不動産担保ローンを組んで融資を受けるためには、審査に通る必要があります。審査に申し込むときには審査の流れや基準を理解しておくことが大切です。このコラムでは審査の基準や、審査に通りやすい人と通らない人の違い、審査に落ちしたときの対処法とセゾンファンデックスの「不動産担保ローン」についても解説します。
１．不動産担保ローンの審査基準｜信用力と担保価値
不動産を担保にしてお金を借りる不動産担保ローンでは、主に信用力と担保価値の2つの基準で審査が行われます。借りたお金を返済できる返済能力があるか(信用力)、返済が滞ったときに未返済額を補填するために売却する担保不動産の担保価値、この2つが不動産担保ローンの審査における主なポイントです。ここからは、貸し手側となる金融機関の目線で解説いたします。
1-1.信用力｜申込者に返済能力があるか
お金を貸す金融機関にとって、申込者に安定した収入があっても、借りたお金を返済できる返済能力があるか(信用力)が判断ポイントの一つ目になります。信用力が低く返済されない可能性がある方から申し込みがあった場合、ローンを取り扱う金融機関にとっては延滞リスクが高くなるため、審査を通しにくいのが一般的です。信用力の判断に使う項目にはいくつかあり、主なものは、次のとおりです。
- 年収や勤続年数、勤務先
- 収入額に対する返済額の割合を示す返済負担率
- 返済が完了するときの年齢
- 他の金融機関からの借り入れの有無
- 滞納歴の有無
1-2.担保価値｜返済が滞っても資金回収できるか
返済が滞った場合には担保不動産を売却して未返済額の回収を行うため、不動産を売却したときに十分な資金を得られるのか、担保価値も金融機関にとって大事な判断ポイントのひとつです。一般的に、借入金額以上に物件の担保価値が高ければ高いほど審査を通しやすくなります。
不動産の価格算定において、路線価や公示地価、基準地価、固定資産税評価などを用いて評価する方法があり、いずれの評価基準を採用するかで、同じ土地であっても異なった価格が算定されます。金融機関によって採用する評価基準は異なるため、担保物件が同じでも審査結果が変わることは十分にあります。
２．不動産担保ローンの審査の流れと期間
不動産担保ローンの融資実行までの流れとして、一般的に仮審査・本審査・契約・借入の4つのステップが一般的です。なお、仮審査に数日～1週間程度、本審査に1～3週間程度の期間を要します。即日審査が行われるクレジットカードや、カードローンなどのように、すぐに審査が終わり融資を受けられるわけではありません。実際に不動産担保ローンを申し込む場合には必要書類の準備などを早めに行い、時間に余裕をもって対応しましょう。
2-1.仮審査
「仮審査」は文字どおり、仮の審査で本審査とは異なる審査です。仮審査にかかる期間は金融機関によって異なりますが、一般的に数日～1週間程度かかります。
仮審査では本人の信用力や担保不動産の価値について簡易的な評価を行うケースが多く、申込書への記入と本人確認書類などがあれば申し込めることが多いため、本審査のように多くの書類を揃える手間がかかりません。金融機関のホームページなどで、必要な情報を入力するだけで仮審査を受けられるケースがあります。
2-2.本審査
本審査とは仮審査に通った後に受ける審査のことです。本審査にかかる期間は金融機関によって異なりますが、一般的に1～3週間程度かかります。仮審査と違って、実際に融資を行うかどうかを決める最終的な審査が本審査です。申込者の信用力と不動産の担保価値を金融機関が調べて融資の可否を判断するため、源泉徴収票などの収入に関する書類や登記事項証明書などの不動産に関する書類の提出が求められます。
2-3.契約
