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老後のマンション住み替えに関する基礎知識|失敗しないマンション選びとは?

老後のマンション住み替えに関する基礎知識|失敗しないマンション選びとは?
セゾンのくらし大研究 編集部

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豊かなくらしに必要な「お金」「健康」「家族」に関する困りごとや悩みごとを解決するために役立つ情報を、編集部メンバーが選りすぐってお届けします。

老後の生活を考えたとき、「高齢になっても暮らしやすい家に住みたい」という方もいらっしゃるでしょう。そこで、選択肢のひとつとして挙げられるのが家を住み替えるという方法です。

このコラムでは、老後のマンションへの住み替えについてご紹介します。マンションを選ぶポイントなど詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

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1.マンションに住み替えるのは50代?60代?

1.マンションに住み替えるのは50代?60代?

老後のために、家の住み替えを考える方が増えているようです。では、住み替えるタイミングはいつが良いのでしょうか。以下、3つのタイミングについて見てみましょう。

1-1.子どもが独立したとき

子どもが独立したときに住み替えをする方は多い傾向にあります。住み替えをした50歳以上の方に不動産サイトが行ったアンケートでは、子どもの独立のタイミングで住み替えを決めた方が最も多いという結果になりました。

夫婦2人になると、「今まで住んでいた家が広く感じる」「部屋を持て余している」といった方が多いようです。生活の変化に合わせて、住み替えを考えるのも良いでしょう。

1-2.定年退職後

定年退職のタイミングも、家の住み替えを考えるきっかけになります。今までは、通勤のしやすさを考慮して居住地を決めていた方も多いかもしれません。しかし、退職後は職場との距離を考えなくても良いため、より理想の場所へ住み替えることができます

また、退職金を受け取れることも住み替えを考えるきっかけになるでしょう。退職金は住宅ローンの返済に充てることも可能になるため、資金の用意ができたことで住み替えを決める方も多いようです。

1-3.家が老朽化し、リフォームが必要なとき

不動産サイトが行った調査で、子どもの独立のタイミングに次いで多かったのが、家の老朽化やリフォームの必要性が出てきたときです。築年数20年を超えると、老朽化によってリフォームの必要性が出てくることもあるでしょう。

また、キッチンや給湯器などは、20年を超えると買い替えが必要になる場合が多いため、そのタイミングで住み替えを考える方も多いようです。

2.老後に住み替えるならマンションと戸建てどっち?

2.老後に住み替えるならマンションと戸建てどっち?

マンションと戸建て、老後に家を住み替えるならどちらが良いのでしょうか?ここでは、それぞれのメリットとデメリットについて見ていきましょう。

2-1.マンションへの住み替え

マンションへ住み替える場合は、以下のようなメリットとデメリットが考えられます。

メリット

マンションは、利便性が高い場所に建てられていることも多いため、買い物などに行きやすく便利です。高齢で車の運転ができなくなった場合でも、生活しやすいでしょう。

また、戸建てと違い段差が少なくワンフロアで過ごせるところや、建物のメンテナンスが不要であるところもメリットです。庭の管理などをする必要がなく、高齢になっても体への負担が少ないと考えられます。

他に、セキュリティ面で安心なところや、売却しやすいといったメリットもあります。住み替えた後、介護施設などに入居することも考えられるため、売却しやすいというのは大きなメリットでしょう。

デメリット

マンションでは、多少の生活音が聞こえてしまう場合があります。そのため、集合住宅での生活に慣れていない方は、気になってしまうかもしれません。

また、築年数が経つにつれて管理費や修繕費が高くなる傾向があります。築年数が経っているマンションは、経済的な負担が大きくなってしまうかもしれません。

2-2.戸建てへの住み替え

戸建てへの住み替えの場合は、以下のようなメリットとデメリットが考えられます。

メリット

戸建ての場合は、住環境の良さがメリットとして挙げられます。郊外であれば隣の家との距離が離れていることが多いため、人の目を気にせず、比較的静かな環境で生活できるでしょう。

また、理想のライフスタイルが満喫できるのも戸建てのメリットです。マンションのように管理規則がないため、ペットを飼いたい場合や趣味に没頭したい場合などでも、気兼ねなく理想の生活を楽しむことができます

デメリット

戸建てのデメリットとしては、維持費やメンテナンスの手間がかかる点が挙げられます。戸建ての場合は内装や外壁など修繕が必要な範囲が広いため、維持費が高くなってしまうでしょう。庭付きの戸建ての場合は庭のメンテナンスが必要になり、コストもかかってしまいます。

3.住み替えるマンションはどう選ぶ?

