不動産担保ローンの借入可能額は不動産の評価によって異なるため、実際にいくら借りられるのか不安に感じている方も多いのではないでしょうか。そこで本記事では借入可能額の算出基準や担保にしやすい不動産について解説します。本記事を読んでいただければ、担保にしようとしている不動産の価値の目安が分かり、今後の資金計画が立てやすくなります。不動産担保ローンを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
この記事を読んでわかること
一般的に不動産の担保評価額は「（土地の評価額＋建物の評価額）×担保掛目」で算出されます。担保掛目は金融機関によって異なりますが、70％を目安に考えましょう。また、土地・建物の評価額がどのように算出されているのかを把握することで、大まかな担保評価額を判断できます。ご自身が所有している不動産の管理状況なども踏まえ、不動産担保ローンが組めるのかを考えてみましょう。
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借入可能額の決定方法と審査基準
事業計画を立てるためにも、不動産担保ローンの借入可能額を把握するのは重要なポイントです。金融機関によって融資額の目安は異なりますが、以下のような計算式で算出しているケースが多いです。
| 担保評価額=（土地の評価額＋建物の評価額）×担保掛目 |
担保掛目は不動産の価値が下がることを考慮した比率で、70％ほどに設定している金融機関が多いとされています。例えば、土地の評価額が2,000万円、建物の評価額が1,000万円の場合、担保評価額は以下のように計算されます。
（2,000万円 + 1,000万円）× 70% = 2,100万円
この場合、借入可能額の目安は2,100万円となりますが、実際の借入額は金融機関の審査基準や借り手の返済能力によって変動します。
本章では審査でどのようなポイントがチェックされているのかや、不動産評価額の計算方法について解説します。
返済能力
不動産担保ローンでは、不動産の価値だけでなく借り入れをする方の返済能力をチェックしています。具体的には以下のとおりです。
- 収入
- 年齢
- 勤務先
- 勤続年数
- 健康状態
- 借入履歴（信用情報）
収入が不安定な方や、過去に滞納履歴がある方などは審査で不利になる傾向にあります。また、事業主の場合は、事業の安定性や決算内容、将来性などを加味して審査されていると考えましょう。
土地の市場価値の算出方法
土地の市場価値は、土地の評価額を用いて算出します。土地は一物五価といい、１つの土地に対して５つの価格があります。具体的には以下のとおりです。
- 実勢価格：不動産取引が成立したときの価格
- 公示地価：1月1日時点の全国の標準値の価格（土地の取引時の指標となる役割）
- 基準地価：7月1日時点の全国の基準値の価格（公示地価を補う役割）
- 路線価（相続税評価額）：道路に面する土地の1平米あたりの価格（公示地価の約80％）
- 固定資産税評価額：固定資産税を求める際の基準となる価格（公示地価の約70％）
不動産担保ローンの融資額を計算する際に、上記のどの価格を用いるかは金融機関によって異なります。本章では代表的な路線価と基準地価について解説します。
路線価
路線価は道路に面する土地の1平米あたりの価格です。毎年国税庁が1月1日時点の価格を7月に公表しています。国税庁が運営する財産評価基準書で確認できるため、担保にする不動産の路線価を調べてみましょう。
路線価図に記載されている数値は1,000円単位であるため、仮に「210D」と記載されていた場合、1平米あたりの価格は21万円です。土地の面積が100平米の場合、対象地の価格は「21万円×100平米=2,100万円」となります。
この土地を担保とする場合、担保掛目を70%とすると、担保評価額は以下のように計算されます。
2,100万円 × 70% = 1,470万円
したがって、この土地のみを担保とした場合の借入可能額の目安は約1,470万円となります。ただし、実際の借入可能額は金融機関の審査基準や借り手の返済能力によって変動することに注意が必要です。
