン残高2,000万円、クレジットカード利用額が月10万円程度の場合、これらの情報を一覧にしておきます。
2. 担保物件の評価： 専門家に依頼して、担保物件の現在の市場価値を評価してもらいます。例えば、10年前に4,000万円で購入した物件が、現在3,500万円と評価されたとします。
3. 複数の金融機関に相談： 少なくとも3社以上の金融機関に相談し、条件を比較します。各社の提示内容を以下のように表にまとめると比較しやすくなります： 金融機関融資可能額金利返済期間審査期間A銀行2,000万円2.5%20年2週間Bノンバンク2,500万円3.8%15年1週間C信用金庫1,800万円2.2%25年3週間
4. 審査書類の準備： 一般的に必要な書類は以下の通りです。事前に準備しておくと審査がスムーズです。
   • 本人確認書類（運転免許証のコピーなど）
   • 所得証明書（源泉徴収票、確定申告書など）
   • 資産証明書（預金通帳のコピー、有価証券残高証明書など）
   • 不動産の権利証書（登記簿謄本など）
   • 実印と印鑑証明書
5. 契約時の注意点： 契約書にサインする前に、以下の点を必ず確認しましょう。
   • 金利の変動条件（固定金利か変動金利か、変動の場合はどのような条件で変わるのか）
   • 繰上返済の可否と手数料
   • デフォルト（返済不能）時の処理方法
   • 担保物件の処分条件
6. 返済計画の立案： 承認された融資額と条件をもとに、具体的な返済計画を立てます。例えば、2,000万円を金利2.5%、20年返済で借りた場合、毎月の返済額は約10.6万円となります。これが現在の収支状況で無理なく返済できるか、家計簿などで綿密に確認しましょう。
7. 定期的な見直し： 融資を受けた後も、年に1回は返済状況と物件価値を見直します。物件価値が上がっていれば、条件の改善交渉や追加融資の検討ができる可能性があります。

これらのステップを踏むことで、より安全かつ有利な条件で不動産担保ローンを利用することができます。ただし、個々の状況によって最適な選択は異なるため、必要に応じてファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをお勧めします。

不動産担保ローンの審査に関するよくある質問（Q&A）

Q1: 不動産担保ローンの審査に通過するための具体的なポイントは何ですか？

A1: 不動産担保ローンの審査通過には以下の具体的なポイントが重要です。

1. 担保不動産の価値
   • 一般的に、融資希望額の120%以上の評価額が必要です。
   • 例：1,000万円の融資を希望する場合、担保不動産の評価額は1,200万円以上が望ましい
2. 年収と返済比率
   • 年収の35%以下が月々の返済額の目安です。
   • 例：年収600万円の場合、月々の返済額は17.5万円以下が望ましい
3. 勤続年数
   • 正社員の場合、最低2年以上の勤続年数が求められることが多いです。
   • 自営業の場合は、3年以上の事業継続が望ましいです。
4. 信用情報
   • 過去2年間に延滞がないことが重要です。
   • 他の借入の返済状況も審査対象となります。
5. 担保不動産の所在地
   • 都市部や交通の便が良い地域の方が高評価を得やすいです。
   • 例：東京23区内や大阪市内などの都心部は有利
6. 物件の築年数
   • 一般的に築20年以内の物件が望ましいです。
   • ただし、適切なメンテナンスがされていれば、築年数が古くても問題ない場合があります。

これらのポイントを満たすことで、審査通過の可能性が高まります。

Q2: 二番抵当でも借りられる不動産担保ローンの具体的な特徴と注意点は？

A2: 二番抵当で借りられる不動産担保ローンには以下の特徴と注意点があります。

特徴

1. 融資額
   • 一般的に、（担保不動産の評価額）-（一番抵当の残債）-（一定のバッファー）が上限となります。
   • 例：担保不動産の評価額が5,000万円、一番抵当の残債が3,000万円の場合、 融資可能額は1,500万円程度（バッファー500万円と仮定）
2. 金利
   • 一番抵当より高めの金利設定が一般的です。
   • 例：一番抵当が年利1.5%の場合、二番抵当は年利3%〜5%程度
3. 融資期間
   • 一番抵当より短めの期間設定が多いです。
   • 例：一番抵当が35年の場合、二番抵当は5年〜20年程度

注意点

1. 審査基準
   • 一番抵当より厳しい審査基準が適用されることが多いです。
   • 年収や職業、勤続年数などでより高いハードルが設定される場合があります。
2. 担保評価
   • 一番抵当権者の承諾が必要な場合があります。
   • 担保評価額が下がっている場合、借入れができない可能性があります。
3. 返済リスク
   • 二番抵当は優先順位が低いため、返済が滞った場合のリスクが高くなります。
   • 返済計画は慎重に立てる必要があります。
4. 金融機関の選択
   • 二番抵当を扱う金融機関は限られます。主にノンバンクや一部の地方銀行などです。
   • 例：セゾンファンデックス、日本保証、SBIソーシャルレンディングなど

これらの特徴と注意点を十分に理解した上で、二番抵当の不動産担保ローンを検討することが重要です。

Q3: 不動産担保ローンの審査で最も重視される点は何ですか？また、審査を通過するためのコツはありますか？

A3 不動産担保ローンの審査では、主に以下の3点が重視されます。

1. 担保不動産の価値
2. 借入者の返済能力
3. 信用情報

審査を通過するためのコツは以下の通りです。

1. 担保不動産の価値
   • 一般的に、融資希望額の150%以上の評価額が必要です。
   • 例：3,000万円の融資を希望する場合、担保不動産の評価額は4,500万円以上が望ましい
2. 返済能力
   • 年収の35%以下が月々の返済額の目安です。
   • 例：年収800万円の場合、月々の返済額は23.3万円以下（800万円÷12ヶ月×35%）が望ましい
   • 安定した収入源（正社員として2年以上の勤続など）があることが重要
3. 信用情報
   • 過去2年間の延滞がないこと
   • 他の借入の返済状況も良好であること
4. 担保不動産の質
   • 立地条件が良い（都市部や交通の便が良い地域）
   • 築年数が20年以内、または適切なメンテナンスがされている
5. 申込書類の正確な記入
   • すべての必要書類を漏れなく提出
   • 収入や資産状況を正確に申告

