最近流行りの、リースバックという言葉を聞いたことがあるでしょうか。リースバックとは、家を売っても住み続けられる仕組みのことです。一度にまとまったお金が入るメリットがありますが、具体的な仕組みや、どのような方が利用すると良いものかなど、ご存じでしょうか。今回は、住みながら家を売る仕組みやリースバックの利用方法、メリット・デメリットなど詳しく解説していきます。
この記事のまとめ
リースバックは、家を売っても住み続けられる資金調達の方法で、家の売買契約と賃貸借契約を同時に行います。リースバックを利用すると、自由に活用できるまとまったお金がすぐに手に入ったり、将来的には一度手放した家を再購入したりすることもできます。家を現金化できるため、相続問題が発生しそうな場合にも有効です。 ただし、売却価格は一般の売却と比較し安めになります。家賃も通常の賃貸物件と比べ高い場合があるため、リースバックを利用する際は、住み続けられるかどうかよく検討してから決めましょう。一般的な売却と比較するだけでなく、見積もりを出す際にはいくつかのリースバック会社を比較することも大切です。
１．家を売っても住める「リースバック」とは？
住みながら家を売る方法であるリースバックとは、具体的にどのようなものなのでしょうか。
1-1.リースバックの仕組み
リースバックの仕組みは、家を売却しても家賃を支払いながら住み続けられる方法です。通常は、マンションや家などの不動産を売却した場合、所有権がなくなるので住み続けることはできません。
しかしリースバックを利用すると、家を売却後は新たな所有者（リースバック会社）へ家賃を支払って、その家を借りる「賃貸」で住み続けられます。
リースバックでは、家を売る売買契約と、その家を借りる賃貸借契約の2つの契約を一度に行います。家を買い取ったリースバック会社が貸主になるため、売却後も住み続けられるのです。
1-2.リバースモーゲージとの違い
リースバックと似ている資金調達方法として、家に住みながらお金を借りるリバースモーゲージがあります。リバースモーゲージは、家を担保として金融機関などから融資を受け、所有者が死亡した際に担保に入れた家を売却し、一括返済する方法です。
リバースモーゲージでは、不動産の所有者は変わらないため、リースバックのように家賃を支払うことはありません。しかし、固定資産税などの支払いは引き続き必要となります。
リバースモーゲージの取引相手は金融機関などで、融資を受けるためには審査を受ける必要があります。また、住宅ローンが残っていないことや、年齢、資金使途などに制限がある場合があります。
２．リースバックはどんなときに有効な手段か
それでは、住みながら家を売る理由にはどのようなものがあるでしょうか。
2-1.住宅ローンの返済や子どもの学費など、まとまったお金が必要なとき
リースバックは、家を売却することで資金を得られるため、まとまったお金が必要なときに有効です。住宅ローンが支払えなくなり退去を迫られそうな場合でも、リースバックを利用することで、売却後も家賃を支払って住み続けられます。
そのため、今生活している家からどうしても引っ越しをしたくない場合にも有効でしょう。また、ローンを利用してお金を借りる場合には、用途を制限されることもありますが、リースバックでは売却により得た資金の使い道に制限はありません。
事業や生活資金、子どもの教育費などさまざまな用途で利用できます。
2-2.相続問題が起きる可能性があるとき
不動産の相続問題を避けるためにリースバックを利用する方もいます。相続財産が不動産のみで現金が少ない場合など、リースバックを利用し現金にしておくことで、遺産分割しやすくなり揉め事を減らせるでしょう。
また、そもそも家の相続人がいない方の場合、所有者が亡くなった後に家が空き家として残ってしまいますが、リースバックで賃貸物件にしておけば手離れも早いでしょう。
2-3.将来的にまとまったお金が入る可能性があるとき
現時点で手元のお金がなくても、今後定期的な収入があれば、リースバックは向いているでしょう。リースバックは、一度家を手放しても再購入できる場合もあります。将来子どもが独立し教育費がかからなくなってからや、始めたばかりの事業が軌道に乗りお金が調達できる見込みがある場合は、再購入を視野に入れたリースバックを検討するのも良いでしょう。
３．リースバック利用の流れ
リースバックは、以下のような手順を踏んで行われます。
3-1.価格と賃料を査定する
リースバックは、リースバック会社が家を査定するところから始まります。査定時には、リースバック会社から所有者の希望する価格や賃貸借契約期間、家賃、再購入の希望の有無などとともに、「物件は売却できる状態か」「家賃の支払いはできるか」などのヒアリングが実施されます。
なお、建物の状況を判断するために、担当者が調査に来ることもあるので、できるだけ家はきれいにしておきましょう。
3-2.査定結果が提示される
査定が行われた後は、おおむね1週間で結果が出ますので、査定価格は妥当か、家賃は支払い続けられるかどうかをよく検討しましょう。また、リースバック会社により査定額や家賃を設定する基準が異なるため、複数のリースバック会社に査定を依頼して、比較することが大切です。
