2024/07/05

2024/07/04

オーナーチェンジ物件を購入するメリットと注意点を解説！

執筆者

セゾンのくらし大研究編集部

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不動産投資をこれからはじめる方のなかには、オーナーチェンジ物件について聞いた経験がある方もいるのではないでしょうか。オーナーチェンジ物件は通常の物件とは異なる点があるため、意味をよく理解しておく必要があります。

この記事では、オーナーチェンジ物件が通常の物件と違う点やメリット、注意点について詳しく紹介します。この記事を読むことで、見落としがちなポイントについて知ることができるので、ぜひ参考にしてみてください。

この記事を読んでわかること

オーナーチェンジ物件とは入居者との契約はそのままでオーナーのみが変わる物件である
オーナー側から契約内容の変更や解約はできない
入居者が入っているので最初の月から家賃収入を得られる

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者（賃借人）がいる状態で売りに出されている物件のことです。種類や希望にかかわらず、分譲マンションやアパート、戸建てといった賃貸物件を前オーナーから引き継いだ物件を指します。

一方で、オーナーが存在していても入居者が一人もいない物件を引き継ぐ場合は、オーナーチェンジ物件とはなりません。この記事では、オーナーチェンジ物件を購入した場合に引き継ぐ権利や義務についてご紹介します。

オーナーチェンジ物件の購入で踏襲するもの

オーナーチェンジ物件の購入後、一般的な不動産売買と同じく、所有権は購入者に移ります。ただし、借地借家法にあるように、前のオーナーと入居者が結んでいた賃貸借契約はそのまま引き継ぐことになるので注意が必要です。

オーナーチェンジ物件を購入すると、前のオーナーから引き継ぐ権利と義務が発生します。まずは、引き継ぐ権利と義務についていくつか見ていきましょう。

参照元：e-Gov｜借地借家法第31条

引き継ぐ権利

オーナーチェンジ物件の購入により、前のオーナーから引き継ぐ権利には、以下のようなものがあります。

賃料を受け取る権利
契約終了の際に建物が返還される権利
契約終了の際に原状回復してもらう権利

入居者の家賃は、現在のオーナーへ支払われます。また、入居者は、退去の際に自分が住んでいる部屋や建物を入居時の状態に戻さなければなりません。したがって、入居者が吸ったたばこのヤニや飼っているペットがつけた壁や床の傷などは、修繕をされた状態で戻してもらえます。

引き継ぐ義務

オーナーチェンジ物件を購入すると、入居者に対して負わなければならない義務も引き継ぎます。

建物を使用させる義務
建物を修繕する義務
退去する入居者に敷金を返還する義務

入居者はオーナーが変わっても契約している部屋に住み続けることができます。オーナー側から正当な理由なく解約や契約内容の変更を申し出ることはできません。

また、入居者からエアコンが故障したと報告があった場合、オーナーは修繕をしなければなりません。入居者から預かった敷金についても、物件購入時に前のオーナーから精算してもらうので、退去する際には返還しなければなりません。

オーナーチェンジ物件として売却する理由

入居者が住んでいる状況では、賃料が毎月入金されますが、それでもオーナーチェンジ物件としてなぜ売却するのでしょうか。

オーナーチェンジ物件の代表的な売却理由は4つあります。

売却のタイミングが良かったから
まとまった額の現金が必要になったから
管理が難しい状況になったから
相続後に管理や経営をするのが困難だったから

理由によっては、入居者とのトラブルや利益の出ない物件を掴ませられるため、購入時には必ず売却理由について訪ねるようにしましょう。

売却のタイミングが良かったから

物件を購入した後、ローンの残金よりも高く売れるのであれば売ってしまいたいと考える方もいます。

一般的に物件価格は築年数が経つほど値下がりしますが、地価の上昇や投資用物件としての需要が増しているエリアでは、購入後に物件価格が上昇するケースもあります。

ローンの残金よりも高く売れるのであれば、損をすることはなくなるため、今のうちに売却して利益を確保したい方が現われるのです。他には、節税対策として損益を確定する目的で売却するケースもあります。

まとまった額の現金が必要になったから

物件を維持したいが、やむを得ない理由によりまとまった現金が必要になったために、売却するケースもあります。

例えば、不動産投資家が物件を売却したお金で他の物件を購入するケースです。不動産投資では、最初は手頃な価格で手に入る物件から投資をはじめて、順調に利益が出たら規模を大きくすることは珍しくありません。また、オーナーご自身が老人ホームに入所する際の費用に充てるために、売却するケースもあります。

管理が難しい状況になったから

賃貸経営では、修繕や物件広告の掲載、管理会社とのやり取りなど、やるべきことがたくさんあります。しかし、オーナーが以下のような状況に陥った場合、物件の管理ができないため、やむなく売却しなければなりません。