具体例： 東京都内の築10年、70㎡のマンション（評価額5,000万円）を担保に3,000万円の融資を希望する場合

• LTV（Loan to Value）：60%（3,000万円÷5,000万円）で、一般的な上限70%以内
• 年収700万円の場合の返済比率： 仮に金利2%、返済期間30年とすると、月々の返済額は約11.1万円 返済比率：19%（11.1万円÷（700万円÷12ヶ月））で、目安の35%以内

これらの条件を満たしていれば、審査通過の可能性が高まります。

Q4: 不動産担保ローンの審査に落ちた場合、どのような対処法がありますか？

A4: 不動産担保ローンの審査に落ちた場合、以下の対処法があります。

1. 原因の把握
   • 金融機関に審査が通らなかった理由を確認
   • 例：担保価値不足、返済能力不足、信用情報の問題など
2. 担保物件の変更
   • 価値の高い別の物件を担保として再申請
   • 例：評価額3,000万円の物件で落ちた場合、評価額4,000万円の物件で再チャレンジ
3. 返済計画の見直し
   • 借入額や返済期間の調整
   • 例：3,000万円の借入を2,500万円に減額、または返済期間を25年から30年に延長
4. 収入増加や負債削減
   • 副業による収入増加や、他の負債の返済による改善
   • 例：年収600万円から700万円に増加、または他のローンを100万円返済
5. 共同名義での申請
   • 配偶者など、信用力のある人との共同名義で再申請
   • 例：夫婦合算で年収1,000万円、二人の信用情報を基に審査
6. 別の金融機関への申請
   • 審査基準の異なる他の金融機関に申請
   • 例：銀行で落ちた場合、ノンバンクや信用金庫に申請
7. 信用情報の改善
   • 延滞がある場合、すべての支払いを正常化し、時間をおいて再申請
   • 例：6ヶ月以上きちんと返済を続けた後に再度申請
8. 専門家への相談
   • ファイナンシャルプランナーや不動産専門家にアドバイスを求める
   • 例：ローン相談の経験豊富なFPに個別相談

具体例： 年収600万円、借入希望額3,000万円で審査に落ちた場合

• 借入額を2,500万円に減額
• 配偶者（年収400万円）との共同申請に変更
• 返済期間を25年から30年に延長
• 他の借入100万円を事前に返済

これらの対策により、年収1,000万円、借入額2,500万円、返済期間30年という条件で再申請すれば、審査通過の可能性が高まります。

二番抵当でも借りられる不動産担保ローンをお探しなら、「セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローン」がおすすめです。審査の際に抵当権の順位が問われないため、二番抵当でも融資を受けられる可能性があります。また、独自の審査基準を設けているため、他の金融機関では審査に通過できない方でも利用できる場合があります。不動産担保ローンの審査に不安がある方や、二番抵当で融資を申し込みたい方は、セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンの利用を検討してみましょう。

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不動産担保ローンの専門知識：詳細解説

不動産担保ローンについて、より深い理解を得るために、いくつかの専門的な概念や用語を詳しく解説します。これらの知識は、融資を検討する際や金融機関との交渉時に役立つでしょう。

不動産担保ローンにおける担保評価額（LTV：Loan to Value ratio）は、融資実行の可否や融資条件を決定する重要な指標です。一般的に、LTVは70%以下が望ましいとされています。例えば、物件評価額が1億円の場合、融資上限額は7,000万円（1億円 × 70%）となります。

ただし、担保物件に係る諸費用や、物件の将来的な価値下落リスクを考慮し、実際の融資額はさらに低く設定されることが多いです。この追加的な安全マージンは、一般的にヘアカット（Haircut）と呼ばれ、物件の種類や立地条件によって10%から30%程度が適用されます。

また、担保設定の際には、抵当権設定契約が締結され、登記簿に記載されます。この際、債権額を明示する場合は「抵当権」、将来発生する債権を担保する場合は「根抵当権」が設定されます。根抵当権の場合、極度額（担保する債権の最高限度額）が設定され、この範囲内で反復して債権を担保することが可能となります。

さらに、不動産担保ローンの返済方式には、元利均等返済と元金均等返済があります。元利均等返済は毎月の返済額が一定ですが、返済初期は利息の割合が高くなります。一方、元金均等返済は毎月の元金返済額が一定で、返済額は徐々に減少しますが、トータルの返済額は元利均等返済より少なくなる傾向があります。

金融機関は、これらの要素に加え、債務者の返済能力（DSR：Debt Service Ratio）も考慮します。DSRは年間の借入金返済額を年収で割った比率で、一般的に35%以下が望ましいとされています。例えば、年収1,000万円の場合、年間の借入金返済額が350万円以下であれば、この基準を満たすことになります。

なお、不動産担保ローンは、金融商品取引法上の有価証券には該当しないため、金融商品取引業の登録は不要です。ただし、貸金業法の規制対象となるため、貸金業者は同法に基づく登録が必要となります。

これらの専門的な概念を理解することで、不動産担保ローンの仕組みやリスクをより深く把握することができます。ただし、実際の融資条件は金融機関によって異なる場合があるため、詳細は各機関に直接確認することをお勧めします。