3.住み替えるマンションはどう選ぶ?

住み替えるマンションは、どのように選べば良いのでしょうか?賃貸と購入、新築と中古、それぞれのメリットとデメリットを知ったうえで、ご自身に合ったマンションを選ぶことが大切です。

3-1.マンションは賃貸か購入か?

賃貸か購入か、どちらにもメリットとデメリットがあります。それぞれについて確認しておきましょう。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸の場合は、住み替えがしやすいところが大きなメリットでしょう。実際に住んでみて、地域の特性に馴染めなかったり、近隣トラブルが発生したりすることもあります。やっぱり引っ越したいという場合でも、賃貸であれば住み替えがしやすいといえます。

一方で、住み続ける限り家賃が発生するデメリットはあります。購入する場合は家賃の支払いに終わりはありますが、賃貸の場合は家賃の支払いが続きます

購入するメリット・デメリット

購入する場合、住宅ローンを完済した後は経済的な負担が少なくなることや、家を財産として残せることが大きなメリットになります。お子さんやお孫さんなどに財産を残したい方は、購入を検討してみると良いでしょう。

一方、デメリットとしては、住み替えの際、初期費用の負担が大きくなることが挙げられます。住宅ローンの返済の負担を軽くするためには、ある程度まとまった頭金が必要です。

そもそも、住宅ローンが組めるのか?といった問題も出てくるでしょう。また、購入した場合、固定資産税を毎年払わなければなりません。意外と出費が多くなってしまうのが、購入する場合のデメリットといえます。

60歳からの住宅ローンについて『60歳からの住宅ローン|押さえるべきポイントとリスクを解説』で詳しく解説しています。

3-2.マンションは中古か新築か?

中古と新築、それぞれのメリットとデメリットも確認しておきましょう。

中古マンションのメリット・デメリット

中古マンションの場合は、物件の選択肢の多いのがメリットです。そのため、より希望に合った物件を探しやすくなるでしょう。また、新築よりも安く、設備や間取りを実際に確認することもできます。中古物件を購入し、バリアフリーにリフォームすることも可能です

一方、中古の場合は修繕費などが高くなる傾向にあるのがデメリットです。築年数がある程度経っているため、住み続けていくうちに外壁の補修や設備の更新など修繕費の負担が大きくなるでしょう。

新築マンションのメリット・デメリット

新築マンションの場合は、新しく清潔感のある部屋に住めることや、最新の設備を使用できることがメリットです。初めに住むのがご自身であるという満足感も得られるでしょう。

一方で、新築の場合は中古に比べると費用が高いことがデメリットです。また、マンションが未完成である場合は、設備や間取りを確認できないこともあります。事前に部屋を見られないため、住み始めた後に不都合が発生することがあるかもしれません。

4.老後の住み替えに潜む恐ろしい罠とは?

4.老後の住み替えに潜む恐ろしい罠とは?

住み替えで、老後の理想のくらしが手に入ると思いきや、思わぬ罠もあります。それは、「孤立」です

家を住み替えることによって、今までとは違う新しい環境で生活をすることになります。馴染みのない土地の場合、地域住民にドライな対応をされるかもしれません。

また、高齢になってくると、体力的な面でも、町内活動に積極的な参加ができなくなる可能性もあります。そのような環境は孤立につながってしまうでしょう。

そのため、住み替えは早いうちに、可能であれば50代のうちに行うことをおすすめします。老後になる前に住み替えを終えれば、体力的にも町内活動への参加がしやすく、環境に慣れることができるでしょう。そして、老後に備えて地域住民と良好な関係を築くことは望ましいといえます。

5.後悔しない老後のマンション選びのポイント

5.後悔しない老後のマンション選びのポイント

老後のマンション選びにはいくつかポイントがあります。ここでは、5つのポイントについて押さえておきましょう。

5-1.周辺の環境や利便性

高齢になると、病院に行く機会が増えたり、遠出は疲れてしまったりします。また、車の運転が難しくなることも考えられます。そのため、マンションから徒歩圏内に買い物ができるお店がある、病院に行きやすいなど、周辺環境や利便性は重要なポイントです。

