不動産担保ローンでは、自身の不動産だけでなく、家族名義の不動産を担保とすることも可能な場合があります。本記事では、家族名義の不動産での不動産担保ローンの申込み可否と、申込む際の注意点を解説します。
この記事を読んでわかること
- 不動産担保ローンは不動産を担保にすることで、低金利でまとまった借入が可能
- 本人名義の不動産だけではなく、家族名義の不動産を担保にできる場合がある
- 家族名義の不動産はトラブルに発展する可能性があるのでしっかり話し合うことが重要
そもそも不動産担保ローンとは
不動産担保ローンとは、土地や建物といった不動産を担保として金融機関からお金を借りる仕組みです。この仕組みには以下のような特徴があります。
- 担保の役割
借り手が所有する不動産を担保として提供することで、金融機関にとっては貸し倒れリスクが低減されます。万が一、借り手が返済不能に陥った場合、金融機関は担保不動産を換金して債権を回収することができます。 - 高額な融資が可能
一般的な無担保ローンと比べて、不動産担保ローンでは大幅に高額な融資を受けることができます。例えば、無担保ローンでは数百万円程度が上限となることが多いのに対し、不動産担保ローンでは数千万円から数億円規模の融資も可能です。 - 低金利
担保があることでリスクが低減されるため、無担保ローンと比べて金利が低く設定されています。例えば、無担保ローンの金利が年5〜15%程度であるのに対し、不動産担保ローンでは年1〜3%程度で借りられることも多いです。 - 長期の返済期間
大きな金額を借りられる分、返済期間も長く設定されることが一般的です。無担保ローンが5〜7年程度の返済期間であることが多いのに対し、不動産担保ローンでは10年、20年、あるいはそれ以上の長期にわたる返済計画を立てることができます。 - 審査基準の違い
通常のローンでは年収や勤続年数などが重視されますが、不動産担保ローンでは担保となる不動産の評価額が重要な審査基準となります。そのため、年収などの条件が厳しい場合でも、価値のある不動産を所有していれば融資を受けられる可能性が高くなります。 - 使途の自由度
住宅ローンなどの特定目的ローンとは異なり、不動産担保ローンは使途が比較的自由です。事業資金、投資資金、借り換え、まとまった生活資金など、様々な目的に活用できます。
このように、不動産担保ローンは高額融資や低金利といった利点がある一方で、返済不能時には担保不動産を失うリスクもあります。そのため、借入を検討する際は自身の返済能力を十分に考慮し、慎重に判断することが重要です。
不動産担保ローンのメリットとデメリット
不動産担保ローンを利用する際には、以下のようなメリットとデメリットがあります。ご自身の状況に照らし合わせて慎重に検討することが重要です。
メリット
- 高額な融資が可能
担保となる不動産の評価額に応じて、数千万円から数億円規模の融資を受けられます。例えば、評価額5,000万円の不動産であれば、最大で3,000万円から4,000万円程度の融資が可能な場合があります。 - 低金利での借入
無担保ローンと比べて金利が低く設定されています。一般的に年1.5%から4%程度の金利で借りられることが多く、長期的に見ると利息負担を大幅に抑えられます。 - 長期の返済期間
10年、20年、場合によっては30年以上の長期返済が可能です。これにより、月々の返済負担を軽減できます。例えば、3,000万円を金利3%で借りた場合、10年返済だと月々約29万円、20年返済だと約16.6万円となります。 - 資金使途の自由度
事業資金、投資資金、借り換えなど、使途に大きな制限がありません。例えば、複数の高金利ローンを一本化する借り換えや、事業拡大のための資金調達などに活用できます。 - 審査基準の柔軟性
年収や勤続年数よりも、担保となる不動産の価値が重視されます。そのため、年齢や職業などの条件が厳しい場合でも融資を受けられる可能性があります。
デメリット
- 担保不動産を失うリスク
返済が滞った場合、最悪のシナリオでは担保不動産が競売にかけられる可能性があります。例えば、住んでいる自宅を担保にした場合、返済不能に陥ると住む場所を失う危険性があります。 - 評価額の変動リスク
不動産市況の変化により担保の評価額が下がると、追加担保を要求されたり、融資額が減額されたりする可能性があります。特に古い建物や地方の不動産は、この影響を受けやすい傾向があります。 - 手続きの煩雑さと費用
抵当権設定などの法的手続きが必要で、登記費用や評価費用などの初期コストがかかります。一般的に、融資額の2%から5%程度の諸費用が発生すると考えられます。 - 将来の資金調達への影響