高齢で体力的に厳しい
重い病気にかかり治療に集中しなければならない
遠方地域への引っ越しが決まった

このような状況になると、オーナー自身で対応するのが難しくなるため、やむなく売却するケースもあります。

相続後に管理や経営をするのが困難だったから

賃貸経営をしている親が高齢になった際、以下のような理由により、子どもが物件を引き継ぎたくないあるいは相続ができないケースがあります。

相続をすると相続税の支払いができない
収支がマイナスで今後も厳しい
入居者のトラブルが多い

特に収支がマイナスの場合やトラブルを引き起こす入居者が住んでいる場合は、購入しない選択肢も検討しましょう。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

オーナーチェンジ物件を購入するメリットは6つあります。

即座に家賃収入が見込める
入居者を集める手間や費用が抑えられる
融資やローンの審査に通りやすい
収支計画を立てやすい
前オーナーから情報を得られる
物件を安く購入できるケースがある

オーナーチェンジ物件の運営を成功させるためには、どのようなメリットがあるのか把握しておきましょう。

即座に家賃収入が見込める

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため、初月から家賃収入を得ることができます。一般的な物件では、入居者の募集、賃貸借契約の締結、家賃収入が入るまでに最短でも2ヵ月から3ヵ月かかります。

空室が埋まるまで貯金や他の収入で銀行からの借入金を返済しなくてよいので、資金がショートする可能性は低くなります。

入居者を集める手間や費用が抑えられる

オーナーチェンジ物件は、一般的な物件よりも入居者を集める手間や費用を抑えることが可能です。

一般的な物件では、空き室を埋めるために募集広告を出したり、賃貸借契約書の作成、入居者の審査といった手続きに手間がかかります。新たにリフォームをする必要もありません。

はじめて賃貸経営をする方でも、入居者が見つかるまでの精神的な負担を抑えることができます。

融資やローンの審査に通りやすい

すでに入居者がいるということは、投資物件に需要があり今後も安定的に賃料収入が入ることが考えられます。金融機関から融資を受ける際も、収益性があり貸し倒れのリスクが低いので、ローン返済がしやすいと判断されやすいです。通常の不動産投資よりも審査に通る可能性が高くなるでしょう。

収支計画を立てやすい

オーナーチェンジ物件では、初月から家賃収入が得られるため、資金計画を立てやすいでしょう。前オーナーに聞けば年間の賃料収入はもちろん、入居者の居住年数や空室が埋まる期間、過去の修繕費用などを押してくれます。

管理会社も変わらないため、管理コストや設備点検の費用もわかります。よって、ある程度の収支計画を立てやすいでしょう。

前オーナーから情報を得られる

前オーナーからは、物件購入時に物件の修繕に関する情報、入居者の情報などをあらかじめ聞いておくことができます。加えて、前のオーナーが賃貸経営をしているなかで困った点や注意すべき点といったノウハウを聞くこともできます。

例えば、どのような入居者が多いのか、どんな点を工夫して空室を埋めたのかなどを聞いておけば、スムーズな運営ができるでしょう。

物件を安く購入できるケースがある

オーナーチェンジ物件は通常の物件よりも安く購入できるケースがあります。物件の家賃は、立地、前オーナーや管理会社の意向、収益性の高さなどに左右されます。基本的に投資用不動産の物件価値を評価する場合、家賃によって物件価格を割り出す方法が使われます。

周辺地域の相場よりも設定されている家賃が低い場合は、物件価格も抑えられているかもしれません。さらに、物件価格が低い物件は家賃も低いため収益は少ないですが、現在の入居者が退去すれば賃料の変更が可能です。

オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点

オーナーチェンジ物件の購入を検討している方は、以下のような注意点があることも理解しておきましょう。

購入前に物件の様子を確認しにくい
入居者の人物像がわかりにくい
購入後すぐに入居者が退去する可能性がある
入居者との契約内容を変更できない
劣悪なオーナーチェンジ物件がある
ローンの金利が高い

それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

購入前に物件の様子を確認しにくい

オーナーチェンジ物件は入居者の入れ替えがないため、建物の外観や賃料でしか物件の様子を確認できません。

部屋の劣化状況や設備の不備などについて確認できないため、入居者が退去する段階になってはじめて修理や修繕が必要になることが判明するリスクがあります。特にシロアリ被害については、外から建物を確認するだけでは気づくのは不可能です。

また、オーナーチェンジ物件では、契約時に瑕疵の期間を引き渡し後2ヵ月〜3ヵ月以内に設定するケースがほとんどです。瑕疵の期間が1年以内である通常の物件のように、物件に問題があった際に前オーナーに損害賠償を請求できない可能性があります。

