根抵当権のデメリットとは？抵当権との違いやメリットも紹介

中古住宅の購入を検討している方なら、候補にしている物件に根抵当権が設定されていないか確認しましょう。根抵当権が設定されていることを知らずに購入してしまうと、思いがけないトラブルに巻き込まれる恐れがあるためです。

今回の記事では、主に中古住宅の購入を検討している方に向けて、根抵当権の意味、メリットとデメリット、設定・抹消の手続きを詳しく解説します。この記事を読めば、物件を選ぶ際にも根抵当権が設定されていないかどうか、注意を向けられるようになるはずです。

根抵当権とはどういうものか

根抵当権は抵当権の一種ですが、その性質は抵当権とは大きく異なるので、混同しないように注意しましょう。

ここでは、根抵当権について、抵当権との違いも踏まえながら、詳しく解説します。

根抵当権とは抵当権の一種

根抵当権とは、ある特定の財産（例：不動産）を担保とし、その担保に基づき上限額（極度額）と債権の種類を決めた上で、上限額までの範囲であれば何度でもお金の貸し借りができる権利のことです。

例えば、企業が自社ビルを担保にし、一定の範囲内で事業資金の借入をすることがありますが、これも根抵当権に基づく取引です。主に企業が利用するもので、一般消費者の方にとってはあまりなじみがないかもしれません。

なお、根抵当権も抵当権の一種です。抵当権とは、住宅ローンを組むなど、金融機関から融資を受ける際に、借りた方（債務者）が返済できなくなった場合は貸した側（金融機関）が担保とした財産（土地や建物）などをもって弁済を受ける権利を指します。

つまり、返済が滞った場合は、債権者である金融機関は担保に設定した土地や建物を競売にかけて、残債を回収すると考えましょう。

抵当権と根抵当権の違いとは

根抵当権と抵当権には、さまざまな違いがあります。ここでは、以下の観点から両者の違いを分かりやすく説明します。

• 債権の明確さ
• 連帯保証人の有無
• 権利の移譲

債権の明確さ

抵当権では債権が明確なのに対し、根抵当権では何度も融資を行うケースがあるため、債権が明確ではありません。

簡単にいうと、抵当権では債務者が「いつまでに、いくら」返済しなければならないと決まっています。一方、根抵当権では対象となる債権の範囲を債務者と根抵当権者との間で設定して、元本の確定までは期日・額ともに決まっていないため、上限額の範囲内で何度でも借入ができる仕組みです。

連帯保証人の有無

抵当権の場合は、連帯保証人を設定することが可能です。

連帯保証人は、主債務者（例：住宅ローンを契約した方）の返済が困難になった場合、代わりに返済する義務を負わなくてはなりません。実際に連帯保証人を付けるかどうかは、債権者（金融機関）が決定します。

例えば、住宅ローンの場合、原則として連帯保証人は必要がありません。ただし、ペアローンや収入合算で借入をする場合は、連帯保証人を設定するよう求められるケースもあります。

一方、根抵当権の場合は、元本確定前に連帯保証人を付けることはできません。既に触れたように、根抵当権では元本確定前の段階では支払時期も金額も決まらない以上、連帯保証人という概念がないためです。

権利の移譲

抵当権は、債権の譲渡に伴い譲渡できます。

例えば、BさんがAさんに対し、1,000万円を貸していたものの、ある時点で、Cさんに債権（Aさんからの返済金を受け取る権利）を譲ったとしましょう。仮に、Aさんが、Bさんへの借金に関連して土地に抵当権を設定していた場合は、債権の譲渡に伴い抵当権もCさんに移ります。万が一、Aさんからの返済が滞った場合は、Cさんはその土地を競売にかけて売却代金を受け取ることが可能です。

一方、根抵当権は基本的に譲渡できません。つまり、AさんがBさんへの借金に関連して設定していたのが根抵当権だった場合は、債権を譲渡してもCさんには移らず、Bさんに残ったままです。根抵当権は継続的な取引のある者同士が行う契約である以上、抵当権よりも法的な拘束力が強くなっていると考えましょう。

根抵当権があることのメリット

根抵当権があることのメリットとして、以下の3点が挙げられます。

• 極度額の範囲で借入できる 
• 手間とコストがかかりにくい 
• さまざまな債権を担保にできる 

それぞれのメリットについて、詳しく解説します。

極度額の範囲で借入できる

根抵当権を設定すれば、極度額として記載された金額の範囲で借入ができます。利用可能枠の範囲内で何度でも借りられるクレジットカードのキャッシングを思い浮かべると分かりやすいでしょう。

