ボロ戸建てのリフォーム費用相場がわかる！不動産投資で失敗しないポイントも解説

近年、ボロ戸建て投資に注目が集まっています。低価格で高利回りを狙えるのが魅力ですが、リフォーム費用や物件選びなどのリスクもあります。この記事では、ボロ戸建て投資の人気の理由や、リフォーム費用の目安、失敗しないためのポイントを解説します。リフォーム費用が足りなくなった場合の対処法も紹介するので、ボロ戸建て投資を検討中の方はぜひ参考にしてください。
（本記事は2024年7月26日時点の情報です）

ボロ戸建てを購入する人が増えている？

近年、不動産投資の手法として「ボロ戸建て投資」が注目を集めています。ボロ戸建て投資とは、築年数が古く状態の悪い戸建て住宅を低価格で購入し、リフォームを施して付加価値を高めた上で、賃貸物件として運用したり、あるいは売却したりすることで収益を得る投資手法です。主な特徴は以下の通りです：

1. 対象物件：一般的に築20年以上の古い戸建て住宅
2. 購入価格：同エリアの通常物件と比べて大幅に安価
3. リフォーム：必要に応じて内外装や設備を改修
4. 運用方法：賃貸物件として長期運用、または改修後に売却（フリップ）
5. 収益源：賃料収入や売却益

この投資方法は、低コストで物件を取得できる一方で、リフォーム費用や物件の見極めなどにリスクがあるため、慎重な検討が必要です。

ボロ戸建て投資が人気を集めている理由の一つに、リモートワークの増加による戸建てニーズの高まりがあります。新型コロナウイルス感染症の影響で多くの企業がリモートワークを導入したことにより、広いスペースや庭を求めて戸建て物件を希望する人が増えています。しかし、新築戸建ての価格は高騰しており、購入のハードルが上がっています。

そこで注目されているのが、安価で購入可能なボロ戸建てです。ボロ戸建ては新築に比べて極めて安い価格で購入できるため、リフォーム費用を含めても初期投資を抑えることができます。そのため、サラリーマンなど、これまで不動産投資に踏み出せなかった層からも注目を集めています。

ボロ戸建て投資が人気な理由

ボロ戸建て投資が注目を集めている背景には、誰でも気軽に始められる手軽さと、高い収益性への期待があります。ここでは、ボロ戸建て投資が人気の理由を詳しく見ていきましょう。

資格不要で不動産投資ができる

ボロ戸建て投資の大きな魅力の一つは、特別な資格がなくても始められる点です。自己所有の不動産を賃貸する場合、他人の土地・建物の売買や賃貸の代理・媒介を行うわけではない「宅建業免許」は必ずしも必要ありません。そのため、本業とは別に不動産投資にチャレンジしたいサラリーマンの方も、比較的容易に参入できます。

もちろん、不動産投資に関する知識を深めることは大切ですが、まずは小さく始めてみるのも良いでしょう。また、念のため、勤務先に就業規則に抵触しないかは確認しておくのをおすすめいたします。

ローンを組まずに購入できる可能性が高い

ボロ戸建ての魅力は、その価格の安さにもあります。物件のある地域や築年数、広さにもよりますが、条件次第では数十万円台で購入できるケースもあるのです。

この価格帯であれば、ローンを組まずに自己資金で購入できる可能性が高いでしょう。お金を借りない以上、金融機関の審査を受ける必要がなく、返済の心配もないため、投資初心者でもハードルが低いはずです。

ただし、安さの裏には「屋根が腐っていた」「柱がシロアリに食われていた」「建て替えができない土地に建っている家だった」などリスクが潜んでいる可能性もあるため、物件選びには十分な注意しましょう。

高利回りが期待できる

ボロ戸建て投資の最大の魅力は、高い利回りが期待できる点です。

利回りとは、投資した金額に対しどれぐらいの収益が得られるかという割合を示す指標で、不動産投資の場合「物件取得費に対し、1年間でどれぐらいの家賃収入が得られるか」という意味合いで使われます。

さらに細かくすると、表面利回りと実質利回りに分類することが可能です。

	説明	計算式
表面利回り （グロス利回り）	物件の購入価格に対する年間の賃料収入の割合。	年間賃料収入 ÷ 購入価格 × 100
実質利回り （ネット利回り	経費を差し引いた実際の収益率。より正確な投資効率を示す。	（年間賃料収入 – 年間経費） ÷ （購入価格 + 諸経費） × 100