アルファベットは借地権割合を指し、相続税や贈与税を計算する際などに用います。
なお、路線価は市街地に定められるため、路線価がない地域もある点に注意しましょう。路線価が定められていない地域は「固定資産税評価額×評価倍率」で計算します。固定資産税評価額は納税通知に同封されている課税明細書や固定資産評価証明書で確認できます。評価倍率は財産評価基準書で確認できるため、担保不動産の価値を調べてみましょう。
参照元：財産評価基準書
基準地価
基準地価とは各都道府県が公表する基準地の価格です。公示地価は1月1日が基準日ですが、基準地価は7月1日であり、半年の差をつけることで公示地価を補う役割があります。
全国の基準地価は国土交通省が運営する国土交通省地価公示・都道府県地価調査で確認できます。基準地価は1平米あたりの価格であるため、担保不動産の近くにある基準地の価格をもとに「基準地価×担保不動産の土地面積」で計算してみましょう。
参照元：標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜
建物の市場価値の算出方法
建物の市場価値は積算法で求めるのが一般的です。なお、不動産担保ローンのように長期間のローンの場合、年数の経過による建物の価値の下落を考慮するため、融資額の大部分は土地の価格で決まると考えましょう。
積算法
積算法とは、建物の再調達価格や残存年数などを考慮して評価する方法であり、具体的な計算式は以下のとおりです。
| 積算法の評価額＝再調達価格×延床面積×残存年数÷法定耐用年数 |
再調達価格とは、同じ建物を新築する場合にかかると想定される価格です。同じ構造、同じ面積の建物でも、20年前と現在では建築費用が異なるため、まずは再調達価格を計算する必要があります。
再調達価格の計算方法は金融機関によっても異なるため、簡易的に計算する際は国税庁の地域別・構造別の工事費用表を参考にしましょう。
また、法定耐用年数は建物の構造によって異なるため、以下の表を参考にしてください。
| 構造 | 法定耐用年数（住宅用のもの） |
| 鉄骨造（骨格材肉厚が3mm以下） | 19年 |
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造（骨格材肉厚が3mm超え4mm以下） | 27年 |
| 鉄骨造（骨格材肉厚が4mm超え） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47年 |
例えば、築年数5年・延床面積120平米の木造住宅（再調達価格17.3万円/平米）の評価額は以下のとおりです。
- 17.3万円×120平米×17年÷22年=約1,600万円
この場合、担保掛目70%とすると、借入可能額の目安は約1,120万円となります。
担保不動産の構造や延床面積、築年数をもとに評価額を計算してみましょう。
参照元：地域別・構造別の工事費用表（1m当たり）【令和4年分用】｜国税庁
収益物件の市場価値の算出方法
担保不動産が賃貸マンションやアパートのような収益物件の場合は、収益還元法を用いて計算します。通常の不動産とは計算方法が異なるため注意しましょう。
収益還元法
収益還元法とは、不動産収益をもとに評価する方法であり、計算式は以下のとおりです。
| 収益還元法の評価額=年間収益÷還元利回り |
年間収益とは、1年間で得られる収益から物件の維持管理費や租税公課などの経費を差し引いた金額です。
還元利回りは年間収益を不動産価格で割り戻すことで計算できますが、不動産担保ローンの評価では金融機関が独自に設定します。
年間収益が100万円、還元利回りが5％の場合、不動産の評価額は「100万円÷5％=2,000万円」となります。
その他の算出方法
積算法や収益還元法以外の算出方法を取引事例比較法と呼びます。取引事例比較法は名前のとおり、類似した取引事例を参考に算出する方法です。具体的な算出方法について解説します。
取引事例比較法
取引事例比較法は、中古マンションや土地の査定をする際に用いられることが多いです。近隣の類似した取引事例を参考にすることで、より実勢価格に近い価格を算出できます。
