年々増加傾向にある相続トラブルの代表的な理由は、不動産問題といわれています。一般社団法人相続解決支援機構が行なった「相続トラブルに関する調査（2022年）」によると、実家の不動産相続が原因でもめる方は相続トラブル全体の27.0％と、かなり身近な要因であることがわかります。
そこで視野に入るのが、親が生きているうちに家を売ることです。この記事では、家を売るタイミングやメリットなどを解説します。具体的な実家の売却方法や相続時に活用できる特例制度も紹介しているので、将来実家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
この記事を読んでわかること
親が生きているうちに家を売ることは、相続トラブルを避けたり老後資金に備えたりするうえでとても有効な選択です。家を売って利益が出ると税金がかかりますが、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例など、活用すべき税制面の特例制度もあります。実家の所有者は親であることが多いため、子どもが自由に家を売却することはできませんが、委任状を作成したり家族信託を活用したりすることで、子どもがスムーズに家の売却手続きを行えるようになります。
実家の売却を考えるべきタイミング
実家の売却を考えるべきタイミングは家庭によって異なりますが、次の4つのタイミングが主なタイミングとされています。
親が介護施設に入所することになった
実家の売却を検討するタイミングとして、親が介護施設に入所することになったときが挙げられます。実家に親以外だれも住んでいない場合実家は空き家になってしまうため、何かしらの活用方法を検討する必要があります。何も対策しなければ、固定資産税などの税負担が課され続けるからです。
厚生労働省の「居宅サービス事業所の状況」によると、80歳以上の18.5％は介護施設を利用していることがわかります。 高齢化が進んでいる日本において、親が介護施設に入所して家が空き家になることは、決して他人事ではないことがわかります。
家族構成が変わった
家族構成が変化したときも、実家の売却を考えるべきタイミングのひとつです。
2世代、3世代で暮らしていた場合、子どもや孫が独立すると部屋を持て余すことになります。広々とした家を利用できる用途があれば良いのですが、特段用途がなければもの寂しく感じてしまうでしょう。
実家を売却し、売却資金を元手に親夫婦にあったコンパクトな家を買い替えたり、賃貸物件に住み替えたりすることも有意義だと言えます。
足腰への負担が気になる
高齢になるにつれて、家の中を移動するだけでもつらく感じるものです。手すりを作ったり段差を減らしたりする、いわゆるバリアフリーが充実した住まいの方が親は暮らしやすいと言えます。
実家が特段バリアフリーをされていない昔ながらの造りの場合、親の足腰への負担が気になるタイミングで実家を売却することで、バリアフリーが充実した家や施設に親を移住させることができます。
家の老朽化が気になる
家を建て替える場合、大規模な建て替え費用よりも住み替えた方が費用を抑えることができるケースがあります。
建て替えの場合、1㎡当たり10,000～20,000円程度はかかるとされる解体工事費用が発生したり、仮住まいの敷金や家賃が発生したりするからです。そのため、老朽化した実家は売却して住み替えた方が、経済的なメリットを享受できる可能性があるのです。
親が生きているうちに家を売るメリット
親が生きているうちに家を売ることに抵抗がある方もいるかもしれませんが、実はさまざまなメリットがあります。
相続が楽になる
親が生きているうちに実家を売るメリットとして、相続が簡単になる点が挙げられます。
相続財産には現預金、有価証券、自動車などさまざまなものがありますが、現金化しにくく完全に分割できないとして、もっともややこしいとされるのが不動産です。親がいきているうちに実家を売却することで、スムーズに相続手続きを進めることができます。
相続トラブルを防げる
親が生きているうちに家を売却すると、相続が楽になるだけでなく、相続トラブルを回避することにも繋がります。
相続トラブルの代表的な要因として実家の相続問題があります。不動産は相続人同士で物理的に分割できないことに加え、1円単位で分割することが困難であるため、相続人同士のトラブルの原因になりやすいのです。親が生きているうちに実家を売却して現金化し、分割しやすい状況にしておくことで、相続トラブルを避けることができるのです。
売却代金を老後の資金にできる
早期に家を売却することで、売却資金を老後資金に充てることができます。
レインズの「2022年10月〜12月の首都圏 中古物件成約価格」によると、築30年以降の物件価格の下落率は63.42％です。言い換えると、物件によっては築古物件でも購入時の4割弱の価格で売却できるのです。購入時の価格や物件にもよりますが、老後資金の原資として家の売却資金は有用な元手になります。
家の維持管理費から解放される
不動産を保有していると、固定資産税、都市計画税、修繕費用を毎年負担する必要があります。固定資産税とは、所有している土地・建物に係る税金であり、各自治体が定めた評価額である固定資産税評価額に1.4％を乗じた金額が課税されます。
