不動産担保ローンの資金は使途自由？メリットやデメリットについて

事業資金やリフォーム資金などでまとまった資金が必要となった際に、不動産担保ローンで借りたお金は使途自由であるのかと疑問に感じる方も多いでしょう。

結論からいうと、不動産担保ローンで借りたお金は、使途自由であるケースが大半です。しかし、融資までに時間がかかったり、最悪の場合不動産を失ったりするデメリットもあります。

そこで本記事では、不動産担保ローンのメリット・デメリットや手続きの流れ、注意点などを解説します。本記事を読めば、不動産担保ローンの特徴やリスクを理解でき、有効に活用できるでしょう。

不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンとは、土地や建物、マンションなどの不動産を担保にして資金の借入ができる商品です。金融機関によっては個人向けの住宅以外にも、法人名義の土地や購入予定の不動産を担保にできます。

本章では、不動産担保ローンの基本概要を解説します。

不動産担保ローンの基本概要

不動産担保ローンは不動産を担保にした融資であり、借りたお金の使途は基本的に自由です。不動産を担保にすることで貸し手である金融機関のリスクが軽減されるため、一般的な無担保のカードローンよりも制約が少なく、低金利で利用できるのが特徴です。

しかし、万が一返済不能となった場合は、債権者（銀行などの金融機関）によって担保の不動産を差し押さえられ、売却されてしまうリスクがあります。

不動産担保ローンを利用する際は、メリット・デメリットを理解しておきましょう。

不動産担保ローンはどんな方におすすめ？

不動産担保ローンは以下のような方におすすめです。

• まとまった資金が必要な方
• 月々の返済額を抑えたい方
• 高齢者で金融機関からの借入が難しい方

不動産担保ローンは不動産を担保にするため、一般的な無担保ローンよりもまとまった資金を借りやすいのが特徴です。低金利で借入できることが多く、月々の返済額も抑えられます。

高齢者で金融機関からの借入が難しい方でも、不動産を担保にすることで借入がしやすくなります。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンを利用するメリットは以下のとおりです。

• 低金利で使途自由であることが多い
• まとまった金額の資金を借りられる
• 返済期間が長い
• 本人以外の担保提供が可能な場合もある

不動産担保ローンの特徴を押さえておきましょう。

低金利で使途自由であることが多い

不動産担保ローンは、個人向けのカードローンや法人向けのビジネスローンよりも低金利かつ、使途自由であるケースが多いです。資金使途が自由とは、すなわち借りたお金の使い方に制限がないということです。

例えば、以下のような目的で使うこともできます。

• 事業資金や運転資金
• 融資先の整理やつなぎ融資
• 不動産購入やリフォーム資金

ほとんどの不動産担保ローンは使途自由ですが、よく似た商品であるリバースモーゲージ型のローンは、使途が限定されている場合があります。

リバースモーゲージとは、高齢者の居住用住宅を担保にして、一時金または年金として融資を受けられる不動産担保ローンのことです。債務者が亡くなった際に、担保の住宅を売却して返済するのが特徴です。

資金使途が限定されている場合は、決められた用途以外に資金を使えません。リバースモーゲージ型のローンは、事前に資金使途を確認しておきましょう。

まとまった金額の資金を借りられる

不動産担保ローンは借入可能額が大きい商品が多く、まとまった資金を借りられます。カードローンやビジネスローンの借入可能上限額は1,000万円が一般的ですが、不動産担保ローンは1億円借りられるケースも珍しくありません。

高額な設備投資やリフォームなど、さまざまな使い道があります。

返済期間が長い

不動産担保ローンは返済期間を長く設定できるため月々の返済額を抑えられます。ただし、長期間借りると利息が増え、総返済額が大きくなる点に注意が必要です。

資金を借りる際は、月々の返済額だけでなく総返済額を踏まえて検討しましょう。

本人以外の担保提供が可能な場合もある

金融機関によっては、本人所有の不動産だけでなく、家族が所有する不動産も担保にできる場合があります。複数の不動産を担保にすれば、借入額を増額できる可能性が高まるでしょう。

また、住宅ローンの返済が残っている不動産でも担保にできる場合があります。借入可能額は住宅ローンの残債や不動産の評価額によって異なるため、いくら借りられるか知りたい場合は、金融機関に審査を依頼しましょう。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンを利用するデメリットは以下のとおりです。

• 家を売却される可能性がある
• 融資実行までに時間がかかる
• 各種費用が発生する
• 価値が低いと担保にできない場合がある

デメリットを理解しないと大きな損失につながる恐れがあるため、内容を把握しておきましょう。

家を売却される可能性がある

万が一不動産担保ローンの返済ができなくなると、担保にしていた不動産を金融機関によって売却される可能性があります。

金融機関は融資を実行する際に、担保の不動産に抵当権を設定します。抵当権とは、債務者がローンの返済不能に陥った際に、債権者が担保不動産を売却して得た資金から、貸付金と利息を回収する権利のことです。

大切な不動産を失わないためには、毎月のローン返済が滞らないように注意しましょう。

融資実行までに時間がかかる

個人向けのカードローンの場合は、審査が数分で完了して即日融資を受けられるケースが多いですが、不動産担保ローンの場合は、融資までに時間がかかるケースが大半です。

担保となる不動産の価値を評価したり、借り手の返済能力などを審査したりするのに時間がかかることが主な理由です。金融機関によって多少異なりますが、融資実行までに1週間〜1ヵ月程度かかると考えましょう。