マンションを所有している方は、同じマンションの過去の取引事例などを参考にすると、大まかな価格を求められるでしょう。
過去の取引事例は不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションや、国土交通省が運営する土地総合情報システムで確認できます。
実際の借入可能額に影響する要素
影響する要素を5つを重要度の高い順に記載します。
- 担保不動産の評価額
- 担保掛目（通常60%〜80%）
- 返済能力
- 年収
- 他の借入金の有無
- 年齢
- 既存の住宅ローン残高（ある場合）
- 金融機関の融資方針
ポイント
- 借入可能額 = min(担保評価額 × 担保掛目, 返済能力から算出された上限額) – 既存ローン残高
- 担保評価額が高くても、返済能力が低ければ借入額は制限されます。
- 同じ不動産でも、金融機関によって評価額や融資方針が異なる場合があります。
担保にできる不動産の条件
不動産担保ローンの融資額や審査基準について解説しました。担保にしやすい不動産の特徴は以下のとおりです。
- 築年数が浅い
- 立地条件が良い
- 収益物件であれば満室稼働している
このように資産価値が高くお金に換えやすい不動産は担保にできる可能性が高いです。しかし、手元にある不動産が上記のような条件に該当せず、担保にできるのだろうかと不安に感じている方も多いでしょう。
そこで本章では、物件の条件毎に担保にできるかどうかを解説します。
名義が本人以外の不動産
不動産担保ローンは親名義の不動産でも借りられるケースが多いです。
多くの金融機関では、親や兄弟などの「第三者所有の不動産」を担保として認めているため、ご自身で所有している不動産がない場合は、親の土地や建物を担保にすることも検討してみましょう。
しかし、親名義の不動産を担保にする際は、親に連帯保証人になってもらう必要が生じる場合があります。
なぜなら、金融機関側が貸し倒れを避けるためです。不動産の価値が低いなど、売却しても資金を回収できない見込みの場合は、連帯保証人を求められます。
親に負担をかけてしまう恐れがあるため、必ず話し合いをしたうえで進めましょう。
賃貸用の不動産
第三者へ貸している不動産も基本的には担保にできます。
ただし、あまりにも築年数が経過している場合や賃貸需要が低いとみなされる場合は審査にとおらない可能性もあると考えましょう。
金融機関は家賃収入をもとに収益還元法で担保価値を算出するため、賃料の裏付けとなる賃貸借契約書を用意する必要があります。
築年数が古い物件
築年数が経過した中古物件は、新築などの築浅物件と比べて審査に通りにくいです。
ただし、不動産の価値は土地と建物で決まるため、立地が良く資産性が高い土地や、用途が幅広い土地は融資を受けられる可能性があります。
住宅ローンが残っている場合は？
住宅ローンが残っている不動産は担保にできる場合とできない場合があります。具体的には以下2つの要素によると考えましょう。
- 返済余力の有無
- 金融機関側の条件
返済余力の有無とは、不動産の評価額と住宅ローンの差額です。例えば、2,500万円で売却できる価値がある不動産に対して1,500万円の住宅ローンが残っている場合、1,000万円分の余力があります。この場合、住宅ローンが残っていたとしても1,000万円分の借り入れができる可能性があります。
ただし、すべての金融機関で担保にできる訳ではありません。金融機関によっては住宅ローンが残っている不動産への融資を行っていない場合もあるため、事前に条件を確認しましょう。
評価額が低くなってしまう物件
金融機関に審査を依頼したところ、想定よりも評価額が低くなってしまう場合もあります。具体的には以下のような不動産です。
- 利便性が低い土地
- 用途に制限のある土地
- 遵法性に問題がある土地・建物
- 状態の悪い建物
- 形状が悪い土地
このような不動産は高値での売却が難しいため、金融機関の審査で評価額が低くなってしまう傾向にあります。
すでに抵当権が設定されている物件
住宅ローンや他の不動産担保ローンですでに抵当権が設定されている物件は、第二抵当権になるため融資をしていない金融機関が多いです。とくに銀行は厳しいと考えましょう。