不動産に抵当権が設定されることで、その不動産を担保とした追加の借入が難しくなります。将来の資金需要を見越して借入額を決める必要があります。 - 家族間のリスク
家族名義の不動産を担保にする場合、返済トラブルが家族関係に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、親の家を担保に子が借りた場合、返済が滞ると親子関係に亀裂が入る可能性があります。
以上のメリットとデメリットを十分に理解し、自身の財務状況や将来計画と照らし合わせて慎重に判断することが重要です。また、専門家（ファイナンシャルプランナーや税理士など）に相談し、総合的なアドバイスを受けることをお勧めします。
家族名義であれば融資可能な場合が多い
不動産担保ローンで担保とする不動産は、申込者本人名義の不動産であるのが一般的です。しかし、家族名義の不動産であれば担保としても良いと定めている金融機関も少なくありません。
家族の範囲がどこまで認められるのか、法人の場合の扱いについて詳しく見ていきましょう。
「家族」とは二親等か三親等以内の関係
家族の範囲がどこまで認められるかは金融機関によって異なります。家族名義の不動産を認めている金融機関の多くはローン申込者の配偶者、二親等または三親等の親族・姻族を対象としています。
| 親等の種類 | 親族・姻族 |
| 一親等 | 父・母・子ども |
| 二親等 | 祖父・祖母・孫・兄弟姉妹 |
| 三親等 | 叔父・叔母・甥・姪 |
ローン利用者が法人の場合は他人名義の不動産でもOKの場合も
ローン利用者が法人の場合は、法人として所有している不動産以外でも担保とすることが可能です。ただし、他人名義の不動産全てを担保にできるというわけではありません。
法人の場合には、代表者名義の不動産、代表者の親族・姻族の不動産（二親等または三親等まで）、役員の所有する不動産を担保にできるケースが多いです。役員の親族・姻族の不動産を担保にできるケースもありますが、金融機関によって異なるので事前に確認しましょう。
事業者で不動産担保ローンの利用にお悩みの方には、セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンをおすすめします。銀行とは異なる審査基準で不動産担保力を重視しており、家族名義の不動産も担保として受け付けています。また、最短3営業日でスピード審査を実施しているので急なお金が必要になった場合でも速やかに融資を受けられるでしょう。
事業者で不動産担保ローンの利用にお悩みの方には、セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンをおすすめします。銀行とは異なる審査基準で不動産担保力を重視しており、家族名義の不動産も担保として受け付けています。最高5億円までご用意することが可能です。また、最短3営業日でスピード審査を実施しているので、急なお金が必要になった場合でも速やかに融資を受けられるでしょう。
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本人名義以外の不動産を担保にするときの注意点
本人名義以外の不動産を担保にする場合には、以下、4つの点に注意が必要です。
- 本人名義以外の不動産が担保可能な金融機関であるかの確認
- 不動産所有者の同意の取得
- 担保にする不動産の抵当権設定
- 不動産所有者に連帯保証人になってもらえるかどうか
それぞれの注意点を詳しく説明していきます。
本人名義以外の不動産が担保可能な金融機関であるかの確認
不動産担保ローンでは、申込者本人名義の不動産だけでなく家族名義の不動産でも融資を受けられる可能性があります。しかし、全ての金融機関が対応しているわけではありません。
金融機関によっては本人名義以外の不動産を担保として認めていないケースもあるため、不動産担保ローンの利用を検討している金融機関が本人名義以外の担保を認めているかどうか確認しましょう。
不動産所有者の同意の取得
担保とする不動産の所有者から同意を得ていない場合でも、不動産担保ローンを利用できるのかどうか気になっている方も多いでしょう。結論から言えば、不動産所有者の同意を得ていないと不動産担保ローンを利用できません。
その理由は、所有者本人の同意なく不動産担保ローンの利用が可能になってしまうと、勝手に不動産担保ローンを契約されて、最悪の場合は申込者の返済が滞ると所有者が不動産を失うことになるためです。
このようなトラブルを回避する観点から、申込者本人以外の不動産を担保として不動産担保ローンを契約する際は、必ず不動産所有者の同意を得なくてはなりません。
