2024/05/10

2021/10/24

リノベーションの費用相場とは？費用を抑えるコツについて詳しく解説

執筆者

セゾンのくらし大研究編集部

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リノベーション費用の相場について、戸建て・平屋・マンション別に注意すべきポイントとあわせてご紹介します。また、抑えるコツや利用できるローンなどの知って得する情報についても解説するので、ぜひ参考にしてください。

１．リノベーションとは

「リノベーション」とは、住宅に手を加えて新たな価値を付け加えることを指す言葉です。古くなって使い勝手や見た目が悪くなっている部分を修繕したり、より便利かつライフスタイルに合った暮らしができるように新しい設備を導入したり間取りを変えたりすることを意味します。

一方、同じような意味で使われることがある「リフォーム」は、元の状態に戻すことを指す言葉です。古くなって故障した場所や見た目が悪くなった場所に手を加え、新築当初の美しさや利便性を取り戻します。

近年、現在住んでいる住宅をリノベーションする、新築住宅を購入するのではなく中古住宅を購入してリノベーションする方も少なくありません。新築よりも安価で物件を手に入れられることや、家族の好みに合わせて自由に住宅を変えられること、また、資産価値が目減りしにくいことなどが理由として挙げられます。

新築に絞って住宅を探すよりも中古にまで選択肢を広げることで、立地や広さなど希望に近いものを選びやすくなるという点も人気の理由でしょう。

リノベーションについては「リノベーションとは？メリットや進め方をご紹介」で詳しく記載していますので、そちらもあわせてご覧ください。

２．【戸建て】リノベーション費用の相場

戸建て住宅のリノベーションにかかる費用は、どの部分をどのように変えるのか、また、どのようなグレードの素材や設備を選ぶのかなどによっても異なります。住宅全体をリノベーションするフルリノベーションでも、元々の住宅の大きさや工事の内容によって大きく変わるでしょう。

なお、フルリノベーションは数百万円でできることもありますが、グレードや住宅の大きさによっては2,000万円を超えることもあります。では、相場感をつかむためのポイントについて見ていきましょう。

2-1.間取りを変更すると高額になる

間取りの変更を伴うリノベーションは、高額になる傾向があります。壁の撤去や取り付け、天井の撤去なども行うと、工事範囲にもよりますが間取り変更だけで数10万円～350万円ほどかかるでしょう。

なお、間取りを変更する場合は、施工期間にも注目してください。建物全体の内壁を取り去ってスケルトン状態にしてからフルリノベーションする場合は、1ヵ月～2ヵ月半ほどかかることもあります。もちろんその間は住宅で暮らすことができないので、仮住まいを借りる費用や引越し代もかかってくるでしょう。

2-2.水回りのリノベーションも高額になる可能性がある

浴室やトイレ、キッチン、洗面所などの水回りのリノベーションも費用が高額になる可能性があります。例えば、システムキッチンを新しいものに取り替えるだけでも50万円～100万円、あわせて床や壁、食器棚なども新しくするならさらに高額な費用がかかります。

トイレは最新機能の種類に交換するリノベーションの場合であれば、50万円以下で工事をすることが可能です。しかし、和式トイレを洋式トイレに変える場合や床・壁なども変える場合は、それ以上の費用がかかるでしょう。

また、浴室はトイレよりも高額になる傾向にあります。ユニットバスの交換、あるいは作り付けの浴槽をユニットバスに変更する際には50～150万円程度の費用がかかるでしょう。浴室からトイレ、キッチン、洗面所の水回り全体をリノベーションする場合であれば、500万円程度は見積もっておくことが必要でしょう。

2-3.外壁や屋根についても検討しよう

外観が古くなっている場合は、外壁や屋根のリノベーションも検討する必要があります。見た目が一気に新しくなるので、気分も一新できるでしょう。また、外壁材や屋根材の機能は年々進化しているので、断熱性能に優れた素材などを選ぶことで、家屋内の快適さが向上することもあります。熱効率が高まり、光熱費の削減につながります。

しかし、外壁や屋根は面積が広いため、リノベーション費用も高額になりがちです。塗装し直すだけであれば50万円～200万円程度に抑えられることもありますが、外壁の張り替えとなると130万円～230万円、屋根の葺き替えであれば60万円～300万円ほどかかることもあります。

３．【平屋】リノベーション費用の相場

平屋は基本的に階段がないため、転倒や落下のリスクが低く、高齢者や小さな子どもがいるご家庭でも安心な構造です。しかし、家族構成が変わることで「個室が必要」「もっとリビングを広くしたい」などの新たなニーズが生まれることもあるでしょう。また、古びた部分を直して、見た目も機能も新しくしたいというケースもあります。平屋をリノベーションする場合の費用相場について見ていきましょう。