3-3.売買契約と賃貸借契約を締結する
リースバック会社を決めたら、売買契約と賃貸借契約の2つの契約を行います。売買契約の際には、売り主として以下のような書類が、賃貸借契約時には、借主として以下のような書類が必要になるため、準備しておきましょう。
【物件売却時に必要な書類】
- 運転免許証などの本人確認書類
- 固定資産税納税通知書
- 発行後3カ月以内の印鑑証明書、実印
- 登記簿謄本、土地測量図、境界確認書類
- 住民票
- 固定資産評価証明書
【賃貸借契約時に必要な書類】
- 運転免許証などの本人確認書類
- 所得を証明する書類
なお、再購入の予定がある場合には、リースバック会社によって「再売買予約権」の特約を付けて締結することもあります。
3-4.リースバック開始
契約を結んだら、家の所有権が買主のリースバック会社に移転し、賃貸が開始されます。リースバック会社から家の売買代金が振り込まれ、同時に家を借りるための家賃の支払いが始まります。
3-5.リースバック終了
対応はリースバック会社の契約内容によって異なりますが、一般的な内容で記載します。家を再購入する場合や退去する場合に、リースバックは終了となります。再購入の場合と退去の場合については以下のとおりです。
・再購入（買い戻す）場合
リースバック契約時に取り決めていた再購入額の支払いをすれば、所有権は元の所有者に戻ります。ただし、契約に再購入の記載がない場合には、再購入できないケースもあります。再購入できない事態を回避するためには、賃貸借契約期間中に再購入の予約をしておきましょう。
・退去する場合
契約時に定められた賃貸借期間を過ぎた場合は、契約の更新をするか新たに契約を結ぶ、もしくは再購入しなければ退去になります。また、リースバックの契約期間中でも退去可能です。契約によっては、途中退去時に違約金が生じるケースがあるため注意しましょう。
家賃の支払いを滞納しているなど、契約違反に当たる行為があった場合は、強制退去になります。退去の際は、リースバック会社との契約に沿って、決められた時期までに退去の旨を伝えましょう。
賃貸借契約中に契約者が亡くなったときは、死亡した方が1人暮らしだった場合や、同居していた遺族が老人ホームなどの施設やほかの家族の家に転居した場合、契約期間中であっても退去つまり解約する形になります。ただし、一緒に住んでいた遺族がいる場合は、引き続き同じ条件で住むことができます。
４．リースバックの相場は？
ここからは、リースバックによる売却、家賃、再購入における相場を紹介します。
4-1.リースバックによる売却価格の相場
リースバックによる売却相場は、一般的に市場相場の70〜90％といわれています。リースバックの売却価格が低いと、売却する側は損をした印象を受けるかもしれません。しかし売却価格が低ければ、再購入の金額を抑えられたり、賃貸借する際の家賃が下がったりするメリットもあります。
なお、リースバックによる売却相場は、地域や築年数により異なり、条件が良ければ売却価格は高く、条件が悪いと売却価格は下がります。
4-2.リースバック会社に支払う家賃の相場
リースバック開始後に支払う家賃の相場は、物件がある周辺地域の相場とは異なり、売却価格に一定率をかけて決められるのが特徴です。リースバックの家賃相場は、以下の計算式により求められます。
リースバックの年間家賃＝リースバックの売却価格✕7～12％
月々の家賃＝リースバックの年間家賃÷12ヵ月
不動産は、将来売却する際に価格が下落する可能性があります。リースバック会社は、そのようなリスクを考慮し、賃貸中に確保しておきたい収益から家賃を決定するのです。条件が悪く、将来的に価格が下落するリスクが高い物件は、賃貸中に利益を確保しておきたいため、家賃が高くなります。
4-3.再購入価格の相場
リースバックでは、再購入の際の価格にも相場があり、一般的に売却価格のおおよそ1.1〜1.3倍とされています。
再購入額は、リースバック会社や再購入の時期、物件などにより異なりますが、リースバックの契約時に前もって定めている場合もありますので、将来再購入を検討している場合は、再購入価格も確認しておきましょう。
５．リースバックのメリット
それでは、リースバックのメリットをチェックしておきましょう。
5-1.引っ越しをしなくても良い
リースバックのメリットのひとつが、引っ越しをしなくて良い点です。一般的な売却の場合、リースバックと同様にまとまった資金を得られますが、住み続けられないため引っ越さなければなりません。
しかし、リースバックであればそのまま住み続けられるので、引っ越しの手間や費用がありません。また売却するとなると、近隣の方の中には理由を詮索する方もいますが、リースバックでは売却したことを知られにくい点もメリットといえるでしょう。
5-2.まとまったお金をすぐに用意できる
リースバックは、まとまったお金をすぐに得られる点もメリットになります。一般的な売却の場合は、売却の準備を開始してから現金を得るまでに、買い手の住宅ローンの審査などにより3カ月程度かかってしまうこともあります。