5-2.高齢でも住みやすい設備があるか

高齢になると身体機能が低下し、転びやすくなる傾向があります。そのため、バリアフリー設計になっているかがポイントです。段差はないか、トイレや玄関などに手すりはあるか、などに注目して選びましょう。

また、ヒートショックを防止するような設備が付いているかという点もポイントです。特に冬場は、脱衣所と浴室の寒暖差によってヒートショックが起こり、高齢者が亡くなるケースが多くなっています。二重窓や浴室暖房、床暖房などの設備があるか、という点にも注目してマンションを選びましょう。

5-3.子ども世代との距離感

子ども世代との距離感もポイントになります。お子さんの住まいの近くであれば、お互いに助け合うこともでき、安心感があるでしょう。お子さんの住まいと離れて住む場合は行き来がしやすいよう、高速道路や駅からのアクセスがしやすい立地であるかということも考慮してマンションを選びましょう。

5-4.資産価値があるか

マンションを購入して住み替える場合は、そのマンションに資産価値があるかという点もポイントです。住み替えた後、将来的に介護施設などに入居する可能性もありますし、お子さんの世帯と同居する可能性もあります。もしものときに売却しやすいよう、資産価値があるかという点も考慮しましょう。

5-5.予算に収まるか

予算に収まるかという点は、住み替えの重要なポイントです。住み替えの予算を立てるときは、以下の金額を把握しておきましょう。

  • 今の家を売った後、手元に残る金額
  • 無理のない自己資本金
  • 返済に余裕が持てる住宅ローン借入額

家を売却する場合は、売れた金額ではなく、手元に残る金額を把握しておくことが大切です。また、自己資本金はどのくらいであれば無理なく拠出できるのか、住み替えたときの住宅ローンの借入金はいくらであれば余裕が持てるのかを把握しておきましょう。そのうえで無理のない予算を組み、物件価格と照らし合わせてマンションを選ぶことが重要になります。

6.サービス付き高齢者向け住宅という選択肢もあり

6.サービス付き高齢者向け住宅という選択肢もあり

賃貸や購入以外の選択肢のひとつとして、サービス付き高齢者向け住宅に住み替える方法もあります。こちらは、自宅とほぼ変わりない生活を送りながら、さまざまな支援サービスを受けられる賃貸住宅です。高齢者向け住宅のため、バリアフリーに対応しています。

サービス付き高齢者向け住宅は大きく分けて、必要なときに個別で介護サービスを契約できる「一般型」と、介護度別に定額で介護サービスを受けられる「介護型」の2種類があります。介護型であれば、認知症の方や介護度の重い方にも対応可能です。

ただし、入居には「60歳以上の高齢者であること」もしくは「60歳未満で要介護認定を受けていること」が条件となっています。また、同居できる方にも条件があるため、入居を考える際は、条件に当てはまっているか確認したうえで検討しましょう。

7.老後の住み替えにかかる資金はどう用意する?

7.老後の住み替えにかかる資金はどう用意する?

老後は就労による所得が見込めなくなるため、余裕を持った資金計画が重要になります。ここでは、資金を用意する方法について、見ていきましょう。

7-1.持ち家の売却

住み替えの資金に充てる方法のひとつとして挙げられるのが、持ち家の売却です。一般的に、物件価格には土地の価格が影響しており、土地の価格は地域の利便性が上がるときやインフレが進んでいるときなどに上昇する傾向があります。持ち家をより高く売却するために、土地の価格がどのように変動しているのか注意しておきましょう。

7-2.退職金や貯金

住み替えの資金として、退職金や貯金を充てる方法もあります。ただし、退職金や貯金は老後の生活のための大切な資金です。老後の生活費に必要な分は残しておき、持ち家の売却代金だけでは足りないときに退職金や貯金を使うようにしましょう

7-3.住宅ローン

住み替える住宅を購入する場合、住宅ローンを組む方法があります。しかし、ローン契約時の年齢制限が設定されている場合が多いため、実際に住宅ローンを組むのはハードルが高いでしょう。

そこで、「リバースモーゲージ型ローン」を利用する方法があります。こちらは、60歳以上を対象とした、自宅を担保にして資金を借りるサービスです。毎月、利息分だけを支払うという点が大きなメリットになります。元金等の返済については、ご自身が亡くなられた後に担保物件の売却等により返済することが可能です。