※表面利回りは簡易的な指標、実質利回りがより実態に即した指標です。

物件価格が安いため、適切なリフォームを行うことで、投資額に対して高い家賃収入を得られる可能性があります。築浅の物件に比べると、家賃は安めに設定せざるを得ませんが、工夫次第で高い利回りを達成できる物件は決して珍しくありません。

ただし、物件を安く買えれば表面利回りは高くなりますが、思わぬリフォーム費用がかかるなど、その後経費がかかれば実質利回りが低くなる点には注意してください。

入居者が決まらなかったりするリスクもあることから、決して楽観視もできないので適切なリスク管理を心がけましょう。

空き家を再生できる点が地域貢献にもつながる

ボロ戸建て投資は、単なる投資の手法にとどまりません。古い空き家を再生し、活用することは、地域の課題解決にもつながります。

空き家の増加は、景観の悪化や防犯上の不安など、多くの自治体が頭を悩ませる問題となっています。こうした空き家をボロ戸建て投資によって再生することは、地域の活性化や課題解決に貢献できる取り組みだと言えるでしょう。

単に利回りを追求するだけでなく、社会貢献にもなる投資手法として、ボロ戸建て投資が注目を集めているのです。例えば、国土交通省の「住宅セーフティネット制度」に基づく「セーフティネット住宅」として登録された物件を、低所得者世帯や高齢者世帯、子育て世帯などの住宅確保要配慮者に賃貸すると、改修費補助や家賃低廉化補助を受けられる場合があります。具体的には：

1. 改修費補助：最大100万円/戸（補助率1/3）
2. 家賃低廉化補助：最大4万円/月・戸（最長10年間）
3. 家賃債務保証料低廉化補助：最大6万円/戸（補助率1/2）

なお、補助金額や条件は自治体によって異なる場合があるため、詳細は各自治体の住宅部門に確認することをお勧めします。

ボロ戸建てのリフォーム費用の目安は？

ボロ戸建て投資で成功するためには、リフォーム費用の正確な見積もりが欠かせません。物件の購入価格が安くても、リフォームに多額の費用がかかってしまっては、期待した利回りを得ることができないでしょう。

そこで重要なのが、想定家賃と目標利回りから逆算して、リフォームの総額を決めることです。

例えば、物件の想定家賃が月50,000円、目標利回りを20%とした場合、年間の家賃収入は600,000円（50,000円×12ヵ月）になります。利回り20%を実現するためには、物件購入価格とリフォーム費用の合計が300万円以内に収まる必要があるのです。

このように、収支計画を立てることで、リフォームにかけられる予算の上限が見えてきます。その上で、優先順位を付けながら、コストを調整していくことが大切だと言えるでしょう。

ボロ戸建てのリフォーム費用の目安は、以下の表のようになります。

リフォーム	箇所	費用の目安
外装	外壁塗装 屋根塗装 雨樋交換	15～40万円 15～30万円 5～10万円
水回り	キッチン 浴室 トイレ 洗面所	30～100万円 50～150万円 10～30万円 10～50万円
内装	床張替え 壁紙張替え 建具交換	3～10万円（6畳あたり） 2～5万円（6畳あたり） 3～10万円（1箇所あたり）
外構	門扉 アプローチ カーポート	10～30万円 5～20万円 20～50万円
その他	給排水管交換 電気配線更新 断熱改修	30～100万円 20～50万円 30～100万円

特に水回りは、老朽化が進んでいるケースが多く、リフォーム費用が高額になりがちです。一方で、内装は最低限の修繕で済ませられる場合も多いでしょう。

外装や外構は、物件の印象を大きく左右する部分ですが、費用との兼ね合いを考えながら、優先順位を付けることが重要です。

これらの費用は、あくまで目安であり、物件の状態によって大きく変動します。リフォーム業者から複数の見積もりを取り、費用の妥当性を検討することが欠かせません。

また、ご自身でDIYに取り組むことで費用を抑えることもできますが、安全面には十分に注意が必要です。

「ボロ戸建て投資はやめとけ！」といわれる理由は？

ボロ戸建て投資は、低価格で購入できる上に高い利回りが期待できるため、近年注目を集めています。しかし、一方では「ボロ戸建て投資はやめとけ！」といわれることもあるのです。