例えば、極度額が1,000万円だった場合は、未返済額が1,000万円に達するまで何度でも借入と返済を繰り返すことが可能です。急に資金が必要になったなどの理由で追加融資を受けたい場合も、そのたびに審査を受ける必要はありません。

手間とコストがかかりにくい

根抵当権は、抵当権に比べ手間とコストがかかりにくいです。抵当権は設定する度に登記しなくてはいけません。そのたびに登録免許税や司法書士報酬、書類の手数料を払う必要がある上に、司法書士とのやり取りも必要です。

一方、根抵当権は最初に設定登記するだけなので、登録免許税と司法書士報酬は大幅に節約できます。印鑑証明書など、必要な書類を手配するための手数料や郵送料も一度払えば済むので、その分も節約することが可能です。また、司法書士とやり取りをしたり、書類を手配したりする手間も省けます。

さまざまな債権を担保にできる

根抵当権では、債権の範囲に記載された債権であれば、どれを担保にしても構いません。

例えば、「極度額：5000万円、債権の範囲：金銭消費貸借取引、小切手債権、手形債権」と記載されていたとしましょう。この場合、企業が有する金銭消費貸借取引、小切手債権、手形債権について、5,000万円の範囲内で何度でも担保できるという意味です。

通常の抵当権の場合は、特定の1つの債権（例：住宅ローン）に対して、1つの財産（例：住宅ローンを使って購入する不動産）を担保にするため、扱いが大きく異なります。

根抵当権があることで考えられるデメリット

根抵当権には、以下のデメリットもあります。

• 融資元の変更をしにくい
• 手続きをしない限り根抵当権は抹消されない
• 根抵当権がついたままでは売却しづらい

それぞれのデメリットについて、詳しく解説しましょう。

融資元の変更をしにくい

根抵当権では、債権者の許可がないと融資先の変更ができません。

抵当権の場合、借り換え前の金融機関からの同意を得られなかったとしても、以下の手順を踏めば比較的融資先の変更は簡単です。

1. 借り換え先の金融機関から融資を受けて借り換え前の金融機関に対するローンを完済する
2. 借り換え前の金融機関のローンに対する抵当権を抹消する
3. 借り換え先の金融機関のローンに対する抵当権を新たに設定する

一方、根抵当権の場合、借り換え前の金融機関の承諾がない場合は、融資元の変更ができません。

手続きをしない限り根抵当権は抹消されない

根抵当権が設定されていた場合は、借入金を完済したとしても、手続きをしない限り自動的に抹消されません。債権者（例：金融機関）からの同意を得ることが大前提になるため、粘り強く交渉しましょう。これは抵当権が設定されている場合も同じです。

なお、根抵当権が設定されていた不動産を売却する場合の、根抵当権を抹消するまでの流れは以下のとおりです。

1. 不動産売却額の査定および残債の確認を行う
2. 債権者と交渉する
3. 元本を確定させ、金融機関へローンを完済する
4. 債権者から抹消に必要な書類をもらう
5. 不動産の管轄法務局で登記申請する
6. 根抵当権抹消登記が完了する
7. 登記簿謄本で根抵当権が抹消されているか確認する

根抵当権がついたままでは売却しづらい

根抵当権がついたままの物件は売却しづらい点にも注意が必要です。理論的には、根抵当権がついたままであっても売却は可能です。

しかし、過去の借入を完済していたとしても、自動的に根抵当権が消滅するわけではありません。つまり、登記簿上には根抵当権が残ったままです。いわば「誰かの借入の担保になったままの不動産」ということになるため、積極的に購入したいという方はいないでしょう。

購入の話が出たとしても、低い売却代金が提示されたり、別の条件を要求されたりなど、スムーズにはいかないかもしれません。

根抵当権の設定と抹消の手続きや費用について

根抵当権を設定・抹消する場合は、所定の手続きを経なくてはいけません。また、さまざまな書類を事前に用意する必要がある上に、司法書士などの専門家に依頼する場合は相応の費用がかかります。