本審査に通って融資を受けられることになったら金銭消費貸借契約を締結し、担保にする不動産に抵当権を設定するための手続きを行います。窓口に直接行って手続きをする金融機関の場合、契約時に持参すべき書類などは金融機関によって異なりますが、実印や印鑑証明書、登記済権利証などが必要になるのが一般的です。また金融機関によっては契約書の用紙などが事前に送られてきて、記入したうえで必要書類とともに返送すれば契約手続きができる場合もあります。
2-4.借入
金銭消費貸借契約ならびに抵当権設定等の手続きが完了すると、融資実行日に指定した口座に融資金が振り込まれて融資が実行されます。
融資が実行される際、担保不動産に抵当権を設定するための登記を行いますが、登記の手続きは金融機関が指定する司法書士が代行するのが一般的です。資金を借入後は返済義務が生じるため、不動産担保ローンの契約内容に基づいて返済を行います。
３．不動産担保ローンの審査に通りやすい人と通らない人の違い
不動産担保ローンの審査に通りやすい人と通らない人に分かれる理由にはいくつかありますが、主な理由を挙げると下記の３つです。
- 安定した収入と滞納歴の有無
- 住宅ローンなど他の借り入れ状況
- 書類の不備や情報の不正確さ
安定した収入がない場合や他に借り入れがある場合は、返済が難しい可能性が高いと見なされて審査が通りにくくなり、書類の不備や申込内容に虚偽がある場合も、信用情報との乖離があるため、審査が通らない可能性が高くなるでしょう。
3-1.安定した収入と滞納歴の有無
申込者に安定した収入がありお金を貸しても滞納せずに返済してもらえる可能性が高いと金融機関が判断すれば、審査に通りやすくなり、その逆の場合は審査に通りにくくなります。
安定した収入があるかどうかは年収や勤務先、勤務年数などで審査され、借入額に対して収入が十分かどうかを見るため返済負担率も審査項目として使われるのが一般的です。また金融機関は申込者が過去に借り入れをした際の滞納歴などの信用情報を調査できるため、滞納歴がある場合はローンの審査で通りにくくなるケースが少なくありません。
ただしセゾンファンデックスの「不動産担保ローン」のように、滞納歴があっても不動産価値が十分にあれば融資を受けられる商品もあります。
3-2.住宅ローンなど他の借り入れ状況
一般的に不動産担保ローンの審査では、住宅ローンなど何らかの借り入れがある人のほうが、他の借入れがない人に比べると、通りにくくなります。現在返済中のローンの残高によりますが、すでに借り入れをしている人に追加で融資をすれば返済者の負担が大きくなり、返済不能に陥るリスクがあると考えるためです。
何社からも融資を受けていて借り入れ先の数が多い場合や借入残高が大きい場合は、不動産担保ローンの審査で通りにくくなると考えたほうが良いでしょう。
ただし、セゾンファンデックスの「不動産担保ローン」のように、住宅ローンなどの借り入れがあっても不動産価値が十分にあれば融資を受けられる商品もあります。
3-3.書類の不備や情報の不正確さ
書類の不備や情報の不正確さもローンの審査が通りにくくなる理由のひとつです。書類に不備があったり申込書の記載内容に事実と異なる内容があったりすると、審査する金融機関としては間違いなのか虚偽なのか判断できず一律、虚偽として取り扱ってしまう場合もあります。そのため不動産担保ローンの審査では、記載内容に間違いがないようにして書類を提出することが必要です。
４．セゾンファンデックスの「不動産担保ローン」の特徴について
セゾンファンデックスでは「不動産担保ローン」として、フリーローン（不動産担保）と住宅ローン、不動産投資ローンを提供しています。
フリーローン（不動産担保）では不動産担保評価額の範囲内で融資を受けられます。資金の使途に制限はありません。本人名義の不動産だけでなく親族名義の不動産を担保にすることも可能で、必要情報を入力すれば申し込めます。
住宅ローンは銀行や信用金庫、フラット35で対応が難しかった人におすすめです。金利はフラット35などよりもやや高めですが担保を重視したセゾンファンデックス独自の基準で審査が行われます。