その背景には、ボロ戸建て特有のリスクが潜んでいます。ここでは、そのリスクについて詳しく見ていきましょう。

リフォーム代金が高額になる可能性も

ボロ戸建ては、古い建物であるがゆえに、リフォームに多額の費用がかかるリスクがあります。

いざリフォームを始めてみると、想定よりも修繕が難しかったり、追加の修繕が必要だったりするケースが少なくありません。その結果、リフォーム費用が物件の購入価格を上回ってしまうこともあるのです。

特に注意が必要なのが、致命的な欠陥や瑕疵（かし）です。例えば、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどは、修繕に多額の費用がかかる可能性があります。しかし、これらの欠陥を事前に見抜くのは、素人には難しいのが実情です。

リフォーム費用の正確な見積もりは、ボロ戸建て投資の成否を分ける重要なポイントだと言えるでしょう。

再建築不可の土地は制限が多い

ボロ戸建て物件の中には、「再建築不可」の土地に建っているものがあります。これは、現在の建築基準法の基準を満たしていない土地で、建物を建て替えることができない土地のことです。

再建築不可の土地では、建物が修復不能な状態になったとしても、建て替えることはできません。また、大規模なリフォームにも制限がかかります。

こうした制限は、将来的な物件の活用の幅を狭めることになるため、投資先としてのリスクが高いと言えるでしょう。

なお、その土地が再建築不可でないか確かめるためには、土地がある市区町村役場の担当部署に問い合わせるのが確実です。より正確な情報を手に入れるためには、事前に法務局で以下の書類を入手しておきましょう。

• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 建物図面

既存不適格物件や違法建築物の恐れもある

ボロ戸建ての中には、「既存不適格物件」と呼ばれるものがあります。これは、建築当時は合法だった建物が、その後の法改正によって現在の基準を満たさなくなった物件のことです。

例えば、建築基準法や消防法などの基準を満たしていない物件があります。こうした物件は、大規模なリフォームを行う際に、現在の基準に適合させる必要があるため、想定以上の費用がかかる可能性があります。

また、違法建築物である可能性も否定できません。違法建築物は、将来的に行政から是正を求められるリスクがあるため、投資先としては避けるべきでしょう。なお、その建物が違法建築でないか調べるには、検査済証の有無を調べるのが有効です。

検査済証は、建物が建築基準法に適合していることを証明する公的な書類です。

具体的には：

• 建築確認から完了検査までの全過程が適法であることを示します。
• 建築主事や指定確認検査機関から交付されます。
• この証明書がない場合、建物が違法建築である可能性があります。

注意：検査済証がない場合でも、別の法適合状況調査報告書が存在する可能性があります。物件購入時は、不動産会社に確認しましょう。

ボロ戸建ての場合火災保険に入れない可能性も

不動産投資において、火災保険への加入は欠かせません。加入することで、火災や大雨などの災害に巻き込まれても、建物に生じた損失をカバーできます。しかし、ボロ戸建ての場合、火災保険に加入できないリスクがある点に注意しなくてはいけません。

建物の老朽化が進んでいることを理由に保険会社から加入を拒否されたり、たとえ加入できたとしても、経年劣化による損害は保険の支払い対象外となることから多額の損失を招いたりする恐れがあります。

万が一の際の資金的な備えが難しいという点で、投資リスクが高くなると言えるでしょう。

ボロ戸建て投資で失敗しないためのポイント

ボロ戸建て投資には、高い利回りが期待できる反面、リスクも潜んでいます。しかし、しっかりとしたリサーチと適切な判断を行うことで、そのリスクを最小限に抑えることが可能です。

ここでは、ボロ戸建て投資で失敗しないためのポイントを見ていきましょう。

物件の需要があるのかリサーチする

ボロ戸建て投資で最も重要なのは、その物件に対する需要があるかどうかを見極めることです。

駅からの距離や、周辺のスーパーや病院などの充実度は、入居者を引き付ける大きな要因になります。単に価格が安いだけでなく、住みやすい環境かどうかを十分にリサーチし、需要の有無を判断することが大切です。

需要のない物件は、いくら立派にリフォームしても、入居者を確保することが難しくなります。リサーチを怠ると、大きな損失につながりかねないのです。ボロ戸建て投資を含め、不動産投資では「その物件を借りてくれる人がいないと収益は得られない」点に注意しましょう。