ただし、対象エリアが主要都市に限られていることや、変動金利が採用されているプランが多いという特徴があります。また、物件の担保評価額は、不動産市場の変動に合わせて定期的に見直されます。

万が一、契約途中で元本よりも担保評価が下回ると、金融機関によって対応は異なりますが、場合によっては、一括返済が必要になる可能性があることを把握しておきましょう。

7-4.リースバック

資金を用意するひとつの方法として、リースバックがあります。リースバックとは、持ち家をリースバック会社に売却した後、売却した家を賃貸住宅として借りるという方法です。家を売却したことにより、ある程度まとまった資金が手に入ります。

リースバックには、事務手数料や礼金がかからないプランもあります。中でも、無料特典が付き、最短2週間で契約できるセゾンのリースバックがおすすめです。詳しくはこちらからご確認ください。

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おわりに

老後にマンションへの住み替えを考えている方は、賃貸か購入か、中古か新築か、メリットとデメリットを確認したうえでマンションを検討することが重要です。住み替えるマンション選びのポイントを押さえ、ご自身の理想のライフスタイルに合ったマンションを選びましょう。

【貸付条件一覧】セゾンファンデックス

【不動産担保ローン(フリーコース)】
ご融資額:100~3,000万円
ご融資年率:6.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~180回/5年~15年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【住宅ローン】【親族間売買ローン】【遺産分割ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~5.15%※2023年7月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
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【不動産投資ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~5.15%※2023年7月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
***************************************************************
【不動産担保ローン(リフォームコース)】
ご融資額:100万~1億円
ご融資年率:変動金利 3.75%~4.55%※2023年4月時点(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払い(個人の場合ボーナス併用払い可)
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:法人の場合原則代表者の保証要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
***************************************************************
【事業者用不動産担保ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 2.75%~4.55%※2023年4月時点・固定金利4.5%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~300回/5年~25年
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
***************************************************************
【不動産売却前提ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:1回~24回/最長2年
ご返済方式:期日一括返済方式(最終返済期日までは毎月利息払い)
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
連帯保証人:原則不要
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の1.65%以内(税込)、調査料 融資額の0.55%以内(税込)、収入印紙代相当額、登記費用(実費)、振込手数料(実費)
***************************************************************
【かんたん安心カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1~60回/1~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、1回払い
遅延損害金:年率 9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
***************************************************************
【かんたん安心フリーローン】
ご融資額:10~300万円
ご融資利率:実質年率8.8%~17.4%
ご返済回数・期間:6~96回/6~96ヵ月
ご返済方式:元利均等返済方式
1) 毎月1回返済(ボーナス併用あり)
2) 2ヶ月に1回返済(60歳以上の方限定)
遅延損害金:年率 12.84%~20.00%
担保・保証人:不要
***************************************************************
【個人事業主専用カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1回~60回・1ヵ月~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、 1回払い
遅延損害金:年率9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
***************************************************************
【リフォームローン】
ご融資額:30~500万円
ご融資利率:実質年率3.8%~10.9%
ご返済回数・期間:6回~96回・6ヵ月~96ヵ月
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率5.54%~15.91%
担保・保証人:不要
***************************************************************
【POファイナンス】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(受注金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)
***************************************************************
【POファイナンス(補助金対応)】
ご融資額:原則300万円~5億円・電子記録債権金額の範囲内(補助金交付金額が上限)
ご融資利率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:36回以内・3年以内
ご返済方式:期日一括返済方式
遅延損害金:年率 20.00%
担保:原則電子記録債権※ほかに担保として動産もしくは不動産を提供していただく場合があります。
連帯保証人:原則代表者個人の連帯保証
契約時の諸費用:事務手数料 融資額の2.2%以内(税込)収入印紙代相当額、振込手数料(実費)
***************************************************************
【マンション管理組合ローン】
ご融資額:100万円~2億円
ご融資年率:変動金利 2.65%~3.65%※2023年4月1日現在・固定金利4.65%、5.65%、6.65%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:12回~240回/1年~20年(1年単位)
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 15.00%
担保:不要
連帯保証人:不要
契約時の諸費用:収入印紙代相当額、振込手数料(実費)

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