一方、ノンバンクであれば抵当権順位にかかわらず融資を行っている金融機関もあります。セゾンファンデックスで提供している事業者向け不動産担保ローンも抵当権の順位は問いません。
過去に不動産担保ローンを断られた経験がある方でも、融資を受けられる可能性があるため、ぜひ一度ご相談ください。
金融機関による違い：銀行 vs ノンバンク
| 項目 | 銀行 | ノンバンク |
|---|---|---|
| 金利 | 年1.5%〜3%程度 | 年3%〜15%程度 |
| 審査の厳しさ | 厳格 | やや柔軟 |
| 審査期間 | 2〜4週間程度 | 最短3日程度 |
| 借入可能額 | 担保評価額の最大70〜80%程度 | 担保評価額の最大100%まで可能な場合も |
| 資金使途の自由度 | 限定的（事業資金、住宅ローン借り換えなど） | 比較的自由（事業資金、生活資金、借金返済など） |
| 年齢制限 | 65歳や70歳までの上限年齢がある場合が多い | 緩やか（80歳以上でも借入可能な場合あり） |
複数の金融機関に相談する重要性
- 最適な条件を見つけられる：金利や借入可能額、返済期間などの条件は金融機関によって大きく異なります。
- 審査の可能性が高まる：1つの金融機関で断られても、他の金融機関で承認される可能性があります。
- 交渉の余地が生まれる：複数の見積もりを比較することで、より有利な条件を引き出せる可能性があります。
実際の行動例
まずは、大手銀行2〜3行とノンバンク2〜3社に相談し、それぞれの見積もりを取得しましょう。各金融機関の特徴や強みを比較し、自身の状況に最も適した選択肢を見つけることができます。
不動産担保ローンを利用する時の流れと必要な書類
担保にできる不動産の種類が分かったところで、本章では不動産担保ローンを利用する時の手続きの流れと必要書類を解説します。
融資の全体像を理解して、スムーズに融資を受けられるようにしましょう。
申し込みから融資まで
融資審査の申し込みから融資実行までは以下のような流れで進みます。
- 申し込み・事前相談
- 本申し込み
- 審査
- 契約
- 実行
申し込み・事前相談では、現在の状況の説明や希望借入額など、一般的な項目のヒアリングや相談を行います。そこで問題ないようであれば、本申し込みへと進みます。
金融機関によって審査にかかる時間は異なりますが、銀行の場合は1〜3週間程度の時間がかかると考えましょう。銀行は審査の受け付けを行いますが、実際に審査をするのが保証会社であり、保証会社の審査が立て込んでいると時間がかかってしまうためです。
一方、ノンバンクであれば受け付けから審査まで一括で行っているため、銀行よりも審査期間が短い傾向にあります。
無事に審査が通り次第、契約を締結し融資を実行します。
審査に必要な書類
不動産担保ローンの審査で、一般的に必要とされる書類は以下のとおりです。
- 不動産担保ローン申込書
- 身分証明書（運転免許証、パスポートなど）
- 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書など）
- 実印、印鑑証明書
収入証明書や印鑑証明書はすぐに用意できない可能性もあるため、事前に用意しておくことでスムーズに審査を進められます。
不動産担保ローンを申し込む際の実践的アドバイス
不動産担保ローンの申込みをスムーズに進め、審査の通過率を高めるための実践的なアドバイスをご紹介します。
1. 事前準備を徹底する
必要書類を早めに準備しましょう。
- 本人確認書類（運転免許証やパスポートのコピー）
- 収入証明書（源泉徴収票や確定申告書のコピー、直近2〜3年分）
- 不動産の登記簿謄本（発行から3ヶ月以内のもの）
- 不動産の評価証明書（固定資産税評価証明書など）
- 実印と印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
→ 事前準備で申込みから審査までの時間を短縮できます。
2. 担保不動産の価値を高める
担保となる不動産の状態を確認し、必要に応じて対策を行いましょう。
- 建物の軽微な補修や外壁の塗り直し
- 庭や外構の手入れ
