不動産担保ローンを組んで融資を受けるためには、審査に通る必要があります。審査に申し込むときには審査の流れや基準を理解しておくことが大切です。このコラムでは審査の基準や、審査に通りやすい人と通らない人の違い、審査に落ちしたときの対処法とセゾンファンデックスの「不動産担保ローン」についても解説します。
不動産担保ローンの審査基準｜信用力と担保価値
不動産を担保にしてお金を借りる不動産担保ローンでは、主に信用力と担保価値の2つの基準で審査が行われます。借りたお金を返済できる返済能力があるか(信用力)、返済が滞ったときに未返済額を補填するために売却する担保不動産の担保価値、この2つが不動産担保ローンの審査における主なポイントです。金融機関は信用力を判断する際、収入額に対する返済額の割合である返済負担率を重視します。ここからは、貸し手側となる金融機関の目線で解説いたします。
1.信用力｜申込者に返済能力があるか
お金を貸す金融機関にとって、申込者に安定した収入があっても、借りたお金を返済できる返済能力があるか(信用力)が判断ポイントの一つ目になります。例えば、返済負担率が35%を超えているなどで信用力が低く返済されない可能性がある方から申し込みがあった場合、ローンを取り扱う金融機関にとっては延滞リスクが高くなるため、審査を通しにくくなります。信用力の見極める項目にはいくつかあり、具体的には以下の点が重視されます。
- 年収や勤続年数、勤務先の安定性
- 返済負担率（年収に対する返済額の割合）：一般的に35%以下が望ましいとされます
- 他の金融機関からの借入状況：総借入額が年収の何倍になっているかをチェック
- 過去の返済履歴：延滞や遅延がないかを確認
- 返済完了時の年齢：多くの金融機関では75歳までに完済できることが条件
2.担保価値｜返済が滞っても資金回収できるか
返済が滞った場合には担保不動産を売却して未返済額の回収を行うため、不動産を売却したときに十分な資金を得られるのか、担保価値も金融機関にとって大事な判断ポイントのひとつです。一般的に、借入金額以上に物件の担保価値が高ければ高いほど審査を通しやすくなります。
不動産の価格算定において、路線価や公示地価、基準地価、固定資産税評価などを用いて評価する方法があり、いずれの評価基準を採用するかで、同じ土地であっても異なった価格が算定されます。金融機関によって採用する評価基準は異なるため、担保物件が同じでも審査結果が変わります。
- 路線価や公示地価などに基づいて算出された場合、通常は市場評価額の6割程度が上限とみなされることも
- 立地、築年数、物件の種類（戸建て、マンションなど）によって評価が変わります
- 担保価値が高いほど、融資可能額が上がり、審査も通りやすくなります
例えば、年収500万円の方が担保価値3,000万円の物件で2,000万円の融資を希望する場合、返済期間20年、金利3%とすると月々の返済額は約11万円となり、返済負担率は約26%（11万円×12ヶ月÷500万円）となります。この場合、返済負担率は35%以下で、融資希望額も担保価値の範囲内なので、審査が通りやすい傾向にあります。
金融機関はこれらの要素を総合的に判断し、融資の可否や融資限度額を決定します。
不動産担保ローンの審査に通りやすい人と通らない人の違い
不動産担保ローンの審査に通りやすい人と通らない人に分かれる理由にはいくつかありますが、主な理由を挙げると下記の３つです。
- 安定した収入と滞納歴の有無
- 住宅ローンなど他の借り入れ状況
- 書類の不備や情報の不正確さ
安定した収入がない場合や他に借り入れがある場合は、返済が難しい可能性が高いと見なされて審査が通りにくくなり、書類の不備や申込内容に虚偽がある場合も、信用情報との乖離があるため、審査が通らない可能性が高くなるでしょう。
1.安定した収入と滞納歴の有無
申込者に安定した収入がありお金を貸しても滞納せずに返済してもらえる可能性が高いと金融機関が判断すれば、審査に通りやすくなり、その逆の場合は審査に通りにくくなります。
安定した収入があるかどうかは年収や勤務先、勤務年数などで審査され、借入額に対して収入が十分かどうかを見るため返済負担率も審査項目として使われるのが一般的です。また金融機関は申込者が過去に借り入れをした際の滞納歴などの信用情報を調査できるため、滞納歴がある場合はローンの審査で通りにくくなるケースが少なくありません。
ただしセゾンファンデックスの「不動産担保ローン」のように、滞納歴があっても不動産価値が十分にあれば融資を受けられる商品もあります。
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2.住宅ローンなど他の借り入れ状況
一般的に不動産担保ローンの審査では、住宅ローンなど何らかの借り入れがある人のほうが、他の借入れがない人に比べると、通りにくくなります。現在返済中のローンの残高によりますが、すでに借り入れをしている人に追加で融資をすれば返済者の負担が大きくなり、返済不能に陥るリスクがあると考えるためです。
何社からも融資を受けていて借り入れ先の数が多い場合や借入残高が大きい場合は、不動産担保ローンの審査で通りにくくなると考えたほうが良いでしょう。
ただし、セゾンファンデックスの「不動産担保ローン」のように、住宅ローンなどの借り入れがあっても不動産価値が十分にあれば融資を受けられる商品もあります。
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3.書類の不備や情報の不正確さ
書類の不備や情報の不正確さもローンの審査が通りにくくなる理由のひとつです。書類に不備があったり申込書の記載内容に事実と異なる内容があったりすると、審査する金融機関としては間違いなのか虚偽なのか判断できず一律、虚偽として取り扱ってしまう場合もあります。そのため不動産担保ローンの審査では、記載内容に間違いがないようにして書類を提出することが必要です。