入居者の人物像がわかりにくい

オーナーチェンジ物件では、前のオーナーから引き継ぐ資料でしか入居者の人物像を掴むことができません。また、入居者の審査を行って退去してもらうことも不可能です。

前のオーナーは、物件をできるだけ高値で売却したいため、トラブルを起こしたり頻繁に滞納したりする入居者の情報を積極的に共有してくれない可能性があります。

基本的に家賃の高さと入居者属性は比例するといわれています。家賃の低い物件を購入する場合は、慎重に検討しましょう。

購入後すぐに入居者が退去する可能性がある

購入後、すぐに入居者が結婚や転勤などを理由に退去するケースもあるので注意が必要です。早い段階で退去することを知らなかった場合、収支計画が狂ってしまうので、事前に退去予定の方がいるのか前オーナーに確認しておきましょう。

特に注意しなければならないのは、物件のエリアに大学や工場があり、そういった特定の属性の入居者が多いケースです。大学や工場があるエリアは需要が安定しているものの、移転や閉鎖により入居者が一斉に退去すると、収益を得られなくなります。リスクを抑えたいのであれば、そういったエリアのオーナーチェンジ物件の購入は控えたほうがよいでしょう。

入居者との契約内容を変更できない

オーナーチェンジ物件の場合、入居者との賃貸借契約は前オーナーから引き継ぎます。オーナー側に不利な契約内容であっても、変更や破棄はできないので注意が必要です。家賃が相場より低い、ペットを飼っても良いといった内容の条件を締結していた場合、思ったように収益を得られないかもしれません。

また、転貸借契約（サブリース契約）では、契約見直しのタイミングで大幅に引き下げや突然の契約解除を迫ってくるケースもあります。オーナー側から契約解除するのは難しいので注意しなければなりません。

劣悪なオーナーチェンジ物件がある

オーナーチェンジ物件では、サクラの入居者を用意して、利回りを良く見せかけるといった危険な物件もあります。そのような悪質な物件を掴まされると、購入後すぐに入居者が退去してしまうので、家賃収入が大幅に減るでしょう。

悪質な物件を購入しないためには、レントロール（家賃明細表）などで入居者の入居期間や属性を確認しておくべきです。入居者の入居期間が長ければ、住み心地の良さを感じているので、今後も住み続けてくれる可能性があります。

そして、賃貸借契約の締結時期を確認すると、収益物件の条件推移がわかるので、将来の賃料の推移を予測しやすくなります。

ローンの金利が高い

通常、家を購入する際は住宅ローンを組みますが、オーナーチェンジ物件では不動産投資ローンを利用するケースが多いです。一般的に不動産投資ローンの金利は年2.0％〜5.0％のため、住宅ローンの金利が0.2％台から高くても2.0％前後である点を考えると、支払う利息も多くなります。

よって、ローン返済の計画をしっかり立てなければ、途中で資金繰りに悩む可能性があります。物件価格が高すぎる物件の購入は慎重に検討すべきです。

自身がオーナーチェンジ物件に住める?

オーナーチェンジ物件を購入した後や入居者が退去した後に、そのまま自分で住みたいと考えている方もいるのではないでしょうか。入居者が居ない部屋であれば、そのまま購入後に住むことが可能です。引っ越しを考えている方は、自分で住むことを検討してもよいでしょう。

自身がオーナーチェンジ物件に住む際の注意点

ご自身が購入したオーナーチェンジ物件に住むことは可能ですが、1つだけ注意点があります。購入した後に後悔しないために、注意点を知っておきましょう。

入居者が退去するまで住めない

オーナーチェンジ物件は、入居者はそのままで賃貸借契約も引き継いだ状態でオーナーのみが代わる物件です。借主を保護する観点から、正当な事由がなければオーナー側から契約解除ができないので、現在の入居者を追い出してそのままご自身で住むことはできません。入居者が前のオーナーと結んだ契約が賃貸借契約の場合は、退去するまで待つ必要があります。

入居者が退去するまで待てない場合は、立ち退き料を支払うことで出て行ってもらうことも可能ですが、高額な費用を支払わなければならないケースもあります。加えて、引っ越し代や引っ越し先の敷金、礼金といった諸費用についてもオーナーがすべて持たなければなりません。

他方、定期建物賃貸借契約は、契約期間が満了した後に更新ができない契約方法です。契約期間が満了したら、入居者は退去しなければならないので、比較的スムーズにご自身で住めるようになります。ただし、定期建物賃貸借契約を結んでいる物件はあまり多くありません。

ご自身が住む目的で購入する場合は、オーナーチェンジ物件はあまりおすすめできない物件です。