3-1.二階部分を増築する場合

平屋固有のリノベーションとして、二階部分の増築工事が挙げられます。どのような造作にするか、また、外壁や屋根の素材によっても異なりますが、増築する二階部分の広さ1㎡あたり30万円～60万円が相場といわれています。二階部分を50㎡ほど増築するのであれば1,500万円～3,000万円ほど見ておきましょう。

反対に二階建て住宅を平屋にリノベーションする場合は、1㎡あたり10.5万円～15万円ほどかかります。ただし、築年数が経っている住宅で耐震性能などに問題がある場合は、補強工事が必要になるためさらにリノベーション費用が高額になるでしょう。

４．【マンション】リノベーション費用の相場

マンションをリノベーションする場合にも、どのくらいの広さをどの程度のグレードに変えるのかによって費用が変わってきます。フルリノベーションする場合であれば、2LDK～3LDKで800万円～1,400万円ほどは必要になるでしょう。また、間取りを変更するか、高層階かどうかによっても費用が変わります。詳しく見ていきましょう。

4-1.間取りに手を加えるかで費用が変わる

マンションの構造によっては、壁を取り払って間取りを変更できる場合があります。家族が減ったときなどは個室を減らしてリビングを広くするなどのリノベーションを検討できますが、間取りを変更すると壁の撤去費用や廃材処理費用がかさむため、リノベーション総額も高額になるでしょう。リノベーション費用を500万円以下に抑えたいときは、できるだけ現在の間取りを活かした工事を検討してください。

4-2. 高層階は費用が高額になることがある

高層階にある部屋をリノベーションする場合には、資材運搬費が高額になる可能性があります。また、低層階と比べると運び込む時間もかかるので、工期が長引いて人件費がかさむこともあるでしょう。

なお、マンションをリノベーションする場合には、管理規約に記載されている内容を事前に調べておくことが不可欠です。マンションによっては階下へ音が響かないように、畳やカーペットからフローリングへのリノベーションを禁じられていることもあります。

また、窓や玄関ドアなどは共用部分に該当するため、管理会社の許可なしに新しくすることはできません。規約を守ってリノベーション工事をする場合でも、音が響いたりエレベーターを一時的に独占したりするので、必ず上下階などの迷惑が及びそうな近隣の住居には事前に挨拶をしておきましょう。

５．リノベーション費用を抑える７つのコツ

ライフスタイルや好みに合わせて自由に住宅を変えることができるリノベーションですが、変更する部分が多いと費用が高額になり、家計に影響を及ぼしかねません。では、少しでもリノベーション費用を抑えたい方におすすめのアイデアを７つ紹介します。

物件を購入する場合は個人から買う
補助金が適用できるかチェックする
いくつかの会社に見積もりを依頼する
物件購入と同時にリノベーションするときは住宅ローンを検討する
住宅ローン減税・リフォームローン減税もチェックする
予算にあわせて素材を見直す
一部をDIYして費用を抑える

5-1.物件を購入する場合は個人から買う

土地の売買に消費税は発生しませんが、建物を不動産会社などの課税事業者から買うときには消費税が課せられます。建物の価格が3,000万円であれば300万円もの高額な消費税が加算されるので、物件を購入するときは課税事業者以外、つまり個人から買うことも検討してみましょう。

なお、個人が所有する物件を不動産会社の仲介により購入する場合も、消費税は課せられません。不動産会社で物件を選ぶときは、所有者が不動産会社自身なのか個人なのかにも注目するようにしましょう。

ただし、不動産会社の仲介により個人から不動産を購入するときは、不動産会社に仲介手数料を支払うことが一般的です。物件価格が400万円を超える物件であれば以下の式で仲介手数料の法定上限額を求めることができます。

物件価格(税抜)×3％＋6万円）×1.1　　※消費税が10％の場合

5-2.補助金が適用できるかチェックする

リノベーションをする際に国の補助金制度が適用できることがあります。例えば、リノベーションする中古物件を購入する場合には、すまい給付金の適用対象となるかどうかチェックしてみましょう。中古住宅が以下の条件をすべて満たすと、すまい給付金の適用対象となることがあります。

すまい給付金とは、消費税率引上げによる住宅取得者の負担を緩和するための制度です。住宅ローン減税とあわせて消費税率引上げによる負担の軽減をはかるもので、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。

中古住宅のすまい給付金の適用要件

物件の床面積が50㎡以上であること

※令和2年12月1日から令和3年11月30日までに契約する場合は40㎡以上

第三者の現場検査をうけ現行の耐震基準及び一定の品質を満たしていること
売主が宅地建物取引業者（課税事業者）であること

※中古住宅の売買は売主が個人であることが多いのですが、この場合は消費税が課税されないため対象外です。

また、住宅を取得する本人は、以下の条件を満たしていなくてはいけません。

住宅ローンを利用しない場合は50歳以上（住宅引き渡しの年末時点）であること
住宅の所有者（不動産登記上の持分保有者）で取得した住宅に居住すること
収入の目安が775万円以下であること