不動産担保ローンの審査の流れと期間
不動産担保ローンの審査の流れとしては、まず仮審査を受け、簡易的な審査で借入の可能性を確認します。仮審査を通過した場合、本審査に移行し、収入証明書や固定資産税評価証明書など書類の提出を求められます。本審査に通れば金銭消費貸借契約を締結し、最終的に融資が実行されます。。
なお、仮審査に数日～1週間程度、本審査に1～3週間程度の期間を要します。即日審査が行われるクレジットカードや、カードローンなどのように、すぐに審査が終わり融資を受けられるわけではありません。実際に不動産担保ローンを申し込む場合には必要書類の準備などを早めに行い、時間に余裕をもって対応しましょう。
1.仮審査（数日〜1週間）
「仮審査」は文字どおり、仮の審査で本審査とは異なる審査です。仮審査にかかる期間は金融機関によって異なりますが、一般的に数日～1週間程度かかります。
仮審査では本人の信用力や担保不動産の価値について簡易的な評価を行うケースが多く、申込書への記入と本人確認書類などがあれば申し込めることが多いため、本審査のように多くの書類を揃える手間がかかりません。金融機関のホームページなどで、必要な情報を入力するだけで仮審査を受けられるケースがあります。
2.本審査（1〜3週間）
本審査とは仮審査に通った後に受ける審査のことです。本審査にかかる期間は金融機関によって異なりますが、一般的に1～3週間程度かかります。仮審査と違って、実際に融資を行うかどうかを決める最終的な審査が本審査です。申込者の信用力と不動産の担保価値を金融機関が調べて融資の可否を判断するため、源泉徴収票などの収入に関する書類や登記事項証明書などの不動産に関する書類の提出が求められます。
3.契約
本審査に通って融資を受けられることになったら金銭消費貸借契約を締結し、担保にする不動産に抵当権を設定するための手続きを行います。窓口に直接行って手続きをする金融機関の場合、契約時に持参すべき書類などは金融機関によって異なりますが、実印や印鑑証明書、登記済権利証などが必要になるのが一般的です。また金融機関によっては契約書の用紙などが事前に送られてきて、記入したうえで必要書類とともに返送すれば契約手続きができる場合もあります。
4.借入
金銭消費貸借契約ならびに抵当権設定等の手続きが完了すると、融資実行日に指定した口座に融資金が振り込まれて融資が実行されます。
融資が実行される際、担保不動産に抵当権を設定するための登記を行いますが、登記の手続きは金融機関が指定する司法書士が代行するのが一般的です。資金を借入後は返済義務が生じるため、不動産担保ローンの契約内容に基づいて返済を行います。
不動産担保ローンで審査に落ちた場合の具体的な対処法
審査に落ちてしまっても、すぐにあきらめる必要はありません。以下の対策を講じることで、融資を受けられる可能性が高まります。
- 担保にする不動産を変更する
- 別の金融機関の不動産担保ローンに申し込む
- 融資希望額を減らす
- 返済能力の向上を示す
- 不動産担保ローン以外の選択肢を検討する
1.担保にする不動産を変更する
担保不動産の変更は効果的な対策の一つです。例えば、築年数が古い物件で審査に落ちた場合、より新しい物件や立地条件の良い物件に変更することで、担保価値を向上させることができます。ただし、金融機関の担保評価は市場価値の6割程度であることに注意が必要です。自己評価と金融機関の評価にズレがある可能性を考慮しましょう。
2.別の金融機関の不動産担保ローンに申し込む
審査基準は金融機関によって異なるため、別の金融機関に申し込むことで承認される可能性が高まります。地方銀行は地域密着型で柔軟な対応が期待でき、信用金庫は中小企業や個人事業主向けの融資に強みがあります。また、ノンバンクは比較的審査基準が緩やかな場合があります。複数の金融機関に並行して申し込むことも検討しましょう。
3. 融資希望額を減らす
当初の融資希望額を減額して再申請することも有効です。例えば、5,000万円の融資を希望していた場合、4,000万円に減額することで、返済負担率が下がり、金融機関のリスク評価が改善される可能性があります。
4. 返済能力の向上を示す
返済能力の向上を具体的に示すことで、審査結果が改善する可能性があります。事業計画書を改善し、今後の収益性向上を具体的に示したり、経費削減計画を提出して返済原資の確保方法を明確にしたりすることが効果的です。また、信用力の補完として保証人の追加を検討することも一案です。
5.不動産担保ローン以外の選択肢を検討する
不動産担保ローン以外の資金調達方法も検討しましょう。リースバックは所有不動産を売却しつつ、そのまま賃借して居住・使用を続けられる方法です。クラウドファンディングは、社会的意義のある事業や革新的なビジネスモデルに適しています。また、日本政策金融公庫などの公的融資制度は、低金利で長期の返済が可能な場合があります。これらの選択肢は、それぞれ特有のメリットとリスクがあるため、自身の状況に応じて慎重に検討することが重要です。
審査が甘い・早い不動産担保ローンの注意点
不動産担保ローンの中には審査が甘い、または早いといわれる商品がありますが、これは審査基準が緩いことを意味するわけではありません。どのような不動産担保ローンでも基本的に審査は確実に行われています。
審査が通りやすい商品では、借り入れた資金の用途が限定されているなど、商品ごとにそれぞれ特徴があるため、商品の特徴を踏まえてご自身のニーズに合うものを選ぶことが大切です。金利や担保にできる不動産の範囲、資金の用途など、商品ごとの特徴を比較・検討して決めるようにしましょう。
セゾンファンデックスの「不動産担保ローン」：柔軟性と専門性を兼ね備えた融資サービス
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