不動産投資ローンは法人様だけでなく個人事業主様向けで、ワンルームから1棟まで幅広い物件に対応しているローンです。借入期間は最長25年で最高5億円まで申し込めます。
５．不動産担保ローンで審査に落ちた際の対処法３つ
不動産担保ローンの審査で落ちた場合の主な対処法としては次の3つの方法があります。
- 担保にする不動産を変える
- 別の金融機関の不動産担保ローンに申し込む
- 不動産担保ローン以外の方法で資金調達する
申込内容を変更したり他の金融機関で申し込んだりすれば審査に通ることがあるため、ある金融機関の不動産担保ローンの審査で落ちても諦める必要はありません。また不動産担保ローンではなくリースバックを活用する方法などもあるため、ローンを組む以外の方法もあわせて検討してみましょう。
5-1.担保にする不動産を変える
不動産担保ローンで審査に落ちた際の対処法の1つ目は、担保にする不動産を変えることです。担保価値が低い物件から担保価値が高い物件に変えて再度申請すれば審査に通る場合があります。
例えば申込者としては担保価値があると考えている不動産でも、金融機関の評価では災害リスクなどを考慮して価値が低く算出されていることがあるため、他にも不動産を所有している場合は、申込内容を変更して再度審査に申し込んでみると良いでしょう。
5-2.別の金融機関の不動産担保ローンに申し込む
不動産担保ローンで審査落ちした際の対処法の2つ目は、審査に申し込む金融機関を変えることです。審査の基準は金融機関ごとに異なるため申込先を変えると審査に通る可能性があります。
メガバンクや信託銀行、ネット銀行など、金融機関の種類によっても審査の基準に違いが見られるため、審査に落ちた場合は別の金融機関での申し込みを検討してみましょう。
5-3.不動産担保ローン以外の方法で資金調達する
不動産担保ローンで審査に落ちた際の対処法の3つ目は、ローン以外の方法で資金を調達することです。無担保で借りられるカードローンや公的融資を利用できる場合があり、またリースバックやリバースモーゲージのように不動産を活用した方法で資金調達できる場合があります。
リースバックとは持ち家を売却して資金を調達し、家賃を払ってそのまま住み続ける方法のことで、リバースモーゲージは自宅を担保にして融資を受け、契約者の死亡時に自宅を売却して返済する方法を指します。
このように不動産担保ローン以外にも不動産を活用した資金調達方法がいくつかあるため、資金が必要な場合は複数の資金調達方法を比較してご自身に最適な方法を選ぶようにしてください。
６．審査が甘い・早い不動産担保ローンの注意点
不動産担保ローンの中には審査が甘い、または早いといわれる商品がありますが、これは審査基準が緩いことを意味するわけではありません。どのような不動産担保ローンでも基本的に審査は確実に行われています。
審査が通りやすい商品では、借り入れた資金の用途が限定されているなど、商品ごとにそれぞれ特徴があるため、商品の特徴を踏まえてご自身のニーズに合うものを選ぶことが大切です。金利や担保にできる不動産の範囲、資金の用途など、商品ごとの特徴を比較・検討して決めるようにしましょう。
７．借り入れ検討中ならセゾンファンデックスの「不動産担保ローン」がおすすめ
不動産担保ローンでは申込者の信用力と担保価値の２つを主な基準として審査が行われます。審査に落ちた場合でも今回ご紹介した対処法を講じれば資金調達できる場合があるため、実際に使える方法がないか、ぜひ検討してみてください。
セゾンファンデックスの「不動産担保ローン」は、建物が古い・赤字決算・税金滞納など銀行で対応してもらえないケースにも柔軟に対応でき、資金調達に関する豊富な商品ラインナップと商品提案力が魅力です。
中高年層やシニア層のお客様が多く、寄り添う気持ちを大切にしながら専任の担当者が一貫してフォローを行います。複数の目的でローンをご利用になりたい方や、不動産購入以外の目的でのお借り入れをご検討中の方はぜひご活用ください。