ここでは、根抵当権を設定・抹消する場合の手続きと必要書類を詳しく解説します。

根抵当権の設定手続きと費用

最初に、根抵当権を設定する場合の手続きと費用について、詳細を解説します。

必要書類と手続き

根抵当権を設定する場合の必要書類は以下のとおりです。

• 権利証または登記識別情報
• 印鑑証明書(登記申請日を基準に3ヵ月以内に発行されたもの)
• 根抵当権設定契約証書
• 根抵当権者の委任状
• 根抵当権設定者の委任状
• 根抵当権設定者の法人登記簿謄本(法人登記事項証明書)

実際は、これらの書類を金融機関の担当者に預けた上で、提携している司法書士に根抵当権の設定登記をしてもらいます。

費用について

根抵当権の設定にあたって発生する費用は以下のとおりです。

司法書士への報酬	5～10万円程度
登録免許税	債権額（例：住宅ローンの借入額）の0.4％

根抵当権の抹消手続きと費用

一方、根抵当権を抹消する際の手続きおよび費用の詳細は、以下のとおりです。

必要書類と手続き

まず、根抵当権の抹消手続きにあたっては、以下の書類が必要です。

• 登記原因証明情報（解除証書、放棄証書など）
• 根抵当権設定契約書
• 法人番号の記載されている書類
• 不動産所有者の委任状
• 根抵当権者の委任状
• 認印
• 本人確認書類（運転免許証など）

また、抹消登記を司法書士に依頼する場合の具体的な手順は以下のとおりです。

1. 根抵当権者（金融機関など）から送られてきた必要書類を確認する
2. 委任状に押印する
3. 司法書士が不動産を管轄する法務局への登記申請を代行してくれる
4. 申請後7～10日程度で根抵当権抹消登記が完了する
5. 完了後、報告とともに書類一式が返送される

費用について

根抵当権の抹消登記を行うにあたって必要になる費用は以下のとおりです。

司法書士報酬	15,000～30,000円程度※不動産の件数や書類の枚数によって変動するため要確認
登記申請の登録免許税	不動産1件につき1,000円
その他の雑費	2,000～3,000円程度※登記簿謄本の発行手数料や書類の郵送費用。 書類の枚数に応じて発生するため要確認

不動産を利用して資金を作る方法

根抵当権を設定した借入以外にも、不動産を活用して資金を作る方法はあります。

ここでは、代表的な方法として、次の3つを紹介します。

• 不動産担保ローン
• リバースモーゲージ
• リースバック

不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、主に法人や個人事業主が事業資金を調達するために使うローンの一種です。

店舗や工場などの不動産に抵当権を設定して担保とし、その上で借入を行います。担保とした不動産の評価額によって、融資の可否および金額が決まる仕組みです。

セゾンファンデックスの不動産担保ローンでは、ご自身だけでなくご家族・ご親族がお持ちの不動産の担保提供も可能です。最短3営業日で審査が可能なため「どうしても急な資金調達が必要」という場合でも心配ありません。

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リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、持ち家を担保にして融資を受けるローンです。

不動産を担保にする点は不動産担保ローンと同じですが、生活資金を借入れるための高齢者向けの商品である点が大きく異なります。

なお、リバースモーゲージは金融機関だけでなく、各都道府県の社会福祉協議会でも扱っています。

金融機関が扱うリバースモーゲージでは、借入人が生存中に毎月利息分のみを支払い、元金は借入人の亡くなった後に相続人が担保物件を売却することなどにより一括で返済するのが一般的です。

一方、社会福祉協議会が扱うリバースモーゲージでは、借入人が亡くなったなどの理由で契約が終了した場合、相続人が借入元金および利息の返済をする必要があります。リバースモーゲージを利用する際は、借入金の使途や貸付限度額、対象となる物件を事前に確認しましょう。

リースバック

リースバックとは、自宅を売却した後にリースバック会社などの購入者と賃貸借契約を結び、賃料を払いながら自宅に住み続ける方法を指します。

一度売却するため、その後は住宅ローンの返済は必要ありません。また、自宅を借りて住み続けることが可能なため、引っ越しをせずに暮らし続けられます。

リースバックに対応している不動産会社は多くありますが、信頼できるところに依頼するのが重要です。

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おわりに 

根抵当権は、一度設定すれば、その範囲内で何度でもお金の借入ができるため、非常に便利です。主に企業において使われる手段であるため、一般消費者の方にとってはあまりなじみがないかもしれません。

しかし、購入を検討している住宅に根抵当権が設定されている可能性はあります。根抵当権が設定されている住宅であっても、購入することは可能ですが、思いがけないトラブルにつながる可能性は否定できません。不動産会社の担当者とも相談し、慎重に判断しましょう。