- 室内の清掃や整理整頓
→ これらの対策により、不動産の評価額が上がる可能性があります。
3. 返済計画を綿密に立てる
- 借入可能額だけでなく、実際に返済可能な金額を慎重に検討しましょう。
- 月々の返済額は、年収の35%以下に抑えるのが一般的な目安です。
- 例：年収600万円の場合 月々の返済額 ≦ 17.5万円（600万円×35%÷12ヶ月）
4. 複数の金融機関に相談する
- 少なくとも3社以上の金融機関に相談し、条件を比較しましょう。
- 金融機関によって審査基準や金利が異なるため、比較検討が重要です。
5. 信用情報を整える
審査の数ヶ月前から、以下の点に注意して信用情報を整えましょう。
- クレジットカードの支払いを遅延しない
- 他の借入の返済を確実に行う • 新たな借入れを控える
→ これらの対策により、審査で有利になる可能性が高まります。
6. 事業計画書の作成（事業資金として利用する場合）
事業資金として利用する場合は、詳細な事業計画書を作成しましょう。
- 計画書に含めるべき内容
- 事業の概要と市場分析
- 収支計画（最低3年分）
- 資金計画（借入金の使途を含む）
- 返済計画
これらの実践的アドバイスを参考に、不動産担保ローンの申込みに向けて準備を進めることで、審査の通過率を高め、より有利な条件での借入れが可能になる可能性が高まります。
よくある質問 (FAQ)
Q1: 不動産担保ローンの金利はどのくらいですか？
A1: 不動産担保ローンの金利は通常、年1.5%〜5%程度です。ただし、金融機関や借入条件によって大きく異なります。一般的に、銀行系のローンは低めで、ノンバンク系は比較的高めの傾向があります。具体的な金利は、担保となる不動産の評価額や借入期間、借入目的などによって決まります。
Q2: 不動産担保ローンの審査にはどのくらいの時間がかかりますか？
A2: 審査期間は金融機関によって異なりますが、一般的に2週間〜1ヶ月程度です。銀行系のローンは比較的時間がかかる傾向にあり、ノンバンク系は比較的早い傾向があります。ただし、必要書類の準備状況や不動産の評価に要する時間によっても変動します。
Q3: 不動産担保ローンを組む際に必要な書類は何ですか？
A3: 一般的に必要な書類は以下の通りです。
- 本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
- 収入証明書（源泉徴収票や確定申告書など）
- 不動産の登記簿謄本
- 不動産の評価証明書（固定資産税評価証明書など）
- 実印と印鑑証明書 具体的な必要書類は金融機関によって異なる場合があるので、事前に確認することをおすすめします。
Q4: 年金生活者でも不動産担保ローンを組むことはできますか？
A4: はい、可能です。年金収入があれば、多くの金融機関で不動産担保ローンを組むことができます。ただし、年齢や年金額によっては借入可能額が制限される場合があります。また、一部の金融機関では年齢制限を設けている場合もあるので、事前に条件を確認することをおすすめします。
事業者向け不動産担保ローンならセゾンファンデックスがおすすめ
銀行の不動産担保ローンは審査に1〜3週間ほどの時間がかかります。しかし、なかにはなるべく早く融資を受けたい方も多いでしょう。そこでおすすめなのが、セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンです。
セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンでは、必要書類のご提出から最短3営業日で審査結果をお伝えします。スピーディな融資をご希望の方は、ぜひご活用ください。
おわりに
不動産の担保評価額は「（土地の評価額＋建物の評価額）×担保掛目」という計算式で算出されます。担保掛目は不動産の価値が下がることを考慮した比率であり、70％ほどが目安とされています。
金融機関によって担保評価額の計算方法は異なりますが、本記事で紹介した計算方法で試算することでおおよその価格を算出できるでしょう。より正確な担保評価額を知りたい方は、一度金融機関に審査を申し込んでみるのもおすすめです。