各種費用が発生する

一般的なカードローンの場合、借り手が負担するのは借入利息の支払いのみですが、不動産担保ローンの場合、以下のような費用が発生します。

• 事務手数料
• 不動産鑑定費用
• 登記費用
• 印紙税

借入金額によっては数十万円単位で費用がかかるケースもあるため、事前にどの程度の費用がかかるかを金融機関に確認しておきましょう。

価値が低いと担保にできない場合がある

不動産の価値が低いと、担保にできない場合があります。例えば、以下のような不動産は価値が低く、担保として認められない可能性が高くなるでしょう。

• 再建築不可の物件
• 災害リスクの高い土地
• 老朽化した建物

もし、担保にできたとしても、借入可能額が低くなるケースが考えられます。不動産の価値をご自身で調べるには、国税庁のホームページで公表されている「路線価」や、国土交通省のホームページで公表されている「公示地価」を参考にしましょう。

• 路線価：相続税や固定資産税の納税額を算出する際に利用される土地の基準価格
• 公示地価：全国の標準地における土地価格で、土地売買の基準になる価格

これらの価格を参考にすれば、不動産のおおよその価値がわかります。

不動産担保ローンの手続きの流れ

不動産担保ローンのメリット・デメリットがわかったところで、本章では不動産担保ローンの手続きの流れを解説します。

申し込みに必要な書類や流れを理解し、手続きをスムーズに進めましょう。

不動産担保ローンの申し込みで必要な書類

不動産担保ローンの申し込みで必要となる書類は、本人確認書類・収入証明書類・担保関係書類の3種類に大別されます。

具体的に必要となる主な書類は以下のとおりです。

• 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
• 実印
• 印鑑証明書
• 収入証明書（源泉徴収票など）
• 納税証明書・固定資産評価証明書
• 不動産の登記事項証明書
• 登記識別情報通知書（権利証）
• 借入残高証明書

不動産担保ローンの必要書類は、金融機関によって異なります。上記以外にも追加で書類を準備しなければならない場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

不動産担保ローンの借入までの流れ

不動産担保ローンの相談から借入までの流れは以下のとおりです。

1. 相談・申し込み
2. 仮審査
3. 書類の提出・本審査
4. 契約・融資実行

まずは、金融機関に借入の相談をし、仮審査を申し込みましょう。仮審査に問題がなければ、必要書類を提出して本審査を申し込みます。

本審査では、担保となる不動産の調査などが実施され、与信に問題がないと判断されれば、金銭消費貸借契約や抵当権設定登記などの手続きに進みます。手続きが済めば、融資実行日に資金が口座に振り込まれる仕組みです。

金融機関によっては審査が通らず、融資を受けられないケースがあります。銀行で融資が難しいと判断された方には、セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンがおすすめです。

セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンは、不動産担保力を重視し銀行とは異なる審査基準で判断します。

• 赤字決算で銀行に融資を断られた
• 銀行から借入があるが追加融資を受けたい
• 税金滞納中で新たな融資を受けられない
• 担保不動産に抵当権が設定されているが追加融資を受けたい

上記のような理由で銀行の審査が通らなかった方でも問題ありません。契約対象者は個人事業主または法人となり、融資金額は100万円から5億円まで可能です。

必要書類の提出から最短3営業日で審査結果がわかります。WEBから簡単に申し込めるため、ぜひお気軽にご利用ください。

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不動産担保ローンの利用で注意したいこと

不動産担保ローンは借入可能額が大きく、返済期間が長い商品が多いため、計画的に利用することが重要です。

そこで本章では、不動産担保ローンを利用する際の注意点を解説します。注意点を理解しておかないと、最悪の場合担保にしていた不動産を処分される恐れがあるため、しっかりと確認していきましょう。

返済計画を立てる

不動産担保ローンは万が一返済不能になると、担保不動産が売却され、返済の費用に充てられます。

居住用不動産の場合、住む場所を失う恐れもあるため、無理のない返済計画を立てて、堅実に利用することが重要です。

不動産担保ローンの審査では正直に

不動産担保ローンの審査は、融資する借り手の信用力や不動産の価値を基にして総合的に判断されます。収入や過去のローン返済状況などを調べられ、融資するのにふさわしい人物であるかを審査されるため、担当者からの質問などには正直に答えることが大切です。

また、申し込み情報に嘘を記載しても、必ず調べられて結果的にばれてしまいます。嘘によって金融機関の心証が悪くなると、審査に通らないだけでなく、今後の申し込みに影響が出る恐れもあります。

審査にマイナスなことがあっても、正直に伝えるようにしましょう。

違約金が設定されていることも

不動産担保ローンによっては、途中解約違約金が設定されているケースがあります。途中解約違約金とは、繰り上げ返済や借り換えなどによって、契約期間の途中に解約する場合にかかる違約金のことです。

違約金が設定されていると、大きな負担になる可能性があるため、契約する前に違約金の有無を確認しておきましょう。

おわりに 

不動産担保ローンは、一般的な無担保ローンよりも借入可能額が大きく、使途自由であるのが特徴です。低金利で返済期間も長いため、月々の返済額を抑えられます。

しかし、万が一ローンの返済が滞った場合は、担保の不動産を処分されるリスクがあるため注意が必要です。本記事で紹介した不動産担保ローンのメリット・デメリットや注意点を理解して、ぜひ有効に活用しましょう。