担保にする不動産の抵当権設定
担保とする不動産には、抵当権を設定しなくてはなりません。抵当権とは、債務の担保に供した物をほかの債権者に先立って優先弁済を受けられる権利のことです。
不動産担保ローンでは、万が一申込者の返済が滞った場合、金融機関は担保である不動産を換金して債権を回収します。債権を回収できるようにするために必要なのが抵当権の設定です。
抵当権を設定する際は、登記済権利証や印鑑登録証明書などのような書類が必要で、これらの書類は不動産所有者しか持っていません。不動産所有者の印鑑も必要になることから、不動産担保ローンを契約するには不動産所有者の協力を得られるかが重要です。
不動産所有者に連帯保証人になってもらえるかどうか
申込者名義ではなく、家族名義の不動産を担保に不動産投資ローンの契約を認めている金融機関は、不動産所有者に連帯保証人になってもらうことを条件としているケースが多いです。
連帯保証人とは、ローンの申込者である債務者と同じ債務を負うということです。そのため、万が一債務者がローンの返済を滞納した場合は、債権者は連帯保証人に返済を請求するため、連帯保証人は請求に応じなくてはなりません。
返済に応じなかった場合には、担保である不動産を差し押さえられるだけではなく、担保以外の財産も差し押さえられる可能性があります。
連帯保証人になることはリスクが高いことなので、不動産所有者に連帯保証人になってもらえるかが重要と言えるでしょう。
親名義の不動産を担保にするケース
親名義の不動産で不動産担保ローンを利用するケースとして、以下の3つが挙げられます。
- 相続予定の親名義の不動産
- 高齢の親名義の不動産
- 亡くなった親名義の不動産
それぞれのケースについて詳しく見ていきましょう。
相続予定の親名義の不動産
相続予定の親名義の不動産がある方の中には、不動産担保ローンを利用するにあたって、名義変更する必要があるのかどうかが気になっている方も多いでしょう。確かに将来的に相続する予定がある場合は、先に名義変更して親名義ではなくご自身名義で不動産担保ローンを利用したほうが良いと言えます。しかし、名義変更することはおすすめしません。
その理由は、名義変更した場合、親から子どもへの贈与が行われたと税務署に判断されて、贈与税が発生するためです。名義を変更することによって無駄な税負担を発生させないためにも、親名義のままで不動産担保ローンを申し込みましょう。
高齢の親名義の不動産
高齢の親名義の不動産では、不動産担保ローンを契約できない可能性があります。その理由は、金融機関が連帯保証人の年齢に制限を設けているケースがあるためです。年齢制限を設けている理由としては、返済能力が低くなる、高齢になってくると判断能力が衰えてきて法律行為ができなくなるなどが挙げられます。
また認知症の診断を受けた場合は、連帯保証人としての適格性を欠くことになり、親名義の不動産で不動産担保ローンを利用できなくなるので注意してください。
ノンバンクのセゾンファンデックスでは、申込時70歳以下、完済時85歳未満という比較的広い年齢層を対象とした不動産担保ローンを取り扱っています。そのため、年齢や融資額から適切な返済期間を設定しやすくなっています。
亡くなった親名義の不動産
不動産を所有している親が亡くなっている場合、親名義の不動産は相続の対象となります。遺産分割協議でご自身が不動産を相続するとなった場合、名義変更を経て自分名義の不動産として不動産担保ローンを契約できます。
もし、遺産分割協議で不動産を相続するのがご自身ではなく、配偶者や兄弟姉妹が相続した場合には、所有者の合意を得ることができれば、不動産担保ローンを契約できるでしょう。
親名義のケース具体例
田中さん（45歳）は、父親（70歳）名義の築30年の一戸建て（評価額3,000万円）を担保に、事業資金2,000万円の融資を希望しています。この場合、田中さんは父親の同意を得て、不動産担保ローンを申し込むことができます。ただし、以下の点に注意が必要です。
- 父親が連帯保証人となる必要があります。
- 父親の年齢が高いため、返済期間は最長でも15年程度（父親が85歳になるまで）に制限される可能性があります。
- 金利は通常2〜4%程度ですが、親名義のため若干高めの3.5%と設定されました。
- 月々の返済額は約14万円（2,000万円を15年、年利3.5%で借りた場合）となります。
子の不動産を担保とするケース
子どもの不動産を担保として不動産担保ローンを契約することも可能です。親の不動産を担保とするケースよりも子どもの不動産を担保とするケースのほうが、返済能力という点では親よりも子どもが高いため、契約を有利に進めやすいでしょう。