しかしリースバックでは、リースバック会社が直接買い主になるため、数日で現金化することも可能です。
また、リースバックで得られた現金の使い道に制限がないため、生活資金や借金の返済、事業資金、教育費など自由に使えます。
5-3.将来的に再購入（買い戻し）することも可能
リースバックを利用する方の中には、将来再購入を検討している方もいるでしょう。リースバックの契約の際に「再売買予約権」を付けられる場合は、将来的に再購入できる可能性があります。
再購入の条件は、契約時に明確にしておくことで、後々再購入の条件を悪くされたり、再購入できないといわれたりすることを防げます。
できるだけ低価格で設定し、再購入の時期は指定しないことで再購入しやすくなるでしょう。その旨を契約に含んでおくことが大切です。
5-4.固定資産税を支払う必要がなくなる
住んでいる家を売ることで、支払う必要がある税金も減ります。所有権はリースバック会社に移るため、毎年1月1日時点の固定資産の所有者が支払わなければいけない固定資産税を支払う必要がなくなるのです。
また、火災保険も賃貸用の保険に変更になるため、保険料の負担が軽減します。
６．リースバックのデメリット
リースバックには多くのメリットがありますが、後悔しないためには、デメリットもチェックしておきましょう。
6-1.一般的な売却と比較し売却金額が安い
前述したように、リースバックは一般的な売却と比較し売却価格が安くなります。売却価格だけで比較するのであれば、一般的な売却を検討したほうが良いでしょう。
市場価格と比較して安いにもかかわらず、リースバック会社によっては、さらに低い見積もりを出すところもあり、トラブルになるケースがあります。価格に納得できるまでは契約せず、いくつかのリースバック会社をしっかりと比較しましょう。
6-2.住み続けられない可能性がある
リースバック後は、家賃を支払えないと強制退去になる可能性があり、通常3ヵ月以上滞納すると賃貸借契約の解除事由に該当してしまうため、家賃を滞納しないように気を付けましょう。契約時は、収入の3割以内の家賃を目安とすることも大切です。
また賃貸借契約には、借主の希望で更新できる「普通借家契約」と、更新できない「定期借家契約」があります。定期借家契約を選択した場合、契約期間が終了した後に更新はできませんが、再契約することは可能です。ただし、再契約については必ずできる保証はないため、可能であれば普通借家契約を選んでおきましょう。
6-3.修繕費は借主負担になることがある
一般的な賃貸物件の場合、通常の損耗による設備の修繕費は、貸主負担であることが一般的です。リースバックにおいても同様ですが、売却後もともと住んでいた住人が住み続けるため、設備の不具合が見つけにくく、特約により修繕費を借主が負担するものとしているケースもあるようです。
契約を結ぶ際には、特約の内容もきちんと確認し、修繕費の負担がどのように区別されているのか明確にしておきましょう。
７．リースバックを利用する際の注意点は？
最後にリースバックを利用する際の注意点をお伝えしておきます。
7-1.一般的な売却や賃貸と比較する
リースバックは、まとまった資金を得られますが、金額だけを比較した場合には、一般的な売却を選んだ方が高くなります。そのため、今住んでいる家に強い思い入れがない場合は、一般的な売却を検討したほうが良いケースもあります。
また、周辺の物件のほうが家賃も抑えられる可能性があることからも、リースバックと一般的な売却を充分に比較しましょう。一般的な売却を検討する場合は、仲介による売却予想価格を出してもらうことがおすすめです。一般的な売却価格を知っておくと、リースバックの売却価格が妥当かどうかの判断材料にもなるでしょう。
7-2.複数のリースバック会社に見積もりを依頼する
売却価格や家賃、再購入時の価格などは、リースバック会社により異なります。普通借家契約か定期借家契約か、保証人が必要かどうか、敷金・礼金の有無など細かな条件まで違いがあるため、リースバック会社を選ぶ際にしっかりと比較しましょう。
7-3.リースバックを検討しているなら「セゾンのリースバック」がおすすめ
リースバック会社は多いので、どこを選べば良いか迷ってしまう方もいるでしょう。そんなときは、「セゾンのリースバック」をチェックしてみてください。セゾンのリースバックでは、不動産の調査費用や売買契約・賃貸借契約の事務手数料などがかかりません。
また、ハウスクリーニングやセコムのホームセキュリティなど、無料で選べる特約もあります。最初の相談から物件の支払いまで最短で2週間で行われる点も魅力です。リースバック会社を選ぶときは、ぜひセゾンのリースバックを検討してみてください。
おわりに
家を売ってまとまった資金を得られるだけでなく、その家に住み続けられるリースバックは、引っ越しの必要がなかったり、固定資産税がかからなくなったりするなど、多くのメリットがあります。しかし一般的な売却と比較すると、価格が安いなどのデメリットもあるので、再購入の予定があるかどうか、家賃を支払い続けられるかどうかなど、充分に検討することが大切です。