すまい給付金以外にも、リノベーション時に利用できる補助金制度がないかチェックしてみましょう。国の制度以外にも自治体で独自の補助金制度を実施していることがあります。リノベーションを依頼する工務店や住宅メーカーなどの会社に相談すれば、適用対象となる制度を紹介してもらえることがあるでしょう。

参考：国土交通省「すまい給付金」

5-3.いくつかの会社に見積もりを依頼する

いくつかの会社にリノベーション工事の見積もりを依頼することで、割高な会社を選ぶ可能性を回避することができます。また、同じ工事内容を依頼しても会社によって施工方法や取り扱う資材、設計が異なるため、いくつかの会社にプランを立ててもらうことでより良いアイデアを発見することができるでしょう。

なお、同じ条件で見積もりを比較するためにも、依頼する内容は同じである必要があります。会社に依頼する前に家族でよく話し合い、どの部分をどのようにリノベーションしたいのか決定しておきましょう。工事内容ごとに優先順位を決めておくと、予算オーバーしたときも削りやすくなります。

また、見積もりは大手住宅メーカーだけでなく、地元の工務店からも取得することをおすすめします。工務店の中には宣伝などにかける費用を抑えて、比較的安価に工事を請け負っている会社もあります。

分離発注の注意点

リノベーションをする場所によって、別々の会社に分離発注することもできます。浴室などの水回りは水回り専門の会社、外壁は外壁専門の会社、屋根は屋根専門の会社などのように、それぞれ専門の会社に依頼することでよりこだわりの住宅を完成させられるでしょう。

しかし、分離発注する場合は、リノベーション期間中に多数の会社が出入りすることになるため、トラブルが起こったときに責任がどこにあるのか分かりにくくなる恐れがあります。例えば、新しくしたばかりのフローリングに大きな傷がついた場合、フローリングの上を行き来したどの会社が傷をつけたのか分かりにくくなることがあるでしょう。責任の出所を巡って揉め事が生じる可能性があります。

また、分離発注をすると会社それぞれに「設計費」や「運搬費」などが発生するため、リノベーション費用が高額になることもあります。トラブルや料金が割高になるのを避けるためにも、特に会社にこだわりがない場合は、すべての作業をひとつの会社に依頼することも検討してみてはいかがでしょうか。

5-4.物件購入と同時にリノベーションするときは住宅ローンを検討する

住宅ローンで中古物件を購入してリノベーションする場合は、リノベーション費用も住宅ローンに含められるか確認してみましょう。住宅ローンの金利は比較的低く抑えられているので、リノベーション費用を別のローンで借り入れるよりも利息を軽減できることがあります。

ただし、物件を購入してからリノベーションするまでに時間が経っている場合や、すでに所有している住宅にリノベーションを実施する場合は、住宅ローンを利用できないのが一般的です。いくつかローンを比較したうえで、無理なく返済できるように計画を立てましょう。

5-5.住宅ローン減税・リフォームローン減税もチェックする

返済期間が10年以上の住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン減税が適用されることがあります。適用されると最大13年間、中古住宅であれば年に最大40万円が所得税や住民税から控除（11年目～13年目は3年間で合計最大80万円）されるため、大幅に節税できるでしょう。

また、リフォームローンを利用してリノベーションする場合には、リフォームローン減税が適用されることがあるのでチェックしてみましょう。

例えば、バリアフリー仕様にリフォームする場合は、返済期間5年以上のリフォームローンを組むことで、5年間で最大62.5万円の税額控除が受けられることもあります。省エネ性能向上のためのリノベーションや同居対応住宅への改築、長期優良住宅へのリフォームなども、それぞれ最大62.5万円の税額控除を受けることが可能です。

住宅の適合条件については、工務店や住宅メーカーなどの会社に尋ねてみてください。

参考：国土交通省「住宅ローン減税制度の概要」、国土交通省「リフォーム減税制度に関するよくある質問」

5-6.予算にあわせて素材を見直す

リノベーションの費用は、素材によっても大きく変わります。例えば、フローリングを張り替える場合、フローリングの素材をワンランク上げるだけでも見積額は大きく増加するでしょう。

同じく外壁や内壁、屋根などは施工面積が広いので、素材の単価が少し高くなるだけでもリノベーション総額に多大な影響を与えます。それぞれの部分ごとに予算を決め、予算オーバーしないようにプランニングしていきましょう。

5-7.一部をDIYして費用を抑える

リノベーションする部分が多くなればなるほど、リノベーション費用も高額になります。費用を節約するためにも、一部をDIYすることも方法のひとつです。自分の家を自分で作ることで、より愛着のある住宅になるでしょう。しかし、材料などにこだわりすぎてかえって高くなってしまうことや、失敗して結局は専門会社に依頼することになり、余計に費用がかかってしまう可能性もあります。無理のない範囲でDIYするようにしましょう。