しかし、子どもは社会経験や知識という点で親よりも乏しいため、不動産を担保に入れることや連帯保証人になることの重大さを理解できていない可能性があります。
後で重大さに気づいて親子間でトラブルに発展する可能性があるため、子どもの不動産を担保とするケースでは、しっかり話し合ってから契約しましょう。
子の名義のケース具体例
佐藤さん（60歳）は、長男（35歳）名義のマンション（評価額4,000万円、住宅ローン残高1,500万円）を担保に、自身の事業資金1,500万円の融資を希望しています。この場合、以下のような条件で融資を受けられる可能性があります。
- 長男の同意と連帯保証が必要です。
- 担保評価額から既存の住宅ローン残高を差し引いた2,500万円が実質的な担保となります。
- 返済期間は最長20年（佐藤さんが80歳になるまで）に設定できます。
- 金利は子の名義のため比較的低く、2.8%に設定されました。
- 月々の返済額は約8.2万円（1,500万円を20年、年利2.8%で借りた場合）となります。
配偶者や兄弟との共有名義の不動産を担保にするケース
不動産が単独名義ではなく、配偶者や兄弟姉妹などと共有名義のケースでは、不動産担保ローンを利用できるのか気になっている方も多いでしょう。例えば、相続で兄弟姉妹と不動産を共有分割した、夫婦でお金を出し合って自宅を購入した場合などには共有名義となります。
不動産が共有名義の場合でも、不動産を担保として不動産担保ローンを契約することが可能です。ただし、金融機関によっては、ご自身の持分のみを担保として契約できる場合もありますが、他の共有者の同意なく契約することはおすすめできません。万が一返済が滞った際に、金融機関が債権回収のために他の共有者に迷惑をかけてしまう可能性があるためです。
他の共有者とトラブルを避けるには、不動産担保ローンの契約について話し合い、同意を得ておくことが重要です。
共有名義のケース具体例
兄妹で相続した実家の戸建て（住宅ローン完済、持分は2分の1ずつ）を、妹が不動産担保ローンの担保にしたい場合、妹は兄の同意を得た上で、兄の持分を買い取る資金も含めて融資を受けることになります。しかし、買取資金の準備が難しい場合もあります。
そういった時はセゾンファンデックスの遺産分割ローンを活用すると良いでしょう。共有持分の買取資金や、銀行で借入れが難しい親族間売買にも利用できるため、スムーズな手続きが可能です。共有持分のある兄弟や配偶者が資金調達のために売却を希望した際の選択肢として、遺産分割ローンはおすすめの一つです。
おわりに
不動産担保ローンは、自身の不動産だけでなく、一定の範囲内で家族名義の不動産を担保とすることも可能な融資方法です。この記事で学んだ主なポイントは以下の通りです：
家族名義の不動産を担保にできる範囲
- 金融機関によって、家族の範囲（二親等内か三親等内かなど）が異なります。
- 配偶者、親子、兄弟姉妹などの近親者の不動産が一般的に対象となります。
申し込み時の重要事項
- 不動産の名義人から同意を得ることが必須です。
- 名義人に抵当権設定と連帯保証人になってもらう必要があります。
- 高齢の名義人の場合は、審査が厳しくなる可能性があります。
各ケースの特徴
- 親名義の不動産：将来の相続を考慮しつつ、現在の融資ニーズに対応できます。
- 子の不動産：返済能力の面で有利ですが、子どもの将来への影響を慎重に検討する必要があります。
- 共有名義の不動産：全共有者の同意が必要で、持分の買取なども検討事項となります。
メリットとデメリット
- メリットには高額融資、低金利、長期返済期間などがあります。
- デメリットには担保不動産を失うリスク、評価額の変動リスクなどがあります。
専門家への相談
- 法的な注意点や税務面での影響もあるため、弁護士や税理士などの専門家に相談することが重要です。
不動産担保ローンは、事業資金の調達や相続対策など、さまざまな用途で活用できる金融商品です。しかし、家族名義の不動産を担保にする場合は、家族間のトラブル防止に十分注意を払う必要があります。
ローンを検討する際は、自身の財務状況や将来計画を十分に考慮し、家族とよく話し合った上で決断することが大切です。また、セゾンファンデックスなど、家族名義の不動産にも対応している事業者向け不動産担保ローンを利用すれば、よりスムーズに手続きを進められる可能性があります。
不動産担保ローンは大きな可能性を秘めた金融商品ですが、同時に大きな責任も伴います。この記事の情報を参考に、慎重かつ賢明な判断をしていただければ幸いです。