都市計画税とは、都市計画事業や都市区画整備事業の費用に充てる税金であり、固定資産税評価額に0.3％を乗じた金額が課税されます。なお、都市計画税は市街化区域外の物件には課税されません。
上記の費用に加えて、築年数の経過によってかさむ修繕費用も含め、不動産を保有していたら負担するものであるため、家を売却すれば諸々の費用から解放されることになります。
シニア向けの安全な住居に住み替えできる
親が生きているうちに家を売ることで、より住みやすいシニア向けの安全な住居に住み替える資金に充当することができます。バリアフリー設備が充実している住居であれば、ケガの心配も弱まり気苦労も減るはずです。
バリアフリーが備わったマンションや施設は比較的高いケースが多いので、家の売却資金は住み替え資金の備えとして活用できます。
親の死後だと手続きや片付けが大変
親が亡くなった後に、売却を視野に入れた実家の片付けを行うと、思い出がつまっていて悲しい気持ちになることがあります。親の生前に実家を売却しておくことで、一緒に気持ちよく家を整理することができるでしょう。
生きているうちに家を売るデメリットと対策
親が生きているうちに家を売るメリットを説明しましたが、デメリットもあります。対策法と併せて解説するので、実家の売却を検討している方はご参考ください。
整理や引っ越しの荷作りが大変
高齢である親にとって、実家の売却時に発生する整理や引っ越しの荷作り作業の負担は決して小さくありません。重い物を持ったり移動したりすることで、ケガをする可能性もあるでしょう。
そのため、あらかじめ物品を整理しておいたり、定期的に片付けの手伝いをしたりすることが大切です。
新しい環境がストレスになる可能性がある
今住んでいる家を売ると、当然新しい住居が必要になりますが、新しい環境がストレスになる可能性も0ではありません。慣れない地域や新しいコミュニティに入ることで、精神的負担が生じるケースがあります。
売却や引越しに費用がかかる
不動産会社への仲介手数料や引越し会社の利用料など、 家を売却する時にはさまざまな費用が発生します。
下記に家の売却にかかる諸費用をまとめているので、ご参考ください。
| 費用項目 | 費用 |
| 仲介手数料 | ( 売却額 × 3％ ＋ 60,000円 ) + 消費税 |
| 印紙税 | 1,000円∼60,000円 |
| ハウスクリーニング費用 | 30,000円∼100,000円 |
| 引越し費用 | 70,000円∼100,000円 |
| 譲渡所得税 | 所得税額(短期) = 売却益 × 30.63％ 所得税額(長期) = 売却益 × 15.315％ |
| 解体費用 | 1,000,000円~3,000,000円 |
リースバックを利用すれば売却後も住み続けられる
実家を引き払って新しい住居に移るとなると、身体的、精神的、経済的な負担が発生する場合があります。
その際に便利なサービスが、不動産会社や金融機関が提供しているリースバックです。リースバックとは、自宅を金融機関に売却し、その売却資金で自宅を借りる契約することで、同じ家に住みつづけられるサービスを指します。
リースバックを活用することで、同じ家に住み続けることができることに加えて、実際に家は売却しているため相続時にトラブルになることはありません。
リースバックはさまざまな事業者が提供していますが、おすすめは「セゾンのリースバック」です。最短で即日お見積もりが提示できる対応の早さに加えて、事務手数料や調査費用など諸費用が無料になる点や、契約者限定の暮らしに役立つサービスを利用することができます。
親が生きているうちに家を売る際に利用できる所得税特例とは
親が生きているうちに家を売るメリットを説明しましたが、所得税が軽減される特例も存在します。
譲渡税の3,000万円特別控除
不動産を売却する際は、譲渡税の3,000万円特別控除を適用することができます。いわゆる3,000万円特別控除です。
不動産の所有期間に関係なく、不動産の売却価格から取得費用や売却費用を控除し、余った利益が課税所得として課税されます。その課税所得から3,000万円を控除できるため、節税効果の高い特例と言えるでしょう。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
軽減税率の特例
不動産の売却時に適用できる特例として、10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例があります。
不動産売却時の課税所得に課される税率は、住民税と合わせると20％程度になりますが、軽減税率の特例を適用することで、課税所得6,000万円までの税率を14.21％まで下げることができます。
数％の違いかと思われますが、課税所得が2,000万円発生した場合、軽減税率の適用の有無で納税額は1,200,000円も変わります。
- 譲渡年の1月1日現在で自宅の所有期間が10年以上あること
- 親子や夫婦など身内への売却ではないこと