利回りは15%以上が理想

ボロ戸建て投資では、物件の購入価格が安い反面、リフォーム費用がかさむことが多くあります。そのため、利回りを高く設定しておく必要があるのです。

一般的に、ボロ戸建て投資では、利回り15%以上を目指すのが理想的だと言われています。これは、リフォーム費用を考慮しても、十分な収益を上げられるラインだと考えられているからです。

利回りが低過ぎると、リフォーム費用の負担が重くなり、投資の意義が薄れてしまうため、利回りの高さを重視した物件選びが求められます。

土地値以下で購入できるかを目安にする

ボロ戸建て投資では、土地の価値が重要な判断材料になります。

土地の価値を知るためには、路線価を参考にするのが一般的です。路線価とは、毎年国税庁が発表している道路に面している土地の1平方メートルあたりの評価額のことで、その土地の実勢価格の8割ほどの価格になっています。

路線価は以下の方法で確認できます：

1. 国税庁ウェブサイト：「路線価図・評価倍率表」で無料で閲覧可能
2. 税務署：紙の路線価図を閲覧可能
3. 民間の不動産情報サイト：路線価の検索サービスを提供しているサイトもあります

注意：路線価は毎年7月1日に更新されるため、最新の情報を確認することが重要です。また、物件が路線に面していない場合は、近隣の路線価から概算する必要があります。

ボロ戸建てを路線価以下で購入できれば、万が一建物が使えなくなったとしても、更地にして売却した場合のリスクを最小限に抑えられます。建物の解体費用はかかるにしても、「土地の売却価格＞土地の購入価格」であれば土地自体を売却することで損失は生じないためです。

リフォーム費用をできるだけ抑える

ボロ戸建て投資では、リフォーム費用をいかに抑えるかが重要なポイントになります。

リフォーム会社に依頼する場合は、複数の会社から見積もりを取り、価格や内容を比較することが大切です。また、自分でDIYに取り組むことで、費用を大幅に抑えることも可能です。

ただし、ボロ戸建ての場合、素人では手を付けられない箇所も多くあり、かえって危険を招く可能性もあるので、そのような場合はプロに任せましょう。

また、住みやすさを犠牲にしてまでコストを削るのは得策ではありません。入居者を確保するためには、ある程度の質を維持する必要がある以上、費用対効果を考えながら、適切なリフォームを行うことが求められます。

リフォーム費用が足りなくなったらリフォームローンもおすすめ

ボロ戸建て投資では、できる限りリフォーム費用を抑えることが重要ですが、思わぬ箇所の修繕が必要になったり、想定以上に費用がかかってしまうこともあります。

そんな時は、リフォームローンの利用を検討してみるのもおすすめです。

中でも、セゾンファンデックスの「リフォームローン（不動産担保）」は、投資用不動産のリフォーム資金としても利用可能です。実家のリフォームや高齢の方のご融資、長期借入のご相談など、銀行での借り入れが難しいケースにも柔軟に対応しています。

また、最短3営業日での審査回答も魅力の一つ。スピーディーに融資を受けられるので、リフォーム工事を滞りなく進められます。

セゾンファンデックスのリフォームローン（不動産担保）の概要は以下のとおりです。

• 融資金額：100万円～1億円
• 融資利率：変動金利3.75%～4.55%（2023年4月時点）
• 返済期間：5年～30年（60回～360回）
• 担保：ご本人またはご親族が所有する不動産（共有名義も可）
• 保証人：原則不要

ほかにも、元利均等返済方式で計画的な返済ができる点や、一部返済手数料が無料である点など、借り主に優しい特長が揃っています。

思わぬ費用増加で資金計画に狂いが生じた時は、ぜひセゾンファンデックスのリフォームローンに問い合わせてみてはいかがでしょうか。

セゾンファンデックス「リフォームローン（不動産担保）」の詳細はこちら

おわりに 

ボロ戸建て投資は、低価格で高利回りが期待できる魅力的な投資手法ですが、リフォーム費用や物件選びなどのリスクも潜んでいます。需要のある立地の物件を選び、適切な優先順位でリフォームを行うことが成功のポイントです。万が一リフォーム費用が不足した場合は、リフォームローンの利用も検討しましょう。ボロ戸建て投資で失敗しないためには、しっかりとしたリサーチと適切な判断が欠かせません。リスクを最小限に抑えながら、ボロ戸建て投資の魅力を活かすことで、高い収益を上げることができるでしょう。