- 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること
など、さまざまな適用条件がありますが、適用できれば税負担を軽減することができます。
参照元：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
マイホーム買換え特例
マイホーム買換え特例も、不動産売却時に活用できる特例のひとつです。
マイホーム買換え特例とは、不動産の譲渡所得税の納付を、新しく取得する物件の売却時まで先延ばしにできる特例です。不動産の買換え時はただでさえ出費がかさむなか、譲渡所得税まで上乗せされると経済的負担が大きくなります。マイホーム買換え特例を適用することで、目先の資金面の負担を軽減できるため、急いで納税資金を工面する必要がなくなります。
ただし、マイホーム買換え特例では、売却する物件と新たに取得する物件の両方に適用条件が設けられているため、適用の可否には注意が必要です。
参照元：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁
実家売却の手続きをする場合の注意点
親が生きているうちに実家を売却する場合、手続きするうえでの注意点があります。ほとんどの場合、実家の所有者は基本的に親であるため、親自身が売却手続きを行う必要があるのです。
寝たきりや認知症など、親自身で売却手続きができない状況になってしまうと、成年後見制度を利用しないといけなくなり、スムーズに手続きすることが困難になります。
家の売却を検討する場合は、親の健康状態にも注意する必要があるでしょう。
子どもが実家を売却する4つの方法
実家を売却するのは基本的には所有者である親が行うものの、子どもが実家を売る方法もあります。
所有者である親が委任状を作成する
子どもが実家を売却する方法として、親に委任状を作ってもらうケースが挙げられます。
親が介護施設に入所していたり遠方に住んでいたりと親自身が手続きできない場合、親が子どもに実家売却の代理権を証明する委任状を作成することで、子どもが実家を売ることができます。委任状は正しく作成しないと法的に認められないこともあるので、基本的な記載項目を確認しておきましょう。
【委任状の記載事項】
- 売却物件の基本情報
- 売却価格
- 売却金の振込先
- 代理人の金額交渉権の有無や交渉額の幅
- 代理人と委任する人の基本情報
- 委任状の有効期限
任意後見制度を用いる
任意後見制度を活用することでも、子どもが親の家を売却できるようになります。任意後見制度とは、将来自分自身の判断能力が衰えてしまう状況に備えて、あらかじめ任意後見人を選ぶ制度です。選択された任意後見人は、本人の財産管理を委託されるため、家の売却もできるようになるのです。
任意後見制度の注意点としては、親が認知症になった後では同制度は利用できないため、親の判断能力が正常な状態であるうちに任意後見人を選ぶ必要があります。
生前贈与後に名義変更をする
家の所有者が親であるために子どもは家を自由に売ることができませんが、親が子どもに家を生前贈与することで、子どもが家を売ることが可能になります。ただし、贈与には贈与税が発生するため税負担には注意が必要ですが、相続時精算課税制度を利用することで、税負担を先送りすることも可能です。
相続時精算課税制度とは、受け取った財産が2,500万円以下なら贈与税はかからず、2,500万円を超える部分には一律20％の税率を適用する制度です。贈与者である親が亡くなった時に、贈与時の価格と相続財産を合計し、相続税を計算して、相続税として納税します。
贈与税の一般税率の場合は税率が最大55％になることを考慮すると、目先の税負担を大きく軽減することができます。
家族信託を利用する
子どもが実家を売却する方法として、家族信託も有用です。
家族信託とは、所有権を財産権と名義とに分けたうえで、名義のみを子どもに与える契約のことです。実家で例えると、家族信託を行うと家の名義は子どもに移るため、子どもが自身の裁量で売却や貸し出しなど家の活用方法を決めることができます。
また、財産権はあくまで親に残り続けるため、不動産取得税や贈与税は発生しません。トリニティ・テクノロジー株式会社の調査によると、家族信託などの利用動向を示す土地の信託登記件数は、2022年上半期は昨年対比で149％増加しているそうです。相続トラブルを起こさないように、家族信託を活用してスムーズに家を子どもに引き継いでいる家族が増えていることがわかります。
家族信託をお考えの場合、まずは「セゾンの相続 家族信託サポート」に相談してみてはいかがでしょうか。経験豊富な提携専門家のご紹介も可能です。初回の相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
おわりに
相続トラブルを起こさないために、親が生きているうちに実家を売却しておくことはさまざまなメリットがあります。
税金の特例制度を活用しながら税負担を抑えつつ、任意後見制度や家族信託などの制度を有効活用することで、スムーズに家を引き継ぐことができます。
相続問題や不動産の売却で悩んでいる方は、専門家に相談すると良いでしょう。
